Да-да-да. Если говорить, то это надо делать очень комплексно с историей и геополитикой. Так и задумал. Более того, если всё будет по графику, то в понедельник 17 июня в 20:00 по новосибирскому времени будет премьера новой программы "Цивилизация цели" с темой как раз "Китайский пояс и путь". Сейчас как раз формат, визуализацию и технические детали согласуем. Если вдруг, что-то пойдет не по плану, то задержимся на неделю - будет тогда 24 июня. В общем, планы большие)))

Вот на вскидку 2 схемы: 1) взять кредит под 6.5%, накупить стройматериалов, продать их через год, вернуть кредит, получить Профит :) 2) По идее застройщики могут опустить цены до себестоимости. Если ставка по кредиту 6.5, то им всё им все равно будет выгодно продавать квартиры, так как они взяли кредит по ставке значительно ниже рынка. Т.е. обесценивают не их деньги

Нет, Никита, всё работает совсем-совсем не так. 1. На средства, которые лежат на эскроу-счетах никакие проценты вообще не начисляются. Они просто там лежат забесплатно и банки ими свободно пользуются, являясь гарантом сбережения номинальной суммы, внесенной инвестором и заблокированной на эскроу-счете до момента сдачи дома. 2. Ставка 6,5% годовых - это ставка по проектному финансированию, в рамках которого банк дает застройщику деньги на строительство конкретного объекта с согласованным проектом и всеми сметами. Эта ставка действительно низкая, но она как раз и компенсируется для банка тем, что они пользуются средствами с эскроу-счетов. Только тот банк, который дает проектное финансирование, может принимать средства дольщиков на эскроу-счета по этому проекту. 3. Ставка 6,5% - теперь чуть больше - это очень средняя ставка. Она зависит от срока строительства, от того, насколько средства на эксроу-счетах покрывают долг про проектному финансированию, какая доля лимита проектного финансирования выбрана, доли собственных средств застройщика, исполнения застройщиком условий по проекту, которые выставлял банк. Особенно важны доля выбранного лимита по проектному финансированию и уровень покрытия этого долга средствами на эскроу-счетах. Поэтому ставка может быть и 2%, а может быть и 20%. На раннем этапе всегда очень много. 4. Именно поэтому задача застройщиков не опустить цены до себестоимости или задрать их и ждать пока придут богатые инвесторы. Система построена так, что застройщики по сути выбирают между двумя стратегиями продаж и обслуживания долга по проектному финансированию. Первая стратегия - это как можно больше - пусть и задешево - продать будущих квартир на старте строительства, чтобы снизить ставку по проектному финансированию и потом обслуживать легкий кредит и спокойно достраивать объект до конца и в итоге получить деньги дольщиков с эскроу-счетов. Вторая стратегия - это ничего не продавать на старте строительства, платить за очень дорогое проектное финансирование, строить очень быстро, а на завершающем этапе продать почти готовые квартиры, погасить долг проектному финансированию и получить деньги дольщиков с эскроу-счетов. 5. Стройматериалы про запас на кредит по проектному финансированию купить абсолютно невозможно. Проектное финансирование выдается не на 100% стройки - там есть доля (кажется не 85%). Есть проект, в который включены все расходы по строительству за весь период с графиком: собственно строительство, зарплата, и и даже маркетинг. Застройщик не может сказать, мол, дайте нам в следующем месяце такую-то сумму. Нет, они должны подготовить на рассмотрение банку пакет документов: расходах, контрагенты, договоры с контрагентами, счета. Когда банк одобряет, то перечисляет деньги сразу подрядчику и поставщику. 6. Последнее может пойти и с задержками, банк может не одобрить контрагента, договор или еще что. И поэтому застройщики обычно берут часть лимита - часто заметную и размещают ее на аккредитиве в банке, что может компенсировать частично проценты по проектному финансированию. 7. А темпы строительства растут из-за колейности ситуации. Льготная ипотека исказила рынок и вкинула в первичку денег 2-4 раза больше, чем это могло бы произойти естественным путем. И застройщики полностью перестроили свой бизнес под эту исключительную и временную ситуацию, как под новую реальность и теперь из этой колеи не могут или не хотят выходить. И надеются, что государство все это сохранит навечно, потому что в мафии все повязаны. А банкам все равно - они себя защитили. 8. Вообще проектное финансирование с эскроу-счетами сильно удорожает строительство. Кто-то считал, что на 15-20%. Кто-то даже больше указывал. И если бы не льготная ипотека, то первичка не только не бы не выросла в 3 раза по объемам продаж, а даже сократилась, потому что и так тяжело конкурировала со вторичным рынком. 9. А еще есть фактор давления инвестиционных квартир и оборачиваемости инвестиций. Квартиры инвесторов в новостройках, которые стали вторичкой, из--за условий льготной ипотеки выпадают из рынка, в них консервируются средства лояльных рынку лиц, а интерес новых инвесторов к первичке падает, потому что опять же льготная ипотека не отменена. Поэтому сохранить эти объемы строительства по-прежнему невозможно. 10. Именно из-за того, что тут там много факторов и очень много переходов денег туда-обратно, то очень тяжело прогнозировать как именно будет схлопываться первичный рынок. Тем более, что в разных сегментах и разных локациях он будет делать это по разному.

