90% der Immobilien-Investoren kennen ihre Rendite nicht! Gerd Kommer Interview 3/4 | Finanzfluss

[@Finanzfluss]

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[@bjornheisig3798]

Bezüglich dem Thema Eigenkapitalrendite bei vermieteten Immobilien. Wenn man eine unbelastete selbstgenutzte Immobilie hat und diese als Sicherheit für den Kauf einer vermieteten Immobilie nutzt und dadurch kein Eigenkapital einsetzen muss. Welchen Wert nimmt man dann für das Eigenkapital um die Eigenkapitalrendite auszurechnen?

[@andreasweber4166]

Und da hat der Thomas im dritten Teil immer noch nix zu trinken. Da hat der Gerd wieder einen Euro gespart. :D

[@moritz3864]

Lol

[@mariorompel]

Kommer ist wie immer fachlich super. Und das ganze völlig sachlich, ohne Emotionen. Top 🤗

[@carlmoser225]

Gähnend langweilig könnte man es auch nennen

[@ortundzeit]

Nein dieser Mann hat sehr viele Emotionen . Sie können Sie nur nicht lesen. Diese Emotionen sind der Grund für seinen Erfolg. Sorry

[@martinforster7625]

Wie immer ist Herr Kommer wieder erfrischend interessant. Tolles lehrreiches Interview.

[@Max5000jo]

Ich frage mich wie Gerd Kommer sich diese Gestik angewöhnt hat, dadurch werden die Erklärungen irgenwie anschaulicher bzw. es ist nicht langweilig zuzuschauen

[@ChaosN0110]

Wir brauchen eine neue Rubrik: Kommer kommentiert Kommentare

[@jonson856]

KKK :D wait what?😂

[@tomlxyz]

Kommer kommentiert Kommer kritisierende Kommentare

[@Leonardo-ih9iy]

Herr Kommer The Best of Passive Investment

[@heinerlauter1211]

Mein Vater ist in 10 Jahren als Vermieter 25 Jahre älter geworden, nix als Ärger. Never ever.

[@captainkeule9273]

Woran lag es, schlechte Mieter erwischt oder ist was anderes passiert?

[@heinerlauter1211]

Captain Keule schlechte Mieter und nicht korrekter Hausverwalter

[@captainkeule9273]

@@heinerlauter1211 Ah ok, das Risiko durch Mieter ist für mich auch ein Grund nicht mit Immobilien anzufangen

[@GeneralMajorMarc]

Hausverwalter sind meistens Müll, am besten alles selbst machen. Den nervigen Mieter mal ein paar Schläger vorbeischicken.

[@notroll1279]

@@GeneralMajorMarc Schlauer Tip - dann darf der Vermieter sich seine Verluste auch noch vom Knast aus anschauen.

[@andreasweber1703]

2 Hauptvorteile von Immobilien wurden nicht angesprochen. 1. Leverageeffekt zu relativ geringen Kosten im Vergleich zu Aktien und dadurch das Hebeln der Performance 2. Im Immobilienmarkt bestehen aufgrund von den Transaktionskosten und der Immobilität Ineffizienzen im Pricing. D.h. Ich kann in einer Liegenschaft 3 Objekte mit stark differierenden Preisen kaufen. Weil einer einfach das Marktniveau nicht kennt. Dort ist dann natürlich verstärkte Nachfrage, aber ein glücklicher darf das Geschenk annehmen. Das ist bei effizienten Kapitalmärkten schwer möglich. Natürlich setzt das eine gewisse Professionalität und Marktkenntnis voraus. Aber nicht nur Immobilien sind hoch bewertet, sondern auch Aktien an sich. Wenn man das KGV als Bewertungsmaßstab für die zukünftige Performance nimmt, sind auch hier die Zeiten der Performance von 5+% vorbei. Was man laut Kommer nicht kann, da statisch nicht valide. Bei Immobilien wollte er erst so argumentieren, hat dann aber noch die Kurve bekommen, um seinen ETF-Pitch nicht zu sabotieren. Auch die angeführte Studie zur Immoperformance. Wenn ich mir nur den Aktienreturn bis 2012 anschaue, dann reden wir auch nicht von 7-9% pa, sondern von 5-6% pa. Alles in allem kostet der Rat des Herren nur Geld, um dann in kosteneffiziente Markt-ETFs zu investieren. Das ist leider das Problem von vielen Berater, die sich Ihre Weisheit und Popularität vergüten lassen und eigentlich nicht wirklich Mehrwert zu dem bauernschlauen Basisanleger bringen. Dieser investiert einfach in x Firmen oder ETF, die gleiche monatliche Summe.

[@konskons3184]

Super Kommentar.

[@f.g.6087]

Naja du kannst ja auch über gehebelten etf oder über Zertifikate auf einen Index oder Aktien investieren und so den leverageeffekt nutzen. Ich denke schon, dass Herr Kommer bei vielen einen Mehrwert erzeugt und dies tut er kostenlos. Seine Zielgruppe guckt sich sicher keine Investmentvideos auf KZbin an, somit ist das hier wohl auch keine richtige Werbeveranstaltung wie bei Dirk Müller, Homm, Friedrich/Weik und Co. Sicher kann man sich viele der Erkenntnisse auch anderswo anlesen, vielen gibt das hier aber sicher Selbstvertrauen an ihrer ETF Strategie festzuhalten und nicht auf die Stockpicker und aktiven Manager reinzufallen. Zu Reits kann ich Ben Felix empfehlen, der vertritt eine andere Position als Kommer, auf Basis wissenschaftlicher Studien.

[@CD-Immo-Portfolio]

@@f.g.6087 Einen etf mit Fremdkapital zu hebeln , ist so, als würde man Geld von der Mafia leihen , um sich sein Glückspiel zu finanzieren. Hypothekendarlehen sind vor allem anders verzinst, abgesichert und langfristig veranlagt.

[@MonkeyDeRuffy777]

1) Ich kann auch Aktien hebeln, ohne Hebelprodukte 2) Eine Überbewertung zwischen den beiden Asset-Klassen sollte vermieden werden, weil sie ganz anders funktionieren. Da Wohnraum immer benötigt wird, gibt es eben diese Blase, die irgendwann platzen muss, spätestens dann, wenn sich keiner mehr die Wohnungen leisten kann. Aktien können unendlich hohes KGV haben, solange mehr Menschen Interesse an einem Unternehmen haben, als die, die verkaufen wollen, kann der Kurs immer weiter steigen. Deswegen finde ich auch, ist das KGV mit die schlechteste Kennzahl von allen. Sie sagt nichts über das Unternehmen selbst aus. Und alle Vermögensverwalter sind so, sie sind letztlich nur für die gedacht, die wirklich 0 Interesse an der Wirtschaft haben.

[@andreasweber1703]

MonkeyDeRuffy777 Danke für die Antwort 1) Das stimmt. Aber zu anderen Kosten. Und Kosten sind ja laut Kommer eine maßgebliche Größe bei dem Total Return 2) Deshalb habe ich auch KGV als Bewertungsmaßstab geschrieben. Am besten ist bei Aktien der FCF und bei Immos NOI. Aber das Aktienargument „Search of a greater Fool“ trifft auch bei Immos zu. In beiden Assetklassen geht durch den Nullzins die Party weiter, bis kein noch größerer Hazardeur kommt. In keiner Assetklasse findet aktuell ein risikoadäquates Pricing nach „normalen“ Maßstäben statt. Und wenn dann eher im Immobilienmarkt, wenn ein Eigentümer einfach zu jedem Preis verkauft. Das ist in effizienten Aktienmärkten per Definition schon nicht möglich. Und relativ zum europäischen Ausland in Bezug auf Kaufkraft und Immobilienpreise sind unsere Immobilien günstig. Was nicht heißt, dass man auf lange Sicht damit Geld verdienen muss. Es kommt immer auf das Einzelinvestment und die Zahlen an...

[@esquilaxesquilax7750]

Der Kommer ist sowas von sympatisch. Guter Typ!!!

[@paulmaier1751]

Wie auch schon bei vielen Kommentaren angeklungen vermisse ich in diesem Interview den Sachverhalt des Fremdkapitalhebels beim Erwerb von Immobilien. Zu betrachten ist die Gesdamtrendite - und die besteht nicht nur aus Miteinnahmen und Wertsteigerung.

[@torstenheynig1716]

Es gibt keine bessere Investition als in eine gut ausgesuchte fremdfinanzierte immobile, danke! VG TH

[@MarcNemitz]

Mich triggert dieser blaue Fleck auf dem Bild unglaublich. Habe schon zweimal auf meinem Bildschirm rumgekratzt.

[@Entrecotee]

Das ist Australien.

