菊子说房产：买出租房是成立LLC还是放自己名下？有什么优势弊端？| 美国房地产2021.5 字幕√

[@huanz7154]

感谢分享！实在又幽默，一个字，优秀👍

[@HMWS-wm7fp]

投资有学文，听菊子姐的讲解就像知心的朋友一样又好理解又像唠家常🌺🌺💕💕

[@xiaomingwang1746]

买到拿不到低息贷款了，就可以考虑成立LLC了。在那之前，把liability insurance 买足了就可以了。可以考虑每2-3个房子放一个LLC，这样一旦出事打官司也不会波及其他LLC。

[@菊子说房产]

不知道啊，我觉得LLC还是很容易穿透到的

[@xiaomingwang1746]

@@菊子说房产 没有经历过这种事啊……不是有限责任公司呢？没有用吗？

[@legendbe2023]

@@xiaomingwang1746理论是可以保护的，不知道up主为什么说不行。 买liability不放心还可以再买umbrella

[@hwang2389]

@@legendbe2023 我和朋友一起买了个房子，我现在没法买umbrella,我想是否成立了LLC就可以买umbrella 了？

[@kuanchen7721]

@@legendbe2023 確實"理論"上是可以保護的。但是有所謂的"piercing the corporate veil"存在，所以LLC也不是絕對沒問題。聽朋友說LLC的保護很容易被捅破。

[@时光-e3b]

太实在啦，点赞👍

[@twhsu9576]

前幾天一直在等菊子姊的新視頻，這兩天終於等到了！特別是這集解答了我一直以來的疑惑，謝謝菊子姊！ :D

[@hello-ff8hh]

开始追菊姐的每一期视频 …

[@againstdictatorship4019]

Thanks!

[@菊子说房产]

太太太感谢了

[@luluchen6794]

谢谢菊子姐姐的解说，非常受用！

[@yinghuo1923]

感谢菊子姐姐！您这几天没更新，我特别盼望，祝您长周末快乐！

[@chinhuawang8141]

Good stuff! Real in-depth knowledge built upon experience. When you got all kinds of insurance, the premium is quite high too. However, you can sleep a bit better at night.

[@菊子说房产]

是啊，想睡好觉现金流就保不住了

[@xinyiliu883]

讲得真好。

[@菊子说房产]

谢谢

[@lawrence5318]

谢谢分享🙏🙏

[@kimberlylinbai950]

感谢分享 关注了

[@engytb6169]

非常有用的一期。btw德州也能很容易查到房产的所有人

[@菊子说房产]

嗯， 德州是交易价格不能在Zillow 上查到？

[@engytb6169]

@@菊子说房产 交易价格在Redfin一直是能看到的。但是确实最近几周看不到了，不知是不是有改变

[@jennifer12366]

講的實在！

[@yiwenfan2005]

谢谢菊子姐姐的分享！

[@菊子说房产]

谢谢你留言支持

[@jingzhu9410]

太感謝你了，我一直都搞不會 LLC是怎麼回事，問了會計了回答了還是不明白。可菊妹子聯合房產一起說案例故事，興致勃勃的聽完😂，總算弄清楚了．想當年會計幫我做個 LLC還是對的，不是為了騙小錢錢。這麼多年冤枉了他😢。看來要打個電話約他出來吃個牛扒。😊

[@hz6019]

闪保险我也害怕，租保险我也害怕，…公司保险我也害怕….， 😂😂 橘子姐姐太可爱啦！🌹🌹

[@asyouwish134]

最近看到一个视频，里面说如果LLC，上法庭时必须用律师。这点像我这样的小本生意就很重要了。

[@菊子说房产]

谁说的？

[@asyouwish134]

@@菊子说房产 我想是cj, 是讲他驱逐一个房客的。损失一万多美金。

[@kimberlyw.102]

GA Set up LLC 才$50？ 請問有介紹哪位會計師或律師有做set up 公司？

[@shanymah9423]

Good thanks 🙏

[@wenshutu2641]

最后一句哈哈哈

[@菊子说房产]

我跑回去专门听了最后一句讲的是啥？！ 风险有多种，其中一种来自于炫富

[@qianchu634]

这个视频太棒了！有一个小问题，之前我的estate律师一直在说如果是匿名LLC是可以保护资产的，比如说怀恩明洲这样的州提供匿名LLC服务，是否可以做到资产保护呢？

[@菊子说房产]

我在网上查到这些： No state income tax on limited liability companies. ... LLC assets are safe from personal liabilities. Charging order protection extended to single member LLC's. Members nor managers are not listed with the state.

[@ivanalexander725]

用家庭信托买房子呢？

[@yanliu3309]

请问视频中提及的每年$99可以查询的网站是什么？

[@菊子说房产]

landglide？ 我好久之前讲的，都忘记里面说的是什么。 如果99， 这个查房源信息系统的价格是99

[@sunyelena1951]

当然有用

[@横万]

单身人士首套房买的是投资房用LLC好还是个人好呢？以后再买自住房还有资格享受20%的优惠政策吗？如果是你怎么做最核算？

[@菊子说房产]

买自住房要用个人名字。 买自住房还有资格享受20%的优惠政策？ 是贷款吗？ 自住房的贷款永远都是一样的， 跟你的第几套自住房没有关系

[@ethang5320]

搜屋主信息的网站叫什么？Landscan?

