#36 Metoda pozostałościowa, czyli jak wejść w buty inwestora w rozmowie z Jerzym Adamiczką MRICS

[@martasiemasz209]

Świetny odcinek, pozdrawiam

[@magdalenamaleckamrics]

Dziękujemy za pozostawienie komentarza.

[@joannasienkiewicz4197]

Czy możecie Państwo polecić zagraniczną literaturę dot. tematu? Bardzo wartościowa rozmowa. Dziękuję.

[@magdalenamaleckamrics]

Polecam standardy RICS: >> www.rics.org/globalassets/rics-website/media/upholding-professional-standards/sector-standards/valuation/international-valuation-standards-rics2.pdf (IVS410, str. 104) oraz >>www.rics.org/globalassets/valuation-of-development-property---first-edition.pdf

[@adriannowak3363]

Dzień dobry, w jaki sposób powinny być przy tej metodzie kalkulowane koszty budowy? Czy można zastosować tutaj technikę wskaźnikową (koszt 1 mkw PUM) w momencie kiedy znamy rynek i ceny generalnych wykonawców w danym rejonie (miasto)? Dziękuję.

[@magdalenamaleckamrics]

Co do zasady kierujemy się tu wyborem techniki zgodnie z przepisami dotyczącymi podejścia kosztowego. Zatem tak, jeśli posiadamy informację by wykonać to wskaźnikowo można to zrobić. Proszę pamiętać o pełnej analizie do każdego parametru wejściowego, co także wynika z przepisów.

[@leszeklemanczyk4375]

Pytania bardziej do Pana Jerzego: 1. Na Politechnice Gdanskiej jedna z wykladowczyn twierdzi, ze jesli zgodnie z harmonogramem inwestycja ma trwac ponad rok, to powinno sie koncowy wynik zdyskontowac. Z jednej strony rozumiem, bo przeciez inwestor nie dostanie calej kwoty od razu tylko stopniowo, a z drugiej strony zgodnie z przepisami przyjmujemy przeciez, ze inwestycja jest juz gotowa. Pyt.2 dlaczego mowi Pan o zysku inwestora jakby to byl zysk dewelopera. Skoro deweloperzy zazwyczaj w cash flow w kosztach uwzgledniaja koszt zakupu gruntu wg kosztu nabycia swoja droga, a nie wg ich wartosci rynkowej

[@jerzyadamiczka246]

Jeśli chodzi o pierwsze pytanie, to nie bardzo czuję się upoważniony do komentowania wypowiedzi, której nie słyszałem i co do której nie wiem, w jakim kontekście była wypowiedziana i jaka sytuację opisywała. Żeby jednak nie pozostawić Pańskiego pytania całkiem bez odpowiedzi, to powiem tylko, że po pierwsze metoda pozostałościowa nie jest pełnym CF pokazującym wszystkie szczegółowe przepływy w odpowiednim momencie czasu. Jest to metoda z założenia stosująca pewne uproszczenia. Pokazuje jednak w rezultacie wyniki na tyle wiarygodne, że często inwestorzy posługują się nią przy podejmowaniu wstępnych decyzji inwestycyjnych służąc jako analiza opłacalności inwestycji. Natomiast z reguły jeśli wynik wyceny metodą pozostałościową jest satysfakcjonujący, to, tak czy owak, rozpisują, przed podjęciem ostatecznych decyzji, pełen CF. Jeśli nie posługujemy się dyskontowaniem strumieni pieniężnych tylko właśnie metodą pozostałościową to liczymy Wszystko w cenach dzisiejszych i na ogół nie dyskutujemy wyniku natomiast wartość pieniądza w czasie uwzględniana jest poprzez rynkowy koszt kredytu zaciąganego na realizację inwestycji oraz koszt kredytu na zakup nieruchomości do rozwoju. Jeśli chodzi o 2 pytanie, to udało się panu poruszyć w jednym krótkim zdaniu kilka problemów. Po pierwsze inwestorzy czy też, jak pan mówi deweloperzy, którzy przecież są inwestorami, liczą opłacalność inwestycji zupełnie inaczej niż rzeczoznawcy, posługując się kosztem PUMu, czyli odnoszą Wszystko, zarówno jeśli chodzi o koszty jak i zyski, do 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania. Muszę przyznać, że są w tym na ogół wyjątkowo sprawni i wyjątkowo celnie umieją określić w ten sposób opłacalność swojej inwestycji - szczególnie ci, którym się na rynku powiodło. Tak naprawdę nie ma znaczenia czy mówimy o inwestorze czy o deweloperze bo na ogół jest to jedna i ta sama osoba. Nie należy natomiast inwestora i dewelopera mylić z wykonawcą, którego zmienność poglądów i labilność na rynku musi uwzględnić deweloper czyli inwestor w swoich kalkulacjach. Natomiast ma pan rację, często deweloper uwzględnia w swoich CF koszt gruntu, ale my nie opowiadaliśmy z Magdą o metodzie dyskontowania strumieni pieniężnych czy też o budowaniu CF, tylko o metodzie pozostałościowej, która ma nieco inną specyfikę. Natomiast to, że inwestor często do swojego CF wsadza koszt, a nie wartość rynkową, to najczęściej dlatego, że ten koszt jest dla niego właśnie wartością rynkową. Natomiast proszę mi wierzyć, że jeśli inwestor wyciąga ze swojego banku ziemi dawniej kupioną nieruchomość, to w obliczeniach będzie uwzględniał wartość obecną - rynkową tego gruntu, a nie zapłacone kiedyś historycznie kwoty i poniesione koszty.

[@monikam4070]

Pani Magdo, zaciekawił mnie przytoczony przez Panią przypadek kiedy inwestycja zgodna z DWZ nie była opłacalna ze względu na ograniczoną liczbę miejsc parkingowych w okolicy. Czy nie można w takiej sytuacji założyć budowy parkingu podziemnego w budynku żeby maksymalnie wykorzystać jego potencjał inwestycyjny?

[@magdalenamaleckamrics]

można, jeśli jest to możliwe zgodnie z dwz oraz ekonomicznie opłacalne (biorąc pod uwagę warunki gruntowe), a nawet trzeba tak by wykorzystać maksymalny (i sprzedawalny) potencjał