菊子说房产| 什么是1031 Exchange? 为什么要做1031 Exchange？| 美国房地产2021.7 字幕√

[@richardkim6778]

菊子姐果然是博士出身，研究什么都能研究得非常通透。认知和行动力决定了你的财富。换了专业，就是换了天地。冥冥之中，自有天意。愿您以后能成为美国华人地产行业的领头一姐。

[@菊子说房产]

Richard, 借你吉言，我自己好好努力

[@seanhou1932]

讲的特别好，条理清晰又全面，最后还带有划重点的，谢谢菊子姐！

[@菊子说房产]

Sean, 也谢谢你

[@rebeccayang9560]

菊子姐这两期讲税的视频都特别有帮助，希望多看菊子姐出一些房地产投资税率方面的经验！

[@菊子说房产]

好

[@jessicamei8504]

橘子姐，1031讲的很清楚，以前知道不完全懂，这次终于全懂了，还都做笔记记

[@jessicamei8504]

下来啦，非常感谢

[@HMWS-wm7fp]

真的就是房产百科书，每天都在阅读🌺🌺👍👍

[@橄榄树哈利路亚]

感谢，非常清晰。

[@summerwang1027]

谢谢菊子姐！

[@珍珠玫瑰7637]

看菊子姐的视频，确实学到很多房产知识👍

[@luvnini8240]

讲解的很清楚。菊子姐把和房产投资相关的事项都研究的很透彻。谢谢分享！

[@twhsu9576]

好條理清晰的分享，獲益匪淺，謝謝菊子姊！

[@debodebo1655]

讲的好详细！赞👍

[@virginiayuyt]

講的很清楚👍🏻

[@jackd2691]

Thank you very much for sharing this helpful information! How about depreciation recapture for rentals? Couldn’t figure out the tax consequences of selling it. Many thanks in advance😊

[@菊子说房产]

Jack, 具体你看IRS 信息或是问会计师，如果1031，所有的收益和折旧recap 应该都会顺延到下一个房产中

[@bellaandsaras2033]

太实用了，菊子姐！

[@tinggangwu]

谢谢 菊子 又学到东西

[@hankhuang-q4c]

讲解的很棒， 清晰明了，想问一下那今年的增值税如何，夫妻两人还是年薪低于八万免税吗？有没有涨点额度

[@Freedom384]

那寄成房越多 就是要背更多税 这恐布 记成3个房 就等与 少啦 1 个房

[@jiangliu4518]

菊子姐，what is the lazy 1031 exchange?

[@vzliang]

菊子姐，在做1031置换时, 已经卖房的款子由facilitator hold住，有安全措施吗？有被他/她携款失踪的风险吗？

[@菊子说房产]

一般不用担心

[@Arthur34512]

DST能介绍一下吗

[@helen3783]

还有一个DST-exchange

[@baddogcooper1273]

這是啥？

[@-g-scorpion5933]

亲爱的菊子、我也有同样的疑问、今年是2023年、我有一套房子是2021年下半年买的、一直以来自己住、买的时候58万，今年没有住满2年、以80万份金额卖掉了（目前还没卖）。举例说、我是单身、一年W2收入低于4万美金。那么假如我卖房子最后所得是72万、那么我需要缴纳增值税的部分就是72-58万=14万。 但是按照您视频所说的、我的收入低于4万、是不是我的增值税就应该是0%？ 还是说 我这卖房子所获利的部分72-58=14万加上我今年2023年W2（预计收入）4万块 总计18万才是我今年的个人收入？

[@daiyu9599]

菊子姐讲的太好了，清晰易懂👍🌹请问怎么做1031?在哪里做呢？

[@菊子说房产]

你找一个 1031 exchange facilitator（很多CPA 或是律师或是ira 监管机构可以做这个）。 A 1031 exchange facilitator is a third-party liaison required to complete an exchange of investment properties with the intention to defer capital gains tax. The exchange facilitator must hold the proceeds from sale of the original investment until the replacement property is identified.

