跌幅近90%！深圳房價，恐慌性下跌！深圳房價的大泡沫徹底被刺破，900萬的小區房，如今300多萬仍無人問津！

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Күн бұрын

跌幅近9成，深圳樓價，恐慌性下跌！深圳樓價的大泡沫徹底被刺破，900萬的小區房，而家300多萬仍無人問津
深圳的樓價跌嘅系真猛，有將近九成的二手樓都系低於參考加成交的，要知道2021年深圳實施參考價機制，係為咗遏制樓價上漲，所以就畫了一條成交參考價機制線，比如，一層樓屋的參考價系1000萬，但系當時的市場成交價可以達到1200萬，高出的呢200萬系冇辦法從銀行貸款的，只能附加到首付入邊，亦都系講呢套1200萬的房產，在出參考價之前，3成的首付的話，只需要付360萬就可以買下，跟住實施參考價之後，首付則需要500萬，買樓的前期成本壓力直線拉伸，噉就系用參考價來遏制樓價上漲，所以當時深圳實施的參考價一般都會低於市場價。
大多數普通二手樓的參考價系當時業主掛牌價的七到八折，但系經過而家樓價一輪一輪的下跌，成交價全部低於參考價了，亦都系講深圳二手樓市場就算降到參考價出售，那樓價的跌幅比例也普遍在2成左右。
問題系而家的結果更差，有將近九成的二手樓成交價系低於參考價的，監測數據顯示，截至9月22日，第三季度以來深圳低於「參考價」1成成交的二手單位占比達到14.28%，低於「參考價」1成至2成成交占比達到30.64%，低於「參考價」2成以上成交的單位占比達到44.79%。三者相加，低於「參考價」成交的單位占比高達89.71%，由此睇得到，深圳二手樓樓價的跌幅比例確實比較大，特別系低於參考價2成以上的成交單位占比能達到44%以上，就講明而家深圳二手樓市場的成交占比中有44%的成交單位，相比於2021年的樓價高峰期，首付早已經跌沒咗，如果計埋房貸利息的話，其蝕本成本可能要達到5成，所以8月份中原發布的一線城市樓價數指數顯示，深圳二手樓樓價指數相較於高峰時期跌幅比例達到38.2%，數據也可以印證呢一點，2021年，深圳二手樓的平均成交價達到8.3萬元每平方米，而今年8月份，深圳二手樓的平均成交價已經降到5.9萬元每平米，相當於平均成交樓價降幅達到2.4萬元每平方米，噉就系所謂的樓價信仰，一線城市保值區域，樓市的風向標--深圳，所以呢又返到咗之前的觀點，隨着經濟的再增長，人口的流入，未來一線城市的樓價肯定有企穩上漲的時候。
但問題系幾時上漲不確定，並且當下樓價的跌幅比例太快，很有可能仲未等來樓價上漲，你的房產跌的已經資不抵債，亦都系講當初買樓銀行的貸款金額，比而家賣的總樓價都要高。呢絕唔系乜野危言聳聽的話，你要系感覺呢啲第三方機構統計的數據有啲誇張，睇睇國家統計局的數據，9月14日，國家統計局公布8月份70城樓價數據，深圳二手樓價環比下跌1.3%，同比下跌10.8%，呢只係系近一年的時間，深圳二手樓樓價的跌幅比例就達到10.8%，如果再疊加2022年和舊年一線城市樓價的持續性陰跌，總跌幅比例其實並不小，並且呢種下跌趨勢而家來睇還在擴大，特別系今年以來二手樓樓價的跌幅比例，一線城市遠大於二三線城市，噉就系當下樓市的真實現狀，你唔可以只睇長期，從而忽略短期樓價的快速下跌，甚至可以讓一部分房產出現資不抵債。
並且從嗰啲講樓價上漲的言論也可以睇出好多貓膩，2022年佢哋講樓價要上漲，不過系一二線城市樓價上漲，三四線城市樓價下跌，舊年佢哋又講一二線城市核心區域樓價上漲，其他的樓價下跌，而進入今年沒得講了，因為唔理核心不核心，幾乎都系跌，因為大行情非常差，核心房產只係相對保值，唔可能做到完全不受市場行情影響從而無止境上漲，所以今年只能畫餅，佢哋開始講未來要上漲。
