OBRA NUEVA vs. SEGUNDA MANO: Lo que nadie cuenta de comprar piso 🏠 CARABANCHEL

Hoy continuamos la sección donde comparamos pisos de obra nueva con pisos de segunda mano a reformar.
Como hicimos en el pasado vídeo donde analizamos dos viviendas en Arganzuela, hoy lo haremos en el distrito de Carabanchel. Además veremos dos ejemplos más asequibles, ya que el precio total de cada inmueble no supera los 250.000€.
· Si necesitas un arquitecto o reformista en Madrid y alrededores: [e-mail]
· Sígueme en instagram: @edusaz
· Recuerda que nada de lo mencionado en este canal es una recomendación de inversión.
#reforma #inversióninmobiliaria #inversion #alquiler #arquitectura #hipoteca #inversioninmobiliaria #urbanismo #inflación #airbnb #flippinghouse #comprarpiso #cambiodeuso #carabanchel #madrid #idealista #fotocasa

[@manuelurbensis]

Es muy entendible lo que comentas y uno tiende a pensar que es mejor elegir la segunda mano ya que consigues más por menos. Sin embargo, nunca nadie añade el factor de la edad del edificio en los Excell. La obra nueva tendrá una mayor vida, una mayor revalorización mientras que un edificio viejo tendrá mayores gastos de mantenimiento y una menor vida útil.

[@anatorres8004]

Hay q ver las derramas ...las ITE que casi cada 10 años hay q tocar las cubiertas también pozerías etc...la comunidad se puede volver enorme unos 300 euros al mes. Reformas el piso pero...hay que tener cuidado pq hay zonas que por muchos 70000 que inviertas en arreglarlo si te vas a los 3 años no recuperas el dinero porque simplemente la gente por vivir en esa zona no lo paga. Sin embargo hay otras zonas en la que sí se revaloriza el piso ..

[@klaradenoche4955]

Muy interesante la comparación. Yo he comprado un piso de segunda mano tan viejo como el del ejemplo y aconsejo encarecidamente poner aislamiento térmico (yo lo hice y se nota) y aislamiento acustico... Yo no lo hice y me arrepiento profundamente: oigo todos los ruidos de los vecinos de arriba y de abajo, además de las carreras y golpes de los "angelitos" que viven en el piso de arriba. Eso sí, cuesta un pico y en pisos antiguos no te garantizan que vayas a dejar de oír sobre todo los golpes y pisotones. En los pisos nuevos ya se contemplan ambos aislamientos, por lo que la reforma del viejo debería incluirlos para ser justos. Por otro lado, miren uds. dónde está cada piso. Carabanchel, por ejemplo, es muy grande y no es lo mismo vivir aquí que allá, los servicios varían mucho. Y lo mismo digo de los vecinos del barrio... Hay barrios que van hacia arriba con gente amable y respetuosa y otros que claramente se están degradando y cada vez tienen más suciedad, ruido y delincuencia... a buen entendedor pocas palabras bastan... Mi barrio es de este segundo tipo y no lo supe ver. Si van a comprar de segunda mano para vivir infórmense de los vecinos del inmueble y pateen el barrio mucho.

[@wyldinnidlyw1351]

Primera noticia de que el aislamiento térmico y acústico hay que ponerlos por separado

[@NachoMartin-ol1uv]

Me ha gustado el vídeo, pero le encuentro una pega, para mi gusto importante. Creo que para poder comparar habría que tener en cuenta el coste del suelo radiante y el aislamiento de fachada, o al menos meter en los cálculos la diferencia en coste de la eficiencia energética de cada piso, porque creo que el de obra nueva debe ser mucho más eficiente que el de segunda mano. Además, parece que la UE quiere que no se puedan vender o comprar pisos por debajo de una determinada eficiencia para 2030, por lo que me parece un tema a tener en cuenta.

[@sergibema2826]

Buena comparación, aunque echo de menos quizás añadir otros factores a la reforma como la mejora de eficiencia energética ya que, si no tengo mal entendido, a partir del 2030 empezarán a exigirse ciertas calificaciones mínimas.

[@ireneall306]

A mi, si tiene más de 30 años, me tira mucho para atrás. También el no saber cuanto me costará la reforma, porque siempre pasan imprevistos.