[@mikervjeep7794]

历害

[@rabitlet2]

1031税务递延的条件是什么？ 新旧物业必须都被持有且用于贸易业务或投资。用于个人用途的财产，如主要住宅、第二家庭和度假屋，不符合类似的交换处理。

[@菊子说房产]

用于个人用途的财产，如主要住宅、第二家庭和度假屋，不符合类似的交换处理， 但是好像有50万的免税额（夫妻二人）， 这个比1031 还好

[@esteelauder2432]

你好 菊子 很喜欢你好节目 让我们新移民收益非浅。 我是用全现金买的一个出租房， 现在想卖了，然后在别的洲买两个便宜的小房子。你说的reverse exchange 意思是先买一个投资房子， 然后再卖旧的投资房? 1我的疑问是没有得到卖旧房的钱，怎么能先买后卖? 2如果我是全现金买的出租房， 现在想卖掉， 我需要一个1031 exchange agent? 就是第三者来证明?

[@菊子说房产]

Estee, 你需要找一个有1031 资质的人来帮你，他会回答你的问题

[@esteelauder2432]

谢谢菊子

[@skyline-ghkkfvg]

老师说的真好。请问用1031时，我是否可以把旧的投资房的贷款还清然后用现金来买新的投资房？谢谢🙏

[@菊子说房产]

你咨询做1031 的机构，它对再购买的总额、首付的总额和贷款都有要求

[@zgzgchen4328]

菊子姐，如何证明5年里夫妻有在房子里住了至少2年以符合夫妻50万的免徵增值税额？ 谢谢！

[@菊子说房产]

不用证明，你填了就是了，在美国，你可能的自住房只可能有一个（少数富人会有离家一定距离意外的vacation home), 你平时的通心地址， 驾照上的地址都是这个。

[@sweethome8059]

Can we use 1031 exchange in another state? ie. sell in one state and buy in another state.

[@菊子说房产]

可以的，全美都可以的

[@pfen]

請問「做1031的機構」是什麼樣的機構？能舉一個例子嗎？

[@菊子说房产]

任何有1031资质的人，很多人有，我在视频中给了我们用过的

[@绿手指-k8p]

有一个关键环节，就是你卖的房款必须交给一个毫无相关的中间人，然后由他代你交易。这个中间人既不需要执照，也没有政府的管治。在这种情况下是否风险太大？如何解决这个问题？

[@菊子说房产]

为啥要用中间人？

[@绿手指-k8p]

@@菊子说房产 这是法律规定的，你必须这样做。也就是你卖了房的房款是不能到你的口袋的。你实际做过1031吗？

[@jayt3972]

提一个自住房的问题。如果夫妻可以抵50万的税。那房子增值达到50万后是不是应该卖出换新房子，这样新房再增值50万时又可以抵一次50万？如果是同一套房子增值了100万岂不是要为那50万交税？

[@菊子说房产]

是这样的逻辑

[@aaronyueh8832]

Thanks

[@jialiu-ballew7875]

如果夫妻合报税，双方只有一方自住，卖的时候能够免50万吗？

[@菊子说房产]

免25万

[@Lady012]

1. 反向置換有沒有時間限制？ 2. 我有一個房子先出租10年,最近五年收回來自住兩年. 請問可以拿夫妻免稅額500,000嗎？謝謝。

[@shuzhenchen7065]

我也有同样的问题，希望菊子回复一下，谢谢！

[@dengtianfu3409]

如何避交1031 Exchange 购买的房子的增值税？如果我自己去住它两年。可以变成自住房吗？

[@菊子说房产]

可以，卖之前住满两年 这两年期间的增值税是不用交的

[@ArmyMuslim]

菊子姐的视频讲的真好。请教，用过了1031置换的投资房，可以赠与给他人吗？如果可以赠与，1031延税可以由接受赠与的人继承，继续延税直到投资房卖出时一并缴齐以往所有税款吗？用过1031条款的投资房，必须拥有2年以上才能赠与他们吗？

[@菊子说房产]

你需要去税务局网站上查一下，我是业余的，我自己觉得应该不交，如果是赠与（就是跟遗产免税一起计算吗？）就连同所有一起赠与了

[@yunfeigu8798]

请教菊子姐一个问题，我现有一个出租房，过去几年涨价10万，我想卖出后购买另外一套住房，然后居住两年以后卖出，这样还能享受税收优惠吗？谢谢🙏

[@菊子说房产]

居住两年以后卖出的这个房子可以

[@yunfeigu8798]

