ALQUILER con OPCIÓN de COMPRA

0:00 Alquiler con opción de compra
1:07 ¿Tiene implicaciones fiscales el contrato de opción a compra?
9:00 ¿Puede negarse el propietario a cumplir la opción de compra?
12:00 Y si el que tiene derecho a compra no acaba comprando el inmueble… ¿Qué consecuencias tiene para él?
13:32 ¿Se podría apoderar el que tiene la opción para ejercitarlo?
¿Sabías que el contrato de alquiler con opción de compra no lo regula la Ley?
El alquiler con opción de compra tampoco se regula en la Ley de Arrendamiento Urbanos, ni en ninguna Ley.
Tras la gran crisis inmobiliaria y financiera, el contrato de arrendamiento o alquiler con opción de compra se convirtió en la fórmula perfecta para poder superar la falta de financiación bancaria.
Características del contrato de alquiler con opción de compra:
Se trata de un pacto por el cual el propietario (optatario) concede a un posible comprador (optante) el derecho unilateral para que éste último ejerza o no, dentro de un plazo pactado, el derecho de comprar un determinado bien mueble o inmueble.
El plazo para ejecutar la compra es libre.
Lo habitual es que exista una “prima” de la opción.
Pero también, en muchas otras ocasiones no se pacta “prima” de la opción de compra.
¿Cómo se ejecuta en contrato la opción de compra?
Si el vendedor se arrepiente, fallece o le sobreviene una incapacidad, el optante o comprador se encuentra con que no puede ejecutar de forma automática o ágil la opción.
Por tanto, aconsejamos una buena redacción del contrato por un abogado especializado y con mucha experiencia, así como hacerlo ante Notario.
La fiscalidad de la opción de compra. ¡Cuidado con los impuestos!
La opción de compra está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), en la Comunidad Valenciana tiene un tipo impositivo del 10% sobre la prima pactada.
Tanto se pacte o no prima de opción de compra, Hacienda establece una base imponible mínima del 5% del precio de la compraventa.
Cuando la opción de compra es de un inmueble de obra nueva, estará sujeta a IVA y al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Pero, ¿Qué sucede cuando el contrato de alquiler con opción de compra es accesorio al arrendamiento?
El arrendador y propietario debe tributar por IRPF, en parte por los rendimientos del alquiler y en parte por la percepción de una prima o cantidad a cuenta del precio de una futurible compraventa, que en muchas ocasiones es parte del pago mensual.
Más información: www.marinymateoabogados.es/co...
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¡Muy fácil! Puedes rellenar el formulario de nuestra web, y nos pondremos en contacto contigo a la mayor brevedad posible, o puedes llamarnos al 963 202 876.
Estaremos encantados de atenderte y asesorarte.

[@rafaelconloinvisible]

Muchas gracias por la entrevista, aunque veo que es como complicado a la larga lo del alquiler con opción a compra

[@hakimlmohamdi2478]

Gracias

[@user-to3uh8vz5u]

Dios le bendiga

[@Mushonasho]

Buenos días. Acabo de encontrar vuestro canal y me parece que aporta mucho valor, gracias. Desde luego, contaré con vosotros para cualquier gestión que necesite hacer. Respecto al Alquiler con Opción a Compra me surge una duda y es que si yo soy el comprador que acuerdo con el propietario unas cuotas de alquiler por ejemplo de 500 euros durante 3 años, que se deducen al 100% del precio de compra de la vivienda. 1 - Esas cuotas que yo pago ¿Cómo tiene que tributarlas el comprador? ¿Como alquiler con sus obligaciones fiscales propias al alquiler o como parte de la compra pagando itp, iajd, etc? 2 - Y si son de alquiler, si hemos pactado un precio de compra de 100.000, pagué 10.000 de prima de opción de compra y 500 euros mensuales y a los dos años ejecutamos la compra (hemos pagado 12.000 euros de alquiler ya mas los 10.000 de la prima) ¿tendría el vendedor que pagar itp y demás impuestos sobre 90.000 euros (no descontaría el alquiler) o sobre 78.000 (que descontamos el alquiler)? Muchas gracias

[@marynour8936]

Hola,si tramito la compraventa de un alquiler con opción a compra 10 días antes del vencimiento del contrato y el banco se demora en los tramites y vence la fecha de contrato. Pierdo mis cuotas de opción a compra o deberían de respetarmelas? gracias

[@marinymateoabogados]

Buenos días Mary, Sin revisar el contrato es complicado dar una respuesta, pero salvo que la redacción permita otra interpretación si no se ha ejercitado la opción en plazo habrá caducado y Usted habrá perdido el derecho, siendo los tribunales bastante estrictos con eso. Respecto de la prima o cuotas de opción la norma dice que se deberían devolver, salvo pacto en contrario y es muy habitual que el contrato indique que si no se ejercita la opción se pierdan. Espero haberle podido ayudar con su consulta. Un saludo,