[@vlogwin317]

Zerkratze bitte nicht die kleine Insel, dort wohnen Pinguine :) goo.gl/maps/pgYoumQp2mGYeroKA

[@tommy1505]

Ich glaube das ist Südgeorgien. Für Immobilien kein guter Standort, da dort keine permanente zivile Bevölkerung lebt ;-)

[@jorglehnert6139]

@@klaus-dieterstromschlag6212 natürlich DEUTSCH Südwestafrika :)

[@wutzedale]

Kommer hat das vielleicht auf der Karte, wegen Walfang-ETFs? :-)

[@Leonardo-ih9iy]

One of the BEST interviews EVER. Wieso ... hier unterhalten sich zwei Investmentbanker und man kann endlich zwischen den Zeilen heraus hören, wo die WIRKLICHEN Vor- bzw Nachteile einer Immobilieninvestition UND Thesaurierung Ja oder NEIN eben liegen bzw gar nicht liegen. SUPER herzlichen DANK für ein Interview auf einem hohem Niveau, Danke auch an Gerd Kommer, the Post of Passive Investment! Frage: Wo würde Herr Kommer als Unternehmer investieren :-) Ich hoffe das scheißt Ihn nicht aus der Bahn, aktiv zu sein :-) Leonardo

[@jan-christianmuller293]

Herrn Kommer als Finanzanlageberater der seinen Kunden mehr oder weniger nur ETFs vermitteln darf/kann zum Thema Immobilien zu befragen ist genauso sinnvoll wie einen Immobilien Makler zu ETFs zu befragen.

[@hansgeorgzojer6345]

Die Fremdkapital-Quote bei Vonovia ist 61,77% und 53,87% bei der Deutschen Wohnen (laut boerse.de)

[@xCwieCHRISx]

Kollegen von mir haben 100% Fremdkapitalquote und theoretische 0 * Unendliche Eigenkapitalrendite

[@hansgeorgzojer6345]

xCwieCHRISx 5:48 „bei der Vonovia SE ist die Verschuldung [...] ca. 30 bis 40 Prozent und das ist normal [...]“

[@Orkschnitzel]

Diskussion zwischen Kommer und Alex Düsseldorf Fischer bezüglich dieses Themas, wäre interessant.

[@AliUsta1987]

Das wäre auf jeden Fall top!

[@runnerbaba]

Herr Kommer ist sehr sehr gut.

[@MichaMille65]

Wieder ein sehr erhellendes Interview mit Gerd Kommer. An den Kommentaren erkennt man die Emotionalität. ;-) Noch erstaunlich wenig negative Bewertungen von denjenigen, die sich angegriffen fühlen. :-)

[@PilotCyrus]

Ich kenne auch meine Rendite nicht und das ist gut so! Warum soll ich mich mit Excel Tabellen langweilen? Hauptsache der Mieter zahlt pünktlich und nach 10-12 Jahren hab ich bis jetzt immernoch jede Wohnung zum doppelten Einkaufspreis (Hamburg) steuerfrei verkauft. Meine Rendite mache ich am Tag des Verkaufs, nicht indem ich arme Mieter ausquetsche!

[@Harald_Reindl]

Nur dass die Immobilie an Wert steigt und für Dividenden die in der Größenordnung einer Miete liegen ein Vermögen investiert werden muss - Das wirkliche Problem ist die Vermeidung von Mietnovaden

[@Askunics]

Eine vermietete Eigentumswohnung über 200.000€ wirft wieviel Miete ab? 1000€ pro Monat. Ein Depot über 200.000€ mit hohen 5% Dividende wirft 10k pro Monat ab und netto 7500k. Die Mieteinnahmen sind brutto höher, netto muss man auch versteuern. Man kann Kosten der Immobilie geltend machen, muss aber auch mehr Zeit investieren. Für mich immer Depot an 1. Stelle wegen „kein Nerv für die Mieter“. Und in ne Immobilie muss man auch regelmäßig Geld investieren.

[@Birkenstock791]

@@Askunics Ähm ... Die Dividendenrendite ist pro Jahr, nicht pro Monat! lol

[@Askunics]

@@Birkenstock791 ich hatte mich vertippt. Es muss 10k pro Jahr sein. Das sollte wenn man es versucht zu verstehen schon erkennen

[@dividendentv]

Sehr spannendes Thema, man hat bei Immobilen halt den großen Vorteil vom Fremdkapitalhebel! Ich hab das schonmal in einem anderen Video gefragt: wird es auch öfter gemacht, dass ETF-Portfolio als Sicherheit zu hinterlegen für den Immobilienkauf? Wenn jemand ein 500k ETF-Portfolio hält wird das ja die Bank sicherlich nicht als "wertlos" einschätzen. Vielleicht hat ja Herr Kommer Erfahrung mit solchen Fällen 😉

[@Schupfnudel111]

Ja Banken akzeptieren ein Depot als SIcherheit, verlangen aber dass das Depot auf sie läuft. Außerdem wird das Depot nicht in voller Höhe als Sicherheit akzeptiert sondern mit Abschlag (ich meine um die 60%).

[@dividendentv]

@@Schupfnudel111 Danke für deine Antwort! Wird vermutlich auch davon abhängen wie "sicher" die Werte sind die ich im Depot habe!

[@riverrist]

Den Fremdkapitalhebel hast du bei Aktien auch, da du erstens auf Kredit spekulieren könntest und zweitens innerhalb der Unternehmen sowieso meistens Fremdkapital aufgenommen wird. Die Hebel sind nur nicht so gut steuerbar und einsehbar wie bei Immobilien. Und warum soll ein Hebel überhaupt vorteilhaft sein? Er wirkt ja auch nach unten und wird deine risikogewichtete Rendite nur verschlechtern, da du Zinsen an jemanden zahlen musst.

[@dividendentv]

@@riverrist Ja klar, aber bei Immobilien kannst du hald mit z.B. 40k Eigenkapital eine Immobilie um 200k kaufen. Das wird bei Aktien wohl kaum möglich sein 😅 (wäre auch nicht klug)

[@MaxMustermann-mn4xh]

@@dividendentv Du kannst auch mir 0 EK eine für 240000€ kaufen

[@DomeNature]

Erstmal super Arbeit - ich liebe euren Kanal und empfehle Ihn auch an meine Azubis etc. weiter weil finanzielle Bildung einfach allgemein zu kurz kommt. Zum letzten Thema -> Ich selbst habe mein Portfolio Thesaurierend und Ausschüttend gemischt und sehe darin tatsächlich mehrere Vorteile - lasse mich aber auch gerne anderweitig überzeugen. 1. Wie schon im Video gesagt, es ist schön wenn man einfach mal direkt sieht wie das Geld arbeitet. 2. Ausschüttungen kommen bei mir auf ein extra Anlagenkonto/Verrechnungskonto nicht auf das laufende. Wenn sich dort genug angesammelt hat kann ich einfach mal eine Sparrate einmalig erhöhen und reinvestiere kostenlos, dabei kann ich gleichzeitig auch ein kostenloses "Rebalancing" mitnehmen. 3. Warum nicht zum teil den verfügbaren jährlichen Steuerfreibetrag mit nutzen und nicht verfallen lassen. LG

[@benjamingoller6267]

Was ich bei Herrn Kommers Kommentaren zum Thema Vermietungsimmobilien stets vermisse ist der Punkt Fremdkapitaleinsatz und dessen Hebelwirkung bei Immobilieninvestments. Insoweit ist eine Vergleichbarkeit des Investments mit Aktien etc. einfach schwierig und darauf wird nicht adäquat eingegangen. Natürlich kann man auch an der Börse hebeln, das ist aber in der Regel mit erheblich höheren Risiken verbunden als im Fall von Immobilien (Knock-Out-Zertifikate haben ein Knock-Out, Optionen sind in der Regel zeitlich begrenzt, CFDs...na ja, wer damit "handelt" zockt ohnehin nur noch). Ein Totalverlust ist im Zusammenhang mit Immobilien seltenst ein Thema. Das Risiko von Immobilien ist niedriger (selbst komplett ohne Wertzuwachs, wenn man auf Mietrendite-Immos setzt), die initiale Eigenkapitalrendite (ohne Wertzuwachs) kann ohne Probleme mal bei 10-25 % liegen, mit inflationsorientierten Wertzuwachs sind über 40 % auch gut machbar. Klar, das sinkt etwas, je mehr man die Immobilie abbezahlt, aber den Hebel kann man mit Neufinanzierungen z.B. neuer Immos wieder steigern etc. Daher: Der Hebel-Effekt ist der wichtigste Punkt, das niedrige Risiko wurde auch nicht wirklich berücksichtigt (sofern man nicht gerade auf dem Land kauft und seine Mieter vernünftig prüft) etc.

[@r.h.3013]

Sehe ich ähnlich, insbesondere bei den laufenden QE-Programmen der EZB.

[@MonkeyDeRuffy777]

Naja du kannst auch mit Fremdkapital hebeln, nur dass das schwieriger ist solche Kredite zu kriegen.