@@菊子说房产 谢谢🙏！

[@kinchewable]

买掉$100万房子， 还有$25万贷款。现在没工作不可以贷款， 可不可以1031买$75万的，$25万的差额就当是Gain增值? 如果股票亏了$20万， 扣掉 -- 余额$5万才要付税？

[@菊子说房产]

Kin, 你加了股票进来我就懵了，如果都是房地产，我可能给你建议。现在你取google 吧

[@kinchewable]

@@菊子说房产 除掉股票部分 -- 卖掉$100万房子， 可不可以1031只买$75万的？ 答案应该是可以的（==不违背1031），只是那100-75=$25万（查过了，英文叫boot）需要报税， 对不对？ 这个问题对考虑1031的很多人应该很重要。

[@lisaw8489]

请问卖的房子贷款算原始贷款还是卖时所剩的贷款，谢谢

[@菊子说房产]

我觉得应该是卖时所剩的贷款余额

[@wenquanliu1396]

菊子姐，你说的折旧税25%可以免吗

[@菊子说房产]

折旧税和增值税都可以拖延到下一个房产中，不会免，是推迟到下一个房产中

[@yuzhenchen3213]

菊子姐：我的个人名下1031 表可以用在我名下的llc 去买房：卖一套可买二套以上OK吗

[@菊子说房产]

可以，同类置换， 数量上没有要求，比如两变 一， 还是一变两都是可以的， 就我的了解

[@yuzhenchen3213]

@@菊子说房产 謝謝你給我回復、👍

[@yuzhenchen3213]

可以加你的微信嗎

[@Freedom384]

赠送 不卖啦 还是住在里面 15/100 被割久菜 1 不小心 被割2次 就是没赚到 对吗

[@xuebinbu7985]

新房貸款少，用現金補齊我咋不明白

[@junpan6823]

不是传说增值税以后不能递延了么，1031还能做多久？

[@菊子说房产]

新总统有提案， 但是还没有通过。 他的提案不是取消1031，对于普通的房产投资人来说不受影响，影响大的是我们做大资产投资的这类人，他的提案是：废除第1031条中针对收益超过50万美元的房产所有者/投资者的“同类”交易。1031交易允许投资者将房地产出售所得再投资到另一种同等或更高价值的“同类”房产，从而推迟缴纳资本利得税。

[@anniewow2043]

如果卖的房是现金买的没有贷款， 那做1031要买的房可以贷款吗？谢谢

[@菊子说房产]

可以

[@anniewow2043]

@@菊子说房产 好的。谢谢🙏

[@huaizhenqin4354]

thanks......

[@lichen5769]

怎么联系？

[@菊子说房产]

微信 centrystone7

[@catgirlinus5427]

如果卖一套，买两套可以做1031么？

[@linayang9022]

同问。

[@黄有才-u5t]

请问，如果刚过户的新房一个月内卖掉，获利十万，可以做1031吗

[@aliu244]

要一年以上才可以做1031 exchange

[@黄有才-u5t]

@@aliu244 请问 家庭收入五万以内，刚过户的新房一个月内卖掉，获利十万，还用交税吗

[@黄有才-u5t]

@Zhaoju (Kelly) Shen 大概多少啊，谢谢

[@菊子说房产]

跟你当年报税收入有关系, 你google 2021 Income Tax Brackets, 会收到下面的信息，你对照你家预计的报税收入来看： Tax Brackets and Rates, 2021 22% $40,526 to $86,375 $81,051 to $172,750 24% $86,376 to $164,925 $172,751 to $329,850 32% $164,926 to $209,425 $329,851 to $418,850 35% $209,426 to $523,600 $418,851 to $628,300

[@aliu244]

❤️👍

[@bellehuang447]

請問菊子姐，如果1031是延稅，如果賣房子的時候那一年收入是低於80,000的話就完全不用繳稅嗎？

[@菊子说房产]

增值部分不交， 具体你问会计师，我是外行

[@yuzhenchen3213]

菊子姐你知道有讲中文的做1031的嗎、如果有請推薦我電話號碼😊

[@菊子说房产]

我知道的都是老美

[@frankyen4589]

卖房子的增值额算当年的收入吗？

[@菊子说房产]

增值交增值税（在报卖的那一年的tax return时交），税收是单独计算的