contratto di locazione per uso commerciale

Il contratto di locazione per uso commerciale, o per uso diverso, è quello relativo ad immobili locati per un'attività industriale, commerciale o professionale ed è disciplinata dalla legge 27 luglio 1978 numero 392.
La durata dei contratti di locazione per uso commerciale:
La durata minima del contratto di locazione ad uso diverso è di 6 anni (di almeno 9 anni nei casi in cui l'immobile sia adibito ad albergo oppure per l'esercizio di attività teatrale).
Il contratto di locazione ad uso diverso si rinnova tacitamente alla scadenza per ulteriori 6 o 9 anni a seconda del tipo attività esercitata.
Come funziona il recesso anticipato:
Recesso del conduttore
Si può stabilire nel contratto che il conduttore abbia il diritto di recedere in qualunque momento, dandone avviso al locatore almeno sei mesi prima con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
Il conduttore può poi recedere sempre, in presenza di gravi motivi, anche in tal caso con un preavviso di almeno sei mesi.
La Corte di Cassazione ha detto in cosa consistono i gravi motivi definendoli come quegli “avvenimenti estranei alla volontà del locatario imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione”.
Recesso del locatore:
Il locatore invece non può mai recedere anticipatamente dal contratto né in presenza di una giusta causa né qualora ciò sia previsto dal contratto di locazione e, se inserita, la relativa clausola dovrà considerarsi nulla.
Il locatore potrà, tuttavia, negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza dello stesso, ovvero decorsi i primi 6 anni o i primi 9 anni di locazione.
I motivi diniego del rinnovo alla prima scadenza sono, tuttavia espressamente indicati dalla legge e consistono, ad esempio, nell’esigenza di concedere in uso l’immobile ad un componente della propria famiglia, ovvero nella volontà di avviare una propria attività.
La disdetta va comunicata al conduttore, a mezzo lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto e, nel caso in cui l'immobile sia adibito ad attività alberghiera, 18 mesi prima. Inoltre a pena di nullità occorre indicare espressamente uno dei motivi citati dall'ordinamento in base al quale è stata presa la decisione di non rinnovare il contratto.
Nel caso in cui, nei mesi successivi al rilascio dell'immobile, il locatore non ponga in essere l'attività indicata quale motivo del diniego di rinnovo, il conduttore potrà richiedere al Tribunale il ripristino del contratto, il rimborso delle spese sostenute per lo sgombero, nonché il rimborso delle spese di ripristino.
La misura del canone di locazione:
Il canone di locazione nelle locazioni per uso diverso può essere determinato liberamente.
Inoltre, la legge prevede la possibilità per le parti di stabilire un adeguamento periodico del canone locazione che non potrà superare il 75% della variazione ISTAT registrata per l'anno riferimento.
La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della clausola che prevede un canone crescente nella locazione ad uso commerciale, salvo il solo caso in cui si dimostri che le parti abbiano in realtà voluto con l’aumento del canone nascondere la volontà di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria.
Indennità per la perdita di avviamento:
Nelle locazioni commerciali la legge ha previsto una tutela del conduttore dall'eventualità che il locatore non rinnovi il contratto di locazione al fine di subentrare indebitamente nell'attività poste in essere dal conduttore. In particolare tale tutela consiste in un indennizzo a favore del conduttore, denominato indennità di avviamento, in base al quale il locatore che intende interrompere o non rinnovare il contratto locazione dovrà versare al conduttore una somma di danaro pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l'attività esercitata via carattere turistico/ alberghiero.
Tale importo verrà raddoppiato nel caso in cui il locatore, entro un anno dalla disdetta, inizi un’attività identica o simile a quella prima esercitata dal conduttore. La legge esclude da tale tipo di indennizzo gli immobili destinati ad attività che non comportano contatto diretto con il pubblico, gli immobili destinati all'esercizio di attività professionali, attività a carattere transitorio, alberghi, villaggi turistici ecc..
È nullo qualunque patto stipulato tra le parti volto ad aggirare questo divieto (Corte di Cassazione numero 6959 del 2020)
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[@ALASKAOO7]

Se in un contratto di Locazione commerciale è indicato il nome di un GARANTE, in caso il conduttore cede l'attività ed il contratto di affitto ad un nuovo subentrante "senza la volontà del locatore", il LOCATORE può opporsi "perché c'è di mezzo il GARANTE" che non ha nulla a che vedere con il nuovo subentrante?

