FIN de la LMNP - Plan d'action et alternatives à la LMNP pour investir dans l'immobilier

[@dougs.fr_]

On donne encore plus de conseils en webinar ! Chaque semaine, on organise plusieurs sessions thématiques pour aider les entrepreneurs à s’épanouir 🥳 Rejoins-nous ! tinyurl.com/2bgkrxza

[@rexrex5506]

Comme disait Gorbatchev :"la France est le dernier pays au monde où le communisme fonctionne à peu près bien..."

[@dougs.fr_]

Je ne l'avais pas encore entendu. Merci pour cette anecdote.

[@maxb4732]

la France est également le pays ou l'Islam est appliqué de la meilleure manière, si on regarde les aides, les soins etc.

[@Nephaste-capital]

Arrêtez de vendre de la peur aux gens sur KZbin pour leur faire prendre des décisions économiques dans VOTRE intérêts, vous êtes en partenariat avec le législateur ou quoi. Les amis si le LMNP meurt l’immobilier en France meurt donc quand on a une crise du logement comme la nôtre on ne peut pas se permettre ce genre de fuite des capitaux. Arrêtez d’écouter les vendeur de catastrophe et ne faites rien, ou si faites cela: augmenter votre loyer au max tout les an !!!!

[@jeremyneveu4856]

Je suis plutôt d'accord avec toi sur se sujet je vois pas comment la lmnp pourais disparaître sans tue l'immobilier avec la crise du logement ! Il y auras moins d'avantages je pence mais pas forcément la fin total à voir ..

[@dougs.fr_]

Salut et merci d'avoir partagé ton avis ! Je comprends ton point de vue, mais mon intention n'est vraiment pas de vendre de la peur ou de pousser qui que ce soit à agir dans mon intérêt. Personnellement, je n'adhère à aucun syndicat, ni parti politique. Je n'ai pas la légion d'honneur non plus et personne ne me l'a proposé. Mon objectif, c’est d’informer et d’aider les gens à prendre des décisions éclairées, en fonction de leur situation personnelle et des évolutions économiques et fiscales en France. Concernant le LMNP, tu as raison de souligner son importance dans le marché immobilier. Toutefois, il est important de suivre l’évolution des règles fiscales et de s’adapter pour éviter des surprises désagréables. C’est pour ça que je parle de ces sujets : pour anticiper, pas pour effrayer. Quant à augmenter les loyers, c’est une option, mais il faut aussi rester conscient de la réalité du marché et de ce que les locataires peuvent payer. Je ne parle même pas des villes comme Lyon qui ont bloqué les loyers. Le but est de trouver un équilibre durable pour que tout le monde y gagne sur le long terme. Encore merci pour ton commentaire ! On est là pour échanger et s’entraider.

[@JPDELYON481]

Le statut LMNP est sûr de mourir en l'état. Comment peut-on AMORTIR un bien + comptabiliser toutes les charges et travaux + bénéficier du statut du particulier. Ça changera assurément pour l'année prochaine. Mais ne pas s'inquiéter, ils inventeront autre chose 😂

[@erasmus763]

Merci, ils vendent clairement de la peur afin de tirer profits en proposant leurs services. Vous êtes des bons français, prêt à tout pour vendre. Ils appellent ça du marketing.. on appel ça des mouches à merdes. Tombé pas dans le panneau

[@Maxime-ho9iv]

N’importe quoi. Si le LMNP meurt, une aberration fiscale absolue meurt, c’est tout. Et c’est très bien. L’immobilier ne s’en portera pas plus mal, cela fera plus de logement disponibles à la vente, accentuant la pression à la baisse des prix, ce qui est exactement ce dont nous avons besoin. Les gens sérieux continueront à faire des SCI s’ils le souhaitent.

[@314louka]

Mes 3 appartements en LMNP sont 3 colocations pour étudiants. Je suis sidéré qye l'on considère que j'ai participé a la crise du logement français alors qu'ils se ruent dessus chaque année, faute de trouver des studios. J'espère que des députés autre qu'une kiné idéologue viendront mettre du bon sens dans tout ça et s'attaquer aux vrais problèmes locaux.

[@dougs.fr_]

Bonjour, Bien d'accord...LMNP ne signifie pas forcément tourisme. Et les étudiants ont effectivement les plus grandes difficultés à se loger. Bonne journée !

[@lindat5868]

La crise du logement n'est qu'un prétexte, la finalité est de nous soutirer plus d'argent pour corriger leurs erreurs de gestion de nos finances ...