[@benjamingoller6267]

@@finanzfest3287 Ein berechtigter Einwand, ich war natürlich von einer 100 %-Finanzierung ausgegangen, Nebenkosten selbst bezahlt. Bei 80-90% FK wird das mit 25-40% EKR natürlich schwierig. Selbst dann aber haben wir eine hohe EKR bei etwas vermindertem Risiko. Deutlich höher als im Fall von regulären ETF. Die Kaufnebenkosten selbst sind ja gerade der Eigenkapitaleinsatz, der die Basis der Berechnung der Eigenkapitalrendite ist, wenn Du 100 % finanzierst (bei niedrigeren Finanzierungsraten natürlich zusätzlich noch der Teil des Kaufpreises, den Du selbst zahlst). Das musst Du nicht im ersten Jahr wieder drin haben, das wäre ein wenig zu optimistisch. Mit Tilgung und Überschüssen hast Du das aber in einigen Jahren geschafft. Weiteres Argument: Alle Kosten inklusive Zinsen werden entweder nach AfA oder einmalig abgeschrieben und mindern die Steuerlast. Und noch eins: Beim Kauf ins Privatvermögen kannst Du Immos steuerfrei nach 10 Jahren verkaufen. Aktien/ETFs etc. nicht. Fazit: Was ich nur sagen wollte ist, dass das Thema "sind Immobilien eine gute Investition" sehr oberflächlich behandelt worden ist und kaum saubere Vergleiche angestellt werden, was man durchaus leisten kann. Zu einseitig, m.E.

[@benjamingoller6267]

@@MonkeyDeRuffy777 Schwieriger und vor allem teurer. Einen freier Kredit kostet ca. 5 % Zinsen bei nicht zu kurzer Laufzeit (anders als vielleicht 1,5 % im Immobilienbereich). Und ein weiterer eklatanter Nachteil: Du bekommst niemals so viel Kredit zur freien Verwendung/Aktien als für Immobilien. Da hast Du sehr schnell Deine Hebelgrenze erreicht.

[@benjamingoller6267]

@@finanzfest3287 Ich bin in beiden Anlagenklassen investiert, ich glaube, dass beide ihre Vorzüge haben, da bin ich voll bei Dir. Kurz zu Deinen Argumenten: 1) "Verpufftes" Eigenkapital kann man es nennen, hat aber im Ergebnis nur eine Auswirkung: Bei Vermietungsimmobilien bewirkt es, dass man langfristig investiert sein sollte. Wegen der Steuerbefreiung nach 10 Jahren für Verkäufe ist das eh sinnvoll. Insgesamt aber ein Nachteil von Immos ist, dass das Geld gebunden und damit illiquide ist. Man darf es nicht brauchen. Ansonsten kein Nachteil. 2)Ich weiß nicht, wie Du auf 8 % Nettomietrendite bei einem 6 %-Bruttomietrenditeobjekt mit 100 % Finanzierung kommst. Bsp.: 100.000 € KP, 6.000 € Nettomiete, 4.500 € Kapitaldienst (2 % Zins, 2,5 % Tilgung). Bleiben 1.500 €, davon sagen wir einmal großzügig 1.500 € für alles sonstigen, nicht umlegbaren Kosten (Instandhaltungsrücklage Haus/Wohnung, Verwaltung, Einkommenssteuer bereits abzüglich Abschreibung etc.). Kommst Du auf 0 € raus, was sehr realistisch ist. Hast Du 2.500 € Tilgung = "Rendite". Investiert hast Du ca. 10 % der Kaufkosten = 10.000 €. 2.500 €/10.000 € = 25 % initiale Eigenkapitalrendite, d.h. das Eigenkapital ist nach 4 Jahren wieder drin. Und das ist bei einem 6 %er. Ich habe mehrere Immobilien mit 7-10 % Bruttomietrendite. 3) Du vergisst die Inflation etwas: Die wirkt sich nicht nur auf den Kaufpreis von Immobilien aus, sondern auch auf die Miete. Beides steigt also im Mittel so um 2-3 % pro Jahr. Das "Entwertet" das rückzuzahlende Darlehen erheblich und erhöht damit die Eigenkapitalrendite wieder so stark, dass die 25 % sich sogar steigern können statt abzufallen (Du tilgst 2,5 %, Inflation hat aber aktuell real in Deutschland 3 %). Daher würde ich schon sagen, dass Immobilien (sofern man die richtigen wählt, nicht in München, Köln etc.) ETFs deutlich überlegen sind, wenn man nur auf die Rendite schaut. Recht hast Du mit Aufwand: Etwas ist immer, wobei man fast alles abgeben kann an eine Mietverwaltung. Kostet halt 20-25€/Monat/Wohnung, ist aber auch steuerlich absetzbar. Dann hat man nur in extremeren Fällen Aufwand, mit Ausnahme des Managements der Mietverwaltung selbst. Behaltet einfach einen "open mind" und schaut mal :). Und natürlich: Over-leveraged Euch nicht!

[@settembrini42]

Das sind alles gute Argumente, allerdings gibt es beim Wohnungskauf/vermietung auch Vorteile, die man mit Aktien (auch REIT- oder Immobilienaktien) nicht hat: Der Hebel-Effekt, die steuerlichen Vorteile, die größere Stabilität der Mieteinnahmen im Vergleich zu Aktiengewinnen/dividenden. Die Vorteile fallen sicher kleiner aus als bei professionellen Investoren, aber es sind immer noch Vorteile, die bei Aktien nicht bestehen. Wegen dem Klumpenrisiko ist es für private Investoren sicher nicht sinnvoll nur in Immobilien zu investieren, aber wenn genug Vermögen vorhanden ist, schafft eine Streuung über verschiedene Anlageklassen inklusive Immobilien stabilere Einnahmen (sofern man zu den 10% gehört, die bei der Mietrendite genau nachrechnen).

[@stephanm6509]

Ich würde nicht sagen, dass Mieteinnahmen per se stabiler sind als Dividendenzahlungen. Im Gegenteil: das Risiko eines Leerstandes oder säumigen Mieters dürfte deutlich höher sein als die Totalstreichung einer REIT-Ausschüttung. Es gibt genügend gute REITs, die selbst in der Finanzkrise 2008 die Dividenden gesteigert haben.

[@flecki91]

@@stephanm6509 Für Leerstand oder Meitausfall solltest du i.d.R. Rücklagen gebildet haben, die solche Fälle abfangen.

[@christianc2255]

@@flecki91 Das kannst du ja bei den Aktien genauso handhaben. Der Mietausfall kann ja durchaus auch langfristiger sein in sehr ungünstigen Konstellationen.

[@christianc2255]

Wenn man zu den Menschen gehört, die neben dem Aktieninvestment ohne Klumpenrisiko in Immobilien investieren können, dann bedeutet das in fast allen Fällen, dass ein größeres Vermögen vorhanden ist. In dem Fall würde ich aus Bequemlichkeit schon auf die Immobilie verzichten, da mir die verbundene Arbeit lästig wäre.

[@flecki91]

@@christianc2255 Klar, kann bzw. sollte man immer so machen. Normalerweise sollte der Mietausfall nicht langfristiger sein. Ich weiß, dass viele irgendwelche Mieter in ihre Wohnungen packen usw. Für mich ist neben der Lage der Wohnung, der Mieter mit am wichtigsten. Ich kaufe lieber langsam, aber habe einen guten Kontakt zum Mieter. Natürlich muss der Mieter vorher geprüft werden, aber wenn man den Mieter als Kunden ansieht, kann eigentlich nicht so viel passieren.

[@holger_p]

Um die Rendite zu kennen, muss man den Wert der Immobilie kennen, dafür bräuchte man jährlich ein Wertgutachten, das ist ziemlich teuer. Daran scheitert das. Wichtiger ist es, die Streubreite der Rendite zu kennen, und die ist ziemlich gering. Die schwankt im positiven Bereich so von 0-10%. Das reicht den meisten Menschen für die Investitionsentscheidung. Rendite Details sind dann wichtig, wenn man überlegt von einer Immobilie in eine andere zu wechseln, und in dieser Welt leben 90% der Investoren nicht.

[@f.g.6087]

Mich würde mal interessieren was Kommer dazu sagt, dass es wissenschaftliche Arbeiten gibt die besagen, dass Reit ETFs besser durch Smallcaps + Unternehmensanleihen substituiert werden können, da für das Risiko Immobilienmarkt-exposure keine Risikoprämie erreicht wird. Man holt sich somit durch Immobilien ETFs ein zusätzliches Risiko ins Portfolio. Ben Felix hat dazu mal n Video gemacht.

[@chrissigrilus6390]

Hi @F.G. Von welchem Felix sprichst du? Mich würde das Video mal interessieren. Im Buch von Kommer führt er auf, dass REITs eine niedrige Abhängigkeit vom Aktienmarkt besitzt (der Fachbegriff will mir gerade nicht einfallen). Der Vorteil von 5-10% REITs ist also, dass sie auch Gewinne erzielen können während Aktien sinken und umgekehrt. Das hilft bei Diversifizierung und Ausgleich zwischen den Assets.