[@fabriziopomi3921]

Esposizione chiarissima

[@sfrattielocazioni-avv.vitt9167]

Grazie mille gentilissimo

[@michelecarrara2623]

Avv. Ciancio ,buongiorno , mi permetto di fargli una domanda , noi siamo dei conduttori gestiamo un attività di ristorazione , per causa di questa pandemia che tutt' ora ci affligge, in questo momento abbiamo fatto una richiesta , per la seconda volta , una riduzione del canone solo per questi mesi invernali, la risposta e stata negativa , visto la realtà dei fatti , causa pandemia , ce un legge un regolamento che possa tutelare , in questi casi i locatari?, se per cortesia mi può dare un consiglio , Grazie in anticipo Avvocato , Buona serata Michele Carrara

[@sfrattielocazioni-avv.vitt9167]

Michele Carrata salve, purtroppo non c'è una legge che vi dà diritto ad una riduzione del canone. Tuttavia in molti casi come il vostro sono riuscito a trovare un accordo con i proprietari. Se volete ne possiamo parlare al telefono. Sul mio sito trova i miei contatti. Saluti

[@cookingafterwork1824]

Buongiorno Avvocato, vorrei chiederle se nel caso il conduttore da preavviso di 6 mesi per recedere anticipatamente il contratto per cessata attività commerciale, il locatore può chiedere di pagare i canoni fino alla fine della scadenza del contratto o meno? Grazie mille per la risposta

[@sfrattielocazioni-avv.vitt9167]

Salve, il locatore può chiedere il pagamento di 6 mesi di canone successivi alla data di comunicazione del recesso ma non i canoni fino alla scadenza. Saluti, avv. Ciancio per chiarimenti 3519936531

[@LupinLu]

Buonasera avvocato, in contratto commerciale 6+6 stipulato ne 2010 e con scadenza ottobre 2022, per il quale il locatore e io locatario hanno versato imposta di registro per il rinnovo al 2023, tutela il locatario per la durata di almeno altri 6 anni oppure si ritiene cessato a ottobre 2023 senza necessità di preavviso da parte del locatore?

[@sfrattielocazioni-avv.vitt9167]

Salve se non è intervenuta disdetta il contratto si è rinnovato automaticamente di altri sei anni. Se vuole ulteriori chiarimenti mi contatti al 3519936531

[@danielaa.9445]

Avvocato per la pocazione commerciale si può fare a canone concordato? Quali pro e svantaggi? Mi pare sia irpef al 10 % anziché il 27%

[@sfrattielocazioni-avv.vitt9167]

Salve la locazione commerciale non può essere a canone concordato in quanto questa è riservata solo alle locazioni abitative

[@marcoboc87]

Buona sera Avvocato. Volevo chiedere se in un affitto commerciale variabile in percentuale al fatturato dell'esercizio, é previsto comunque l'adeguamento Istat. Grazie e buona serata

[@sfrattielocazioni-avv.vitt9167]

Salve, le parti potrebbero prevederlo contrattualmente

[@marcoboc87]

@@sfrattielocazioni-avv.vitt9167 quindi supponendo una locazione al 3% su un fatturato di 100, l'affittuario dovrebbe dare 3 più adeguamento Istat? Corretto?

[@user-ln6rw1vz8y]

Buonasera Avvocato, uno dei locatori può essere anche conduttore? Io e mia moglie siamo proprietari in parti uguali di un locale commerciale e mia moglie vorrebbe svolgere la propria attività artigianale in questo locale stipulando appunto questo contratto dove figurerebbe la conduttrice e allo stesso tempo locatore per il 50%

[@sfrattielocazioni-avv.vitt9167]

Salve, ci sono diverse soluzioni per il suo caso. Nel caso mi chiami al 3519936531 per discuterne

[@yovisarteaga2464]

Buongiorno avvocato sono un conduttore di un locale a uso artigianale io pago cannone e spese condominiali ma chi paga il conguaglio?

[@sfrattielocazioni-avv.vitt9167]

n tale ipotesi, la legge stabilisce che l’inquilino (conduttore) deve pagare il 90% delle spese ordinarie anche se il proprietario (locatore) è comunque tenuto ad effettuare il saldo delle relative somme. Il locatore, però, può chiedere all’amministratore di scorporare dalla quota condominiale la parte che deve essere versata dal conduttore. Se l’inquilino non adempie, del mancato pagamento risponde sempre il proprietario dell’immobile, il quale deve riscuotere quanto dovuto dal conduttore e saldare le spese condominiali. La liquidazione deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta, pena l’eventuale risoluzione del contratto di locazione.