[@antholoustal9313]

Ce rapport n'est pas tres juste car en realite, la lmnp ne concerne que les petits propriétaires (recettes < 23 k €). Si la tension locative est reellement le probleme, il n'y a qu'a focaliser le projet de reforme sur la location saisonnière et ne rien faire sur la location permanente lmnp.

[@dougs.fr_]

En allant plus loin, le problème réside aussi dans le décalage entre l'augmentation du nombre de logements et l'évolution de la démographie, des modes de vie, et d'autres facteurs comme l'urbanisation ou la fragmentation des ménages. La location saisonnière ne représente que 1% à priori des logements.

[@Maxime-ho9iv]

Non, le problème vient de la prolifération de ces LMNP. 23k€ de recettes c’est tout de même pas loin de 2000€ de loyer(s) par mois or je vous rappelle que c’est à peu près le salaire median, c’est à dire que vous pouvez louer 3 biens d’un loyer médian avant d’arriver au plafond.

[@joris5116]

Je ne pense pas qu'il y ait uniquement des petits propriétaires, ce n'est pas limité à 23k€ mais à la moitié des revenus globaux. Si Mbappé décide de faire du LMNP, ça peut être 20 millions par an de loyers, par exemple.

[@314louka]

​@@Maxime-ho9iv c'est 23k de CA, il faut déduire les emprunts, les charges, les travaux, les frais, il ne reste plus du tout un salaire médian français...

[@Maxime-ho9iv]

@@314louka On parle des recettes là.

[@mathieureinbold352]

Bonjour, je trouve votre vidéo très en faveur du passage en SCI si le LMNP actuel évolue (j'espère que ce n'est pas en rapport avec votre activité :) ). Quel écart de performance peut on estimer entre un LMNP passant en revenus fonciers et un bien en SCI pour préserver la performance. Sachant qu'il faut aussi prendre en compte la friction pour redescendre l'argent de la SCI vers la personne physique. Merci pour votre retour

[@dougs.fr_]

Bonjour, Merci de ce message. Dans tous les cas, des simulations chiffrées sont indispensables pour être certain de choisir la bonne option. Ou avant d'effectuer des changements. Bonne journée.

[@florencerataud7191]

Merci toujours très concret

[@dougs.fr_]

Avec plaisir !

[@boarfus]

Bonjour, Je suis justement intéressé par la question que vous soulevez: Etant en EURL, et avec 3 biens en LMNP, est-ce que les cotisations sociales vont etre tout simplement gonflées en fonction du résultat? Dans ce cas le LMP serait relativement indolore?

[@dougs.fr_]

BOnjour, Les cotisations sociales seront effectivement calculées sur la base du bénéfice réalisé en LMP. Bonne journée !

[@boarfus]

@@dougs.fr_ du coup ça me paraît relativement indolore si c’est calculé sur le bénéfice; je pensais que le calcul se faisait sur le CA, ce qui m’inquiétait davantage :/

[@shigiangliu8029]

Bonsoir La sarl de famille qui opte pour de la lmnp est une société commercial comment cava se passer concrètement ?

[@dougs.fr_]

Bonjour, L'activité LMNP ne pose pas de problème en SARL de famille. Elle conserve sa possibilité d'imposition à l'impôt sur le revenu. Bonne journée.

[@shigiangliu8029]

@@dougs.fr_ mais du coup elle perdra tous les intérêts de la lmnp ( amortissement etc ) si la nouvelle réforme se met en place. Que conseillez vous ? Sci is ?

[@marechalmichel4578]

Et si je met le bien loué en SARL de famille pour être en LMP

[@dougs.fr_]

Bonjour, C'est possible, mais il faut céder le bien (ou l'apporter) à la SARL. Donc il y a des droits de mutation et potentiellement, de l'impôt sur la plus-value. C'est à voir au cas par cas. Bonne journée !