[@菊子说房产]

Landglide

[@HangYuXu]

为人低调是重点！

[@菊子说房产]

对

[@xinfanghuang7350]

llc公司里面有房子。可以随时换股权所有人吗。需要付遗产税吗。如果持有股权的人死掉。那么公司里面的资产要交遗产税吗

[@菊子说房产]

1. 可以随时换股权； 2. 换股权的时候需要做个价格，退股的人拿到的钱要交税的；3. 公司里面的股东如果去世了，股权就是遗产。 这是我自己的个人理解

[@yanxie5147]

你好 我在前几天看了你视频，说外国人投资父母过世 小孩需交40%税，才可以继承房子，那向这样情况房子在LL C 小孩需要交税吗

[@菊子说房产]

需要，LLC 自己不独立报税，直接穿透到股东身上

[@hwang2389]

和别人一起买房子是否可以成立LLC? 我想买umbrella 保险来保liability

[@菊子说房产]

可以

[@lincolnjjslife7703]

谢谢菊子姐的分享，请问要是把房租给agent是不是就比较安全呢？

[@菊子说房产]

agent 为啥租你的房？ agent 自己没有房需要租房？ 一般情况下，agent 不是好房客，因为收入不稳定。

[@lincolnjjslife7703]

@@菊子说房产 谢谢菊子姐的回复。我估计我没有说清楚。我的意思是说把房子让中介帮忙搭理。给他们中介费。不知道美国有么有这样的机构。中国就是把房子给中介公司，除了少赚，很省心。

[@GardeningZ]

@@菊子说房产 Agent最好别租，因为会斗不过。

[@AyaAya-nq6vx]

怎么样才能加入菊子姐的项目呢？

[@sophiegao6802]

如果以公司名义出租 贷款能多少rate呢？

[@菊子说房产]

你问你当地的贷款中介， 公司一般是商业贷款， 利率和额度都会低， 但是可以做很多

[@chenwang5857]

以个人名义买的房，成立LLC之后，可以把房子转到LLC名下吗？

[@菊子说房产]

个人名下的房产，如果没有贷款，可以quiet claim deed 转过来

[@SN-rc5gs]

我急需问一个问题：我母亲（绿卡）可以把她个人名下的房子送给我和儿子合伙的公司吗？非常谢谢。

[@菊子说房产]

可以，年底报税的时候，这个算作gift, 需要按照gift 报税， 我这么想，你问问会计师

[@SN-rc5gs]

@@菊子说房产 好的，非常感谢您。

[@qiongwu8787]

请问假如我现在个人名下有10套投资房，以后也不卖，以后我如何能够把10套房子不交税的情况下，传给我孩子？

[@菊子说房产]

你问律师？我能想到的是（不知道可行不可行）转到trust。。。

[@heihei4478]

房产放LLC是不是如果有孩子的话，更容易拿到助学金？

[@菊子说房产]

跟小孩学校的助学金发放办公室确认一下？

[@beckyleung7233]

好

[@jingzhao1589]

LLC ？what is that mean? Thanks 🙏

[@菊子说房产]

有限责任公司

[@miamivacation]

我就是成立了LLC,做了商業貸款, 打算過幾個月做refinance, 請問會很難貸嗎？

[@菊子说房产]

商业贷款， 银行更看重的是现金流和管理团队的经验和背景

[@lianlili2858]

讲讲. INC 吗。

[@菊子说房产]

INC 我没有多少经验

[@shirleys2481]

LLC和INC是一样的吗？

[@菊子说房产]

不一样， LLC跟个人是连在一起的， INC是正经的公司，跟个人分开，INC的收入只要你想拿到个人手中， 就需要交双重税

[@hal8238]

可加州成立公司每年要额外花800块钱注册

[@菊子说房产]

加州什么都贵， 我们这是每年50（好像）

[@eunicelee505]

👍👍

[@creativechannelname53]

好不好　最好是看案例，　有无案例分享？

[@creativechannelname53]

我指　资产保护　方面

[@aliu244]

👍

[@helenf8632]

这期讲的好像都不太对啊

[@菊子说房产]

个人见解仅供参考， 或者每个州每个州情况不一样

[@peach7485]

非常同意，我是在美国法学院学过公司法和商法（有大量的案例法）.感觉这期菊子说的很多不准确。可能会误导人噢。

[@panrui9306]

能麻烦指出具体不准确内容吗？避免误导。谢谢！@@peach7485

[@hwang2389]

LLC成立容易吗？贵吗？

[@菊子说房产]

容易， 不贵，GA这边是50美元，加急是200（2天）-350？ （2小时）美元

[@tangxiaoe3711]

乡音太重

[@菊子说房产]

是啊，很自卑，从第一期到现在， 我终于把语速降下来一点。 口音在继续改善

[@liang306]

有口音没有任何问题。吐字清晰，逻辑明确足以。乡音完全没必要遮掩。中国的地方方言是宝贵的文化。

[@dongzi9718]

@@菊子说房产 没必要自卑， 这是你的平台， 口音和语速是你的特点， 无需改变， 能听明白就好，

[@SoecialAdam]

这大妹子的东北话简直了

[@菊子说房产]

是吗？她自己没有感觉到， 口音有点， 但以为说的90%是标准普通话