Ejecución de acuerdos en Comunidades de Propietarios

[@entumundo3784]

Buenas tardes, D. Miguel. Hoy le traigo otro problema de esos interesantes y referente al contenido de este su vídeo. Aquí se habla de la ejecución de los acuerdos. Los cuales, son ejecutivos en cuanto se termina la reunión y firma el acta el presidente y el secretario (o solo el presidente si en esa reunión, este, ejercía también de secretario). También se habla de que hay acuerdos que no pueden ser ejecutados hasta que no pasan 30 días para así darle posibilidad a votar a aquellos propietarios que no hubieran asistido a la junta. De igual manera se habla de que los acuerdos que requieran de la unanimidad para su aprobación y siempre que un solo propietarios se negase al acuerdo, no se precisará la espera de esos 30 días porque el resultado es firme en cuanto se cierra el acta con las firmas del ejecutivo. O si el acuerdo se adopta por la mayoría de porcentaje de cuota necesaria, también es ejecutivo en el momento del cierre del acta. DICHO ESTO, LE EXPONGO EL PROBLEMA QUE LE TRAIGO HOY. El día 9 de Marzo de 2022 se convoca una reunión EXTRAORDINARIA por parte de 5 propietarios cuya suma sobrepasa el 25% del total de las cuotas de la comunidad. Dicha junta extraordinaria se celebrará el 11 de Marzo de 2022 (dos días de plazo, los cuales no incumplen la LPH). El único punto del orden del día de esta convocatoria,es echar al presidente al que solo le quedan 2 meses de mandato. Esta convocatoria NO SE LE COMUNICA PREVIAMENTE NI AL PRESIDENTE NI AL ADMINISTRADOR (que precisamente, este último, está casi recién nombrado y aún no está al día la comunidad). Por lo tanto, NO REQUIEREN AL PRESIENTE PARA QUE ESTE CONVOQUE LA JUNTA en el plazo indicado por ellos. En las notificaciones que se envían a los propietarios (dejarlas en el buzón), NO APARECE EL LISTADO DE MOROSOS Y SUS DEUDAS. Aunque el administrador es nuevo y aún no está autorizado en el banco, el presidente sí tiene acceso a las cuentas por estar mancomunada la cuenta. De tal forma que el presidente sí sabe quien debe y quien no. El presidente se entera de esta convocatoria solo cuando ya está convocada. O lo que es lo mismo, sabe de la existencia de esta convocatoria a la misma vez que cualquier otro propietario (ni antes, ni después). El presidente observa que la convocatoria tienes varios errores que pueden anular el acuerdo que quieren votar (único punto del orden del día). Para subsanarlo, redacta escrito en el que informa a los propietarios convocantes de dichos errores y de las consecuencias de estos (lo deposita en sus buzones). En este mismo documento, el presidente les aconseja que, tal como marca la ley, le soliciten a él la convocatoria de la junta para que así tenga soporte legal. El presidente, en reiteradas ocasiones en este escrito, les deja claro que él no se opondrá a convocarla porque lo que ellos solicitan es legal y reúnen el quorum de cuota de voto necesario. Los vecinos no le contestan; dando a entender que siguen adelante con la junta. El presidente toma medidas y decide convocar una junta una hora antes de la que convocan ellos (con un plazo de 28 horas entre convocatoria y junta). El presidente expone la convocatoria tal como recoge la ley. Esto es, expone los morosos y sus deudas... etc (lo de los morosos, por ley, solo en las convocatorias que se entregan a los propietarios; no el tablón de anuncios y otros lugares de la comunidad). Entre los puntos del orden del día, para ser más exactos, en el antepenúltimo y penúltimo, el presidente, en el antepenúltimo punto anula por irregularidades la convocatoria de la reunión que se pretende celebrará una hora después a la suya. En el penúltimo punto lleva a votación lo que ellos querían llevar a votación en la convocatoria que previamente ha anulado el presidente. Esto es, cesar la junta directiva de la comunidad y nombrar una nueva directiva. Los demás puntos nada tienen que ver con el tema de cesar al presidente y eran temas importantes como por ejemplo dar de alta a la limpiadora en la seguridad social porque ella no es autónoma y puede suponer una gran multa para la comunidad (dicha limpiadora contratada sin asegurar por un presidente anterior). O el cambio de la cámara de seguridad que actualmente graba las imágenes en una MicroSD de fácil acceso (algo que prohíbe la AEPD). A la reunión que convoca el presidente solo aparece una propietaria, el presidente y 2 propietarios que delegan en él. El presidente en esta reunión ostenta el cargo de presidente y secretario; tal privilegio se lo concede la LPH. El administrador, que no es preceptivo en una junta extraordinaria, no puede acudir porque tiene señalada otra reunión esa misma tarde (se informa al presidente por el email de la comunidad). Llegados al punto de la anulación de la posterior junta que quieren celebrar los propietarios convocantes de la siguiente reunión, el presidente la anula y posteriormente vota el cese de la junta directiva. Los presentes, a excepción del presidente, se oponen a cesar al presidente; AUNQUE EL PROPIO PRESIDENTE VOTA A FAVOR DE SER CESADO DE SU CARGO. Finalmente, sin haber ruegos y preguntas, la junta se da por finalizada y cerrada con la firma del presidente (y a la vez secretario). 40 minutos después, ellos celebran su junta. Junta que ya ha sido anulado de forma legal, y votado el mismo punto del orden del día que ellos votan. A esa junta, el presidente no acude porque ha sido anulada previamente por el por irregularidades en la convocatoria y no cree conveniente enfrentarse a estos señores que no paran de acusarlo falsamente, insultarle, amenazarle y coaccionarle. Hay varias denuncias contra las acusaciones falsas, amenazas, insultos y coacciones que los convocantes profieren al presidente porque no les gustó que les ordenara por burofax que devolvieran el estado original de las zonas comunes ocupadas por los convocantes sin autorización y lo cual está prohibido por unanimidad en las diferentes juntas de vecinos que se han celebrado en esta comunidad. Al día siguiente, el administrador de la comunidad manda correo al presidente informándole que un administrador le ha cesado a él y al presidente. La cuestión es... QUE VE USTED EN ESTE CASO QUE LE HE EXPLICADO?. Siento haber hecho un libro para plantear una simple pregunta. Un saludo, D. Miguel.

