LMNP : rachète ton propre bien immobilier avec cette stratégie INCROYABLE !

[@dougs.fr_]

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[@antoinernf]

Quand on voit cet enfert fiscal qu'est la france on comprend pourquoi les gens partent à Dubai. Pas d'impôt. 4% de frais de notaire. Pas de comptabilité à gérer... c'est l'avenir.

[@dougs.fr_]

Je ne pense pas que ce soit la comptabilité qui soulève un problème 🤣 Et crois moi : même à Dubaï, ils tiennent de la compta.

[@rsfbyEcomaniaks]

Euh...10% d impôts sur les sociétés maintenant ☺️

[@Nikopole62]

Bonjour, je m'attendais à une LBO qui est tres compliqué à faire à moins d'être en banque privée mais non au lieu de ça j'apprends une astuce avec le crédit vendeur et la mise de la dette en Cca 👍 Merci Dougs 💪

[@dougs.fr_]

Bonjour, Avec plaisir ! ET merci de ton message !

[@mpconseil5429]

Non ça n'est pas très compliqué, c'est facile et courant, y compris pour les sociétés qui ne sont pas des SC...

[@ptifloo]

Hello Dougs, merci encore pour cette vidéo, toujours aussi instructive ! Ceci étant j'ai un peu de mal à comprendre certains points concernant la session d'un appartement en LMNP vers une SCI (déjà existante qui plus est) : - S'il y a un crédit vendeur, il est à contracter auprès de qui en définitive ? - si le taux d'emprunt d'un prêt (permettant de payer l'appartement en LMNP) est avantageux, est-il possible de garder ce taux même si il y a "changement de propriétaire" ? - les frais de mutations notariales sont-ils à verser directement chez le notaire et ensuite à inscrire comme déficit foncier dans la SCI ? Si oui, cela sous entend qu'il faut avoir les fonds à porter de main donc ? Désolé ça fait beaucoup de questions ici mais il s'agit finalement d'une situation à laquelle j'ai l'impression d'être confrontée :) Merci à vous !!

[@dougs.fr_]

Bonjour, Merci de ton message. Le crédit vendeur est réalisé auprès de l'associé de la société qui a racheté le bien à la personne physique (la même personne en général). En général, la banque se garantit sur le bien, il n'est donc pas systématiquement possible de garder l'emprunt initial car il fait l'objet d'une cession donc les garanties sont levées. Les droits de mutation sont payés via le notaire et sont ensuite déductibles sur la société acquéreuse. Il faut effectivement avoir un peu de trésorerie pour faciliter le montage. Bonne journée !

[@aimedieualain6818]

Rétroactivité : depuis que Raymond Barre (en 76 si mes souvenirs sont bons) s'est assi sur un principe, jusqu'alors considéré sacré, en faisant sauter la déduction des déficits fonciers des revenus globaux, perso je ferais pas de pari hasardeux sur la pudeur à ne pas "décevoir" le contribuable. Et surtout pas à une période où l'état est à la recherche du moindre sou.

[@jeanbon9769]

Ps : il n’est guère surprenant qu’une fois Barre assis sur un truc, il devienne à peu près inamovile ….

[@dougs.fr_]

Ce n'est pas sans risque en effet !

[@hippolytebadault4982]

Bonjour, Selon moi la meilleure alternative au LMNP est la SARL de famille qui se rapproche le plus du LMNP avec une non réintégration des amortissements lors du calcul de la plus value. Je suis etonné que vous mettiez en avant la SCI à l'IS qui a des avantages en termes de succession mais pas de fiscalité.

[@dougs.fr_]

Bonjour, S'agissant de la question des calculs de plus-value des LMNP, la modification des modalités de calcul pourrait aussi s'appliquer aux sarl de famille. Bonne journée.

[@life4460]

Merci pour l’idée du crédit vendeur ! Étant client Doug’s j’ai une question concernant un futur OBO que nous souhaitons effectuer. Est-il bien possible de vendre un bien à soi-même (LMP nom propre vers SC IS) en utilisant une partie de la plus value généré par la vente pour effectuer l'apport nécessaire pour l'achat du bien par la SC ? Par un système de séquestre ou autre chez le notaire. Ex : vente d'un bien détenu en LMP à 100 k à une SC. Il restait 50 k à amortir pour ce bien, donc la PV est de 50 k. L'apport demandé par la banque pour financer ce bien racheté par la SC à 100k est de 30 k. Donc est il possible de d'utiliser 30 k en apport sur les 50 k de PV directement lors de cette OBO chez le notaire ? Merci beaucoup !