Если честно, все равно не понял, почему при средней ставке в 6.5%, строительство через эскрой не выгодно. Ну хорошо пусть там не 6.5%, а 10 - все равно в 2-2,5 раза ниже чем на открытом рынке. Если доля застройщика 15% - то же выгодная схема получается. Учитывая, какой конгломерат людей крутится вокруг строительства (чиновники, банки и по.) я сомневаюсь, что значимое кол-во компаний берут кредиты по ставке много выше 6.5.

Собственно в пункте 2 об этом и говорится.

@@NikitaSheremet текущая статистика распределения долга по проектному финансированию выглядит следующим образом: 4% портфеля -- ставка выше 20% годовых 6,5% -- от 16% до 20% 8% -- 12-16% 16% -- 8-12% 27,5% -- 4-8% 20% -- 1-4% 18% - менее 1% зависит в первую очередь от распроданности И строительство через эксроу не невыгодно, а просто дороже в среднем на 6,9%+ту инфляцию, которая будет на период строительства+издержки, связанные с обслуживанием лишних транзакций и иной сложности проектирования, потому что раньше застройщик пользовался деньгами дольщиков сразу и бесплатно. А теперь уже несколько обесценившимися за те год-два, что идет строительства и под проценты. Когда считали удорожание себестоимости строительства из-за схемы "проектное финансирование + эскроу-счета" в 2020-2021 году, то получалось, что удорожание составило 10-11%. Но тогда была инфляция меньше, проектное финансирование в среднем дешевле и доля новых домов в портфеле застройщика меньше. Сейчас это явно + более 15%. И весь вопрос упирается в то, насколько они могут морозить проекты за которые платят кредиты с разной стоимостью на разной стадии, насколько они могут снижать продажные цены и какое уменьшение оборота они способны выдержать. Там же довольно много издержек, не связанных напрямую со строительством и с его объемами.

это требует заметно больше времени на подготовку. Проект некоммерческий, у меня много других дел и на уровне изложения информации особых изменений не будет. Так что, тайм-коды вам в помощь. Ну, а перебивки между основными блоками мы сделаем в ближайшее время. 3-4 хотя бы.