[@rubenalvaro5563]

Yo opto por la segunda mano, compre un piso , hice la reforma integral, incluyendo ventanas y todas las intalaciones. Has clavado el precio. Todo esta a mi gusto. Cuando veo los acabados y materiales de los pisos de obra nueva, no me gusta ninguno

[@Edu_saz]

Sí la verdad que es un lujo poder elegirlo todo a tu gusto 👌🏻👌🏻

[@pesadillaviviente6887]

¿El piso estaba en Madrid? ¿Hace cuánto que hiciste la reforma? Porque estoy en proceso de búsqueda y por saber mas o menos los rsngos

[@lamalaromero9035]

Cuando compras una vivienda de segunda mano con tantos años, has de tener en cuenta algo muy importante. Las derramas de mantenimiento del edificio son constantes y muy elevadas. Yo vivo en un edificio de 60 años desde el año 2005, y desde entonces hemos cambiado 3 bajantes, 2 montantes, 2 veces rehabilitación de todas las fachadas del edificio por desprendimiento de cascotes, humedades en la azotea, etc. Son constantes y suponen derramas de mucho dinero para mantener el edificio. Cierto es que reforme el piso y lo deje todo a mi gusto, pero si pudiera meterme en la compra de uno nuevo, sin dudarlo, lo hacía.

[@marcosp7053]

Ya pero el precio de obra nueva es desorbitado, muy desorbitado.

[@DavidLorenzana]

Buen vídeo, didáctico, muy interesante. Me suscribo al canal.

[@marchu50]

Muy interesantes datos. Genial el video. Opto por la vivienda de segunda mano.

[@Edu_saz]

Gracias por comentar!!

[@aliciamata4323]

Por superficie el de segunda mano es mejor. Pero las derramas en una finca de 1966 son habituales, tb hay q asumir eso.

[@SantoRedentor]

Habría que contar también que el precio esperado en derramas, reparaciones de fachada, tejados, ascensor... , etc. Será mucho más alto en el piso viejo, no?

[@dimesiypunto]

Las calidades actuales no tienen nada q ver con lo antiguo

[@MrKekaBron]

​@@dimesiypunto eso lo dices en qué sentido? que los pisos de 1965 eran de mejor calidad? alguna fuente sobre lo que dices? gracias

[@dimesiypunto]

@@MrKekaBron calidades de material, distribución del piso, anchura balcón (parece tontería pero en los de ahora no te cabe pie),

[@psycos22]

Creo que la comparativa del todo justa ya que no se están teniendo en cuenta ciertos detalles. Lo primero es que ya en la reforma no estás metiendo la aerotermia y suelo radiante que encarecería el presupuesto a 65000 euros, por otro lado aunque la vivienda antigua está mejor situada con respecto al metro pero está en una avenida más ruidosa y tiene justo debajo (ya que es un 1º) dos restaurantes y un bar de copas (ruido y olores y bichos a partes iguales a todas horas, aparte de los problemas que genera la gente ebria). Luego añádele grandes derramas o qué éstas no se realicen porque los propietarios son pensionistas o la mayoría de los pisos estén alquilados (y a saber a quien) a los propietarios se la sude arreglar cosas comunes. Y todo esto son cosas que una reforma no puede arreglar. La vivienda nueva tiene menos metros y el diseño interior es mejorable, pero la orientación es mejor y la calle es más tranquila, se dispone de zonas comunes de mayor calidad y trastero que para ciertas pertenencias vienen mejor que tener un piso más grande. Creo que al tamaño puedes acabar adaptándote pero al entorno no. Si tuviera que elegir una vivienda para vivir puede que me quedara con la nueva.

[@Edu_saz]

Es cuestión de gustos! No hay dos casas iguales. Yo hago estas comparativas para poner encima de la mesa todas las cosas que hay que tener en cuenta, y que pueden ayudar a personas a elegir su futura vivienda más conscientemente. Si hiciera un vídeo aún más largo, sería interesante valorar el entorno como comentabas, los bares, tráfico, etc. Cada opción creo que tiene cosas muy atractivas, y otras que menos. El precio también es distinto, por eso ya es cuestión de cada uno decidirse por una opción.

[@psycos22]

@@Edu_saz la cuestión no es que tengan que ser iguales sino que se digan los pros y los contras. Pagas lo mismo pero sacrificas otras cosas. Me encantan tus videos, un saludo.

