胡‧說樓市｜賣地收入暫僅達標16%，淡市能否追數?｜Yahoo Hong Kong

全面撤辣後將累積多時的購買力一次過釋放，隨後市況已回復平靜。我們需要由基本層面來評估樓市，當利淡消息多於利好因素時，對於後市走向，大家看法自然也難以過份樂觀。 面對逾十萬伙未消化的新供應，早前我們便跟大家討論過，究竟政府應否再出招救市？有聲音建議，政府應從源頭著手控制供應，改回勾地政策賣地，但實情除了發展商與政府就勾地價拉鋸之外，是否重回勾地政策還需要從公共財政角度考慮，也足以令政府感到相當頭痛。 現時本港一手住宅供應確實相當澎湃，根據房屋局最新數字，市場一共滾存109,000個潛在供應，足以應付未來三至四年的需求。雖然整體數字按季回落了3,000個，但實情是我們扣除一些已批出動工紙但未起樓的項目，即較遠期的項目，若只看短期供應的話，數字卻是歷年新高。 樓花期內未售出的單位一共77,000個；拖到現樓仍未沽出的單位則有19,000個，合計共96,000個單位，都屬於可馬上在市場發售的供應，佔整個潛在供應的88%。儘管當中不少項目是發展商在早幾年樓市高峰期時以高價投得，但面對如此供應競爭，難免要繼續大打價格戰，速戰速決減磅至上。 全面撤辣後，由於新盤減價效應，令二手業主處於挨打狀態，蝕讓沽貨削弱資產升值帶來的財富效應；而手頭有錢的人也寧願轉投高息定存而暫緩入市，一手樓購買力大幅萎縮，發展商出貨之路愈見艱難。 就連吸納地皮的興趣都大減。政府早前為「樂建居」私人興建資助房屋先導計劃，推出了一幅柴灣用地招標，最終僅收到一份標書，結果流標收回。政府表示，按照既定機制在市場公開出售土地，沒有達政府評估底價便不會出售，目的是為保障公帑。雖然政府表示不會揣測投標者出價，但也指出投標者出價視乎他們怎樣評估用地吸引力和市場情況、以及企業情況及發展策略，其實已間接凸顯問題的核心。 這一幅佔地56,114呎、住宅可建樓面448,910呎的用地，要按賣地章程興建長者日間護理中心及政府服務中心，需應付額外建築限制。更重要的是，項目的售價和地價均由政府決定，同時政府不會為發展商的貨尾「包底」。如果市場仍有其他發展選擇，為什麼要冒這麼大風險？ 這幅原本可建約700個單位的用地，流標意味著居屋供應少了700個。之後會何時再推出、會否再推出、亦或由政府自行興建？我們仍未知。你可以說，「樂建居」是個特殊例子，不足以反映現況。但觀乎今年度，政府暫時只售出了兩幅充電站用地，以及推出了一幅小瀝源中小型地皮。當中，小瀝源住宅地雖然收到11份標書，但最終中標價僅6.19億元，即每呎3,952元。這由新地報出的最高價標書，比兩年前價錢低了一半，更不用說其餘十份標書的出價。 首四個月官地招標暫時收到7.2億元收入，加上補地價的46.6億元收入，暫時累計土地收益為53.8億元，佔今財政年度地價估算330億元的16%。還有時間追數，但當發展商以去庫存為目標時，若推出的土地並不是非買不可，他們不是審慎行事，就是出低價希望能撿便宜。 值得留意，今個財年土地收入估算330億元，創出自2009年金融海嘯以來的新低。土地收入佔政府全年庫房收入約5%，如果未能達標，只會令入不敷支的財赤問題更嚴重，需由累積多時的財政儲備來埋單。據政府數字顯示，今個財政年度首兩個月，整體開支暫為1,206億港元，而期內收入則為509億港元。扣除償還政府債券78億港元的本金後，首兩個月暫錄775億港元赤字。 全面撤辣被視為救市的最後一次努力，但成效如斯。若繼續維持現有賣地政策，政府可能要面對發展商試低價入標的考驗，但低價批出土地只會令庫房收益受損；而重回勾地政策，從源頭減少土地供應，則要經歷一段庫房收入真空的震盪，所以現時的處境看來比未撤辣前更舉步維艱。
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[@Lcx212]