Ваши комментарии всегда настолько удивительны и нелогичные, что я даже впадаю в ступор))) По пунктам: 1. Новосибирск и Омск. За последние 14 лет население Новосибирской агломерации выросло на четверть миллиона, население Омской упало на 50 тысяч. Если брать последние несколько лет, то будет еще жестче, потому что в 2010-е годы население Омска хотя бы не падало. Теперь повалилось. И пригороды почти не растут даже за счет ИЖС. А под Новосибирском кроме ИЖС только Новосибирском районе (без Бердска, Оби и Кольцово) строится многоквартирного жилья больше чем во всей Омской области. Если бы у Омска с точки зрения жизни и в нем и выгодности вложений в недвижимость был какой-то смысл, то картина была иная. Рынок универсален и если люди из других городов вкладываются в недвижимость в Новосибирске на порядки в больших объемах, то значит это имеет смысл. Если из Омска уезжают люди - явно в средне более молодые и активные, то это тоже не случайно. И - да - все выводы, которые не выходят из цифр - чушь полная. 2. Конечно Казань выгоднее Новороссийска. Казань большой, активно развивающийся город с развитой агломерацией, являющийся столицей благополучного региона с очень диверсифицированной экономикой. Новороссийск тормозящий в развитии моногород, заточенный на порт, туристов и вояк. На мой взгляд климат там отвратный, но, согласен, что это на мой вкус - я родился и вырос на Юге и мне все это солнце/горы нафиг не надо. В случае, если с экономикой России будет становиться все лучше, то развиваться будут те города, где сложная экономика, развиты торговля и сфера услуг, много работы и образованное и квалифицированное население. Казань в этом плане один из лучших городов России. Новороссийск, конечно, в этом плане один из лучших на Кубани, но сама Кубань с точки зрения качества, образования и культуры кадров - один из худших крупных по населению регионов России. 3. Переезжать, конечно же вредно для здоровья. Всегда так было и всегда так будет. Но, во-первых, в крупном городе всегда издержки этого меньше. А во-вторых, вы сами себе противоречите: если переезжать вредно для здоровья, то правильно тогда казанцам оставаться в Казани, а новороссийцам в Новороссийске. С учетом того, что в Казани и рождаемость повыше, чем Новороссийске, то Казань будет становиться больше, а Новороссийск меньше. Чем меньше рынок, тем более рискованны вложения и менее выгодны инвестиции.

@@dmitrijkhoyavchenko3696 я себе не противоречу : при переезде важно учитывать состояние здоровья : кому то хорошо в Казани , кому то на побережье . Это сугубо индивидуально . Это совет номер один . Совет второй инвестиционный : По информации губернатора Омской области ( газета «коммерческие вести», встреча Хоцннко с предпринимателями») максимальный рост цен на недвижимости в миллионниках Сибири в Омске , минимальный в Новосибирске . Уясните себе : при избытке предложения цены ниже . Совет третий : рынок домов уникальный . Два дома на одной улице могут иметь разные характеристики и разную окупаемость . По домам давать советы - это гарантированный риск . Ну и еще раз про климат на побережье : от Туапсе до Крыма и Крым это самый востребованный климат в Мире . Геленджик - это российские Канны по климату и количеству населения )) это данные из интернета . Новороссийск это рабочий пригород Геленджика . Ну или Геленждик - элитный пригород Новороссийска )) Расстояние 29 км . По Новосибирским меркам это разные районы одного города . Прислушайтесь к альтернативному мнению и увидите мир с другой стороны

@@dmitrijkhoyavchenko3696 качество медицины на Кубани значительно улучшилось после переезда врачей из холодных регионов , зачем жить в морозе , если (,например) к хорошему хирургу поедут с другого края страны на плановую операцию ?

@@dmitrijkhoyavchenko3696 губернатор Омска Хоценко . Замучалась исправлять интернет ))

@@dmitrijkhoyavchenko3696 писала писала . Где то большой комментарий затерялся . Если удалил ютуб, то еще раз по вашей просьбе развернуто отвечу