[@damien1840]

Bonjour, Je suis loueur en LMNP d'un bien acheté il y a 5 ans (donc peu amorti) et que je n'ai l'intention de vendre à court terme. Avec la fin du LMNP, puis-je passer à une imposition aux revenus fonciers sans changer de locataire, en négociant avec lui le rachat des meubles et un nouveau bail ? Cela ne permettrait-il pas d'éviter la probable réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value lors de la future vente du bien ? Il semble que l'objectif énoncé dans le rapport Lemeur soit de diminuer la part des logements meublés dans le parc locatif... Et il est question que les revenus fonciers soient soumis à la Flat Tax, ce qui serait un moindre mal pour le bailleur, on éviterait le taux confiscatoire actuellement en vigueur sur les revenus fonciers (du moins pour ceux qui ont un TMI de 30% ou +) Merci pour vos éclairages

[@dougs.fr_]

Bonjour, Ce n'est pas impossible avec l'accord du locataire, mais compliqué toutefois. Il faudra revoir le bail, lui rembourser partiellement son dépôt de garantie, gérer le contenu du bien et réduire le loyer... As tu vérifié que la revente nue n'est pas plus pénalisante pour toi ? Car tu auras peu d'abattements pour durée de détention et les revenus fonciers sont assez lourdement imposés. Les revenus des locations nues, hors société IS disons, sont soumis aux revenus fonciers. Il n'y a aucune flat tax. Et ça peut chiffrer très vite au barème progressif + CSG. Je te conseille de faire le point avec un avocat fiscaliste. Bonne journée.

[@didierfatou]

je suis en LMNP pour 2 résidences (seniors et étudiantes) avec un bail commercial pour chacune : je ne serais pas concerné ? si je passe en SCI il me semblait qu'on ne pouvait pas sortir la trésorerie aussi facilement ? (sauf peut être en sci à l'IS ?

[@dougs.fr_]

Bonjour, Nous n'avons pas encore de textes, difficile de se prononcer. La transition vers la SCI n'est pas si simple (conséquences fiscales potentielles, droits de mutation...). Cela nécessite des calculs précis. Bonne soirée !

[@mathieureinbold352]

Le lobby des promoteurs qui développe actuellement bon nombre de projets LMNP compte tenu de l'abandon du Pinel ne va t il pas obtenir un report de ce plan ? (espérons juste qu'il n'y ait pas une exclusion pour le LMNP géré uniquement)

[@dougs.fr_]

Difficile à dire pour le moment. Nous sommes un peu suspendus à l'actualité...

[@boboko2p]

Bonjour je vous remercie pour cette vidéo. Je me permets de vous poser une question concernant le déménagement de sci. Je voudrais acheter un immeuble dans une sci. Est-il possible de faire un démembrement temporaire (10 ans) de ma SCI. ma SAS d'exploitation acquiert l'usufruit et moi a titre personnel j'achète la nu propriété de ma SCI.

[@dougs.fr_]

Bien sûr, merci pour ta question ! Oui, il est tout à fait possible de réaliser un démembrement temporaire de propriété dans le cadre d’une SCI, notamment pour une durée limitée comme 10 ans. Voici comment cela pourrait fonctionner dans ton cas : Ta SCI acquiert l’immeuble. Tu peux ensuite décider de démembrer ce bien. Ta SAS d’exploitation acquiert l’usufruit temporaire pour une durée de 10 ans. Cela signifie que la SAS bénéficiera des droits liés à l’usufruit, comme les loyers et l’usage du bien pendant cette période. Toi, à titre personnel, tu achètes la nue-propriété. Cela signifie que tu deviens propriétaire du bien, mais sans en avoir la jouissance tant que l’usufruit temporaire est en vigueur. À la fin de la période de 10 ans, l’usufruit s’éteint automatiquement, et la pleine propriété du bien te revient. Pourquoi c’est intéressant ? Fiscalement : La SAS peut amortir l’usufruit pendant ces 10 ans, ce qui peut alléger la charge fiscale sur ses résultats. Patrimonialement : Toi, en tant que nu-propriétaire, tu n’as pas à supporter la fiscalité sur les revenus locatifs pendant la durée du démembrement. Mais attention ⚠️ Ce type de montage nécessite souvent un conseil avisé pour éviter tout risque de requalification abusive par l’administration fiscale. Donc, n’hésite pas à consulter un expert pour valider les détails avant de te lancer !

[@boboko2p]

@@dougs.fr_ merci beaucoup Dougs pour votre réponse

[@Christophe-l2j]

@@dougs.fr_ Bonjour , ce n'est si simple que ça , car pour se faire il faut que la sci acheteuse qui va faire le démembrement ou la société vendeuse soit à l'is .Ensuite , il faut avoir les fonds ou les revenus pour acheter la nue propriété car il n'y a pas de revenus pendant toute la durée de l'usufruit temporaire . Et ne pas oublier les frais de notaire pour l'achat de la nue propriété à sa sci , donc on paie deux fois sur le montant de la nue propriété , d'où l'intérêt de démembrer lors de l'achat initial mais uniquement à une société is . Car si on veut acheter un usufruit temporaire à un personne physique ou morale à l'ir , 23 % du montant de l'usufruit temporaire par tranche de 10ans passe comme revenus fonciers . C'est ce que ma notaire m'a expliqué lorsque j'ai voulu faire ce type d'opération . Merci pour vos vidéos très instructives .

