#3 Jak rzeczoznawca majątkowy powinien badać przeznaczenie nieruchomości?

[@danielporonis144]

Super Pani Magdo Prezentowane przez Panią materiały są bardzo cennym źródłem wiedzy. Zajmuję się od 20 lat nieruchomościami jako pracownik samorządowy i uważam, że przedstawiane przez Panią kwestie w zakresie problematyki wyceny nieruchomości są naprawdę łatwiejsze do zrozumienia zarówno dla mniej jak i bardziej doświadczonych tym tematem osób.

[@magdalenamaleckamrics]

@@danielporonis144 cieszę się; W tym temacie proszę koniecznie posłuchać nowego filmu - kzbin.info/www/bejne/lae6e4KcoZqnjsU, Była zmiana przepisów. Pozdrowienia

[@qjeden5865]

Dzień dobry, Pani porady (filmy, instrukcje itp) bardzo pomogły w wyszukiwaniu wszelkich informacji, aktów prawnych i w samym podejściu do egzaminu. Dziękuję bardzo, jest Pani Super pedagogiem. Zdałem egzamin:). Proponuję nowy film, co po pierwszym szoku, ze sobą zrobić 😂

[@magdalenamaleckamrics]

gratulacje! Ad szok - proszę posłuchać tego filmu >> kzbin.info/www/bejne/Y5-rc4lrgtp1rJo

[@izabelakuszka]

bardzo cenne są Pani filmiki. kopalnia wiedzy!!! za kilka dni przystępuję do egzaminu ustnego i nie ukrywam, że od kilku dni co chwilę wyszukuję jakieś zagadnienie właśnie na Pani YT 😁

[@magdalenamaleckamrics]

Cieszę się i zapraszam serdecznie. Proszę zawsze zwrócić uwagę na datę publikacji danego filmu i czy nie było zmiany od tego czasu. I właśnie w temacie przeznaczenia była zmiana - tu może Pani o niej przeczytać - magdalenamalecka.pl/qa/art-154-ustawy-o-gospodarce-nieruchomosciami-zmiana-przepisu-okreslanie-przeznaczenia-nieruchomosci Życzę powodzenia na egzaminie!

[@izabelakuszka]

@@magdalenamaleckamrics dziękuję 🤗 jest Pani nieoceniona!!!

[@666magdam]

Dziękuje, zwięźle, rzeczowo i jasno. Cudownie, że Pani Magdaleno nagrywa !

[@magdalenamaleckamrics]

Dziękuję!

[@IreneuszMalinowski]

Ważne i zrozumiałe informacje ... dziękuję

[@magdalenamaleckamrics]

Cieszę się? Dziękuję za pozostawienie komentarza!

[@sylwia6258]

Porusza Pani istotne kwestie i daje odpowiedzi na pytania, których nie znalazłam w żadnej z pozycji na temat wyceny nieruchomości. Świetnie opracowane, obrazowe przykłady. Czekam na więcej.

[@magdalenamaleckamrics]

Dziękuję Pani Sylwio! Jeśli jakiś temat będzie Panią szczególnie interesował proszę napisać do mnie.

[@jerzypodgorski1905]

Bardzo czytelnie wyjaśniona kwestia jak ustalić przeznaczenie nieruchomości przy jej wycenie. Dzięki.

[@st_publi]

Dziękuję, właśnie takich materiałów szukałem!

[@magdalenamaleckamrics]

super, dziękuję, cieszę się, będę sukcesywnie dodawać tu filmy

[@jakewinnicki5398]

Z mojego podwórka: starostwo, które zamówiło wycenę, przekazało mi też zaświadczenie o przeznaczeniu gruntu. Bardzo ładnie ze strony zleceniodawcy. Tyle tylko, że właśnie w zaświadczeniu nie uwzględnione były wydane przez wójta gminy warunki zabudowy, całkowicie zmieniające sposób korzystania z nieruchomości. Można się "przejechać" na dokumentach wydanych przez urząd, bez dokładnego zapytania o ewentualnie wydane warunki zabudowy.

[@magdalenamaleckamrics]

Potwierdza Pan tylko, że trzeba być ostrożnym o dogłębnie wszystko zbadać i drążyć. No ale po to m.in. jest rzeczoznawca majątkowy.

[@katarzynakruk5501]

Bardzo przydatne. Dziękuję bardzo:)

[@magdalenamaleckamrics]

dziękuję za komentarz!

[@magdalenadziedziak7421]

Bardzo przydatne i dobrze wyłożone!

[@magdalenamaleckamrics]

Dziękuję za ten komentarz.

[@arslegisnieruchomosci]

Dziękuję

[@magdalenamaleckamrics]

Cieszę się, że materiał bym przydatny. Dziękuję za pozostawienie komentarza.

[@domodz27701]

Bardzo przydatne. Dziękuję

[@magdalenamaleckamrics]

Dziękuję za komentarz!