[@f.g.6087]

@@chrissigrilus6390 Hallo Chrissi, such einfach bei KZbin nach "Ben Felix Reits". Er hat nur ein Video zu Reits gemacht. Entsprechend der Untersuchung die er anführt ist es sinnvoller Reits durch Aktien und Anleihen zu ersetzen. Wie Kommer in diesem Video schon sagt ist die Korrelation zum Markt etwas geringer, jedoch bleibt dir das Marktrisiko erhalten (siehe Dezember 2018) darüber hinaus holst du dir auch noch das Immobilienmarkt Risiko ins Portfolio welches jedoch keinen Risikofaktor darstellt der durch den Markt durch ein Rendite Premium belohnt wird, also ineffizient ist. Zudem kann man diskutieren ob die fixe Ausschüttungsquote zudem nicht auch nachteilig ist.

[@SheldonShooter]

Ich finde es ein wenig bezeichnend für eure Branche, dass ihr eine wichtige Sache vergesst warum die kleinen privaten Vermieter weniger Rendite erzielen. Moral. Ich gehöre zu dieser Gruppe. Mir geht es, nach eigenem empfinden, finanziell sehr gut. Ich möchte meinen finanziell schlechter dastehenden, langfristigen Mietern nicht aus Profitsucht die Miete erhöhen. Ich bin aber auch kein Unternehmer. Ich muss nicht wachsen und habe keine Angestellten welchen ich verpflichtet bin. Somit genügt mir ein kleiner Gewinn.

[@affebanane3039]

Das beleg mal mit Statistiken.

[@Jason-kt1mc]

CedrIL danke dass du das geschrieben hast Aber wahrscheinlich bisst du einer der wenigen die so denken

[@Darknight00744]

Warum glaubst du der Mieter steht finanziell schlechter da als du? Der freut sich wahrscheinlich wenn er aufgrund mangelnder Mieterhöhung sein ETF Depot aufstockt 😬

[@Duncan78]

@@Darknight00744 Weil ich sein monatliches Einkommen und seinen größten monatlichen Ausgabenposten kenne und abschätzen kann wie viel eine Person Minimum für Nahrungsmittel, Kleidung usw. braucht...

[@gabrielrothley]

Der größte Vorteil von Investmentimmobilien ist, wie Alex Fischer sagt, dass man mit viel Kapital starten kann, indem man einen großen Teil mit einem Bankkredit finanziert. Dadurch hat man eine viel höhere Eigenkapitalrendite. Die Immobilie wird bei der Bank als Sicherheit hinterlegt. Im Vergleich dazu muss man bei Aktien mit relativ viel Kapital starten und kann nicht geliehenem Geld arbeiten.

[@sabr5167]

Der Gewinn bei Immobilien liegt im Einkauf. Man muss unter Marktwert kaufen 20-30% um Risiken vorab abzudecken. Mich interessiert bei allen gekauften Immobilien nicht die Wertentwicklung. Das ist für mich nur ein Bonbon. Bei meiner Kalkulation gehe ich immer vom heutigen Marktwert aus. Das Problem ist, dass die breite Masse zu teuer einkauft. Vor allem die Eigenheimer!!! Ich kann da nur mit dem Kopf schütteln. Ebenso kauft man kein Neubau als Kapitalanlage. Die Masse weiß ebenso, dass man sich als Privatmann kein Neuwagen kaufen sollte - analog Neubau als Kapitalanlage. Es wird viel gebaut in Dörfern aber was viele vergessen ist, dass egal wo man baut die Baukosten die selben sind ......... Ein weiteres Argument was nicht genannt wird ist, dass viele auch richtig idiotisch finanzieren z.B über Zwischenfinanzierungen über Bausparverträge etc..

[@FinanzhacksOfficial]

Abgesehen davon, dass auf viele Vorteile von Immobilien überhaupt nicht eingegangen wird, muss ich trotzdem mal etwas loswerden. Jeder der sagt, dass man bei Aktien, ETFs oder sonst was genauso den Leverageeffekt nutzen kann, vergleicht Äpfel mit Birnen! Erstens ist der Hebel bei Aktien niemals so hoch wie er bei Immobilien ist und zweitens steht bei Immobilien ein reeller Sachwert gegenüber. Aktien sind deutlich volatiler und können täglich weit schwanken. Verliert die Immobilie respektive der Immobilienmarkt hingegen mal an Wert, so ist das Asset immer noch beständig. Wenn dein doppelt und dreifach gehebelter ETF stark sinkt, sitzt du massivst in der Scheiße!

[@stefan2030]

Danke für dieses interessante Interview! Ich habe auch schon mit dem Gedanken gespielt eine Immobilie als Investitionsobjekt zu kaufen, jedoch kommen immer mehr Gegenargumente (die auch den größten Vorteil des Fremdkapitalhebels einmal relativieren). Finanztip hat auch gerade ein Video zum Thema gebracht und einen direkten Vergleich zum ETF Portfolio gebracht. Vielen Dank nochmal für die ganzen hilfreichen Videos und tollen Interviews und weiter so!

[@Zar4thustr4]

Naja so ganz kann ich nicht nachvollziehen warum ein Privater immer 30% mehr Kosten haben soll als ein Groszkonzern - ich hab selbst einen bescheidenen Immobilienbestand von 5 Wohnungen - ich verwalte und mach meine Steuererklaerung selbst - auszerdem hab ich bei den meisten auch relativ viel Eigenleistung in der Sanierug eingebracht - bis jetzt ist es noch nicht vorgekommen, aber sollte mal was kaputt gehen, wuerde ich die meisten Dinge auch selber in Ordnung bringen ...beim Einkauf muss man halt viel Geduld und Energie haben, auszerdem etwas Geschick mitbringen - > ich kauf im Schnitt nur 1 Wohnung pro Jahr, bin aber ununterbrochen auf der Lauer und schau mir relativ viel an - > ich werd vermutlich trotzdem etwas schlechter einkaufen als ein Groszkonzern und auch hoehere Zinsen zahlen - aber ich persoenlich bin - vor allem auch aufgrund des Hebeleffektes bis jetzt recht zufrieden ... also wenn man Spasz dran hat sich wirklich in das Thema zu vertiefen, dann kann ich es nur empfehlen - wenn man es nur wegen des Geldes macht, dann wuerde ich dazu tendieren Herrn Kommer Recht zu geben - > wenn ich mir die Angebotspreise anschaue und die den Mieten gegenueber stelle, dann ist es an den meisten einigermasze guten Standorten vermutlich kein gutes Investment, einfach so eine Wohnung zu kaufen. Ich denke einige Monate muss man schon investieren um erstmal die theoretischen Grundlagen zu lernen und dann auch 6 - 12 Monate fuer die Suche einplanen (wenn man es nebenbei zu einem normalen Job machen will).

[@MatthiasGuentherDE]

Die Argumentation bzgl. der Nachteile gegenüber den großen Immobilieninvestoren ist völlig korrekt. Langfristig kann man als kleiner Investor nur verlieren .... es sei denn - und jetzt kommt der Punkt, der das Immobilien-"Klein"investment dann doch lohnend machen kann - man kümmert sich möglichst weitgehend selbst um Verwaltung, Instandhaltung und Objektentwicklung. Ich habe seit mehr als zehn Jahren gute Erfahrungen damit, würde aber zu den jetzigen Immobilienpreisen auch nichts mehr kaufen. Zu den Preisen jetzt kann man kaum noch Rendite erzielen.

[@aschiemann1]

sehr gute Information und das kostenlos - Wow!

[@mimonbaraka1292]

na ob das stimmt, solange Shell eine hohe Dividende hatte, brach der Aktienkurs nicht ein. erst seit es die Dividenden kürzte, passt wohl nicht ganz zur Theorie "das Dividenden keine Auswirkungen haben nur das was Firmen tun." - übrigens das Posting von Anonymer Speckbauch ist super: "Gerd Kommer rät immer dazu, breit zu investieren. Das kann ich nicht nachvollziehen. Man sollte niemals unter Einfluss von Drogen Finanz- geschäfte tätigen!"

[@danielemswaldler6660]

Warum sollte ich mein Geld jemandem anvertrauen, der rein auf passives Investieren setzt? Dann kann ich mir auch selbst die Grundlagen schaffen, mein Vermögen passiv zu investieren...

[@Flo-qr7zv]

Ich widerspreche bzgl. der steuerlichen Vorteile von thesaurierenden ETFs bedingt... Es würde den Rahmen sprengen, es komplett zu erklären. Aber unter Nutzung des Steuerfreibetrags von 801€/1602€ bei folgendem manuellen Reinvestieren, kann man zum Ende hin Steuern sparen. Dies gilt natürlich vorwiegend für Kleinanleger. Bei thes. ETFs könnte man dies durch jährlichen Verkauf von Kleinstmengen (Gewinne realisieren bis zum Erreichen der Obergrenze des Freibetrags und direktem Neukauf) ebenfalls tun. Insbesondere bei niedrigen Ordergebühren. Wobei diese hier weniger ins Gewicht fallen, als die ersparten Steuern. Leute vom Fach werden verstehen, worauf ich hinaus will :)

[@flecki91]

Ich verstehe einfach nicht, wie man auf die Idee kommt, gewerbliche Käufer mit Privatinvestoren zu vergleichen. Dann kann ich auch direkt Äpfel mit Birnen vergleichen. Mir kommt es so vor, als würde er sich an jeder Kleinigkeit aufhängen, um das Investment schlecht zu reden.