[@migueladminfergal-administ7538]

Buenos días, en primer lugar agradecerle sus preguntas que resultan todas ellas muy interesantes y que con las respuestas que intentamos ofrecer enriquecen nuestros comentarios. Lo que vd. nos expone es algo extraordinario pero que puede ocurrir perfectamente en la vida real. Por desgracia he tenido la oportunidad de padecer algo parecido en una comunidad muy grande y que afortunadamente conseguimos solucionarlo. En principio es necesario que cuando se solicite una junta general extraordinaria por el 25% de los convocantes, estos previamente hayan solicitado al Presidente de convocar dicha junta, solo en el caso de que el Presidente no convoque la Junta es cuando se avala la convocatoria de la junta extraordinaria por el 25% de los de las cuotas de participación o la cuarta parte de los propietarios. Si el Presidente no se niega a realizar la convocatoria y de hecho en este caso esta se hace es por seguridad jurídica. Como bien dice aquí faltan por saber quienes son los propietarios morosos imprescindibles para saber si las decisiones que se toman no quedan impugnadas por esta circunstancia. Es verdad que en la jurisprudencia existen diversas sentencias que da lugar a una controversia en si es necesario o no en avisar al Presidente previamente a realizar esta actuación por parte del 25% de los propietarios. A mi modo de entender, y es una opinión, el presidente es el máximo representante dentro y fuera de la comunidad y por lo tanto debe de estar informado previamente de las actuaciones que puedan realizar el resto de los propietarios, solo si existe una dejadez en sus funciones es cuando se avala la celebración de una JGE. El artículo 16.2 de la LPH dice textualmente que la “convocatoria de las Juntas la hará el presidente y en su defecto, los promotores de las reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera, o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto, si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2” La seguridad jurídica solo se puede dar a mi criterio si se puede presentar en la reunión los impagados y en este caso esto se podría hacer porque de hecho el presidente ha puesto una convocatoria en marcha con el mismo punto del orden del día que se pretendía por parte de la junta extraordinaria realizada por los propietarios. Importante es lo que nos dice la Audiencia Provincial de Ourense, Sec. 1.ª, 9-12-2020 Para activar el mecanismo alternativo de convocatoria a las juntas de propietarios, facultad que en principio corresponde al presidente de la comunidad, no basta la iniciativa de los comuneros, es necesaria la negativa del presidente \ Es minoritaria en la jurisprudencia la tesis que considera que la facultad de los comuneros que representen el 25 % de las cuotas de participación para convocar la junta, es autónoma y directa \ La convocatoria directa, por la proporción de propietarios prevista en el art. 16 LPH, es subsidiaria de la convocatoria por el presidente y requiere de la previa dejadez por parte de este \ Es competencia de la junta de propietarios aprobar los presupuestos y ejecución de todas las obras de reparación de la finca \ No acreditada la negativa expresa o tácita de la presidenta causa la nulidad de la convocatoria y en consecuencia de los acuerdos adoptados en dicha junta. Creo que esta sentencia define claramente lo explicado hasta ahora. Si se ha producido la negativa del Presidente para hacer la convocatoria se tiene la legalidad de hacer la junta general extraordinaria del 25%. También es conveniente que cuando se proponga una JGE al presidente se le de un plazo para que este conteste y se pueda convocar dentro de los 15 días. Otras sentencias van en la misma línea y solo cuando se requiera la dejadez del presidente es válida la junta general extraordinaria del 25%. Otro ejemplo: AP Valencia, Sec. 8.ª, 27-11-2019 La convocatoria directa por la proporción de propietarios prevista en el artículo 16 es subsidiaria de la convocatoria por el presidente y requiere la previa dejadez por parte de éste \ El requisito de subsidiariedad de la convocatoria efectuada por los propietarios ha venido siendo reiteradamente remarcado por la jurisprudencia \ Existe un defecto de convocatoria al no constar de forma expresa y con carácter previo a la convocatoria la solicitud de los instantes, de forma que se convocó sin la comprobación de esta solicitud y en su caso comprobar las mayorías requeridas. Reciba un cordial saludo. Miguel

