胡‧說樓市｜建期買家好危險? 分析金管局出招救亡原因!

胡‧說樓市｜建期買家好危險? 分析金管局出招救亡原因!｜Yahoo Hong Kong

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Ай бұрын

為催谷樓市氣氛，政府在今年《財政預算案》宣布全面撤辣。當大家以為日後會受惠新政，可用一個比較寬鬆的方式借貸，實情卻並非如此。除了早前跟大家詳談銀行在資金緊絀的前提下，開始採用趕客三式，包括回贈歸零、估價從嚴，以及篩選物業種類及客源，藉以令準業主知難而退之外，有不少在政策鬆綁前簽訂買賣合約的樓花，現時接近入伙上會，也要用舊制計算按揭。除了令業界行政混亂外，準業主同時也面臨估價下滑的雙重夾擊，上會之路更加困難。不過就在今年的6月14日，金管局突然出招，把放寬逆周期措施適用範圍，擴闊至2024年2月28日前簽署臨約的物業，這一點也意味樓花盤可借取最高70%按揭，並能透過申請按保借高成數按揭，而且不用進行壓力測試，但是否代表能解決建期業主的上會問題? 樓市「有升無跌」的神話，自從美國進入加息周期後開始打破，樓價自高位插水超過20%，間接迫使金管局逐步放寬逆周期措施。2022年9月23日，金管局放寬「壓力測試」，由以前要在現水平息口加三厘，計算供款是否佔入息60%以內，當時則放寬至僅計算加息兩厘的影響；其後在今年《財政預算案》，政府宣布全面撤辣外，更一併宣布2024年2月28日起暫緩「壓力測試」。過去一段時間，按揭成數也曾分階段放寬。前任特首林鄭月娥在2019年放寬按保外，財政司司長陳茂波在2022年2月23日也作出第二次放寬，當中1,000萬元以下物業最多可借90%，而1,200萬元物業最多可借80%，而被市場稱之為「波叔plan」。直至2023年7月7日起，金管局再鬆綁，1,500萬元以下的住宅物業最多可以借70%，3,000萬元以下物業可以借60%，而3,000萬元以上物業最高借50%；同時香港按揭證券公司放寬了按保門檻，把受理範圍擴大至3,000萬元以下物業。過去按證公司不接受樓花按揭申請，故對高成數按揭有需求的新盤買家，若不是選用先甜後苦的發展商一按，之後再申請轉按至傳統按揭，就是被迫選擇「建築期付款」，待入伙時再申請按揭保險上會，這也令當時不少遠期樓花項目，在過去幾年開售時，「建期」買家比例高企，錦上路站「柏瓏」是其中之一。發展商當日在2022年4月29日開售首批單位，最終「柏瓏I」全盤715個單位，據成交紀錄冊反映，售出708個單位，銷售比率高達84%，當中有597名業主選擇了「建築期付款」，也就是意味買家只支付了少量首期，並在入伙時才繳付尾數。兩年半樓花期將近完結，來到今年10月10日接近收樓，縱然物業估價或多或少要跟隨市況滑落，以為上述按揭政策鬆綁後，能對上會帶來少許幫助，但原來他們統統不受惠。因為最高按揭成數、需否進行壓力測試，一律都用簽署臨時買賣合約的日期劃線。舉例，「柏瓏」全盤最貴的單位「5座19樓A6室」，實用面積764呎，業主在2022年5月4日簽署臨約，並在2022年5月11日簽署正式買賣合約，作價1,561萬元，呎價高達20,440元。若以措施放寬期限計算，這名業主最多只能受惠於「波叔plan」，但因樓價已超出按保範圍，故最高按揭成數只是50%，所以必須支付780萬元首期，餘額780萬元可向銀行借取按揭。由於簽署合約時仍未放寬壓測，故業主也必須在現水平息率4.125厘加3厘，相當於7.125厘進行壓力測試，故買家借取780萬元的入息要求高達87,585元。假如買家今天才入市，同一價值，他卻受惠於新政策，物業已經跌入按保範圍。以樓價計，最高可以借取1,200萬元貸款額，相當於樓價77%，變相自己僅支付361萬元首期，而且借取1,200萬元的貸款額，已經毋須再進行壓力測試，只需用入息50%作基準計算最高供款能力，每月供款58,158元，入息有116,316元可通過審批。問題是，就算措施真的再放寬，這裡根本未計及物業估值隨市況滑落的因素，如果把這個因素計算在內，需要用最新估值來計算貸款額，買家也肯定要額外補差價上會，這批一早鎖定建築期付款上會的業主，其實早已錯過了最佳上會時機，措施亡羊補牢，作用都很有限。
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