Как Покупать Недвижимость? - Калькулятор Инвестиции

Однажды мне рассказали о возможностях в инвестирование в недвижимость, я вдохновился и хочу рассказать всем. Предлагаю калькулятор который я постоянно использую при анализе инвестиций. Если кому интересно войти в наши проекты, как инвестор или private money lender, заполните форму и обозначьте что вам интересно:
Форма & Калькулятор инвестиций: goo.gl/forms/q...
группа Иммигрантов в facebook: bit.ly/2nMPfCe
анкета & список аренды возле нас: bit.ly/2meERVP
район Сакраменто - улицы иммигрантов: bit.ly/2GhC49s
Калькулятор инвестиций: goo.gl/forms/q...
инвестировать в апартмент комплексы: www.NiceLifeSty...
Денежные переводы (бесплатно до $700): transferwise.c...
$40 на любую гостиницу AirBnb: abnb.me/EVmg/GL...
Запустить свою гостиницу в AirBnb: www.airbnb.com/r/elijahk1
Задать вопрос адвокату: bit.ly/2J3G3nM
#koryfan #жизньвсша #сакраменто #жизньвамерике #блогсакраменто #блог #блоггер #влог #иммиграция #сша #америка #эмигрант #иммигрант #инвесторсакраменто #sacramentorealestateinvestor

[@Chuk911]

Самый интересный получился - финальный кадр. После команды "Stop video!"

[@daniilbarannik5993]

Приветствую! Можно ли искать форпликс по этому сайту что Вы показаливо Флориде, или это только Сакраменто? Если нет то что Вы посоветуете? Заранее спасибо. Божих благословений!

[@NataLia4ka]

Скажите, а fourplex это редкая единица недвижимости в Сакраменто? Смотрю очень мало вариантов есть на листинге. А те что есть стоят 1,2 млн.

[@koryfan]

они есть, их не мало, но и не много. их не так легко найти, (по хорошей цене)

[@NataLia4ka]

@@koryfan А какая хорошая цена? если не секрет. Просто чтобы понимать, а то разброса цен нет на рынке. Допустим если объект требует ремонта.

[@sergior-us6024]

Мое мнение, куда лучше пахать , копить кэш и как только настанет обвал рынка недвижимости в США, дождаться некоего дна. Как понять на каком уровне дно, посмотреть историю продажи конкретного дома. Допустим на Zillow.com Чем мучаться с арендой. Откупил дно , а потом уж можно и сдавать. Все кто откупил в 2010-2011 году в шоколаде сегодня. Неужели кто то готов вложить 400 тысяч долларов , рискуя сложить эту сумму втрое, так как это было в 2010-2011 году? Риск менеджмент у вас Илья отсутствует полностью. Думаю причина в том , что деньги не ваши. ) А вообще математика так себе в Сакраменто. Я купил квартиру в Новой Москве, район Коммунарка. трешка 83 кв.м. Брал за 7250000 миллиона или 206000$. В октябре 2014 года. Да да, перед самым обвалом рубля. Но! Сейчас квартира 04.23.2019 стоит 162000$ из за падения курса. Но в кризис в рублях, квартиры не падают никогда. такая вот обратная сторона слабой внутренней валюты. Сторона , если подойти с умом, очень выгодная. Так как застройщики понимают, что дороже сильно в рублях никто покупать жилье не будет. Но в рублях она стоит уже 10500000 если не ждать долго покупателя. Итого за 3,5 года в рублях она подорожала на 3250000 миллиона рублей. 3 года прошло, никаких налогов при продаже. 3250000 делим на 65 рублей=50000$ Якобы прибыль. По факту из за курса мы в минусе на 44000$. НО! Мы же хотим больше недвижимости собрать , чтобы потом не работать вообще. Сейчас я могу взять у того же застройщика квартиру чуть больше той что брал , за 7500000 рублей. И плюс я покупаю чуть подальше, маленькую студию в 33 кв.м. тоже в стройке. За 3 миллиона. 250 тысяч потрафит на оформление , риэлторов. И снова жду. 3 года. А теперь представь , что все тоже самое , только с 400 тысячами долларов и вот прям сейчас. Я бы взял 3 трешки по 85 кв.м. и одну однушку 40 кв.м. Но за кэш и столько квартир , застройщик сделает очень приятную скидку!!! Вот что значит вкладываться в стройку. Да рубль еще упасть может. Но количество квартир растет. А кризисы всегда цикличны. И позже, после обвала курса рубля, цены на жилье подтягиваются в долларах. Но у нас то задача не продать квартиры, а сдавать в итоге. ))) Не туда вы братцы деньги вкладываете. Мое мнение.) К слову на сегодняшний день сдача трешки в том районе стоит 55000 рублей или 840$ с ремонтом (1,2 миллиона достаточно) Все счетчики платит клиент, с вас ну пусть 40$ еще. Итого 800 на руки. Налог 6% как ИП, пуст 50. Чистыми 700$ Но это цена, так как метро только в МАЕ откроется. Как только будет метро, еще тысяч 6-10 прибавим в месяц. Через 6 лет грамотного инвестирования у вас в сухом остатке будет 6 трехкомнатных квартир. В новой Москве с московской пропиской. )) Вместо 3,5 на старте вложений. Конечно нужно знать районы , куда вкладываться, знать где откроют метро к моменту сдачи дома. И тд и тп. Нужно уметь общаться с застройщиком и давить его на скидки. Но когда покупка за Кэш, все это очень легко. Я к чему. Не выгодней ли в отсутствие кризиса , вам строить новые дома, которые в итоге будут более ликвидны и обойдутся вашему клиенту существенно дешевле? А раз дешевле, так и отдача будет быстрее. Что скажете? Есть такой блогер , МихалычUSA. Он рассказывал за сколько он построил дом (сам нанимал подрядчиков) и во сколько он сейчас оценивается. Профит шикарный за короткое время. А если под сдачу строить, да сразу с высокими потолками и ремонтом под европейский вкус. Под "ваших" иммигрантов.