Думаю, что на вторичном рынке в большинстве сегментов этим летом. Дальше все зависит от инфляции. Если инфляция будет слабеть, а ключевая ставка останется высокой, то продолжение медленного проседания будет неизбежно. Если инфляция будет высокая и ключевая ставка останется высокой, то цены с точки зрения покупательной способности рубля будут падать, но номинально могут немного вырасти. Если же ключевую ставку снизят и рыночная ипотека на вторичку вернется на уровень 14-15% годовых, то цены будут в среднем болтаться на одном уровне. Но совсем в среднем - ликвидное может подорожать, малоликвидное - подешеветь. Если же ключевую ставку снизят сильнее и ипотека вернется под 11-12% годовых, то рост цен на вторичном рынке не исключен, тем более туда придут деньги со вкладов. Но при этом на рынок выплеснется и много инвестиционных объектов в новых сданных домах и тогда будут снова локальные различия - цены в новых массивах вряд ли сильно вырастут, а вот в старом фонде в центре - вполне заметно.

Ну, тут несколько пластов. Во-первых, когда есть санкции - это уже не совсем рынок. Это очень важно понимать, потому что если вдруг санкции пойдут на смягчение или их научатся обходить еще больше, или новые рынки сбыта станут по какой-то причине более энергоемкими, то эффект будет сильно нивелирован. Во-вторых, структура доходной части бюджета все-таки сильно изменилась. Доходы сильно выросли при том, что нефтегазовые доходы не особо и даже упали, если смотреть по итогу. Основная часть денег в бюджете сейчас - если без деталей - это ненефтегазовые доходы. Причем доля и налога на прибыль и НДФЛ очень сильно выросла. Так что бюджет стал сильно меньше зависеть от углеводородных монополий. И в крайнем случае, уверен, что могут из рациональных побуждений похоронить любую нефтяную компанию, если он вдруг станет убыточной - все равно это сплошь госсектор. И волновать их при этом будут только социальные последствия. В-третьих, у застройщиков, которые попадут в кризис (а это не все, но многие) обычно два варианта: или снижать цены и хоть как-то сохранить долю оборота, перестраивая при этом всю деятельность и оптимизируя всё, что можно. Или начинать выводить деньги по подложным подрядам и фиктивным сделкам, когда возникнет понимание, что банкротство неизбежно. В-четвертых, банки здесь ни при чем. Тут очень важно понимать, что нынешний пузырь - это, конечно, результат сговора банков и застройщиков, то ситуацией рулят именно банки. И банки себя защитили по полной программе - они получают доход от проектного финансирования, они пользуются годами деньгами на экскроу-счетах, они зарабатывают на ипотеке, они получают деньги в форме компенсации по льготной ипотеке от государства и часть банков получает еще и дополнительную компенсацию от застройщиков за то, что готовы играть в льготную ипотеку с ними. Но играют они в эту игру только до тех пор, пока строительные компании работают эффективно. Если у застройщиков перестанут сходиться концы с концами, то банки не только их сразу бросят, но и первые встанут в очередь при банкротстве. Это застройщики работают за волне удачи, надежды и ажиотажа - банки уже давно все посчитали. И, в случае чего, сразу перестанут кредитовать. В-пятых, искажение рынка не закончится никогда, если есть хоть какая-то государственная субсидия хоть на что-нибудь. Все, что дается прямо или косвенно от государства людям или бизнесу и не является налоговым вычетом - это искажает рынок. И поэтому весь вопрос в масштабах. Так вот, эффектов от искажения рынка, возникших из-за льготной ипотеки, уже сейчас недостаточно для продолжения раздувания пузыря. А в некоторых сегментов строительная отрасль уже откровенно сбоит. Но приговором будет 1 июля. Конец ипотеки с господдержкой по 8% годовых, дополнительное ужесточение семейной ипотеки, вероятное постепенное удорожание дальневосточной ипотеки, грядущая отмена ипотеки для IT - все это точно исключает субсидируемые государством ипотечные кредиты из списка факторов определяющих рынок или имеющих инвестиционное значение. То есть пузырь начнет сдуваться именно в третьем квартале этого года. А вот с какой скоростью - это зависит от многих факторов, начиная от размера ключевой ставки, качества работы рекламных и маркетинговых отделов строительных компаний, глупости населения, скорости перетока вкладов на рынок вторичного жилья и заканчивая всякими непредсказуемыми событиями в государственной политике и международной экономике. Если же отбросить непредсказуемые факторы и черных лебедей, то мой график-прогноз такой: А) Все лето цены на вторичном рынке медленно и незначительно проседают Б) 1 июля вступают в силу изменения по льготной ипотеке В) Весь июль банки продолжают выдавать кредиты по ранее одобренным заявкам на старых условиях или близко к этому Г) В августе начинается кризис на первичном рынке, информация о котором выходит в публичное информационное пространство Д) В сентябре каждый застройщик выбирает себе путь в будущем без льготной ипотеки в широком спектре от мошеннического вывода средств накануне банкротства до какого-то компромисса между снижением цен и приостановкой начатых проектов Е) В октябре-декабре рынок жилой недвижимости находит новый баланс уже на более на более рыночных основаниях. А дальше всё зависит от денежно-кредитной политики и ключевой ставки. Если она остается высокой, то объемы продаж на первичном рынке падают на половину от текущих (то есть до уровня 25-30% от пика августа-сентября прошлого года), но цены на первичном рынке превышают цены на вторичном на 20-25% (упавшие цены - не такие как сейчас). А если ключевая ставка будет снижена, то первичный рынок вернется примерно на текущий уровень по объемам сделок (то есть примерно 50% от пика августа-сентября прошлого года), цены на вторичном рынке остановят падение и даже номинально в некоторых сегментах отыграют. Но цены на первичке установятся на уровне цен на вторичке +10%. А вот какие застройщики до этого торжества рынка доживут и в каком формате - это уже отдельный вопрос. И для ответа на него открытых данных недостаточно.