[@martaogrodnik6657]

Myślę że trzeba tu zaznaczyć, że podczas takiego pisma do urzędu w sprawie przeznaczenia nieruchomosci koniecznie należy zwrócić się o wskazanie decyzji o warunkach zabudowy dzialki np 3/2 oraz przedmiotowej dzialki przed podziałem.Bardzo często decyzja o warunkach zabudowy dotyczy większego obszaru z którego wydzielił się przedmiot wyceny. Pozdrawiam

[@magdalenamaleckamrics]

Bardzo słuszna uwaga Pani Marto! Dziękuję.

[@Radoslaw_Jesionkowski]

Pani Magdaleno a jak pozyskiwać klientów do wyceny?

[@magdalenamaleckamrics]

Panie Jarosławie, postaram się nagrać film na ten temat. Do tego czasu odsyłam do tych 2 filmów: #46 Jak osiągnąć sukces w zawodzie rzeczoznawcy majątkowego i zarabiać więcej? kzbin.info/www/bejne/nIi4d5hqd5KSn9U #32 Start w zawodzie rzeczoznawcy majątkowego - rady Magdy Małeckiej jak zacząć działać i co dalej kzbin.info/www/bejne/Y5-rc4lrgtp1rJo

[@jolajola5658]

Dzien dobry ,jak biegły sadowy wycenia działkę .W akcie notarialnym są grunta rolne.Została ta działka zabudowana i mam pytanie.Jak bedzie wyceniana jako grunta czy jako działaka zabudowana.cel wyceny do zachowku .

[@magdalenamaleckamrics]

Będzie wyceniana zgodnie z przeznaczeniem. O przeznaczeniu nic Pani nie napisała. Podała Pani jedynie jakie były informacje w jakimś akcie oraz jaki jest stan faktyczny. Zachowek to szczególny cel wyceny. Potrzebne są precyzyjne dane w tym z uwzględnieniem dat istotnych dla tego celu wyceny.

[@jolajola5658]

Dzień dobry,nie spodziewałam się ,że Pani tak szybko odpisze .Plan miejscowy był od 2003 roku tj dzielnica .Ta osoba postawiła dom w surowym stanie w 2001 tak jak w darowiźnie .Darowizna grunta rolne a teraz już zabudowane .Było to 21 lat temu .Ta osoba wynajela prywatny operat i wyceniła to na grunta rolne po 36 zł .Działka jest bardzo duża ponad 2000m w pięknej spokojnej dzielnicy .Dlatego pojawił się zachowek uzupełnienie.Bardzo dziękuję za odpowiedź.Natomiast mam jeszcze drugie pytanie ,mój dom stary ponad 100 lat nakłady moje , remonty będą odliczone .Była służebność i prawo użytkowania przez 21 lat .Jak biegły to wycenia .Sprawa się toczy juz w sądzie .

[@magdalenamaleckamrics]

dzień dobry, w sprawie zasad wyceny prawa służebności i użytkowania rzeczoznawca będzie kierował się przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz (jeśli tak zdecyduje) normami zawodowymi - standardami PFSRM

[@WitoldKluk]

A co wówczas gdy nieruchomość w MPZP ma dwa lub trzy przeznaczenia ?

[@katarzynaru276]

Dzień dobry Bardzo dziękuję . Czy w przypadku braku mpzp, w sytuacji gdy w studium jest szeroki wachlarz możliwości, nie ma dwz kierujemy się potencjałem i zasadą korzyści ? Gdy działka nie spełnia warunków do wydania dwz np. brak zgody na zmianę przeznaczenia, brak uzbrojenia itp. wyceniamy jako budowlaną?

[@magdalenamaleckamrics]

Pytanie jest zadane bardzo szczątkowo. Ale odpowiedź, w oparciu o dane mogłaby być taka: 1) brak mpzp, studium - szeroki wachlarz możliwości, brak dwz - kierujemy się potencjałem, jeśli jest i jest na niego popyt, 2) gdy nie ma warunków do wydania dwz , czyli rozumiem, że nie ma mpzp, a co w studium? - poważnie zastanowiłabym się nad tym czy wyceniać ją jako budowalną jeśli nie ma do tego podstaw. Na marginesie "zasada korzyści" to zasada z obszaru wywłaszczenia, nie używałabym gdzie indziej tego pojęcia.

[@katarzynaru276]

@@magdalenamaleckamrics dziękuję, temat rzeka dlatego nie precyzyjnie zadałam pytanie. Dziękuję za odpowiedź

[@bartusee]

Dzień dobry, Mam pytanie odnośnie badania przeznaczenia. Mamy do wycenę nieruchomość gruntową niezabudowaną która położona jest na obszarze wiejskim, dla działki nie uchwalono MPZP, nie zostały również wydane warunki zabudowy, jednak nieruchomość leży w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania jako zabudowa jednorodzinna. Jak wycenić taką nieruchomość czy zgodnie z art. 154 pkt. 2 czy w inny sposób.