[@flecki91]

@Cornelia das ist dann aber auch der einzige Vergleich

[@flecki91]

@Cornelia ja macht soweit Sinn was du schreibst, nur bin ich mir zu 100 % sicher, dass die Interessen hier trotzdem grundlegend völlig verschiedene sind. Ein Privatinvestor, welcher vielleicht 1-2 Wohnungen im Jahr kauft um im Alter ruhe zu haben, sucht i.d.R. Eher wie zuvor schon geschrieben Wohnungen. Vielleicht mal ein oder 2 MFH. Mit solchen Objekten geben sich doch größere gewerbliche Investoren gar nicht zufrieden bzw. Dort liegt doch gar kein Interesse vor sich in eine Eigentümergemeinschaft mit 7 anderen Eigentümern einzukaufen. Dort geht es um Wohnungs Pakete mit 40-50 Einheiten oder mehrere MFH.

[@hansj4000]

Ich weiß nicht warum so sehr auf den Hebel raumgeritten wird. Wo gibt es heute noch hohe Renditen (z.B. 6%) auf neu gekaufte Immobilien? Da muss man doch die Nadel im Heuhaufen suchen. Für Eigenleistungen müsste man eigentlich auch den eigenen Stundensatz ansätzen! Und jetzt gebt mal eure gesamten Ausgaben für eure gehebelte Immobilie in einen Zinseszinsrechner ein plus die Dividenden eines etf. Da kommt schon ein nettes Sümmchen zusammen.

[@felixfresh1]

Könnt Ihr mal eine Sendung zum Thema Schuldentilgung machen? Habe mehrere Immobilien und mich interessiert, was es für Tilgungsoptionen gibt bzw. ob es schlauer ist, die Schuld einer einzelne Immobilie durch Sondertilgungen zu tilgen oder parallel auf verschiedenen Immobilien sonderzutilgen.

[@johnpersil5299]

Kann ich so unterschreiben... durch meinen persönlichen Steuersatz schrumpfen die Einnahmen meiner Vermietung massiv zusammen. Ex post betrachtet war der Kauf dennoch richtig, da ich die Wohnung a) günstig erworben habe ( bis zu 50% reine Wertsteigerung wenn ich jetzt verkaufen würde) und b) wurde die Wohnung ursprünglich selbst bewohnt (damit fällt der große Malus der Besteuerung von Mieteinnahmen weg). Nun habe ich mich beruflich leider verändert und habe die Wohnung daher vermietet und es kam so wie es kommen musste... die Mieter sind eher solala (Mietzahlungen unpünktlich), letztlich ist das ganze jetzt so eskaliert, dass ich jetzt sogar den Rechtsweg einer Räumungsklage gehen muss. Ich schätze mal ich vermiete die Wohnung danach nur noch befristet bis die 10 Jahre Haltezeit vorbei sind und dann wird die Wohnung veräußert. Die Rendite ist mir zu gering, mögliche Risiken zu hoch (insbesondere aus den gemachten Erfahrungen)... letztlich glaube ich in anderen Anlagen bessere Shaperatios erzielen zu können (und auch andere Aspekte besser berücksichtigen kann wie Liquidität, etc.).

[@dermarcot]

Bei ca. Minute 33 geht es um Dividenden und Kommer sagt hier, dass Gewinne erst besteuert werden, wenn sie realisiert werden... Das stimmt ja inzwischen nicht mehr

[@RichLord]

Ehemaliges "steuerhässlich"-Thema. Das betrifft doch nur thesaurierende Aktienfonds/ETF. IN Bezug auf Einzel-Aktien stimmt seine Aussage

[@UntoldStories17394]

Es hängt alles vom Kaufpreis ab. Wer unter 6% Rendite erzielt, der hat macht auf lange Sicht seine Bonität kaputt.

[@WHOWEARE85]

7-9% schafft jeder durchschnittliche Anleger an der Börse. Wer macht sich bei einer noch geringeren Rendite die Arbeit, Immobilien zu erwerben und den ganzen damit verbundenen Aufwand. Dann lieber gleich Aktien die flexibel und easy managen kann.

[@borisd6235]

@@WHOWEARE85 machst du auch 7-9 Prozent oder nur gehört ?!

[@UntoldStories17394]

Andrito Nettomietrendite.

[@UntoldStories17394]

Christoph bei der Börse gibst aber du das Geld anderen gegen immaterielle Vermögensgegenstände. Bei der Immobilie gehört das Ding auch vollends dir. Du kannst auch viel schneller hebeln, das ist bei Aktien schwer. Die Bank verlangt bei Aktienkrediten viel höhere Zinsen.

[@borisd6235]

@@finanzfest3287 heute sind 6 Prozent nicht einfach, insbesondere bei Wohnungen. Aber es gibt ja auch andere "Nischen". Außerdem kann man wie geschrieben hebeln und hat in Kombination auch andere steuerliche Möglichkeiten ...

[@guitarchris93]

Hallo bin ziemlicher Neuling beim Thema Geldanlage. Hätte mal eine Frage: Also was ist denn genau das Problem bei einer schlechten Rendite? Sogar wenn ich wenig Geld durch die Miete einnehmen würde mit meiner Immobilie würde ich doch meinen Kredit abzahlen und so Kapital in Form eines Hauses anspaaren für die Rente. Besser als das Geld auf der Bank zu spaaren wegen der Inflation denke ich. Solange die Miete die Zinsen des Kredits und Nebenkosten wie Reperaturen deckt ist doch alles gut?!

[@mailinfe6162]

Weil die Miete nicht alle Kosten abdeckt. Einfach mal durchrechnen und dir wird’s klar

[@lamokist9390]

Meiner Meinung nach wurde nicht erklärt, welche Faktoren die Rendite von Immobilieninvestitionen so schlecht macht. Sind es die Instandhaltungskosten? Außerdem wurde nicht ausreichen darauf eingegangen, warum die sehr wohlhabenden Mandanten von Herrn Kommer zum großen Teil Immobilien halten. Sind diese nun "dumm" und haben glück und sind trotz der Immobilien wohlhabend?

[@janaw3511]

Wo finde ich denn die erwähnte Studie? Ein Link wäre super.

[@shuyili4166]

Kleinanleger haben zuweilen eine weit bessere Kostenstruktur, da nicht alle Dienstleistungen teuer eingekauft werden müssen und einiges an Verwaltungsaufwand sowie Gebäudeunterhalt in Form von Eigenleistung des Familienverbandes erbracht werden kann. Ich beobachte immer wieder, dass grössere Immobilienunternehmen öfters eher unsinnige Ausgaben tätigen. Beispiel: Ich tausche eine Küche aus, wenn sie alt ist und es einen Mieterwechsel gibt; grosse Unternehmen tauschen 20 oder 50 Küchen gleichzeitig aus, wovon ein Drittel noch gut brauchbar ist und nehmen dabei auch längere Leerstände in kauf. Da nützt auch ein günstiger Einkaufspreis wenig.

[@rhs5683]

Was ich irgendwie anzumerken habe, weil Herr Dr. Kommer das nicht erwähnt hat: Immobilien haben Vorteile, wenn man Hebel nutzten möchte. Sei es beim der Finanzierung selber oder auch nur, wenn ich sie als Sicherheiten bei der Bank angebe, um darüber mehr Kapital zu haben. Natürlich ist es nur ein Vorteil für jemanden, der es auch nutzten würde. Ansonsten ist das wieder top gewesen. Danke an Euch.

[@marcusrichter5158]

sehr interessantes Thema (Immobilien-Aktien-ETFs). Hier freu mich, wenn ein separates Video dazu macht mit Empfehlungen und konkreten ETFs. Desweiteren interessiert mich, ob solch I-A-ETFs in einem bereits bestehenden Sparplan sinn machen oder ich besser einen neuen anlege. Danke :)

[@aderanskramer4681]

Bei der Dividende bin ich anderer Meinung, vor allem dann wenn man davon lebt. Es macht ja keinen Sinn jeden Monat Aktien zu verkaufen.

[@Bekkaye01]

@@michaelkainer9744 Ja, das ist nett. So macht Dividende mehr Spaß.

[@pauls_guitartrip]

Ist bei beiden assets identisch. Natürlich benötigst du Aktien, die ausschütten. Hast du Aktienkapital von 250.000 EUR und schütten diese zum Dax Durchschnitt von 2,8% p.a. aus, dann hast du jährlich eine Einnahme aus Kapitalertrag von 7000 EUR. Für ein Immobilieninvestment ist das zu niedrig, da eine Immobilie nicht so handelbar ist wie eine Aktie.