@@dmitrijkhoyavchenko3696 Благодарю Вас за столь развернутый и информативный ответ. В целом мои ожидания соответствуют тому, что вы изложили. Но есть определенное сомнение, основанное оно на том, что государство часто рушит планы простых граждан относительно дальнейшей стратегии, основанные на элементарной логике, своими решениями. Кризис строительной отрасли в 2020 - в связи с ковидом был неизбежен, но строителям помогли субсидированной ставкой ипотеки и, что дальше? А дальше начался пир во время чумы - деньги гос-ву нужны на СВО, а бросить жирного кота-девелопера бюджет уже не мог, дескать, он привык к калорийному корму - без него подохнет. Благо дошло, что кот должен быт ьв хорошей физической форме, а то сдохнет и без того от ожирения. Но переход на подножный корм обещает быть болезненным. Собственно, о чем Вы и написали...

@@user-hl2sq7bg3n да, безусловно мой анализ верен только в том случае, если учитывать только уже присутствующие в реальности тренды - всякие непредсказуемые вещи, которые идут обычно от государства или от природы, могут все похерить и создать новую реальность. Но, с одним не соглашусь - девелоперы государство ну вообще никак не волнуют и спасают они их вовсе потому что хотят их поддержать, поддерживают их или считают их важным для будущего державы. Единственная причина их поддержки одна - сохранение стабильности. И у этой стабильности две стороны. Первая - предсказуемость и управляемость денежно-кредитной сферой и экономикой в ручном режиме, о чем молят Минфин и ЦБ. Иначе их инструменты не работают и все бюджетное может развалиться в любой момент. Вторая - страх перед обманутыми дольщиками. Мне мало кто верит, но я знаю о чем говорю - федеральное государство ОЧЕНЬ боится обманутых дольщиков и считает их самым опасным из ныне возможных социальных протестов. Причем, проблема еще и в том, что обманутые дольщики совершенно неопозиционны, толпа обманутых дольщиков очень глупая и очень жадная, никаких законов о проведении публичных массовых мероприятиях они не знают, о преследовании массовых протестов в России они не слышали и первое что им приходит в голову - это сесть на главной площади без уведомления о митинге, объявить голодовку и требовать лично Путина. Ну, а для губернаторов - отсутствие протестов это один из критериев эффективности работы губернатора с точки зрения администрации президента. Допустил протесты - потерял доверие президента. И сразу после этого к тебе пришли и прокуратура, и следственный комитет и другие падальщики. Поэтому региональные власти очень тщательно за этим следят, всегда готовы на репрессии и придумывают разные схемы спасения обманутых дольщиков на региональном уровне. Типа масштабных инвестиционных проектов, которые и проблемы обманутых дольщиков решают и застройщиков неслабо поддерживают за счет разбазаривания городских земель очень задешево. Да, и по КРТ можно снизить застройщикам издержки на инфраструктурное освоение территории, что иногда неслабо помогает.