[@volo2326]

Здравствуйте, Сергей! можно с вами как-то связаться?

[@nobleboy6922]

Интересно смотреть ! Илья спасибо 👍

[@denissch4829]

Илья, что бы ты взял из двух: Обе собственности стоят 270К$ 1. Дуплекс в нормальном районе, который ты хорошо знаешь. Жильцы ожидаются нормальные наши иммигранты. Приток в район новых иммигрантов стабильно большой, хотя город в целом не растет. Рент 1000$ за юнит в месяц. 2. Форплекс в более худшем районе другого города, с которым ты к тому же не знаком и требуется переезд туда. Но город с постоянно растущим населением. Юнит стоит 600$ в месяц. Куда лучше инвестировать если переезд в целом не проблема?

[@koryfan]

когда я в стадии роста, я бы взял форплекс, (пожил бы чуть и купил следующий форплекс, и так далее)

[@kzkidsinusa1527]

Приветствую! Хочу инвестировать в недвижимость, нет опыта, нет партнёра, не располагаю большей суммой и нужен хороший пинок, чтобы начать (action action). Анализирую рынок (свой город), периодически drive for dollars. Что для Вас послужило пинком, чтобы начать???

[@koryfan]

сделка от которой грех было отказаться. (чем больше анализируешь тем больше видишь хороших вариантов)

[@КыргызРоссиянин]

Спасибо Илья за видео 👍

[@vitaliiyarema]

Здравствуйте, Илья. Возник вопрос, если купить недвижимость в США от 100 тысяч долларов и сдавать, как вы показываете в аренду, можно ли на этих основаниях получить визу бизнесмена, чтобы можно было жить и работать в США?

[@koryfan]

здравствуйте есть способ сделать визу инвестора, (открыть бизнес, но нужно больше чем 100К) у меня есть знакомый бизнесмен который мог бы сразу выдать грин карту (при инвестиции 100+) если интересно напишите мне емаил или в фейсбук.

[@AlexNordgamer]

Илья, здравствуйте! Как с Вами можно связаться?

[@koryfan]

Koryfan: Instagram

[@nataliemirza]

Hi Ilya! I want to start investing and got about 4 plex. But I don't have downpayment for it. Can I just start with 1 condo and rent it out at Airbnb Will it help me to make profit?

[@nataliemirza]

u menia 10 k i ja mogu tolko condo do 100 k kupit ((

[@ШиянМихаил]

Как всегда 👍!!!!!

[@СветланаизСамары-э6ю]

Спасибо за видео. Начну инвестировать в России пока. Благо есть небольшая недвижимость у меня, требующая ремонта.

[@koryfan]

🤝

[@СергейЮрьев-щ7ф]

Все сказанное интересно. Спасибо. Нужно пробовать.

[@denissch4829]

Илья, можешь об'яснить доступно что такое CAP rate и как его учитывают при инвестировании? Что такое 70% rule и как это учитывают при инвестировании?

[@koryfan]

cap rate - процент капитализации, при покупке за нал. (100% cash purchase) 70% - сумма которую нужно предлагать от ARV price (рыночной цены) за убитый проект, (также нужно от минусовать затраты на ремонт и holding costs) тобишь 30% то что флиппер планирует заработать при продаже.

[@ysht9507]

Спасибо за крутую информацыю

[@vyacheslavyshka5324]

очень интересно хотел бы попробовать

[@sergior-us6024]

Не делай глупости. Вкладывать только в ликвидную недвиьку нужно и никак иначе. Сакраменто, это явно не тот случай.

[@АндрійЗадорожний-т1к]

Посмотрел. Отлично. Но вопрос ЗАЧЕМ? Если вы говорите, что вы берете под 7% годовых. Имея 400 тис, доход в год 28 тис. Где логика?

[@koryfan]

берем , чтоб много таких сделок делать в году

[@warlord133]

Можно поподробнее про страховку дома , у вас она привязана к ренте а так не правильно , лучше вписать туда целое число как в утилити

[@warlord133]

Или про налог , налог на имущество начисляется на сам дом а не на стоимость ренты нет?

[@warlord133]

И да , если там будешь жить то и сдавать будешь не 4 а 3 юнита

[@warlord133]

Еще один момент , смысл учитывать в таблице Vacancy factor если вы их не используете в формуле ?

