#117

[@videonieruchomosci1]

Dziękuję, temat dla mnie bardzo interesujący. O ile łatwiej znaleźć czynsze za np. lokale to z cenami dzierżaw gruntów nie jest tak dobrze. Wtedy przydaje się stopa kapitalizacji z rynku kapitałowego. Czekam na 2 odcinek. Pozdrawiam

[@magdalenamaleckamrics]

To prawda, potwierdzam gruntami jest jeszcze gorzej...

[@Musa1985]

Dobry wieczór. Dziękuję za ten odcinek live'a. Podejście dochodowe wyceny też jest dla mnie interesujące, głównie dlatego, że służy do określenia wartości rynkowej. Zgadzam się prawie ze wszystkim co zostało w tym filmie powiedziane. Jeżeli chodzi o dzielenie stabilnego dochodu przez stopę kapitalizacji, która powinna być tym wyższa, im jest wyższe ryzyko rynku, to jest to poprawna matematycznie formuła według oczekiwań inwestorów. Myślę jednak, że nie powinniśmy posługiwać się twierdzeniem, że stopa kapitalizacji, która jest stopą zwrotu, jest tym wyższa, im wyższe jest ryzyko, ponieważ w ogólnej perspektywie na rynku oczekiwane dochody przy wyższym ryzyku mają mniejsze prawdopodobieństwo realizacji i potencjalny inwestor może się ich tym bardziej nie doczekać. Poprawne byłoby tutaj stwierdzenie, że iloraz (!) stabilnego, oczekiwanego dochodu i stopy kapitalizacji jest tym wyższy, im ryzyko inwestycji jest mniejsze, czyli im wyższy dochód i wyższa stopa kapitalizacji tym mniejsze ryzyko i wyższa wartość przedmiotu, lub podmiotu wyceny. Myślę, że takie zapisy są poprawne i dobrze odzwierciedlają rynek. Wszystkiego dobrego.

[@magdalenamaleckamrics]

dziękuję za komentarz można to w różny sposób przedstawić, ale w przypadku inwestycji ryzyko i stopa zwrotu są zawsze ze sobą powiązane: im wyższe ryzyko, tym większy (potencjalny) zysk.

[@Musa1985]

@magdalenamaleckamrics dziękuję za odpowiedź. Im wyższe ryzyko tym wyższy potencjalny zysk, lub też strata, jeżeli ryzyko mierzymy współczynnikiem zmienności, lub wariancją. Dlatego wartość oczekiwana efektu inwestycji jest najbardziej pewna gdy wsp. zmienności jest poniżej 25% i wariancja jest jak najniższa. W przypadku krótkiego okresu zwrotu, wysokiego NPV i jak najniższych miar ryzyka, inwestycja jest wtedy bardziej efektywna. Dobrego dnia i weekendu.

[@kwlodarczyk-tomczyk]

Dziękuję za ten wywiad i czekam na kolejny:) Ja bardzo chętnie wyliczałabym stopę kapitalizacji z rynku, ale mam jeden problem, o ile znalezienie transakcji nieruchomościami podobnymi nie stanowi jakiegoś większego problemu, to głowię się skąd wziąć informacje o dochodach z tych nieruchomości. Przecież nie mamy umów najmu czy innych dokumentów o dochodach z tych nieruchomości. Czy to można by poruszyć w kolejnym firmie?

[@magdalenamaleckamrics]

Ustawodawca dostrzegł ten problem już dawno. Nie wymaga się od nas znajomości tych czynszów, a określenia możliwych do uzyskania czynszów z daty sprzedaży. Proszę zajrzeć do przepisu.

[@videonieruchomosci1]

Jeszcze istotnym tematem jest ustalenia poziomu ryzyka inwestowania w nieruchomości podobne, tutaj też są bardzo różne interpretacje ;) pzdr

[@magdalenamaleckamrics]

Trudno znaleźć jakiś wzór analityczny, stąd podejścia są różne Nie ma jedynego słusznego sposobu