[@314louka]

Ne faudra t'il pas passer à la caisse au moment de sortir les loyers de la SAS ?

[@MP-oh5eo]

Pour faire de la location meublée sur la SCI (si la location meublée reste le projet, avec l'avantage des baux spécifiques, meublé, mobilité ou étudiant) il faudra de toute façon opter pour l'IS 😉 (avec possibilité de renoncer à cette option, en revenant sur une location nue, dans les 5 ans).

[@dougs.fr_]

Je suis sceptique sur le renoncement de l'impôt sur les sociétés. L'as tu lu quelque part ?

[@azilizskywalker]

Dans ce cas la sci est soumise de plein droit à l'is (aucune possibilité d'être a l'air) en effet le LMNP est une activité fiscalement commerciale et toute activité commerciale réalisée par une sci entraîne son assujettissement a l'is

[@joris5116]

Bonjour! Merci beaucoup! J’ai une petite question: savez-vous s’il est possible de monter un prêt dont l’apport serait constitué par une partie du produit de la vente? J’aimerais faire l’OBO et exploiter en SCI à l’IS deux immeubles que je détiens actuellement en nom propre. Merci!

[@dougs.fr_]

Bonjour, Il est possible de faire racheter les biens que tu possèdes par ta société, et de consentir un crédit vendeur. Un apport est également envisageable, mais tu ne récupères aucune somme ensuite, car tu n'as que du capital de la société en contrepartie. Dans les deux cas, les frais liés à la mutation / publicité foncière sont appliqués. Bonne journée !

[@joris5116]

@@dougs.fr_ Pardon, je n'ai pas été clair sur l'enjeu: je n'ai aucune liquidité disponible, ni en nom propre ni en société. Si je créé une société pour acheter les immeubles que je détiens en nom propre, je ne suis pas sûr du tout de réussir à les financer sans apport. J'espère que ma question est plus claire. Merci!

[@joris5116]

@@dougs.fr_ Bonjour, merci pour votre réponse. Je n'ai probablement pas été clair: je n'ai pas de liquidités aussi je m'interroge sur la faisabilité d'un montage où l'apport serait en quelque sorte reconstitué par une partie du produit de la vente. Merci!

[@adpe-e8l]

La CFE et la CRL (inconvénients de la sci à l' IS avec de la location meublée) va en refroidir quelques-uns, il ne faudra pas l'oublier dans les calculs de rentabilité...

[@dougs.fr_]

Bonjour, Cela peut alourdir la note finale pour qui y est assujetti... Bonne journée !

[@MMS12312]

Bonjour, juste si je peux me permettre la CFE est déjà redevable en LMNP 😊

[@tanguycourtois478]

Prévoir de passer de LMNP reel à SCI à l'IS est une option intéressante dans l'exemple pris pour ceux qui n'ont plus de dettes, et cela permet de récupérer de la trésor. Par contre pour ceux qui ont des crédits... quel casse tete. Droit de mutation chez le notaire (pour tous), mais aussi cloture et nouveau crédit parfois 2 à 3x plus cher que dans les année 2020. Que proposez vous pour les propriétaires riches de dettes !?

[@dougs.fr_]

Concrètement, pour ceux qui se trouvent dans une situation d'endettement, attendre l'application de la loi et croiser les doigts. Avec un peu de chances, le législateur va penser aux sorts de ces dizaines de milliers de personnes.

[@Maxime-ho9iv]

Ah bah c’est sûr que ceux qui ont pris des emprunts entre les années 2008 et 2022 à des taux historiquement bas (à prendre au sens littéral, de toute l’histoire des taux, ils n’avaient jamais été aussi bas) pour financer des biens qu’ils n’auraient jamais pu financer autrement, ça va leur faire tout drôle. J’aime beaucoup l’expression « riche de dettes ».

[@Elledollar]

Êtes vous sur de vous ? Je suis en LMNP de ( studio en station de ski ) et mon expert comptable m'a dit que je n' aurais pas de changer en l état même si la nouvelle loi passait ...