[@entumundo3784]

@@migueladminfergal-administ7538 Buenas tardes, D. Miguel. Le agradezco su respuesta pero solo responde a parte de mi pregunta porque, qué ocurre si el presidente convoca una junta una hora antes a la de ellos en la que lleva a votación lo que ellos proponen en la misma tesitura pero en el punto anterior suspende la junta de ellos por ser contraria a ley y aún así ellos la celebran?. Quien tiene la razón?. Los asistentes a la junta del presidente, no se oponen a la suspensión y el acta se cierra 30 minutos antes de que ellos celebren su junta en la que votan lo mismo que vota el presidente y que no se aprueba. De igual manera, ellos no bajan a la junta del presidente que vota lo mismo que ellos y en la misma tesitura que lo plantean ellos. Es más, sí que baja uno de ellos pero para hablar con uno de los vecinos que sí asistió. Como el vecino no quiso hablar con él, se fue. Toda la junta está grabada en vídeo porque previamente se acordó por unanimidad de los presentes grabarla en vídeo. Por lo tanto, repito, la junta de ellos queda suspendida al suspenderla previamente el presidente por temas de irregularidades en la convocatoria, o son válidas ambas reuniones?. Repito que en ambas se vota lo mismo y en la misma tesitura, solo que el presidente da más garantías en su junta que en la de ellos que ni avisaron al presidente ni expusieron a los morosos en su convocatoria. Convocatoria que uno de los convocantes no estaba al corriente de pagos (que sé que puede convocarla, pero parece algo arriesgado si al final votó el único punto que iban a tratar). Un saludo, D. Miguel.

[@julianPlatero-up9wo]

como poder ver una factura de la comunidad

[@migueladminfergal-administ7538]

Hola Julian. Las facturas de las comunidades debes solicitárselas al Secretario-Administrador de la comunidad, que puede ser profesional independiente o bien puede ser un propietario que haga esa función. El debe facilitársela o al menos que pueda llegar a su despacho para que la pueda ver personalmente. Una cosa es que se la deba enseñar y otra cuestión es que esté obligado a darle una fotocopia. Un cordial saludo. Miguel 691564359

[@JuanLopez-dp9ch]

En que consiste la "mayoría cualificada"?

[@migueladminfergal-administ7538]

Creo que en este artículo puede verlo de una forma mas esclarecedora adminfergal.es/mayorias-necesarias-articulo-17-de-la-ley-de-propiedad-horizontal/ Gracias Saludos

[@dantylopez9707]

Necesito tus servicios . Es por este asunto . Porfavor contactar o derivarme algún colegiado que me ayude e inpulse a tomar medidas necesarias y rotundas. Mil gracias

[@migueladminfergal-administ7538]

Hola Danty, Puede contactar con nosotros en la siguiente dirección de correo: [e-mail] Un saludo.