[@dividendinvesting4563]

Michael Kainer das versteht leider keiner hier. Weiterer Unterschied: Kurse = Psychologie, Negativtinsen, Krieg, Hoffnungen usw. Dividenden = nichts von dem. Deshalb sind unrealisierte Kursgewinne auch mehr als fragil. Stell dir vor du sparst 30 Jahre in ETFs und dann kommt der 3. Weltkrieg. Alles futsch, dumm gelaufen. Als Dividendeninvestor kann mir das nicht passieren, da ich 30 Jahre lang schon Sachwerte eingekauft habe jedes Quartal. Da kann der Kust von mir aus auf Null gehen wenn 60% der Rendite schon realisiert wurden. Ich miss mal ein Video drehen.

[@pauls_guitartrip]

@@michaelkainer9744 Eine Aktie ist ein verbriefter Unternehmensanteil. Das heißt du bekommst eine Miete in Form von Dividende. Der Buy and hold Ansatz geht bei Aktien genauso wie bei Immobilien.

[@CONAN67890]

@@dividendinvesting4563 Wenn der Dritte Weltkrieg ausbricht, interessiert dich das Geld selbst überhaupt nicht mehr.

[@tobiasneumann7089]

Sehr interessantes Video das die Sicht auch mal aus eiem anderen Standpunkt betrachtet. Könnten Immobilien allerdings vllt einen Vorteil bringen wenn diese im Rentenalter abbezahlt sind und die Mieteinnahmen (natürlich weiterhin nach Abzug der Instandhaltungskosten) zur Aufbesserung der Rente nutzt. Ich könnte mir vorstellen, daß dies Sicherheit bringt da man bei einem Aktien Portfolio die Investition abbauen muss und dafür eine erwartete rest Lebenszeit annehmen muss.

Tobias Neumann Ganz richtig. Ist auch ohne große Probleme möglich eine komplette Rente zu erschaffen. Liebe Grüsse

[@koupdude]

Der Nachteil ist allerdings, dass du von einer Immobilie halt nicht mal eben Teile verkaufen kannst, weil du zB gerade mal eine größere medizinische Behandlung brauchst. Mit Wertpapieren ist man da viel flexibler. Und wenn man im Alter auf ausschüttende Papiere umschichtet, hat man auch ein regelmäßiges Einkommen.

J.M.H. Wer keinen Notgroschen hat, sollte auch nicht sein Geld investieren. Kommt in fast jedem Video hier auf dem Kanal und auf fast allen anderen vor. Tut mir leid, aber nicht nachgedacht!

[@koupdude]

@ Da hast du wohl eher selber nicht ganz nachgedacht. ;-) Was ist, wenn der Notgroschen mal nicht reicht, weil zwei unerwartete Ereignisse aufeinandertreffen? Wie liquidierst du dann einen Teil deiner Immobilie? Denn im Alter kann ne Menge passieren und Behandlungen können extrem teuer sein.

J.M.H. Tangiert mich nicht, fällt mir also schwer mich da rein zu denken, aber was bitte soll das sein? Das einzige was mir einfallen würde ist ein Autounfall mit schweren Verletzungen. Da würden zwei Dinge aufeinander treffen, die Geld in höheren Mengen verbrauchen. Da wäre es aber so, das man sowieso kein Auto kaufen kann wärmend man im Krankenhaus ist, ganz zu schweigen davon das man da auch keins braucht, man raus kommt und die Versicherung den Schaden bereits gezahlt hat und auch die körperlichen Schäden von der Krankenversicherung übernommen werden. Um noch ein unrealistischeres Beispiel zu nehmen, könnte man sagen was wenn das Haus mit Auto und allem abbrennt? Tja da wäre man erstmal obdachlos, wenn man niemanden auf dem Planeten kennt. Haus und Auto sollten dagegen versichert sein, sind sie es nicht ist es sowieso zu spät. Nur sehr wenige Menschen haben ein Aktien/ETF Portfolio das dem Wert ihres Hauses gleichkommt, selbst wenn kommt beim Verkauf Steuer drauf und zwar nicht zu knapp. Ganz zu schweigen davon, dass es total bescheuert ist so einseitig zu investieren... Hab ich was übersehen? Bitte um Erleuchtung.

[@matzeendeha8121]

Da sich ohnehin nur max. 5% aller Immobilienangebote rechnen (>5,5% Bruttomietrendite in zumindest B-Städten), werden wohl die meisten Käufer und Vermieter operativ - bei Vollkostenbetrachtung - Verluste erwirtschaften. Die realisierten Renditen stammen, wenn überhaupt, nur aus Wertsteigerungen. Da Mieten und m²-Preise nicht per Naturgesetz steigen, haben viele ein zusätzliches immanentes Risiko, das nur sehr wenige Private in ihr Portfoliomanagement mit einbeziehen. Man muss aber fairerweise zwischen "Investieren" (=Gewinnerzielungsabsichten) und "Kapitalanlage" (=Kapitalparken) unterscheiden. Viele sind mit der bloßen Anlage happy.

[@hantonvonhaaren4994]

Meine Selbst gebaute MFH-Eigenkapital-Rendite über 25 Jahre beträgt 7,5%, mit Wertzuwachs 9,5%, alles nach Steuern. Meine Privaten Steuer sind abgezogen. Der Mietpreis beträgt 5,30€ das reicht mir. So hat mein EK in den Jahren Verzehnfacht.

[@WHOWEARE85]

Hmm da erziele ich an der Börse ähnliche, teils bessere Renditen und das mit weit weniger Arbeit. Immobilien bringen heut einfach zu wenige Rendite.

[@hantonvonhaaren4994]

@@WHOWEARE85 Nach Steuer? MSCI World und Blue Chips bringen ähnliche Renditen, aber nicht auf 25Jahre. Man weiß immer hin her was besser war. Wohnraum wird immer gebraucht.

[@WHOWEARE85]

@@hantonvonhaaren4994 Ja nach Steuern. Und mit Aktien hab ich weit weniger Arbeit, bin flexibel und kann meinen passiven Cashflow beliebig steuern. Dividenden werden WEIT schneller gesteigert als Mieten oder Immobilienpreise. Ach ich habe übrigens auch Immobilien. Ich bin an diversen Immobilienunternehmen bzw. REITS beteiligt denen zich Tausende Immobilien gehören. Unter anderem Realty Income, Vonovia, American Tower, Crown Castle, Brookfield Infrastructure Partners, Equity Lifestyle Properties...Ich verdiene also sehr gut an Immobilien und zwar kinderleicht. Die Arbeit überlasse ich dabei den Profis :-)

[@hantonvonhaaren4994]

@@WHOWEARE85 Schaue ich mir an. Ob es auch für mich Interessant sein könnte.

[@a.miegow]

Davon sprechen, dass 90 % nicht um ihre Rendite wissen, aber dann keinerlei Anhaltspunkte geben, wie man sich diese herleiten kann, ist schon irgendwie schwach. Du machst alles falsch, aber ich sag dir nicht wies richtig geht... Also wer eine Immobilie mit 7-8 Rendite erwerben kann, darf ruhig kaufen. Heutzutage ist es aber häufig deutlich unterhalb von 4 und da sollte man dringend die Finger von lassen.

[@bauchibauch]

Ich denke wenn man handwerklich begabt ist und oder viele Beziehungen zu Handwerkern pflegt ist der Nachteil gegenüber den Gewerblichen Vermietern nicht mehr ganz so hoch. Vor allem wenn man sich in die Illegalität begibt :D. Aber Herr Kommer hat schon Recht, wenn man seine eigene Arbeitszeit berechnet sieht es sicher düster aus.

[@flecki91]

Dann muss man aber auch seine Arbeitszeit einrechnen, wenn man sich Wissen zu ETF`s oder Aktien aneignet, Unternehmen bewertet oder analysiert, sich mit Märkten und Branchen beschäftigt usw. usw.

[@gehteinfacharbeiten487]

ein guter deutscher Reit ist in meinen Augen die Deutsche Konsum REIT. Dividendenrendite ist momentan zwar nicht so hoch, wäschst aber in Zukunft wahrscheinlich sehr stark weil das Geschäftsmodell einfach funktioniert. Alleine die Anfangsrendite von über 10% auf die Objekte ist im Wohnbereich wohl nicht zu bekommen.

[@jens8417]

Mir fällt hier ein Punkt bei den Privaten Vermietern ein der meiner Meinung nach unterschätzt wird, hier wird von ca. 30 % höheren Kosten für den Privaten Vermietern gesprochen. Viele Private Vermieter haben jedoch deutlich geringere Kosten durch Eigenleistung. Ich persönlich z.B. kenne einige Vermieter aus der Mittelschicht die z.B. Elektromeister, Sanitär-meister etc. sind und dadurch dass Sie viel selber machen auf der Kostenseite ordentlich sparen und somit natürlich die Rendite deutlich steigern können.