解決方法就係留俾下一届政府，呢一兩年可以用口號頂住先

[@user-xy8uz4ie7c]

用發債頂住先

[@npk3704]

😂很真實👍

[@victorlui5881]

@@npk3704do 🎉r😂😢🙂

[@siusiu7210]

咁有信心下一屆得😂

[@wailokwu8889]

@@siusiu7210 下屆留比下下屆😅

[@gordan3000]

財經司真係無能到爆，點解可以做咁多年

[@raymondchan9223]

高地價政策做成今時今日嘅局面,樓房炒到天價咁高爆煲後一地碎片難以即時收拾！ 一般市民難以負擔，形成劏房、工廈房等等社會不穩問題！ 應該檢討係高地價政策,唔係下下都要計成本或經濟效益,政策應該給市民一個安居樂業嘅地方

[@cyrusnoah]

講得好👍

[@LeeleeVilla-l2c]

呢個局面一直都係外資撐住 咪搞笑啦😅

[@jessetsui4325]

你講嘅嘢十幾廿年前SARS時期都唔做 會喺而家赤字嗰陣做咩 而家先做唔加稅點支撐 加嗰時你都係鬧佢佢會諗做同唔做都俾你鬧咁做嚟做乜 拖到而家佢根本唔會有魄力做任何嘢幫

[@raymondchan9223]

@@jessetsui4325 十分認同嗰句（唔會有魄力做任何嘢）

[@Wai25chan]

庫房收益有幾多係賣地收益，唔高地價咪加稅囉，兩蚊搭車一年都要成50億啦，你唔高地價點得呀。屌政府緊係易架，你上到果個位都係做5年，緊係下家莊，推高樓市咪起幾座居屋比人抽獎，推冧樓市全港幾十萬負資產愁雲慘霧呀。

[@kl999999]

如今我們沒有發言權。政府官員和超級人才的薪水非常高，甚至遠遠高於世界上任何國家(包括中國)的所有領導人。 如果,如果,如果..他們有能力的話, 讓他們自己解決住房和經濟問題。

[@AkaiYim]

一定係好似曾任櫂個時咁,停建公屋居屋, 逼人買樓

[@wmpinsdra9962]

好多有錢佬住公屋，在大陸很多資產，收返佢地間公屋，迫佢地去買樓就得啦！

[@ML-cc7zy]

cut晒啲咩2蚊搭車、綜援雙糧、乜金物金呢啲先啦，明明香港都唔係福利城市，但又為左維穩搞咁多啲福利政策出黎但個稅收又根本support唔到，一係你加稅囉，但加左香港就連唯一可以同新加坡鬥既野都無埋🤭

[@user-cu1hh6qd9d]

小心AA*黃澤琛* 出哂名唔回佣 好多買家中哂伏 小心對下卡片 避開佢個團隊買樓隨時慳十幾萬 (胡文妮, 梁灝仁, 李寶輝) AA大把選擇 最緊要買得抵

[@alvin77886]

現時就係買賣雙方價格上作出拉鋸，政府既然咁鍾意去干預市場，可考慮推行「空置稅」等政策，變相加快發展商賣樓步伐；在發展商加快減價推盤下，樓市先有機會儘快觸底回昇 ，而發展商賣出手上一定數量的單位後，才會有動力再考慮再投地。

[@dannychen3941]

香港現在最急切要做嘅係將所有高官人工減至同大劣共慘政府睇齊，炒哂所有行政局及立法局橡皮圖章議員，立令所有高官將外國資產全部轉移香港投資，召回所有在外國挪用政府資助的高官子女回港就讀香港中學大學，節省無謂開支！提出及立令香港億萬富豪捐出一半身家以幫助基建及政府開支，將全部炒樓炒舖黑暴炒家列入重稅人士黑名單！更將其空置單位供給流浪街頭者暫住！還有很多很多的方法令身患絕症的香港可以繼續維持短暫的生命！大家自救多福，安享餘年！🥶

[@cn81821]

而家啲發展商同地產代理枱面一個價！枱底有一個價可以回佣40%！ 50%！😂😂😂😂 ！ 多謝！多謝晒！香港發展商加埋地產代理銷售技巧冠絕全球！勁過緬甸🇲🇲 KK園區😂😂😂😂 施永青智商超高由佢做銀行公會主席！由佢自己開銀行做埋樓宇貸款一條龍服務最好！開埋地下錢莊更加好！ 日期：12-08-2024

[@Hey1997-j1t]

想了解下 邊個盤枱底回佣4-50%

[@fontaineip4571]

​@@Hey1997-j1t大把啦!