[@dougs.fr_]

Bonjour, Nous attendons les textes. Mais il n'est pas impossible que ce soit rétroactif. Bonne journée !

[@oliche2427]

La France commence à me dégouter très sérieusement. Faudra pas s'étonner que tout le monde se casse

[@dougs.fr_]

Le problème viendrait si les partants font partie des 10% des personnes qui paient 76% de l'impôt sur le revenu en France.

[@oliche2427]

@@dougs.fr_ même à 41 ou 45 %, quand on a un minimum d'instinct de conservation, pour survivre financièrement on comprend vite qu'il faut partir. Suisse, Maurice, Malte etc

[@Maxime-ho9iv]

Le LMNP c’est de l’exploitation des pauvres par les pauvres, faut pas trop s’inquiéter, c’est pas les pauvres qui partent.

[@nicolasdouziech8132]

Est ce que Dougs accompagne les sci démembrées ?

[@dougs.fr_]

Bonjour, Oui, à condition qu'elles soient à l'IS. Bonne journée !

[@nicolasdouziech8132]

@@dougs.fr_ c’est bon à savoir, lors de mon échange avec vos équipes, on m’avait indiqué que c’était une limite. Je vais retenter du coup. Merci !

[@stephanec.1887]

Bonjour, vous enterrez le lmnp avant même qu'il soit mort.... un peu de retenue svp. Vos vidéos sont de bien meilleure facture d'habitude. Il ne s'agit que d'un rapport d'une députée d'un groupe minoritaire à l'assemblée avec un gouvernement en sursis et complétement désuni. donc rien n'est joué et tout peut advenir, y compris un élargissement à toutes les SCI de la Contribution annuelle sur les revenus locatifs assortie d'une augmentation de son taux actuellement fixé à 2,5% des revenus locatifs (Contribution dont sont exonérés les particuliers ceci dit en passant).... En effet, le premier ministre parle également de plus imposer les sociétés. Pourquoi pas les SCI donc?.... bien malin celui qui peut prédire l'avenir en tout cas. Quant au LMP, c'est un vrai repoussoir fiscal. plus personne n'en veut (dans mon cas ça voudrait dire 70% d'imposition, donc une ruine personnelle).

[@dougs.fr_]

Bonjour, Merci pour ce message. Nous ne cherchons pas à enterrer le LMNP. Malheureusement, force est de constater que l'avenir de ce statut est souvent remis en cause ces dernières années. Les activités immobilières sont souvent exclues de dispositifs d'exonérations divers. Il serait étonnant qu'elles bénéficient de tant de largesses. A suivre... A bientôt !

[@aurelbk8214]

Est ce que Dougs existe au Canada ?

[@dougs.fr_]

Pas encore.

[@ngcrypto5626]

Merci pour l’update. À suivre ..

[@dougs.fr_]

Avec plaisir. Oui, à suivre ...

[@mathadh2366]

J'ai investi dans un immeuble de rapport que j'ai mis en LMNP, je me rends compte que je me suis trompé sur le choix fiscal, j'aurais dû partir sur une SCI dès le début. En tout les investissements mis à part liquides en CTO ou PEA, c'est fini pour moi. Je vais faire comme tout le monde, j'inventerai mon argent à l'étranger, c'est plus simple et dans certains pays les lois ne changent pas tous les 4 matins.

[@dougs.fr_]

Bonjour, Merci de ton témoignage. Bonne journée !

[@Hectordu92]

D'un point de vue macro c'est une connerie si ils s'attaquent au LMNP : 1. c'est la chute du marché de la location (surtout studio/T2) qui va affecter les étudiants et populations jeunes actives très mobiles. 2. Le marché de l'achat va baisser car de nombreux biens ne vont plus intéresser... et je pense pas que ce soit les étudiants et jeunes actifs qui pourront (dans l'immédiat) acheter ces biens... BREF on veut de la STABILITE dans ce pays ! Arretez vos coups de barres politiciens !

[@dougs.fr_]

Nous sommes biens d'accord...

[@damiennorgoll7998]

Attention,il y a deux type de LMNP : avec ou sans bailleur professionnel ! Acheter un LMNP sans bailleur est très risqué au vu de la loi qui ridque de passer 😊 PAR CONTRE cette loi n'impacetera pas les LMNP avec bailleurs professionnels et il reste de très tres bon placement (d'ailleurs la ministre en charge de cette Loi possède des LMNP en gestion par Appart city) 😊

[@Alexv6677]

C'est une niche le libéral !

