【初心者向け】不動産を売却した際にかかる『譲渡所得税』の概要と税金を安くする４つの特例を解説

『譲渡所得税』というのは、何も不動産を売却した人全てに課税される訳ではありません。
『譲渡所得税』というのはあくまでも、
・不動産を売却して得た金額から、
・当初不動産を取得した時の価格と、
・不動産を売却するために掛かった費用を引き、
・その上でも尚、利益が出ている人に対して課税されるものなんですね。
今回の動画では、譲渡所得税を計算するための各項目について、詳しく解説をして行きたいと思います。
（目次）
0:00 導入
2:34 自分の不動産の取得費を把握する方法
11:04 どんなものが譲渡費用となるのか
12:50 譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって変わる
17:24 譲渡所得税を節税出来る4つのお得な特例
17:54 ①マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除
20:34 ②マイホームを売却した場合の軽減税率の特例
22:41 ③被相続人が住んでいた空き家を売却した場合の特別控除の特例
26:11 ④相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
28:39 今回の動画のまとめ
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好きなもの： カラオケ
好きな食べ物：お肉
最近の悩み： 運動不足(^-^;
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[@souzoku_senmon]

◎今回の関連動画一覧◎ 【初心者向け】相続の際の不動産評価額を簡単に計算する方法！ kzbin.info/www/bejne/f6WahoapbaeZpZI

[@breastfirezzzzzz]

限界空き家の件 〜所有権アンチテーゼ〜 No.001．01．01 空き家を相続した場合、不動産の相続登記は、令和6年4月1日から義務化され3年以内に、この期限を過ぎると罰則が適用される、相続した場合、10年100万単位で固定資産税や管理コストなどが発生し、また空き家を放置すると、必ず多くのトラブルとなる。空き家を売却する場合は、空き家特例という税制上の優遇措置があり、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる、空き家特例を受けるためには、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、1億円以下であることなど、空き家の相続には、多くの税金手数料リスクが発生し、法律家の適切な相殺対策をとることで救われる。w

[@BAB-ko8vg]

いつもありがとうございます😊 一回聞いただけでは、理解出来ませんでした😭 もう一度、ペンと電卓持って拝見します。 やはり、法律弱者は罪な事だと、いつも先生の配信を見ると思います。勉強できて、有難いです😊

[@souzoku_senmon]

BABさん、こちらこそいつも暖かいメッセージ有難うございます(*^-^*) 悲観されなくても良いですよ！ この30分の内容を、1回聞いただけで完璧に理解できる人は天才です(^^

[@user-lf4ec6lm9n]

ありがとうございます☺️分かりやすく助かりました。素晴らしい内容でした。

[@souzoku_senmon]

アップキャッチさん、有難うございます。 これからも頑張りますね(^^

[@user-jg4qw6ob6d]

なるほど！ 終活ノートに売買契約書や領収書の所在を明記します。 今回も勉強になりました。

[@souzoku_senmon]

そうですね(*^-^*) 終活ノートに大切な物の在りかが明示されていると、残された相続人は本当に助かるでしょうね。

[@mayuk123]

譲渡所得税についての動画をアップしていただきありがとうございます！ 相続した不動産が、築40年を超える木造の家と借地権だけでは、譲渡費用にできるものが売買契約書の印紙3万円のみだという事がよくわかりました。

[@souzoku_senmon]

いえいえ、こちらこそリクエストを頂き有難うございました(^^ 多くの方が関係のあるテーマですので、今回投稿出来て良かったです。

[@user-sg5du1mi9z]

いつもありがとうございます。勉強になります。助かります。

[@souzoku_senmon]

そう言ってくださるだけで有難いです(^^ 今後ともよろしくお願いいたします。

[@oujisalmon3748]

とてもわかりやすい解説ありがとうございます！相続、贈与は難しいことが多いですが、現実問題として降り掛かってきておりますのでこれから学ばさせて頂きます。

[@souzoku_senmon]

oujiさんのお役に立てて良かったです(^^ これからも「分かりやすい」と言って貰える動画を投稿して行きますね！

[@user-ql4kl1zo1k]