Спасибо вам. В этот раз системной аналитики как раз маловато - зато удалось рассказать много новостей и нормально прокомментировать. А в прошлый раз пришлось отменить - если разбиваешь ноутбук, за которым 12 лет работал, то так просто в нормальный режим жизни не вернуться))

Спасибо вам большое за внимание!!!

Спасибо большое за вашу оценку и обратную связь вообще. И спасибо огромное за информацию о правильном ударении - для меня это важно. Еще в детстве, когда карты рассматривал, то обратил внимание на это место. Тогда - а у меня был атлас 1983 года - Краснодар был не шибко большим городом, но было очевидно, то эта часть Адыгейской АО, ну явно привязана к Краснодару, а не к Майкопу. А потом, когда вдоль трассы по побережье стала инфраструктура развиваться и население расти - тем более Яблоновский стал интересен. Так что, когда свежие данные по численности населения пришли, то нисколько не удивился))

Спасибо за оценку. Мы стараемся. А количество подписчиков зависит не от качества контента, а от того, как люди о нем узнают. Если есть возможность - поделитесь ссылкой, репостните видео)))

Да, но где какие-то массовые протестные действия автомобилистов?

@@user-kc1pb6ey9m Я, честно говоря, не припомню в Новосибирске примеров консолидации автомобилистов как протестного субъекта. Забастовку работников такси в связи со снижением цен - помню, несостоявшуюся акцию протеста велосипедистов тоже помню, а автомобилисты пока слишком разобщены и, по видимому, планка терпения пока не пробита.

Скоро за 3 млн не продаст!

Инвесторы в недвижимость, как правило неквалифицированы и самоуверенны. А инвесторы в строящееся жильё ещё и люди подверженные манипуляции и эффекту толпы. Что ж - маркетологи застройщиков отлично знают уровень экономической культуры своих жертв)))

​@@Natalia.351такое вполне может быть...

16 просмотров 8 часов назад #перекрестки #культвагон #антонвеселов... м-да...

Спасибо вам большое за внимание!

Потому что вы смотрите на это не с той стороны. Льготная ипотека с самого начала НЕ ИМЕЛА НИКАКОГО ОТНОШЕНИЯ к улучшению жилищных условий населения. Льготная ипотека с самого начала была лишь способом решить проблемы строительной отрасли за счёт всего общества. И все предложенные меры вообще бы никогда не сработал тоже. Потому что система отношений государственных денежных интервенций и льгот так не устроена и так не работает. Вообще! Единственный способ сделать в долгосрочной перспективе жилье доступнее и избежать кризисов - это вообще запретить продавать жилье на этапе строительства, отменить взносы во внебюджетные фонды и государственные пенсии и сделать налоговые вычеты в зависимости от количества детей и по НДФЛ и по налогу на собственность. И никогда никак не трогать ипотеку. Остальные прожекты это следствие эффективного лоббизма отрасли, экономическая неграмотность властей при заперельной жадности и финансовая наивность и социалистические бредни в голове у населения. Но это совсем отдельный разговор. Как-нибудь обсудим.