[@damiennorgoll7998]

@@Alexv6677 vu le nombre de résidences de services, d'étudiants, de loisirs,de maison de retraite...pas du tout une niche

[@pierregauducheau124]

J’ai l’impression que c’est la question que vous vous posez à 5min30 Si on a une société et qu’on passe LMP ou si on a ( sans parler de location d’ailleurs ) 2 sociétés , quid des cotisations sociales svp :) Merci

[@dougs.fr_]

Oui tu as totalement raison.

[@patrickoliveira8159]

Bonjour, Du coup il vaut peut-être mieux monté une sasu pour la location meublée ?

[@dougs.fr_]

Le choix de créer une SASU pour de la location meublée dépend vraiment de ta situation personnelle et de tes objectifs. Voici quelques points à considérer pour t'aider à y voir plus clair : Avantages d'une SASU pour la location meublée : Protection de ton patrimoine : La SASU est une société à responsabilité limitée, ce qui signifie que ton patrimoine personnel est protégé en cas de dettes liées à la société. Ce n’est pas le cas si tu fais de la location meublée en nom propre. Régime fiscal : Une SASU est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Le taux de l'IS est plus avantageux (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà). Cela peut te permettre d'optimiser la fiscalité si la SASU génère des bénéfices significatifs. Amortissement du bien : En SASU, tu peux amortir ton bien immobilier et les meubles sur plusieurs années, ce qui permet de diminuer le résultat imposable et donc les impôts à payer. C’est un gros avantage pour ceux qui ont des biens à forte valeur. Un inconvénient : La CFE dont il faut tenir compte.

[@lamuuule]

​@@dougs.fr_merci pour ces informations !! 🙏 Qu'en est-il du coup pour monter une SASU et faire de la location meublée, en partant d'un LMNP ? Est-ce que c'est comme pour la SCI on doit repayer les frais de notaire ? 😢

[@vanessa35850]

Les étudiants ont déjà tellement de mal à se loger, heureusement qu'il y a des investisseurs qui peuvent acheter grâce au LMNP. En abolissant ce statut, il n'aura plus aucun intérêt d'acheter des studios pour étudiants, la tension locative sera encore pire !!

[@dougs.fr_]

Salut, merci pour ton commentaire ! Tu as tout à fait raison de souligner que le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) joue un rôle important dans le marché du logement, notamment pour les étudiants. Ce statut permet à beaucoup d'investisseurs de proposer des logements meublés à des loyers abordables. Si le LMNP venait à être supprimé ou modifié, il y a effectivement un risque que certains investisseurs se détournent de ce type de projet, ce qui pourrait aggraver la tension locative, surtout dans les grandes villes. Cela dit, l'idée n'est pas forcément de créer de la panique mais d'anticiper des changements possibles pour que chacun puisse s'adapter. L'important, c'est de suivre ces évolutions pour continuer à investir de façon rentable tout en répondant aux besoins croissants des étudiants et autres locataires. Encore merci pour ton retour, et n’hésite pas si tu as d’autres questions ou idées !

[@thebetrayer4751]

Pour le LMP il ne suffit pas d avoir 23 000 ou 30 000 il faut aussi que les revenus des loyers dépassent nos autres revenus..

[@dougs.fr_]

Oui, tout à fait.

[@314louka]

Je me suis pacsé en grande partie pour éviter de passer LMP (afin que les salaires de madame soient pris en compte), maintenant que mon issue est le LMP que dois-je lui dire ? 😔

[@dougs.fr_]

Trop tard, c'est signé. Si tu essayes de revenir là dessus, tu risques de voir arriver le tueur à gages 😁

[@Ptitpoulpe95]

15min pour évoquer la sarl, toujours passée sous silence

[@dougs.fr_]

Bonjour, Nous avons plusieurs vidéos sur le sujet de la SARL, au cas où : kzbin.info?search_query=dougs+compta+sarl A bientôt !

[@maxconnor3718]

Bon...faudra augmenter les loyers

[@dougs.fr_]

Bonjour, C'est une option... A bientôt !

[@NATFABTHIEVON-f9i]

Bjr je pensais que la location immobilière meublée n’était pas compatible avec un montage en SCI. Qu’en est il svp?

[@dougs.fr_]

Hello Location meublée + SCI = option IS Et voilà !