とても分かりやすいですね😁相続で3000万円特別控除の話を相続登記をお願いしている事務所に聞いていたのですがあまり理解しにくかったですがこの動画で理解出来ました🙏ありがとうございます😊

[@hirobon1023]

大変参考になりました。 私の両親は健在ですが、父親９８歳、母親８９歳なので、田舎の実家を売却するときの参考になりました。 家の購入費用の書類とか、集めておこうと思います。 母親は老人ホームに入った時点で売却をすると言っていますので、譲渡所得税はざっくり計算すると０になります。

[@souzoku_senmon]

はい、事前に書類を集めて整理されておきますと、いざという時にも慌てなくて済みますね(^^ 是非そのようにしておいてください。

[@ymizu0916f]

昨年の５月に実家を売却しマンションを購入しました。 確定申告必要ですよね。

[@user-nb3kn9bn3p]

詳しく説明されていいと思いますが、それでも分からない事がありました。 経過年数です。新築で家を建てた時、工事請負契約書の日にちで見るのか、振り込んだ日で見るのか、あるいは登記した日で見るのか分かりませんでした。

[@user-ii4ql4qi1i]

いつも分かり易い動画をありがとうございます。 ところで、譲渡所得の内訳書には、 取得費＝土地代金＋建築代金ー建物の償却費相当額 となっています。 パンフレット及び契約書では土地、建物の内訳がなく、 購入金額として、一括の金額しかわかりません。 譲渡所得の内訳書に、どのように書けば良いでしょうか？ もしかして、国税庁HPの建物の標準的な建築価格表から、 建物の購入時の価格を割り出し、 土地、建物の購入価格を計算する必要があるのでしょうか？ (購入土地代金＝購入金額ー建築の価格 　建物の金額＝建築の価格ー減価償却）

[@desivlogHappy]

Nice

[@letterfromgon]

いつも参考にさせていただいております、ありがとうございます。 この動画の中にでてくる「空き家特例」についてご質問させてください。 この動画は2021年の11月作成のものですが、その後、2023年の税制改正で大幅に適用条件が緩和されたと伺いました。 どうやらつい先日亡くなった父から相続する予定の実家の売却にあたっても使えそうということが判明しました。 実は現在その実家が売買契約済で引渡清算直前での相続発生となり、相続登記をしないといけないのですが、 この相続登記を私と弟の2人に相続する形にするとそれぞれに3,000万円の空き家特例が適用されるが、 私1人にしてしまうと私にしか適用されないという理解で合ってますでしょうか？ 弟が外国籍ということもあり、手続きをスムーズにするには日本国籍の私1人で進めたほうが楽なのですが、 上記の件を懸念しています。 （ただし、私1人が相続した場合でも代償分割によって売却代金を兄弟で1/2ずつにする予定ではおります。）

[@abosan8366]

遺産分割協議も終わり、相続登記も終わり、相続税の納税のため土地売却をしますが、取得費加算という言葉を税理士さんより聞いています、本年度中(父の死亡から半年)に売却すると譲渡所得が少なくなると聞いております。しかし、取得費加算がどれぐらい金額か分かっておりません。

[@souzoku_senmon]

ざっくりと説明しますと、 ・その人（Aさん）に掛かった相続税が800万円だったとして、 ・Aさんが相続した財産が6,000万円、 ・売却した土地の相続税評価額が1,200万円でしたら、 800万円×（1,200万円÷6,000万円）＝160万円が取得費加算額になります。

[@abosan8366]

@@souzoku_senmon 様 なるほど、わかりました。

[@tmaeda-hi1id]

質問失礼致します‥ 過去に(100年以上前より)取得している山林、雑穀地を売却予定です。 当然のように、昔の領収書や契約書がないので、 動画でご紹介の通り、取得費用は売却額の5%ととして申告となるのですね？ 上記とは別に、過去に先祖が取得した額がわかりませんが 仮に購入代金がわかったとして、現在との貨幣価値が大きく異なる場合どうなるのでしょうか？ (実際の購入金額と貨幣価値から、その都度計算が必要なりますか？)

[@hirobon1023]