Отчасти так, но не всё так просто. Ипотеку дают давно, но ненормальная она только последние 4 года. Если говорить проще, то банкам ничего особо не грозит. А вот лохов будет много. И неплатежей резко больше. Но система из-за этого не накроется - ни экономическая, ни политическая. А какой "майдан" может быть и по какому вопросу - это отдельный разговор. Как человек, который не один митинг организовал в своё время и, в том числе, и на несколько тысяч человек - очень неплохо представляю как это проявится и скажется на политической системе. Давайте обязательно на эту тему поговорим.

Тюмень - это вообще рекордный город по объемам строительства на душу населения! Очень крутые показатели. Правда пока в основном в черте города. Хотя и тут процесс идёт.

> Средней официальной ЗП по стране? Да, выше средней официальной зарплатой в стране. Переезд требует определённых финансовых ресурсов, у кого их нет, сидят дома. > (иначе смысл продавать?). Вы серьёзно? То есть квартира, которой не будут пользоваться и вокруг которой постоянно повышаются риски (например, всё сложнее выводить деньги) -- нет смысла её продавать? Да лучше эти деньги проесть. Или вложить что-то другое, не обязательно бетон. И налог 13% можно и заплатить, зато иметь эти деньги в своём распоряжении. Есть такое понятие -- "зафиксировать убытки". Не слышали?

Понял комплексы вопросов, Никита. Спасибо за них и за мнение. Совсем долго в этот раз писать и поэтому отвечу на них в следующей программе. Это действительно интересно!

​@@phyllobolusэто один из факторов. Есть и другие. Но и возражения против продажи тоже есть. Давайте поговорим об этом. Мне нравится тема. Тем более, что пришлось много работать с такими ситуациями. Вынесу рассуждения в следующие программы. Спасибо.

О! Да, это могло сработать. Один СПб это, скорее всего, от 5% до 10% общероссийской выручки ОТ. Такая корректировка обязательно скажется на статистике. Спасибо!

Ну, это ж в среднем)) Вообще надо статистику домохозяйств найти в региональном разрезе - какую долю занимают домохозяйства из одного, двух, трёх и т.д. человек. Станет понятнее как потребность посчитать.

Да. Концентрация на крупных городах - и то не всех - мощнейшая. Понятно, что всегда это осознавал, но масштабы окончательно понял только когда посмотрел статистику. В ХМАО вообще не очень много строят на удивление. Сургут, Ханты-Мансийск, Нефтеюганск, Нижневартовск, Когалым и почти всё...

Спасибо за оценку и что нас смотрите

Это ж сколько надо для этого думать и каким умным придется стать, чтобы играть в это настолько профессионально)) А льготный период 120 дней в Сбере. А это почти половина кредиток в России, насколько я помню. А ещё четверть - Райф и Альфа))

спасибо большое за оценку! К сожалению по загруженности и ресурсам всё, что сейчас можем делать - это раз в неделю в прямом эфире, но с тайм-кодами. У меня все-таки и бизнес и куча других проектов. А маленькие ролики - это всегда монтаж, что при нашей структуре очень долго. Для программы про культуру или вечное - это допустимо, а для информационной программы - нет, устареет.

Да. Я примерно так и подумал. Логично, что банки тоже не знают настолько эта ключевая ставка долгая.