[@magdalenamaleckamrics]

Panie Bartoszu, zawsze wyceniamy zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami! Chyba, że jest to szczególny cel wyceny np. Aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste, gdzie przeznaczenie badamy stosownie do w/w artykułu, ale wyceniamy zgodnie z celem. Tylko uwaga! Muszą to być nieruchomości podobne! A tu najbardziej podobne będą takie, które są objęte wyłącznie studium i mają porównywalne otoczenie, chyba że takich nie ma, a fakt objęcia planem miejscowym lub wydana wuzetka nie wpływa znacząco na ceny na analizowanym rynku i w takiej sytuacji może nic bardziej podobnego nie być. Warunek jednak jest taki, w tym drugim przypadku, że wyceniana działka ma w zasadzie pewny potencjał na zabudowę taką jak zapisy w planie czy wydane wuzetki.

[@emiliacyrulik7260]

Czy w sytuacji częściowego przeznaczenia nieruchomości możemy domagać się od urzędu określenia dokładnego przeznaczenia z ustaleniem do 1m2? Czy odpowiedź urzędu, że nieruchomość znajduje się częściowo na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową i częściowo na terenie przeznaczonym pod drogę jest w porządku? Często na sip warstwa ze studium czy planem jest niedokładnie wpasowana i pojawia się problem z ustaleniem przeznaczenia dla wąskiego paska.

[@magdalenamaleckamrics]

Pani Emilio, oczywiście tak, możemy wystąpić do urzędu (zwykle będzie to miejska pracownia urbanistyczna) o mapy i obmiarowanie przeznaczeń w ramach interesującej nas działki. Nigdy dotąd nie odmówiono mi takiej informacji. Pojedynczo zdarzało się, że odpisywano, że plan jest ogólny i nie można na jego podstawie określić dokładnej powierzchni a jedynie przybliżoną.

[@Radoslaw_Jesionkowski]

Jeszcze jedno ale przecież w decyzjach wz lub ulicp nie jest ustalane przeznaczenie. Naturalnie zgadzam się że powinny być badane

[@magdalenamaleckamrics]

Ale wynika z nich co można na nieruchomości zrobić. Mając takie decyzje coś więcej już wiadomo. To prawda można wystąpić o wiele DoWZ. Juz wydana wcale może nie przesądzać o najlepszym sposobie użytkowania.

[@tomaszt8214]

Zgadzam się, potencjał nieruchomości może być znacznie większy niż wydana wz.

[@doridorime4711]

Jaka jest podstawa prawna (postępowanie) dla zapytania omówionego w filmie? Formułujemy pismo samodzielnie w oparciu o ustawę czy też istnieje odpowiedni formularz urzędowy? Dziękuję.

[@magdalenamaleckamrics]

Samodzielnie. Podstawą to art 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

[@WitoldKluk]

A co kiedy nieruchomość ma w MPZP trzy różne przeznaczenie?

[@magdalenamaleckamrics]

W pierwszej kolejności szukamy nieruchomości podobnych, w tym o podobnym przeznaczeniu, także co do struktury. Jeśli nie ma takich nieruchomości należy się zastanowić co dalej. Jakie nieruchomości będą nadal spełniały kryteria podobieństwa, co będzie zależało od struktury przeznaczeń w nieruchomości wycenianej. Bo jeśli np. 90% to MJ, 5% to drogi a 5% zieleń bez prawa zabudowy to można próbować wybrnąć z tego inaczej (np. współczynnik K). Jeśli podobnych nie będzie to rozważyłabym możliwość zastosowania innych podejść. W ostateczności wycena w oparciu o 3 osobne przeznaczenia z korektą bo faktycznie ich nie ma (tzn. nie ma podziału najprawdopodobniej). Każda z tych możliwości wymaga indywidualnego rozważenia bo każdy przypadek jest inny.

[@WitoldKluk]

A co jeśli nieruchomość ma w MPZP, dajmy na to, trzy różne przeznaczenia ?

[@magdalenamaleckamrics]

Jak zwykle, szukamy nieruchomości podobnych - to jest zawsze najprostsze rozwiązanie. Jeśli ich nie ma to trzeba rozważyć inne podejścia, w szczególności podejście mieszane.

[@doridorime4711]

Jaka jest podstawa prawna (postępowanie) dla zapytania omówionego w filmie? Formułujemy pismo samodzielnie w oparciu o ustawę czy też istnieje odpowiedni formularz urzędowy? Dziękuję.

[@magdalenamaleckamrics]

Panie Jakubie, podstawa to art 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pismo to, jaki inne, formułujemy sami. Nie ma obowiązkowego formularza.