序に、教えてください。親父が若いときに建てた家と土地があり、その地域の集会所として、貸していました。 お金がないので、ローン契約で売却しました。来年、満期になります。 秋山先生の経験で、ローンで売却という経験がありますか。もし、経験があれば、どういうデメリットがあるか動画を作って頂くと ありがたいです。

[@souzoku_senmon]

ローン残高で売却というものは見て来ましたが、ローン契約で売却というのは見たことがありません。 誰しも、売却した金額は直ぐに貰いたいですから、 余りメリットは無く、買った人が残額を支払えなくなったら面倒なことになりますね(-_-;)

[@toshio_tanaka]

いつも貴重な情報ありがとうございます。 親に20数年前に建て替えた時の自宅の建設費用をきいたら、見積書しか出てきませんでした（笑）。 両親とも健在ですが、親が住んでる家はだれも住む予定がないため、いつかくる相続時、売却の時は５％評価をせざるを得ないのかと考えてます。 ところで借地権を相続して、借地権を売却したときの譲渡所得税の計算方法はあるのでしょうか（そもそも取得額という概念があるのでしょうか）。機会がありましたら、特集していただけるとありがたいです。

[@souzoku_senmon]

はい、借地権の場合も動画内の譲渡所得税の計算と同様です。 売値を家と借地権に分けまして、 ・家は減価償却残の金額が取得費、 ・借地権部分は取得費が分からない場合は５％、分かる場合は以下のものが取得費になります(^^ ー－－－ ・地主などに支払った権利金、借地権の購入費用、立退料など ・借地権の更新や変更にあたり支出した費用 ・借地権上の建物を購入した場合の建物の購入金額のうち、借地権の対価と認められる部分の金額 ・借地権の取得のために支払った仲介手数料などの金額 ー－－－

[@juna9110]

いつもわかりやすいご説明をありがとうございます。 特例を使って譲渡所得税が0になった場合、申告が必要とのことですが、もし仮に赤字になった場合（建物の減価償却費を引いても赤字）でも、確定申告が必要なのでしょうか。

[@user-jw4ji3eh4p]

赤字（損失）の場合、基本的には申告は必要ないですよ。 ただ、損失が出ている時には、損失の損益通算及び繰越控除の特例を使うことができるかもしれないので、使いたい場合は申告が必要になります。

[@souzoku_senmon]

税務署からは問い合わせ（ハガキなどで、「申告は必要ないですか」と）来るかもしれませんが、ご質問の内容でしたら申告は必要ありませんね(^^ ですが、からしレンコンさんが仰る通り、 ・5年以上所有している不動産を売却し、 ・損失が出た場合（赤字になった場合）には、 一定の要件を満たすことにより、 ・譲渡をした年に事業所得や給与所得など他の所得との損益通算が出来、 ・更にこれらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額については、その譲渡した年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することが出来ます。 詳しくは国税庁のページで解説されておりますので、是非一度目を通してみて下さい(^^ ーーーー 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合 www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3203.htm マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm ーーーー

[@souzoku_senmon]

からしレンコンさん、有難うございます(^^

[@juna9110]

からしレンコンさん、秋山先生ありがとうございました。 リンク先も読ませていただきました。 かなり前のことですが、住んでいたマンションを転勤で引き払った後、賃貸に出した後に売却したのですが、もう住まなくなって10年以上経過していましたので、かなり安く売却したにもかかわらず、給与収入との損益通算はできませんでした。 今回の動画と質問のご回答で、売買契約書や領収書は保管しておくこと、自宅売却の場合は損益通算できること、しっかり確認させていただきました。ありがとうございます。

[@cherryblossom99100]

親の不動産を相続し、売ろうと思ってます。 土地の半分は、後から購入したようで、この部分の売買契約書が出てきました。これは取得費に入れて良いのでしょうか？

[@user-on5yb2me8n]