[@mery8772]

Eso de que al tamaño puedes adaptarte ...si eres uno o una pareja bueno, pero en cuanto tienes hijos hay tamaños que ya no valen. Necesitas un espacio mínimo por persona.

[@MiguelMorales85]

Excelente análisis. Yo descarte ese edificio y voy a por uno de segunda mano.

[@josenietoalvarez2408]

Si! segunda mano

[@merceB]

Como han indicado en otros comentarios, para mí es tanto o quizás más importante el entorno que la propia casa. No descarto una vivienda por tener un bar debajo. De hecho, yo tengo tres (sí, tres!) bares/restaurantes debajo de mi casa y exceptuando algún ruidillo de más, lo cierto es que me agrada que estén allí. O sea que sin conocer el entorno de ninguna (hay que verlo, no basta Maps), prefiero la de segunda mano; además creo que mi reforma tendría bastante menos coste que el que indicas.

[@IzanSoria]

No sería interesante hablar del certificado energético? A largo plazo también tiene un buen impacto, no? Además del confort... Thx.

[@charlywashere]

39 metros cuadrados, esa casa deberia ser de 1hab y ni eso

[@XaviELHaloneitor117]

Deberias hacer una serie titulada Obra nueva vs segunda mano, me los veria todos

[@ladynym89]

Alucino con los precios. Cuánto tienes que ganar al mes para comprarte un piso nuevo???

[@meyorramirezgil920]

Yo sumaria al precio del piso de segunda mano,un costo de reforma por cada 20 años de diferencia.

[@joseprouraroura3979]

Buen video. Entiendo que la comparativa es, entre piso nuevo y usado, el entorno puede variar, por tanto si no gusta se trata de buscar otro de similar en otra situación. Lo que me queda claro, es que es mucho mejor el usado. Gracias.

[@Olivia2441]

Mejor nuevo, pequeño pero te ahorras disgusto de reforma.

[@kilianperez1751]

Como arquitecto tecnico y director de ejecución de obra nueva, te recomiendo no comprar obra nueva puesto que la diferencua con un piso de unos max 10a atras no es tan notoria y pagas mucho por un equipamiento que te digo yo, es pésimo.

En mi caso en obra nueva me dejaban personalizar muchísimo, tirar tabiques, cocina con isla, americana, etc… eso si los precios de la constructora y la personalización era algo cara, pero al menos lo permitían de serie

[@sigmamy3934]

Sin duda haría la reforma en el piso de segunda mano. Pero el problema siempre es el mismo: el dinero. La casa de obra nueva entra dentro del presupuesto de la hipoteca con el banco. La reforma va por otro lado y, o tienes liquido para acometerla, o es nuy difícil dejarse X en reformar una casa por completo.

[@Edu_saz]

Cierto… aunque quizás ahora con el tema del aval del 20% para jóvenes que van a dar, más gente pueda comprar dando menos entrada y usando ese dinero para reformar. Es como si financiaran el importe de la reforma al mismo tipo de interés que la hipoteca.

[@joseroman120]

@@Edu_saz el banco no te hace el mismo interés si pides el 80% que si pides 80%+15% aval joven, hasta un 1.5% más me han pedido a mí

[@Edu_saz]

@@joseroman120gracias por la información! Me lo imaginaba pero no lo sabía

[@alfredoth7092]

Gracias por el video. Cual sería la mejor solución para aislar del bar de copas que tiene debajo el de segunda mano?

[@Edu_saz]

Buena apreciación, me di cuenta editando el vídeo. Hay formas de aislar acústicamente suelo, paredes y/o techos en la reforma. Sin embargo al tenerlo tan cerca puede ocasionar más problemas que solo ruidos, así que yo quizá lo descartaría por eso.

[@Alvaro-nr1fb]

Buenas, Muy buen video. Una pregunta, ¿por qué en el análisis pones una partida de 4%+IVA de agencia al comprador?¿los honorarios de la agencia no los debería pagar en este caso el vendedor?¿es por qué supones que es el comprado quien contrata a la agencia para que le ayude a encontrar el piso que desea? no lo entiendo. Muchas gracias si alguien puede aclararlo

[@CarmenGarcía-f8f4d]

Aquí en España, los honorarios de la agencia ( que son extremadamente altos ) se cargan al comprador. Yo creo que deberían correr a cargo de ambos (comprador y vendedor) al 50%, sería lo más justo. Un saludo.