[@warlord133]

А в формулах так же потерялась стоимость ремонта 15 к. Вы их забыли учесть , попробуйте сами напишите в ячейке миллион и ниче не изменится ))

[@koryfan]

спасибо за вопросы. • Страховка на сам дом должна быть, она будет дешевле если ты в нем живешь. • Налог на имущество примерно 1% процент в год. Кроме него налог на прибыль около 15-25% в год. • расчитывать нужно 4 унита, чтоб увидеть полную картину. • Vacancy factor (чисто чтоб помнить что квартира может пустовать) • спасибо за находку, я исправил в формуле "РЕМОНТ" (добавил)

[@23051984zx]

Илюшка мы слушаем тебя!)))

[@user-op2ik9dh3j]

Илья,ваши 5-7 % годовых людям с деньгами из России,Украины и СНГ в целом,просто не нужны. Они инвестируют в классические высокодоходные инструментыдля них США,это просто аквапарк в Майями.У вас лично шанс разбогатеть,как я понимаю,только в процессе рецессии,маркет завалят сараями не по $400,а по $180 тысяч,биг флип высиживайте.По всем показателям,рецессия снова приближается,а у вас нет юнитов,квартир,куда пойдет масса выбывающих,вы из Калифорнии не выходите на маркет других штатов?Климат больше решает,там меньше пространства для маневра,в той же Минессоте или Огайо,люди не уйдут в палатку,но точно выйдут из дома в картиру.Мне жется,держать руку на пульсе спекулятивного рынка не имеет смысла,надо уже сейчас до рецессии,спросить у обычных людей,что они хотят,куда они пойдут,и постараться собрать аналитику прошлых качелей,и предсказать ситуацию на 2-3 года.Калькулятор вам в этом не поможет.

[@koryfan]

да, коррекция неизбежна, держим руку на пульсе. но по поводу аквапарка, я не считаю что это стабильная инвестиция в той же рессесии.

[@nobleboy6922]

ВСЕМ ПРИВЕТ 👋 😀

[@АльбертИванов-ш6б]

☺👌👍

[@bacek1085]

супер

[@slick5844]

Илья, если ты сам живешт то не 4 по 800, 3 квартиры только приносят деньги

[@koryfan]

да, но когда делаешь расчет инвестиции, включаешь все квартиры. (ты не всю жизнь будешь там жить)

[@adriansiberia2594]

смотрю на цифры в твоём калькуляторе, и такое ощущение, что ты сам в нём не разобрался, называешь кэшем ежегодную прибыль, при вложенных 15т баксов первый взнос, и вложенных 20т баксов на ремонт у тебя первые 10 лет будет лишь возврат твоих вложенных денег, а след. 30 лет ты будешь просто возвращать деньги банку, и это в лучшем случае, если за первые 10 лет жильцы не заxepят твой ремонт. И если начнёшь инвестировать допустим в 30 лет, то к 70 годам ты получишь форплекс, который сможешь продать, но тебе уже в этом возрасте будет всё равно))

[@koryfan]

если вы говорите о 17:00 минуте, там вы возвращаете вложения за 3-4 года. а дальше infinite investment, . Kонечно вы будете выплачивать 30 лет банку, но при этом всё вы будете в плюсе каждый месяц. по поводу жыльцев которые убьют дом - там в расчете расчитан ремонт. вроде понятно обьяснил. на моем примере всё работает.

[@adriansiberia2594]

@@koryfan Я извиняюсь, но не получается у вас там даже за 5 лет)) вы поиграли с цифрами, стёрли менеджмент фи, сказали что сами будете там жить какое-то время и при этом расчёт идёт на 4 хаты, а не на 3+ВЫ. Получится в прибыль вам идёт ваш платёж, который вы естественно не платите сами себе))) Значит из прибыли надо вычитать 25% А вот если вы выедете оттуда, то вам надо обратно включать менеджмент фи, что опять же снизит прибыль и увеличит срок возврата вложенных средств.

[@koryfan]

мой форплекс мне удалось вернуть вложения за 1.5 лет. сейчас я там не живу, и получаю infinite %. (доход без собственных вложений)

[@sergior-us6024]

С математикой не лады у человека. Главное народ завлечь. ) @@adriansiberia2594

[@adriansiberia2594]

@@koryfan не буду спорить за сколько у вас получилось, вам виднее, я говорю исключительно по калькулятору, если брать те цифры расходов и прибыли что указаны, то 1,5 года не получится. Возможно сэкономили на ремонтах, или заём у банка был меньше 360т баксов. Соглашусь лишь только с infinite % после возврата своих вы будете получать прибыль, это да.

[@kanatabdykerimov9337]

1

[@ЮтюбПетрович]

Мне уже подписываться?😂

[@koryfan]

я не призываю подписываться.

[@sergueinemitchev6014]

Знаешь почему у тебя успех пошел вверх у тебя? Возможно потому что люди бегут из своих других домов. Чтоб не платить там всякие расходы

[@koryfan]

по большому счету эта тененция наблюдается. В будущем будет больше рентовщиков в США.