なんだか、またまた本当に複雑な法律ですネ！疑問に思ったことが１点ありますので、質問させていただきます！それは、その所有期間５年の”前(マエ)”と”後(アト)”で税率が変わるという譲渡所得税のところなのですが、 ①なぜ、基準日が、１月１日なのですか？別件で、勉強している中で、前年の住民税を支払う必要が有るか無しかの計算基準日が本年の１月１日であるということを知ったからで、同じ日付けなので、何か？不思議な縁があるのか？と疑問に思ったからです。一般的には、１月１日は、元旦で、縁起が良い日なのに、なんだか不吉な日だと思うようになりました。５年の基準日を１月１日とせず、購入日からの正味５年経過日を基準にしても良いと思うのですが？ダメな理由があったのでしたら教えてほしいです。これだと間違って過少申告する人が、少なくなるものと思うのですが？ ②税率が20％と40％というところですが、その間の税率(例えば、25％とか30％)とかは無いのでしょうか？20％からいきなり倍の40％では、20％にできるように何とか悪事を考える”悪代官”が増えてくるものと思うのですが、累進課税とかにしなかった理由は何かあるのでしょうか？ すみません！宜しくお願いいたします。

[@souzoku_senmon]

"①短期と長期の譲渡所得税が決められた時の本を持っていませんので分かりませんが、 1月1日にしておくと税務署的に計算がし易かっただけではないかとも思いますね～(^^; でも、税務署の事務の手間を省くためだけに倍も税金が変わってしまったらたまったものではありませんね。 しかし、実際問題として長期と思って売ったが短期だったという方は、私は1人しか知りません。 ーーーーー ②短期譲渡所得の税率が高い（約40%）のは、 不動産バブル期の「土地転がし」と呼ばれる転売行為が原因なんですね。 国は、 ・短期間の転売によって利益獲得行為を防止するため、 ・またそれに伴う徴収側の負担を軽減するために、 取得してから5年以内に売却を行う『短期譲渡所得』に対して税率を高く設定し、それがそのまま現在も同じ税率が適用されています。 （累進課税とかにしなかった理由は何かあるのでしょうか？ ） 不動産って売却した際の利益が高額になるケースが多いですよね。 そのため、他の所得と総合課税で合算してしまうと、累進税率も跳ね上がり、納税額も高くなってしまいます。 その様な問題を避けるために、不動産の譲渡所得は、分離課税が採用されているんですね(^^"

[@user-on5yb2me8n]

@@souzoku_senmon ご丁寧に返信ありがとうございました。

[@zzrrxxxxrr9552]

いつも勉強させていただいてます。 数次相続の解説動画も作ってほしいです。 父が亡くなって数週間後に母も亡くなりました。 父の財産は未分割の状態です。 母の遺産分割協議は子供達でやればいいとして、 父の遺産分割協議も子供達でやってもいいのでしょうか？ 二次相続のことを考えると、父の財産は母に相続しないように分割したいと考えてます。 相続人である母が亡くなったから、分割協議は不成立で、法定相続割合でないといけないのでしょうか？

[@souzoku_senmon]

リクエスト有難うございます(^^ また数次相続についても動画を作成できればと思います。 （父の遺産分割協議も子供達でやってもいいのでしょうか？） 結論としては子供達だけで自由に遺産分割を行って頂いて問題ありません(^^ ーーーー ◆お父さんの相続人が、仮に亡くなったお母さんと子供一人の場合でしたら、お父さんの財産は、 ・母1/2 ・子1/2という法定相続分で分割を行わなければいけませんが、 ◆お父さんの相続人が、亡くなったお母さんと子供複数人の場合でしたら、お父さんの財産は、 遺された子供達だけで、自由に「遺産分割協議」をして頂いて問題ありません。

[@konyanchiko5217]

家を３人で換価分割することになりました。 先日無事に売却できたのですが、譲渡所得税等の申告はいつまでに、どの様にするのでしょうか？ 分配金はどの時点で払えば良いのか教えて頂けないでしょうか。 宜しくお願い致します。

[@rosier1130]

本当に解りやすい解説で参考になりました! 単純に土地を売ったら4割くらい税金で黙って持っていかれると思い込んでいましたが、先生の解説でその洗脳が解けました!ありがとうございますm(_ _)m

[@souzoku_senmon]

こちらこそ有難うございます。 この動画を作った甲斐がありました！ お名前（ヒマヤラさん）、洒落が効いていて素敵です(^^

[@user-rh8oi4lk4s]