[@Alvaro-nr1fb]

@@CarmenGarcía-f8f4d según tengo entendido, que lo pague el comprador no es lo normal. Un saludo

[@jesusmaesogarcia6473]

Hay 764.91€/m2 de diferencia para hacer una reforma. Es dinero suficiente para hacerte el piso de tus sueños. Aquí el único problema es la financiación que con los tipos de interés tal y como están cada euro que sumas al presupuesto duele mucho. Dependerá de la economía de cada cual, yo no me veo viviendo en 35 m2

[@Edu_saz]

Bueno ahora están empezando a contenerse los tipos y la previsión para dentro de unos meses es que bajen… veremos a ver

[@AnaBotticelli]

Edu, ¿cual es generalmente la vida que tienen los edificios de los años 60? . Indefinida, 200 años... ¿Se sabe?

[@javiergonzalez9653]

Muy buen video Edu, muy didáctico e interesante todo lo que cuentas. Una obligación para todos aquellos que nos planteamos la compra de nuestra primera vivienda. Un saludo!

[@Edu_saz]

Gracias!!

[@dyzzerofficial]

El problema de esta comparación es la cantidad de dinero ahorrado que necesitas en un caso y otro. En el de la reforma necesitas: los 50k de la reforma, el 20% e impuestos. Tirando por lo alto, necesitas 90k-100k minimo.... Si yo tuviera eso ahorrado iria a algo más caro que estos ejemplos sin necesidad de reforma.

[@senorx6142]

Esa normativa donde se encuentra, porque en la vivienda que compre en malaga la hab principal es 11 y mrncionsd 12m, no?

[@pizza030]

interesante comparativa! mi impresión es que el precio de la obra nueva varía mucho dependiendo de la fase en la que esté el proyecto…

[@pesadillaviviente6887]

Ostrás..¿Comision al comprador del 4% mas iva? Pensaba que estaba en el 3+ iva y ya me parecia una salvajada. Es exagerado lo que han subido las comisiones de las agencias que, en mi opinión, quien la sufre (tanto la del comprador como la del vendedor) es el comprador. En mi opinión, aqui la segunda mano es un claro ganador. Yo esa obra nueva no la veo demasiado....muy pequeño el piso, metiendo muebles basicos como la mesa en el salon y cama en la habitación principal, son barreras visuales y fisicas que no me gustan para MI hogar.

[@Edu_saz]

Pues sí hace un tiempo estaban en un 3% y ya van por el 4% en la mayoría de los casos, al menos en Madrid, y desde luego que el que lo paga todo es el comprador que encima muchas veces tiene que lidiar con la poca profesionalidad de algunas de estas agencias intermediarias…

[@DigitalCharacters]

Una pregunta, el precio de idealista no incluye la comisión de la agencia? No tengo mucha idea pero estoy iniciando el proceso de búsqueda para comprar y me ha sorprendido eso, en cualquier caso entendería que se lo cobren al vendedor, yo estoy en Valencia y no sé si funciona diferente allí. Gracias por tus vídeos 😊

[@Edu_saz]

@@DigitalCharactersno, el precio de idealista no incluye la comisión. Alguna agencia queda que no cobra al comprador, pero la mayoría de las agencias inmobiliarias que son franquicias grandes (Tecnocasa, Redpiso…) cobran a ambos, vendedor y comprador.

[@DigitalCharacters]

@@Edu_saz vaya... Bueno ya veremos si me escapo... Y ya por último, el 5% de descuento lo sueles conseguir "fácil"? Supongo que cuentan con ello... Y que depende del vendedor o del tiempo que lleve el inmueble en venta. Graciassss

[@Edu_saz]

​​⁠Depende mucho de la situación sí, pero normalmente se cuenta con que algo se regatea. Tengo un vídeo sobre la pregunta que siempre hay que hacer en una visita, que igual te ayuda.

[@CarlosGonzalez-pc1fs]

Yo optaría por la segunda mano. Además observo que la obra nueva va a tener unos gastos de comunidad muy altos: 4 viviendas mantienen un ascensor, lo que dispara los costes... Carlos-Vigo

[@anatorres8004]

Hola , he escuchado que ahora un baño tiene q tener 5 metros para garantizar acceso personas en silla se ruedas y que es obligatorio tener un tendedero interior con ventilación como la de los baños.