[@MP-oh5eo]

Légende urbaine : pas de pb si la SCI opte pour l'IS comme indiqué par dougs ci-dessous👍 Par contre, attention aux conséquences fiscale : comme en LMNP, on peut déduire les amortissements correspondants aux montant de l'acquisition+ frais ou au travaux, mais...en cas de revente, la PV est calculée sur la VNC (valeur nette comptable) c'est à dire la valeur "résiduelle" du bien amortissements déduits. Soit un bien acquis 100€, amorti à 100%, VNC = 0€ Revente à 200€ ? PV = 200€ imposable au taux d''IS, soit 40K€ à 15% et 160K€ à 25%

[@frederickperetto7465]

Attention pour certains cas le fait de passer en SCI va poser un gros problème de distribution des revenus que les personnes n'avaient pas en direct . Cela ne concerne pas tout les cas mais si vous êtes en SCI IS et que votre résultat comptable est de 0 , cela signifie pas de possibilité pour l'associer de ce verser des dividendes même si il y a la trésorerie pour . Ce problème n'existe pas en direct .

[@frz562]

Pourquoi faire des videos anti lmnp tous les jours ,votre but c' est quoi?

[@dougs.fr_]

Bonjour, Nous n'avons aucun grief contre le LMNP. Au contraire. Mais le régime est au coeur de l'actualité fiscale. Bonne fin de journée.

[@frz562]

OK merci

[@milib6358]

J'ai eu un peu de peine pour les invités sur tout les femmes car l'animateur ne leur laisse pas beaucoup de temps de parôle

[@dougs.fr_]

Je te rassure, il y a d’autres vidéos où c’est le contraire

[@maxb4732]

C'est une exception alors, par ce que tous les magasines, reportages, émission télé ne diffusent presque plus les hommes.

[@haroniliana9853]

Le bain de sang fiscal est loin d être terminé puisque Barnier souhaite remettre en cause la flat taxe Et oui qui dit déficit public dit augmentation massive des impôts

[@dougs.fr_]

A suivre...

[@Maxime-ho9iv]

Le LMNP c’était le beurre, l’argent du beurre et la crémière qui va avec ! Évidemment et heureusement vu l’état du marché immobilier que l’on s’attaque enfin à cette aberration fiscale, qui n’aurait jamais dû voir le jour en premier lieu. Rien que la formulation Loueur Meublé Non Professionnel n’a absolument aucun sens.

[@dougs.fr_]

C'est clair que le LMNP a longtemps été perçu comme la poule aux œufs d’or. Mais en réalité, la fiscalité, c'est avant tout une stratégie de l’État. Ils mettent en place des dispositifs pour dynamiser un secteur à un moment donné... puis les remettent en question quand ça ne leur convient plus. Ce qui est frustrant, c'est qu'on encourage les gens à investir à fond dans des dispositifs comme le LMNP, et maintenant on leur dit que tout ça, c'était une erreur. Où est la logique pour ceux qui ont investi "aveuglément" en toute confiance ? On se retrouve avec des investisseurs qui ont joué le jeu et qui se demandent pourquoi l’État veut détruire ce qu'il a lui-même créé. C’est un peu comme si on te vendait du rêve pour ensuite te dire que tu n’aurais jamais dû y croire.

[@joris5116]

Le hic, c'est que dans les propositions, tu n'as plus le beurre, ni l'argent du beurre, ni la crémière. Au lieu de rétablir une certaine équité fiscale, ils modifient le statut de sorte qu'il deviendra pire que tout: pourquoi plafonner les amortissements? Dans n'importe quelle boîte on amorti ce qui a lieu d'être amorti, on n'a pas de plafond; dans certains cas ça pourrait même avoir des effets pervers de reporter ou dissuader les investissements (très gros travaux...)

[@Maxime-ho9iv]

@@dougs.fr_ Je comprends et je vous rejoins, en partie. Mais j’ai vu trop de gens se lancer dans des LMNP alors qu’ils n’avaient même pas les moyens d’acheter leur résidence principale. Il y a cet état d’esprit général à vouloir devenir rentier sur le dos des autres et honnêtement peu de lucidité sur ses finances ou sur le marché. Ce n’est sans doute pas une bonne stratégie que de vouloir acheter un appartement pour un emprunt de 500€/mois soi-disant loué 600€ et le genre de logique « le bien se rembourse tout seul ». Il est grand temps de tuer toutes ces mentalités à la noix, qui non seulement mettent les gens dans la merde parce qu’ils n’ont pas fait et ne feront pas les calculs et se rendront compte trop tard de l’énorme bourde qu’ils ont commise (dans un marché en baisse en plus) et déstabilise le marché.