いつも見ています。 今回の動画と関係ない質問で申し訳ないのですが、相続税に関して教えてください。 祖母の遺産をいずれ受け継ぐ予定です。 祖父も他界し、祖母の子供(私の親も含む)も皆他界しています。 相続人は孫3人です。 基礎控除額は「3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数」 と聞きましたが私達の場合4800万まで相続税は必要ないでしょうか？ 孫の立場で実子ではないので変わるのでしょうか？ よろしくお願いいたします。

[@souzoku_senmon]

はい、自分の親が既に他界している場合は「代襲相続人」となり、孫が法定相続人です。 ですから、基礎控除額は「3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数（３人」で、おっしゃるとおり4,800万円となります。 また、例えば、 ・祖母の子供は２人（AとB）で、 ・どちらも他界しており、 ・Aの子供は２人、Bの子供は３人だったとした場合は、 法定相続人は５人ですから、相続税の基礎控除は6,000万円になります。 ただし、各人の法定相続分は、 ・Aの子供は２分の１の法定相続分を更に2人で分けて、４分の１ずつ、 ・Bの子供は２分の１の法定相続分を更に３人で分けて、６分の１ずつになります。 変わるとすれば、法定相続分の割合ですね。 詳しくはこちらの動画を参考にしてみて下さい(^^ ーーーー ◎関連動画◎ 【基礎知識】相続が発生した際の法定相続人って誰？ kzbin.info/www/bejne/gKLNg56ZbdGkqtE ーーーー

[@user-rh8oi4lk4s]

@@souzoku_senmon ご丁寧にありがとうございます。 子供でも孫でも相続人に変わり無いと言う事がわかり安心しました。 家族が勘違いをしているので訂正しておきます。ありがとうございました。 これからも勉強させて頂きます。

[@cutestcat8157]

ありがとうございます😊

[@souzoku_senmon]

Cutest Catさん、こちらこそお役に立てて幸いです(^^

[@cutestcat8157]

@@souzoku_senmon . 私はあなたのヒントが本当に大好きです😁

[@user-fm4ph7yh4x]

早速、登記簿を探して購入代金を確認しました。確認できてよかったのですが、異常に安く手に入れられた土地で、今、安く見積もっても5倍になっています。 せっかくの特例も、家は父、土地は母で別居しているので使えないようです。 残念。(>_

[@yasukoo7089]

《空き家特例》について　詳しく教えて下さい。

[@11sasaken61]

先祖代々の土地売却で 購入費や取得費が分からない場合はどうしようもないですか? 売却額の5%を取得費とすると 税金高くなりそうです。

[@souzoku_senmon]

先祖代々と仰っていますから、仮にご先祖様が購入された際の売買契約書が出て来たとしましても何百円・年千円の金額だと想定されます。 そうしますと、一般的には実際の購入金額よりも売値の５％の方が高く、５パーセントの方を差し引かないと損になりますね(^^;

[@11sasaken61]

@@souzoku_senmon ご返信ありがとうございます。 確定申告の勉強します。

[@rikujii6895]

田舎の親から平成14平成相続した土地を売却するため、家の庭にあったお墓を撤去しました。撤去費用並びにお寺さんへのお布施、田舎に行くための交通費など経費で落とせますか。

[@user-rs7jp9us1c]

相続の時にお願いしたいけど・・・・遠い。

[@souzoku_senmon]

私は、北海道から鹿児島まで（今のところ沖縄はありませんが・・・）相続税の申告依頼を受けていますが、 お知り合いの税理士がおられましたら近くの税理士の方が良いですね(^^

[@user-ju1oo1zc9r]

不動産を購入するのではなく、姉や祖母から僕へ名義変更する場合にも税金はかかるのですか？ 姉、祖母ともに存命です

[@yn6055]

譲渡所得税なにか釈然としません。利益のでた部分に課税されるのわりかいできますが、取得価格のわからない場合 私の自宅屋敷は、曾祖父の代からの農地転用でです。その上に２階建て木造を３５年前に建てましたのでこの動画でいえば ５パーセントの控除だけが売却価格から控除され約２０パーセント税金がかかるとのこと釈然としません。

[@user-pv7cf9ow5c]

カナダは　相続税は　ないの？☺️

[@user-gh7mk6kj5w]

譲渡費用おかしな税金やな