Yo sin dudarlo me quedaría con la de segunda mano. Tengo una pregunta: ¿Qué ciudad te parece más interesante para invertir en vivienda, santander, gijon o cadiz?

[@olivaresverdes]

Genial el vídeo. Si pudiera, te daría un 77% más de likes.

[@Edu_saz]

Jeje muchas gracias!

[@eljardindepoki]

Muy buen video, muy trabajado, felicidades por tu trabajo. En mi opinión la mejor opción es comprar y reformar bien es cierto que hay que disponer de pulmon financiero pues la reforma hay que recurrir a financiación propia, en cambio la obra nueva se puede hipotecar más parte de la inversión.

[@Edu_saz]

Gracias!!! Si es verdad que el importe de la reforma al no ir financiado en la hipoteca, hay que tenerlo previamente

[@JavierLopez-vj8zz]

La reforma quien la hace el albañil del Rey? Y la comisión 8000 euros? Creo que compras muy caro....

[@Edu_saz]

En Madrid, la mayoría de las agencias cobran ya el 4%+ IVA (lo sé, es un robo), y la reforma es integral en este caso, y con IVA. Además como digo, con ese importe no incluiría el suelo radiante con aerotermia.

[@marcosllorente1253]

Que buena comparación ! Gracias por el vídeo !

[@robertomartinez7762]

Estoy contigo Edu Saz, la obra nueva es muy atractiva, pero conforme vas cumpliendo años, te das cuenta, que estas totalmente equivocado, la reforma por duras que sean, si buscas encuentras ofertas que en la mayoría de ocasiones dispones de más m2, con un precio menor y si son pocos vecinos mucho mejor. Compartimos opinión, buen vídeo y con muy buen cálculo. Saludos y gracias.

[@Edu_saz]

Muchas gracias por ver y comentar! ☺️

[@AryaWild]

Muy buen video Edu, me ha gustado este y el de Arganzuela también!

[@Edu_saz]

Muchas gracias! 🤗

[@user-uq8mw4eu7s]

Tengo una duda. Mencionas mucho lo de la zona de día, unir estancias. Para climatizar luego esa "megahabitación" no habrá un coste inasumible?

[@Edu_saz]

Al final los m2 de la casa son los mismos. Es verdad que añades estancias como cocina y pasillo que normalmente no estaban climatizados previamente, por eso el coste puede aumentar un poco, pero la comodidad también. Si reformas y haces la casa con cocina separada, tampoco te aconsejaría que la dejaras sin calefacción.

[@conchimunoz]

Yo siempre segunda mano😅 le veo muchas más ventajas y así lo he hecho siempre. Trabajas solo en Madrid?

[@Edu_saz]

En principio sí, en Madrid, aunque depende del proyecto y el lugar a veces también hago cosas fuera

[@emiliocasado8433]

Haz numeros,es facil,,,,y ya veremos que Opciones tienes

[@mariateresamedinaherrera216]

Hola buenas tardes, yo prefiero la de segunda mano tiene muchas posibilidades, tanto la obra nueva como la reforma lo que se necesita son buenos profesionales que den la mejor solución, o encontrar un buen asesor que nos oriente tan elocuentemente a los compradores o posibles compradores y consideró que tu eres un buen profesional que vales para ello gracias saludos

[@Edu_saz]

Muchas gracias!! 🙏☺️

[@isabeldrakediezderivera4481]

Muy buen video Edu, como siempre. Desde luego me decido por un piso de segunda mano a reformar integralmente, si se necesita, a mí gusto y necesidades. Lo de las zonas comunes en obra nueva, que te meten como útiles en el piso (en este caso la azotea), generalmente ni los utilizas. Deseando ver tu siguiente vídeo. Gracias Edu

[@HGP303]

Muy buen video, gracias.

[@Edu_saz]

A ti por verlo ☺️

[@itziar_gury]

Me ha encantado!!😍

[@Edu_saz]

Muchas gracias!!

[@geladelinferfer6844]

Hasta cuantos años d vida del piso es bueno comprarlo? Pensando en venderlo a los 10 o 20 años. Gracias