但系而家的大環境，各行各業都系告訴你要關注當下，先存活下去，甘先系最緊要的任務，包括嗰啲房企也都掙扎在當下的生存線上，只有講樓價上漲的在給你畫藍圖，再給你講未來，想一想亦系非常幾得意，角度非常刁鑽。但呢依然冇辦法改變當下樓市的不景氣預期。在深圳，房地產市場的波動總系畀人心跳加速。
最近，寶中的一個樓盤--精英某亭，就上演了一出樓價的「跳水」大戲。呢個2007年的剛需小區，在2021年深圳樓市最瘋狂的時候，單價一度達到咗12萬每平米。但而家，呢個數字已經成咗過去式。2021年1月份，呢個小區一套73平米的三房以905萬的價格成交，折合單價12.3萬每平米。呢對於月薪一萬的人來講，一年的辛勤勞動只夠買一平米的房屋，呢合理嗎？顯然不。隨着深圳樓價泡沫的刺破，呢個小區的樓價下降成咗必然。到咗今年9月8日，小區成交了一套77平米的單位，總價降到咗398萬，比指導價還低273萬，折合單價降到咗5.15萬每平米。呢個價格和最高點相比，唔單止系跌咗五成，更系創下了該小區近8年來的新低，基本返到咗2015年到2016年初的價格水準。深圳的二手樓市場，不論報價仲系成交價，都畀人感受到咗市場的寒意。
曾經的網紅神盤，而家一個個跌落神壇。
華某成高峰時樓價值從17萬到20萬每平米，而家最新成交單價乖乖返到咗11萬到14萬，最高跌幅4成。半島某幫三期的大戶型，最高峰7500萬的房屋，今年4月份成交價直接砍到5280萬，跌幅近3成。某密湖一號作為老牌豪宅的代表，242平米的戶型，一年時間就從7000萬跌到4000多萬，單價直接跌咗10萬，跌幅36%。
樓價連跌三年，而家買家都學精了，大家都認為樓價還可以再跌一跌，很少人會咁傻，而家就衝進去。噉就導致一啲資不抵債的業主迫於無奈耗不起了，只能砸盤賣房。再加上發展商日子亦都唔好過，急需回籠資金，前幾個月還在打8折的樓盤，而家直接打5折還不算晚。更有甚者，在加推新品時，直接把備案價給降低了。2024上半年系利好政策最高頻的半年，龍年春節首日開工，深圳就畀咗樓市第一大利好，放寬了房票的個稅社保要求。後來又陸續針對商貸利息、限購政策、首付成數、商貸利率、公積金利率、戶型要求等落地實際性調控措施。
上半年一共7大利好政策，給深圳二手樓市的回暖吃了多顆「定心丸」。其中市場反響最大的政策系5月17日和5月28日出台的「降首付、降利率」措施，為深圳樓市二手帶來直接促進作用，睇房量與成交量陸續創造歷史新高點。
但系在強政策的支持下，房市並冇堅持幾耐的繁華，很快仲系進入咗賣方市場的博弈階段，只要一個小區有一層樓屋樓價落來咗，其他的房屋也紛紛跟住開始降價。而家深圳的房地產市場已經進入咗買方市場，風水輪流轉，曾經的輝煌已經不再了。但呢不就系大家內心深處最迫切的麼？！或許會遲到，但大家相信唔會唔到。
國際大環境，美聯儲降息已經系苗頭，接落來估計還會繼續降息，繼續保持噉樣的趨勢，只要冇新的黑天鵝，年底到出年的壓力將會有較大的緩解。
屆時國內再出現的標誌性轉折事件，估計對而家深度調整期的房地產市場，刺激效果或將繫心髒級別的。而家，大家還在等噉樣的標誌性轉折點。可以相信，並唔會太遠。古往今來，國內外歷史經驗來睇：風險與機遇永遠並存，有人停頓有人前行，有人上下求索，只要扛過咗呢一波，揀啱咗方向標的，總唔會太差吧。估價模型再變革：樓市及樓價的重大預判』密件開售！救市至今，深圳樓市歷經了斷流、失速、倒流而導致的漫長縮量周期，一同大家此前的預判。做呢啲預判時極少人信、而家則成共識！但越單邊就越要提前洞察。