[@LauraG2D]

Una pregunta, al alquiler con opción a compra le afectan las subidas del IPC? Afecta esto al precio de la vivienda? Gracias por el video! Edito: necesito dar una fianza como en un alquiler normal? Se me devolvería al efectuar la compra? Gracias de nuevo :)

[@marinymateoabogados]

Buenos días Laura, La respuesta es: depende y según lo acordado. Se puede acordar que, de la renta entregada se descuente de la venta, una parte, todo o todo junto con el IPC que corresponda, generalmente por simplificar los cálculos se acuerda descontar un % de la renta fijo -sin IPC-. La fianza se debe entregar como un alquiler normal, y al ejercitar la opción de compra en su caso se debe devolver como de costumbre. Espero haberte podido ayudar con tu duda. Un saludo,

[@LauraG2D]

@@marinymateoabogados muchísimas gracias!

[@marinymateoabogados]

@@LauraG2D Un placer!

[@DavidPerez-eu1tt]

El ITP pagado en la prima, ¿se descontaría luego del ITP de la compra- venta o son dos cosas totalmente independientes? Y una segunda duda: Si la vivienda tiene una hipoteca y el banco embarga mientras se está de alquiler, ¿el optante pierde todo?

[@marinymateoabogados]

Buenas tardes David, El ITP de la prima de opción y el ITP de la compra son hechos imponibles diferentes y no son deducibles. En caso de embargo hay un serio problema porque la hipoteca tiene rango previo, por tanto tendría prioridad. En dicho caso la alternativa sería ejecutar la opción de compra lo antes posible y negociar con el banco la refinanciación de la deuda, puede llegado el caso ser hasta positivo, pero exigirá ser rápido y diligente sino serán muy penosas las circunstancias, o incluso instar procedimiento frente al arrendador. Es un tema ciertamente complejo y requeriría analizar muy bien los contratos. Le recomiendo que se asesore bien para no generar un problema. Estamos a su disposición si nos necesita. Espero haberle podido resolver su duda. Muchas gracias por el interés. Un saludo,

[@DavidPerez-eu1tt]

@@marinymateoabogados Muchas gracias por la ayuda. Buscaremos abogado para hacerlo todo correctamente. Desafortunadamente vuestro despacho nos queda muy lejos de casa (estamos en Asturias). Un saludo y gracias de nuevo por la pronta respuesta.

[@marinymateoabogados]

@@DavidPerez-eu1tt nos alegramos de haberles sido de ayuda. Sin perjuicio de las personas preferimos en trato directo y personal, lo cierto es que a diario atendemos consulta por video conferencia, si lo desean podríamos atenderles.

[@ximegarcia9244]

Desperfectos de la vivienda o averías durante el periodo de alquiler en un contrato de alquiler con opción a compra, ¿Quien es responsable?

[@AdryGarek]

pregunta! si me conceden una vivienda de protecion oficial para alquiler. Puedo tener opción a comprar?

[@marinymateoabogados]

Buenos días Adry, No acabamos de entender la cuestión. Para alquilar un piso de protección oficial, necesitamos convertirla en una vivienda libre (descalificarla) o bien pedir un permiso especial para llevar a cabo el trámite, si fuera una vivienda. Si es una vivienda de alquiler público, no es normal que haya opción de compra, no obstante, como le indicamos, sin conocer más detalles es complicado responderle más concretamente. Habría que conocer el supuesto en concreto. Esperamos haberle podido ayudar! Un saludo,

[@AdryGarek]

@@marinymateoabogados gracias por la respuesta, te comento la situación. Mandamos los trámites para solicitar vivienda de proteccion oficial para COMPRA. Y lo que recibimos fue un documento que dice que estamos en el sorteo para una vivienda de alquiler. Claro yo me puse en contacto con el apartamento de vivienda y solo de PONTEVEDRA [ GALICIA] en mi caso. Y me dijo o fue un error o no cumples los requisitos para compra, pero no obstante aunque accedas a alquiler puedes tener después opción a comprar. Por eso te hice la pregunta. Si me conceden para alquiler tengo opción a comprar después? Gracias por responder

[@marinymateoabogados]

@@AdryGarek Buenas tardes, En ese caso, es un tema especial pues la normativa que rige no es civil sino administrativa. En este caso si el sistema lo permite obviamente podréis alquilar y luego comprar, pero este tipo de procesos administrativos son diferentes a una arrendamiento con opción de compra usual, se rige por el propio procedimiento que indique la administración, con lo cual deberá comprobar con ellos directamente o con un abogado especializado en su comunidad autónoma por ser normativa específica. Un saludo,

[@AdryGarek]

@@marinymateoabogados gracias de todas maneras

[@rafaelconloinvisible]

No creo que pueda comprarlo

[@RubenQF]

que mal nos explicamos....mareamos mucho pa decir las cosas