Conferència AS Talks "la nova limitació de rendes de lloguer d'habitatge"

Ahir vàrem impartir la tercera sessió de les conferències #astalks AsTalks sobre la declaració de les zones tensionades a Catalunya. Manolo Sancho, Sílvia Montclús i Marc Folch, socis de la firma, analitzaren pels més de 150 assistents, clients i col·legues del sector, la situació actual, donant resposta als principals interrogants i inquietuds que aquesta nova norma planteja
La xerrada s’iniciava donant resposta a una de de les grans inquietuds de la ciutadania que viu en règim de lloguer. “Es molt important aclarir, comentava el M. Sancho, que els topalls a la renda només afecten als nous contractes que es signin a partir de la declaració de la zona tensa”
A la pregunta inicial de quins son els municipis afectats per la declaració vàrem puntualitzar que la declaració afecta, a 140 municipis de Catalunya.
A propòsit de l’emergent figura del gran tenidor, la S. Montclús ho deixava clar, afirmant que “és important concretar que es la persona física o jurídica que sigui titular dins de l’àrea tensionada de 5 o més immobles urbans d’ús residencial o que sigui titular, a l’Estat espanyol, de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o d’una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial, excloent garatges i trasters.
Respecte a un fet comú, les situacions de copropietat, la Llei es confosa, pel que des d’Armadans Sancho, deia M. Folch, us recomanem cura i us convidem a analitzar cas a cas.
Així doncs, una vegada definides les quatre grans incògnites exposàvem on ens situa aquesta nova normativa en casuístiques com; - què passa si vull fer un nou contracte de lloguer en la zona tensa? En aquests casos, clarificava la Sílvia, “la Llei preveu la limitació de les rendes dels nous contractes que es formalitzin als municipis “tensionats”, la determinació de la qual dependrà de diversos factors, especialment de si es té la consideració o no de gran tenidor”.
D’altra banda, exposava Montclús, segur que molts dels nostres clients llogaters es preguntaran, també, com afecta als nous contractes amb arrendadors que no son grans tenidors? Doncs, queda clar que la renda de lloguer no podrà excedir la darrera renda de contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims 5 anys en el mateix habitatge, una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual de la renda anterior.
Els nostres agents consideren, que en el cas de que no hi hagués contracte anterior, ens hauríem de regir per la renda que resulti de l’Índex de preus de lloguer. Girant una mica més la torca, si no hi hagués ni contracte anterior ni índex, què faríem? En aquest cas la fixació renda seria lliure.
Seguim plantejant situacions a un públic expectant i sorprès amb la complexitat d’aquest decret. I es que es de calaix exposar com afecta als nous contractes que es formalitzin amb arrendadors considerats grans tenidors?. I es que el departament de patrimonis d’Armadans Sancho liderat per S. Salvador i C. Bonet, ho te clar; l’import de la nova renda haurà de ser el més baix entre el que resulti de l’Index de preus estatal i la última renda del contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims 5 anys (aplicada la cláusula d’actualització anual que s’hagués previst).
Sorgeix també el dubte de si hi ha la possibilitat de repercutir despeses o tributs. Respecte a aquesta qüestió el Marc Folch es taxatiu, “pel que fa a les despeses, en aquells contractes nous que tinguin com a referència un contracte anterior es podran repercutir quotes o despeses sempre que en l’esmentat contracte ja estigués previst”. Pel que fa als tributs, de la redacció de la Llei es desprèn que es poden repercutir encara que en el contracte anterior no estessin previstos.
Respecte a la vigència de la declaració de les zones tenses,la vigencia és doncs de 3 anys, que es podran prorrogar anualment. La Llei no preveu cap excepció o exclusió de la seva aplicació, si bé, és cert, que sorprenentment en l’actualitat, l’Index no ofereix informació dels habitatges que tenen una superfície construïda inferior a 30m2 o superior a 150m2 ni tampoc dels habitatges d’obra nova.
A la qüestió si hi ha alguna possibilitat d’incrementar la renda en els nous contractes, i, el cert es que, si ens regim per l’Index, l’import de la renda no es pot superar, però si ens regim pel contracte anterior, la Llei preveu una sèrie de supòsits en que es podria arribar a incrementar en un 10%.
Finalment es debatia quins canvis hi ha en els beneficis fiscals aplicables als habitatges llogats i es que el cert es que, a diferència de la llei anterior la nova norma incorpora una serie de beneficis per a arrendadors que siguin persones físiques que poden arribar a un 90%, si bé, es preveu una minoració de la reducció general del 60% que passa a ser del 50%.
Una vegada concretats tots els aspectes que ens podien portar de corcoll vàrem compartir un esmorzar a l’aire lliure. Ha estat un plaer poder donar llums als enigmes d’aquesta polèmica norma.