[@sischmar]

Kurze Frage...liegt der entscheidende Vorteil eines Immobilienkaufs nicht darin dass ich, im Gegensatz zu REITS ETF ImmoAktienfonds usw. ich mir diese Investition durch Fremdkapital (unter Inkaufnahme der üblichen Investitionsrisiken, welche ja bei REITs und ETF ähnlich sind) finanzieren kann (Bank gibt mir kein/weniger/teureres Geld für Kapitalmarktgeschäfte? )

[@Heckerschee]

Korrekt

[@u.s.4129]

Vor Gerd Kommer Werbung von den Immocation-Dudes, die ihre Seminare verkloppen wollen. Das schmerzt 🙄

[@baenzifly]

Allerdings kann ein kleiner Immobilienbesitzer den Unterhalt/Reparaturen oder die Hauswartung unter Umständen selber übernehmen. Das spart Geld. Der bekannte Handwerker ist meistens günstiger als das grosse Unternehmen das Vonovia und Co. beauftragen. Beim Kleinen fallen keine Kosten an für die Verwaltung. Die Leerstände bei Einzelobjekten sind in der Regel viel geringer oder gar gegen Null, im Gegensatz zu den grossen Wohnüberbauungen. Herr Kommer liegt da nicht immer ganz richtig.

[@MarZsdadwd]

Keine Kosten für Verwaltung beim "kleinen"? Er muss doch aber seine eigene Zeit da hineinstecken. Zeit ist Geld. Wenn man den Aufwand mit einem Stundenlohn vergleicht wird der nicht gleich Null sein. Über die Höhe und dessen Relevanz kann man sich natürlich streiten. Ein ETF verwaltet sich in der Hinsicht selbst bzw. macht man das nicht selber. Diese Kosten stecken halt dann in den TER drin. Dividenden verwaltet der Broker, also auch kein Aufwand für den Investor. Einzig die Steuererklärung muss gemacht werden. Was aber mittlerweile auch sehr überschaubar ist(meine neue Erklärung hab ich in 1h gemacht).

[@baenzifly]

@@MarZsdadwd Verwaltung = Arbeit = Geld. Und zwar ist das Geld in die eigene Tasche und nicht an eine Immobilienverwaltung. Wieso Outsourcen was man selber erledigen kann?

[@flecki91]

Sehe ich genau so. Da er aber selbst keine Immobilien besitzt, finde ich es mutig, dass er behauptet 9/10 Leuten hätten keine Ahnung.

[@mrx2062]

REITS müssen einen großen Teil des Gewinns ausschütten. Allerdings wird der Gewinn durch Abschreibungen stark gesenkt. Die Funds from Operations sind maßgeblich. So schlecht war die Rendite der REITs nicht. Könnte natürlich auf den langfristigen Trend zu niedrigeren Zinsen zurückgehen.

[@operationcenterbravo]

Finanzfluss=Meister, Mentor. Gerd kommer=Meister von Finantfluss Immocation=Endboss von Gerd Kommer.

[@fahrdienstleiter2701]

Mieter irren, wenn sie glauben, dass die Mehrkosten der Privatvermieter zum größten Teil bei ihnen hängen bleiben. Tatsächlich geht das meiste davon an Handwerker, die nicht nur höhere Preise als von ihren gewerblichen Kunden fordern, sondern auch mangelhafte Leistung mit längeren Warte- und Reparaturzeiten abliefern.

[@opelfahrer91]

Wer in einen Immoblien-ETF investiert sollte sich im Klaren sein, dass er damit sehr wahrscheinlich an Gewinnen durch Luxusrenovierungen (inkl. hoher anschließender Mietsteigerung) und damit der Verdrängung von Bestandsmietern parizipiert.

[@AECH_CH]

Na und? Moral und Geld gehört getrennt! Mit einem Welt ETF investiert man auch in Öl, Waffen oder kontroverse Lebensmittelkonzerne

[@clausroppel]

Top! Sehr sachlich analysiert.

[@chillhelm]

Hallo, ich habe deinen chanel erst vor ein paar Tagen gefunden und finde deine Beiträge super. Anfangs wollte ich erst wieder wegschalten, weil deine Stimme so froschig klingt - nicht böse gemeint. In dem Interview war davon überhaupt nichts zu merken, aber sobald die Totalaufnahme am Ende kam, war es wieder da. Vielleicht kannst du ja mal in ein neues Mikro investieren, um es uns, deinen Zuhörern, noch etwas angenehmer zu machen :) Ansonsten sind deine Videos sachlich und informativ - weiter so!

[@lucaschmidt8913]

Was hier komplett fehlt ist das Thema Korrelation von Aktien und Immobilien. Wenn REITs/Immobilien-ETFs genauso schwanken wie der breite Aktienmarkt ist es eine reine Übergewichtung der Branche wenn man REITs kauft. Deshalb investiere ich auch nicht in Immobilien-Fonds, da mir diese Korrelation zu hoch ist.

[@lucaschmidt8913]

@@RacoonFighter Sehe ich anders. Kann diesen Artikel dazu sehr empfehlen: www.morningstar.com/articles/942066/reits-arent-a-true-alternative

[@MrGrelen]

Also ich stimme in einigen Punkten nicht überein mit ihm, die vonovia z.b. kauft nur große Pakete, das stimmt und genau da ist der Vorteil von Privatleuten, bei einzelnen Wohnungen konkurriert man nicht mit einem Konzern und kann dadurch durchaus ein gutes Angebot finden. Auch der steuerfreie Verkauf welches ein großer Vorteil ist wird einfach kleingeredet. Bei immobilien kann man sehr viel selbst machen (wenn man das nicht kann, hat man den Vorteil natürlich nicht) und kann dadurch günstiger sein wie eine vonovia die eine Firma beauftragt. Man merkt halt dass er dagegen ist und dadurch leidet die Sachlichkeit. Ich habe als normalverdiener so viel mit immobilien verdient durch den fremdkapitalhebel, das hätte ich mit selbst angelegtem Geld nie verdient. Ich kenne meine rendite auch nicht genau aber ich sehe was hängengeblieben ist über die Jahre und dabei habe ich noch nicht mal eine Wohnung verkauft und das ist das was zählt. Also hört nicht alle auf ihn, es ist nur (eine meiner Meinung nach fragliche) Meinung

[@windkante6210]

Hui, da fehlen aber einige Punkte in der Gesamtbetrachtung. Das überrascht mich sehr. Macht aber nichts, wer sich damit beschäftigt, weiß was ich meine.

[@user-nx3ru1mw3x]

Mich würde interessieren ob Gerd Kommer privat nicht doch eine Berkshire oder andere Aktie als Liebhaberei hält...

[@brewnail7979]

Was, wenn man ein Haus mit zwei Wohnungen zu je ca 80qm erbt? Verkaufen und in ETFs investieren oder vermieten?

[@RalfKesser]

Was hier über Renditen sagt wird, ist nicht ganz richtig. Eine Vonovia hat z.B. in Berlin 6- 9 € / m2 Nettokaltmiete. Ein Privatvermieter nimmt aktuell im Durchschnitt 15,-€ / m2.

[@HT-vd4in]

Vor allem die Verwaltung ist erschreckend teuer. Denn Steuerberater und Immobilienverwalter haben einfach einen hohen Stundensatz. Meistens verrechnet man aber die einen Leistungen mit den anderen sodass einem auch hier die renditesenkenden Faktoren nicht bewusst werden

[@roberttews2562]

Immobienverwalterkosten zahlt der Mieter lt. Nebenkostenabrechnung

[@HT-vd4in]

@@roberttews2562 Bei Neuvermietung kann man selten dem neuen Mieter die Maklerkosten aufbrummen…

[@roberttews2562]

Selbst Vermieten, Verwalter ab und zu auswechseln hilft Kosten sparen, keine unverschämte Miete bzw langfristige solvente Mieter suchen@@HT-vd4in

[@roberttews2562]

@@HT-vd4in Maklerkosten gehören auch nicht zu den Nebenkosten!"

[@HT-vd4in]

@@roberttews2562 Für den Vermieter sind das natürlich (Neben-)Kosten und darum ging es doch in meinem Kommentar.

[@jonson856]

Hi ich bin neu hier, ich hab 2 Immobilien geerbt bekommen. Heißt das jetzt, dass ich keine REITs kaufen kann? Oder darf ich das doch, aber halt als Privatperson anstatt einer AG?

[@tomlxyz]

Eigentlich nicht verwunderlich dass Renditen bei den privaten Immobilien oft so schlecht sind, gibt viel Nachfrage aber weiß kaum geprüft wie rentabel es ist, was laut Angebot/Nachfrage den Preis (Kosten für den Vermieter) nach oben treibt wodurch es hauptsächlich nur noch das nicht pleite gehen als Schranke gibt, d.h. Rendite ist tendenziell positiv aber eher niedrig

[@TR-Youtube-Channel]

Ein Interview von Januar 2020. Was sagt er jetzt wohl zu den erwarteten Renditen bei Immobilien ETFs? Die sind ja ein wenig eingebrochen. Hat er im Februar verkauft?