История старая - уже четверть века практикуется и практически исключительно в ЯНАО и Норильском промышленном районе. Подходов несколько: 1. Жесткое управление лимитами на рабочие патенты для иностранных граждан со стороны региональных властей. В принципе такие полномочия есть у всех регионов, но именно Ямал ими пользуется очень жестко. Например последнее ограничение в сфере перевозок все воспринимают это как таксистов в Москве, а это гораздо больше - на Ямале гигантская доля ВРП это логистика и там десятки тысяч рабочих мест. 2. Ямал один из немногих регионов, где власть уже много лет борется с нелегальной миграцией. Регулярные рейды, проверка проживания непрописанных, борьба с "резиновыми квартирами", депортация - чуть не с 90-х. Иногда сразу тысячами. И если обычно было - во всяком случае несколько лет назад - в России до 30% мигрантов нелегалы (а соседнем ХМАО на стройках до 80% перед пандемией кто-то насчитал), то на Ямале всегда таких было около 0%. 3. Реализация развития территории практически исключительно вахтовыми поселками - единственный регион, который на это настроился уже в поздние советские годы. От Ямбурга до Сабетты. При этом при полной транспортной инфрастрктуре и почти полном отсутствии социальной. Норильский никель сделать это с Норильском только мечтает, а на Ямале практически только так и делают. И землю под застройку в год по чайной ложке выдают. Для такого нереально богатого и довольно большого по населению региона объем строительства до смешного мал. И дело не в том, что там люди не хотят жить и покупать квартиры - региональные власти не хотят, чтобы они там жили постоянно, чтобы не строить детские сады, школы, коммунальные объекты. В Югре же рядом вообще не так. Ну, да она южнее, но условия для строительства тоже не сладкие и денег на душу населения, хоть и очень много, но заметно меньше чем на Ямале. 4. Зона пограничного контроля. Пограничная зона там стандартная - берег Карского моря и острова. Но зона пограничного контроля осуществляется на въездах в города, включая крупные. Включая ограничения для граждан России - туда очень большая внутренняя миграция с Кавказа. И регулярно в эту зону то включается, то исключается Новый Уренгой, Надым, кажется даже Ноябрьск. Просто пограничный контроль на въезде в город (полиция + ФСБ) и если не прописан в городе, нет патента, командировочного и т.п. подобного - разворачивайся и свободен. Оно наплывами, но очень жестко и регулярно. Поводы могут быть - ковид, криминал, борьба с нелегалами - а может и не быть.

это хорошо, если по ним люди будут возвращать долг, а не уйдут в пользование по формату: заплатил минимальный ежемесячный платеж в понедельник и потратил деньги до предела лимита обратно во вторник))

Спасибо большое за оценку, как всегда! 🤗

💯

Да, сколько помню путем создания истерики на подобных этапах кризиса на рынке, многим удавалось впарить подороже то, что, в общем-то, так себе как вложение. Почему сейчас время должно чем-то отличаться - люди грамотнее не стали.

Цены за которые сделки проходят всегда реальны. Проблема лишь в том, что на вторичном рынке цены теоретически могут упасть очень низко и почти никто не пострадает, потому что большая часть сделок обменные. А вот с новостройками не так просто - там есть себестоимость строительства и поэтому цена не сможет упасть ниже определенного уровня. И - если не делать глупостей типа льготной ипотеки - то баланс находится где-то там - между тем низким уровнем цен, на котором проходят массово сделки с привлечением ипотеки и угрозой дефицита, которая возникает только если цены падают слишком низко и строить не выгодно. Но в нынешних условиях это красивая теория - слишком все искажено. Но, на самом деле, если зрить в корень, то "слишком дорого чтобы покупать" это так себе аналитический подход. Верно будет звучать так: "у нас слишком мало денег, чтобы покупать". А денег мало, потому что и доходы невысокие и ипотека дорогая. Так что, опять же, именно тут и находится рыночный баланс между возможностью ипотечного финансирования платежеспособного спроса, возможной отдачей от вложений в объект и среднестатистической готовностью обслуживать ипотечный кредит исходя из размера и перспектив дохода, инфляции и неудовлетворенностью жилищных условий.

Вот-вот. Как курить квартиру стоимостью 7-8 млн. ПВ 30% - это 2,5 млн. Где его взять с зарплатой 40 тыс...а ещё жить хочется

@@user-gc6tw1sf9s именно! Опыт показывает,что платить ипотечный кредит людям проще, чем найти первоначальный взнос. Хотя в нормальных условиях 20% должно быть достаточно. И квартиру, самом собой, надо искать для начала дешевле - меньше, хуже, дальше. Главное начать.