[@Hey1997-j1t]

@@fontaineip4571 3成幾就聽過 4-5成 真心第一次聽 有冇例子

[@nemo8748]

開源困難，節流比較簡單。我建議香港政府減公務員人工。

[@Steve-tz6ck]

減公務員人工影響太多既得利益者，呢個政府肯定冇勇氣去做。其實香港無論政府或者公營機構（例如大學、醫管局）一向洗腳唔抹腳，當正香港有金礦石油咁，佢哋慳啲使已經幫到好多。

[@user-qi4fl6bf1f]

你真係入世未深

[@nemo8748]

@@user-qi4fl6bf1f 你咁入，不如你出高招見識下？

[@kk30nbgg-65-bcn]

你估香港政府真係咁多粉絲咩 大減公務員人工 面個浸個個都話唔介意 心入面共慘擋萬罪

[@keiming2277]

做啲容易啲先，例如完善2蚊乘車優惠，做返半價

[@LeeleeVilla-l2c]

大陸都話一體化 邊個仲會去買樓 等睇人工 樓 跌一半😅

[@heritageemperor5684]

人工跌9成9，高官人工衹值3000人仔，地價零成本，才有人要

[@SirThisWayPlz]

勾地政府才是長治久安的方向： 1. 土地是由政府控制的稀有資源，更是主要收入，出於公共政策層面勾地有助控制地價在合理範圍 2. 任由地產商用市價投地，囤積居奇都只會進一步助長樓長下行，對稅收及經濟都沒有好處 3. 勾地政策可以同投地雙軌並行，又或適時縮減，是一個政策手段，不一定和投地二揀一（例如可以按策略性地斷勾地、部份賣地則以市場競投）

[@y001536]

勾地以前得，宜家深港兩地同城化，通關太便利，谷地價都唔可能高深圳太多。

[@wlalan5202]

學內地政策，私樓當居屋發售，免地價😅

[@user-wl3ei7wc1b]

現時租金很貴，買入新樓作投資收租，每個月補貼供樓，並沒有吸引力。如果政府同銀行傾得掂數，模仿外國買樓投資收租只供息不供本，應該能夠吸引投資者，因為有正現金流番手中，樓市應該會重向上升力量。

[@huangchikwun5738]

我覺得新盤供應太多！管理費太貴！還有撻訂追差價，還有納米樓，銀行唔借出按揭，就算借，超高息率，還有銀行大幅度下降估值，買家需要抬巨額金錢上會，唔夠錢，上唔到會，惟有撻訂，惡性循環。 買家要有心理準備，Full pay，全部自有資金，購買住宅物業。 而次級按揭就算上到會，銀行承擔所有虧損，銀行虧損嚴重。 我覺得每呎只值4000元。發展商有需要再大幅度劈價30％才賣得出，繼續減價，直到賣得出為止。

[@hkpfalldie]

建議政府取消國安法23條，釋放所有政治犯，實行雙普選，咁可能救到政府財政

[@chilinwong4298]

特首唔聽話，仲慘過任何嘢，你係阿爺你敢唔敢搏？

[@dingckc]

可以俾意見政府？ 聽完你講野 令到我好驚 好不安。

[@toddtam2237]

短中長期都是亮麗的；大陸人 中秋日後一車車錢運落黎買樓買股票，專才申請1人買1個單位，發債香港人 人人做地主，日日唱好不唱壞，要發展商塊塊地都需出價，加速發展10大基建讓經濟gogogo，全港區區晚晚都夜繽紛，廟街就夜生活，限商場食市要營業到12點，派每人10萬消費券帶動經濟，增加自遊行零圓旅行團帶旺旅行業零售業，政府部門紀律部隊加人工加人手帶動全城行業，買多十幾隻熊貓帶動香港生氣勃勃。其實辦法總比困難少，唔好好似林健x咁唱衰香港，要學施生派花紅。

[@warrenaldo1774]