[@dividendinvesting4563]

Kursrendite und Ausschüttungsrendite unterscheiden sich fundamental in so vielen Aspekten, dass es sinnlos ist beide miteinander zu vergleichen.

[@imanpower1653]

fand die äußerungen sehr schwach. viel leere wörter ohne rechnungen & fakten. rendite sei schlechter? dann rechne doch mal vor mit belegten zahlen.

[@Ritschtie]

Irgendwie redetet er um den heissen Brei.. ich würde mal schätzen Herr Kommer ist nicht in Immobilien investiert.

[@juliawang838]

Immobilien ist sowieso nicht jedermanns Sache. Die braucht wirklich fundamentale Wissen in vielen Bereichen. Aber wenn er keine Daten darlegen kann wie könnte er sagen dass die Rendite bei privater Vermietung sehr schlecht ist. Es mag sein hätte welche Institution die angeblichen Renditen von der privaten Vermietung gerecht, aber hätte die richtig berechnet? Viele Leute verstehen die Rendite bzw. die Eigenkapitalrendite falsch, sogar die Profils.

[@tezcatlipoca6336]

Gerd ist einfach klasse !

[@Kig_Ama]

Ab wieviel Einsatzkapital darf man sich von Herrn Kommer beraten lassen und was wären die Kosten?

[@unknownuser7931]

guck mal im Internet. Er hat eine eigene Website.

[@marcoklock9752]

500.000 EUR zu 0,9 %

[@chrissigrilus6390]

30€, Buch kaufen und Paper lesen

[@Kig_Ama]

@@chrissigrilus6390 danke das buch habe ich vor etwa 3 jahren schon gelesen.

[@Kig_Ama]

@@marcoklock9752 wow, da muss ich noch lange sehr lange arbeiten bis ich dieses vermögen habe.:)

[@andrewelkner1469]

Was ist das eigentlich für ein Rascheln, Rütteln und Türenschlagen im Hintergrund. Das Video ist echt interessant, aber an der Soundqualität kann noch viel verbessert werden.

[@kriterium123]

Vielen Dank, für das informative Video!

[@MCBiEkiller]

5:50 Der Verschuldungsgrad bei Vonovia zum 31.12.2017 55.5% und am 31.12.2018 60% die Arbeiten mit etwas mehr Fremdkapital aber das würde ich auch bei den Zinsen, solange der Leverage positiv ist is das ne Feine sache :) Stille Reserven habe ich nicht berücksichtig

[@brewnail7979]

Was, wenn man ein Haus mit zwei Wohnungen zu je ca 80qm erbt? Verkaufen und in ETFs investieren oder vermieten?

[@wetznerkdk2922]

@@brewnail7979 Vermieten.

[@thewunderhase]

Ich hab was mit der Wohnung falsch gemacht... hab mein über die Zeit eingesetztes Kapital in 8 Jahren verfünffacht. .-.

[@SebastianMBraun]

Man kann auch wachsen ohne Gewinne, die Investitionen müssen nur immer aus Fremdkapital finanziert werden.

[@nerminerminerminermi]

Wenn ich 3 Häuser geerbt habe und zwei davon vermieten will kanns mir aber egal sein?

[@ragnarbluechip8795]

Absolut top. Nur gucken dass du Rücklagen bildest falls was anfallen sollte

[@HT-vd4in]

Ich sehe das anders: Gerade bei Denkmalimmobilien haben wohlhabende private Vermieter einen großen Steuervorteil, da sie private Einkünfte mit den wertsteigernden Investitionen über die Denkmal-AfA verrechnen können.

[@affebanane3039]

Immobilien für den Vermögensaufbau würde ich nicht nutzen (außer Immobilien Etfs). Wenn ich aber mal in Rente gehe wäre ein eigenes Haus schon angenehm. Natürlich rede ich hier von Luxus.

[@dieterseipp1868]

Also, dass man mit Reits kein Geld verdienen kann stimmt überhaupt nicht. Schauen Sie sich mal den Reit Realty Income Corp. an. Seit 2010 eine knappe Kursverdreifachung, ohne die Dividenden.

[@martinmartin6300]

Bei den ausschüttenden ETFs musst ich ihm teilweise widersprechen. Gerade wenn man sich als Kleinstanleger noch in dem Bereich befindet, wo die jährlichen Kapitaleinkünfte unter dem Freibetrag befinden (wenn man hält natürlich), lohnen sich ausschüttende ETFs mehr, da man sonst einen Teil der Freibeträge ungenutzt lassen würde. Zumindest solange wir uns in dieser Niedrigzinsphase bewegen, da die Vorabpauschale auf thesaurierende ETFs/Fonds an den Leitzins gekoppelt sind und zur verbachlässigbar sind. Sobald man den Freibetrag ausschöpft lohnen sich dann wiederum die thesaurierenden ETFs mehr.

[@movingpicturebox2317]

Ich frag mich zu welchem Schluss das führen soll das Kleinvermieter höhere Kosten haben? Sollen sie jetzt aufhören zu vermieten und nur noch in andere unternehmen investieren? Weil Großvermieter höhere Renditen haben? Mag ja im Grunde stimmen, macht aber alles irgendwie keinen Sinn..

[@robinobser6475]

Lieber Thomas, ich finde leider das Video nicht, weil ich dich immer als Podcast höre. Du hast einmal erwähnt, dass man Aktien nicht teilen kann. Also wenn ich jetzt bei Comdirect einen Sparplan von 50€ auf Mircosoft habe, wann kauf ich dann die Aktie und zu welchem Preis? Könntest du das evtl. kurz erklären? Gruß Goody

[@HankScorpioXX]

Dass REITs nicht wachsen ist ja eine kuriose Einschätzung und so wie es gesagt wurde auch schlichtweg falsch. Außer einbehaltenen, bilanzierten Gewinnen - welche bei Immobilien ja ohnehin Wischiwaschi sind - gibt es noch Debt und Equity um Wachstum zu finanzieren. Wie sind denn laut Herrn Kommer Reality Income, Simon Property Group, Federal Realty, die es übrigens seit der REIT-Steinzeit gibt, die letzten Jahrzehnte gewachsen?

[@Bekkaye01]

Ich frage mich gerade, ob ich Herrn Kommer eine Wohnung vermieten würde....

[@Bekkaye01]

@Mr. X Richtig. Ich kann mich auf meine Intuition zwar sehr gut verlassen, aber sie muss stets zu meiner Verstandesentscheidung passen. Wenn der Verstand etwas entscheidet, wo die Intuition, also das Bauchgefühl, trotzdem "Nein" sagt, wird das nicht gemacht. Ich lasse lieber eine Wohnung leer stehen, bevor ich sie an den Falschen vermiete. Aber auch bei Herrn Kommer würde ich mir die Unterlagen vorlegen lassen. Aber mein Bauch sagt bei ihm "Nein".

[@AS-ey5on]

Kenne eine Handvoll Leute die innerhalb von ca. 12 Jahren mit Immobilien reich geworden sind, so reich das sie nie wieder arbeiten müssen. Und seit 2008 höre ich das Immobilien ein risikoreiches Investment sind mit wenig Rendite, ich glaube ihr habt keine Ahnung von Immobilieninvestments. Macht mal weiter eure Sparpläne mit den pups Beiträgen im Monat und den 7%“ Rendite“ über 30 Jahre. Ich mein ist ja auch besser als nichts.

[@andrep.2004]

Ich habe 2008 in Irland gelebt und alle sagten mit Immobilien wird man schnell reich und muss nicht mehr arbeiten. Dann kam der Crash und heute sind sie nominal wieder auf dem Wert von 2008. Also eine Nullrendite minus Inflation und Instandhaltung. Market Timing kann auch bei Immos funktionieren, ist aber dank Kredithebels noch risikoreicher.

[@kaymuczenski5315]

Wenn die Aktionäre eines REIT ihre Dividenden reinvestieren kann das Unternehmen doch weiter wachsen oder nicht? So haben die Aktionäre immer die Wahl ob sie lieber Geld oder mehr Anteile haben. Ist doch eigentlich gut oder nicht? Abgesehen von steuerlichen Punkten bei Ausschüttungen über 800€ pro jahr 😅

[@j311s7]

Kommers Argumentation gegen private Immobilieninvestitionen basiert auf seiner Behauptung, der Immobilienmarkt in Deutschland würde funktionieren (ab 14:00). Was soll das konkret bedeuten? Meiner Meinung nach kann man gar nicht von dem einen Immobilienmarkt in Deutschland sprechen, da es große lokale Unterschiede gibt. Außerdem sagt er, im (Immobilien-)Markt setze der Kostenführer den Preis. Dies ist für Immobilien meiner Meinung nach jedoch nicht zutreffend, da das Angebot beschränkt und heterogen ist.