[@ericsiber8695]

Merci pour ce webinar. J'ai bien fait de suivre une formation (non Dougs) sur la SARL de famille en décembre, on va voir si l'intervenant est à jour. Je n'ai pas l'impression que cela ait été abordé et n'ai vu qu'un commentaire abordant ce sujet, donc je me lance : - le projet s'applique-t-il aux biens LMNP faisant l'objet d'un bail commercial (résidence senior par exemple) ? - le projet s'applique-t-il aux bien LMNP engagés dans une défiscalisation Censi-Bouvard ? - quand il est question de changement de bail, le renouvellement de bail avec le preneur historique aura-t-il pour effet d'accélérer lui aussi la transition ? - si oui, est-ce que la bascule se fera après expiration de la période Censi-Bouvard ou de façon complètement arbitraire ? des portes de sorties ont-elles été envisagées sans retoquer l'avantage fiscal (un peu comme le prorata sur le remboursement de TVA en cas de revente avant 20 ans de détention) ?

[@dougs.fr_]

Bonjour, Il est encore trop tôt pour répondre à ces questions, car le projet reste à l'état de projet. Ces questions très pratiques et tout à fait légitimes n'ont pas encore été abordées. Néanmoins, deux points méritent d'être soulignés. Tout d'abord, la députée à l'origine de ce projet évoque une période de 5 ans ou parfois un changement de locataire. Ensuite, si l'on regarde l'historique fiscal de la France, on ne peut pas parler de stabilité systématique, hormis certains engagements pris par l'état. Il est donc essentiel de faire preuve d'une grande prudence avant de se lancer dans le LMNP.

[@ericsiber8695]

@@dougs.fr_ merci pour la réponse, de mon côté il ne s'agit pas de se lancer, mais de gérer un existant encore contraint par la défiscalisation Censi Bouvard et le risque d'annulation pure et simple de l'avantage si les termes initiaux ne sont pas respectés (je suis client Dougs)

[@guillaumevillain8332]

A vous entendre , les bie.s détenus en LMNP ne seraient pas amortissables vs LMP ? Confirmez vous cela ? Autre question : en quoi POUR LA.SUCCESSION des biens détenus via une SCI seraient plus interessants que des biens détenus en direct ?

[@dougs.fr_]

Salut et merci pour tes questions ! Concernant le LMNP et l'amortissement : Actuellement, les biens détenus sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) sont bien amortissables. Ce statut permet d’amortir le bien immobilier ainsi que les meubles, ce qui réduit le résultat imposable et donc les impôts à payer. Cette règle n’a pas changé pour l’instant. Mais cela pourrait changer grandement si le projet de Mme Le Meur trouve des echos au sein de l'assemblée nationale. Et ce ne sont pas les partisans qui manquent pour faire changer ce système. Une personne avertie en vaut deux. Le LMP (Loueur Meublé Professionnel) offre également cette possibilité, mais avec des conditions et des avantages supplémentaires, notamment en matière de déduction des déficits. Pour la succession et les biens détenus en SCI : La SCI peut être un outil intéressant dans la gestion de la succession. Pourquoi ? Fractionnement des parts : Au lieu de détenir directement un bien immobilier, tu détiens des parts de la SCI. Cela permet de transmettre progressivement ces parts (via des donations) à tes héritiers, tout en profitant des abattements fiscaux disponibles tous les 15 ans. Contrôle : Tu peux rester gérant de la SCI, même si tu as transmis une partie des parts à tes enfants, ce qui te permet de garder le contrôle sur la gestion du patrimoine. Optimisation fiscale : En cas de transmission, la valeur des parts peut être réduite en tenant compte de dettes éventuelles de la SCI ou d'une décote liée à la gestion. En revanche, la détention de biens en direct peut être moins flexible en termes de transmission, car l'ensemble du bien est transmis d'un bloc, ce qui peut entraîner des droits de succession plus élevés et moins de possibilités d'optimisation fiscale. Voici quelques exemples.

[@eireanirish2593]

Pourquoi le présentateur parle t il sans cesse, laissant à peine la parole aux spécialistes en la matière !

[@dougs.fr_]

Peut être parce qu'il est expert lui même ? Mais je te rassure, il y a plein d'autres vidéos où c'est le contraire 🤣