1. 先加辣 ，2.再學中國咁叫銀行讓利放低息俾市民借錢買樓 ，3. 自己起樓，起多d居屋+放寬入息 4. 政府自己起3-4房高級版居屋食埋私樓客

[@georgejack1744]

👍👍👍

[@litinokid]

家庭月收入15萬, 岩岩賣左樓,依家都唔想再買樓, 因為卑埋息等於用2個單位既錢買1個單位, 一半卑左利息 租樓全包, 大維修唔關我事, 電器有問題搵業主 你買埋我個份喇真係 當然如果樓價砍半, 我都會考慮再買番

[@user-qe8ni6uf3y]

用口號解決

[@keiming2277]

首先首次置業人士，一千萬以下樓，供唔起政府擔保代供 禁止二手樓業主減價沽貨 #曲線

[@raymondchan9223]

其實切辣椒之後未有釋放購買只係吸引咗一批炒家成為新嘅大閘蟹😂

[@yuetyuet5665]

不要再提明日大與。

[@09bwyt]

我悟透了

[@siusiu7210]

最小跌多兩年，仲未追到hsi跌幅，百份比跌到睇齊就差唔多跌完

[@danieldan8015]

信心問題，已經同大陸城市無分別，再不是國際窗口。

[@RolexPP]

立刻停止所有建築新樓（包括公屋），起好未買嘅全部拆哂佢😂

[@eddiechik9853]

根本點樣救市 ，人人都知， 不過佢唔做咋嘛！

[@tomtsoi3767]

全部地收歸國有，只有擁有年期，無永久權，無限地皮，不停推平價地

[@chIp-yg7iq]

而家都係咁架，除左聖約翰座堂之後，香港所有土地都係 Leasehold，分別係有多少年期。

[@ronaldlee6111]

一於搞消費稅啦

[@lgcheonxxd9357]

加公屋租解決

[@earthalien2025]

執左佢

[@414william]

繼續發債 留俾下一任解決 哈哈

[@bestfai2009]

賣多 D 地啦，$1000 一呎就啱㗎啦！咁咪多 D 平樓賣囉

[@jasontang7866]

公務員減薪，司長減薪，空置稅，消費稅，減國安開支 方法其實好多，只係政府想唔想做姐

[@chilinwong4298]

政府呢個立即減少抄牌，因為為咗10幾億牛肉乾，冇咗整個市道真係不智

[@jvs1129]

咁係你哋悲觀啫，睇唔到由治及興既好處

[@henrycheng9973]

留言比政府： 我很幸福🙏

[@heidelbergcd74]

解散立法會

[@user-hee-kee]

經濟唔好樓市自然下行，然而香港政府由於有大量外匯儲備，財爺用以債養債來應付財政赤字，呢份工真係好好做😂😂😂

[@user-oo4pb3yy4b]

租比人耕田

[@mikesham1203]

建議政府遵從習近平同志思想治理中國香港，推出共同富裕，人人有樓住，可以全力拼經濟

[@joelin1384]

對今時今日的所謂中國香港經濟，特別是地產業存有希望的話，真是恭喜他天真樂觀。走得快好世界。快連份工都冇，還去講買樓？唉！

[@user-oo4pb3yy4b]

快L啲派消費券，咪扮野冇錢

[@dingivanyik1205]

使唔使你去擔心政府收入呀 大把錢政府 熊貓又差唔多到 欣欣向榮

[@po311737]

作為大灣區一城樓價一定要同大灣區睇齊先得

[@user-oo4pb3yy4b]

居屋唔自起，搵你老母起

[@ShekLokKei-bt7fi]

又想當年殺八萬五救市呀!?

[@harpyeagle6759]

果啲柒碌公務員又唔洗似出面啲私企Sales咁要追數，達標唔達標都無壓力，最多份appraisal被呀頭寫衰，唔會無咗份工，你話佢哋有無動力追數呢？

[@kingpaulmo]

各級公務員追數，日日開你罰單，好唔好？

[@tear8960]

@@kingpaulmo你認知中公務員淨係需要從市民身上揸取，吾駛服務市民，對得住份人工？

[@kingpaulmo]

@@tear8960算啦，講你都唔會明，而家個時勢，你要佢做到野，即係加速，正苦大權過你，點解你覺得佢要理你感受😂😂😂