[@dougs.fr_]

Bonjour, Merci de ta confiance. Il est effectivement possible qu'une SCI rachète les biens que tu possèdes actuellement en nom propre. Néanmoins, il ne faut pas oublier que cela génère des droits de mutation. Ils varient selon que l'on se trouve dans une situation d'apport ou de cession. Mais restent dus. Cela peut également être générateur de plus-value. En LMP, il existe toutefois des dispositifs d'exonération d'impôt sur la PV. La SC te rachète le bien. Elle finance l'acquisition partiellement par emprunt, ces fonds te reviennent personnellement. Le solde à financer est ton crédit vendeur finalement. C'est inscrit en compte d'associé et tu récupères les sommes progressivement selon les possibilités de la SCI. Je ne sais pas si je réponds à ta question. Car je n'étais pas certain de la réponse attendue. Bonne journée !

[@life4460]

@ Bonjour, non malheureusement cela ne répond pas à mon interrogation. Je vais demander un rdv avec un conseiller Dougs. Avez vous des conseillers connaissant bien l’OBO ?

[@sebastienlucas7383]

J'ai fait une obo dernièrement avec Dougs récemment mais avec une SARL familiale à l'IR. Je ne sais pas ce qu'est un crédit vendeur car je ne connaissais pas mais je fais un cca avec une partie de l'argent de la vente

[@sebastienlucas7383]

J'ai dû apporter 20% du bien en cca car ma banque ne sait pas ce que sont les investissements donc je suis intéressé par faire financer mon cca. Quelle banque est ouverte à cela ?

[@sebastienlucas7383]

Moi j'ai pu déduire l'apport de la somme empruntée et ensuite j'ai fair un papier de convention d'apport en compte courant d'associé rémunéré

[@NOSEONE9]

Le problème restant étant que pour une SCI purgé des ses emprunts, et donc qui dégage du cashflow, ça reste très couteux lorsque l'on veut se payer. Pour l'instant il y a encore la flat taxe à 30%, mais pour combien de temps ? Et en gérant salarié les cotisations sont juste dissuasives...

[@dougs.fr_]

Bonjour, La SCI à l'IS a l'avantage de rester une enveloppe opaque. Elle paie de l'IS sur son résultat qui n'affecte en conséquence pas ton impôt sur le revenu. Si tu veux récupérer le cash il faut passer notamment par la flat tax en effet. Bonne journée ! :)

[@emorejcasa]

A l'heure actuelle, peut on continuer de faire la longue durée en LMNP avec le régime réel, et prendre en compte les amortissements dans les charges déductibles?

[@dougs.fr_]

Bonjour, Oui pour le moment cela est toujours possible. Cependant, ce statut semble dans le viseur du législateur, donc nous n'avons pas de garantie quant à sa durée de vie! Bonne journée à toi :)

[@sebastienlucas7383]

Quelles sont les chances qu'une rétroactivité soit appliquée pour un passage en lmnp en Jan 2025 ? Sachant que le gouvernement a fait passer une reprise du même budget que 2024 ?

[@Jessie-i6s]

Excellente vidéo pour nous les propriétaires surtout je suis en train à vendre un bien immobilier pour habiter et investir, !!

[@dougs.fr_]

Génial ! Merci !

[@Natsukiller19]

Bonjour, donc la loi de finance concerne que les LMNP ? Pour les plus values en SCI les amortissements ne seront pas déduis mais uniquement pour les LMNP ?

[@dougs.fr_]

Bonjour, Nous attendons des textes définitivement votés. Une SCI à l'IS déduit les amortissements pour la détermination de la plus-value. A l'IR, ce n'est pas le cas. Mais on ne déduit aucun amortissement du point de vue fiscal en cours de vie sociale. Bonne journée.

[@tonybaptiste2862]

Bonsoir à vous, merci pour vos vidéos. Une question , si on a signé un compromis au mois de novembre pour un bien exploité en lmnp au réel et qu’on signe un acte de vente en février, il y’a donc de grande chance que le la plus value soit calculer avec la réintégration des amortissements? Merci d avance

[@dougs.fr_]

Hello Je pense que l'on en saura davantage au cours du premier semestre 2025. Maintenant, il y aura toujours un changement possible fiscal dans les 20 prochaines années.

[@Mattbe72]

Bonjour, merci Doug’s pour cette vidéo. Si on fait de la loc longue durée (pas de Airbnb) en LMNP, la loi de finances prévoit aussi de taxer la plus value à la revente = prix du bien (si VNC = 0 car on a amorti) ? J’avais cru comprendre que cela ne concernait que la loc courte durée “pour le moment”. On bénéficie aussi toujours du report de crédit d’impôt si on amortit plus que ce qu’on rentre en revenu ? Merci 🙏 pour vos réponses.

[@dougs.fr_]

Bonjour, Sur les modalités de calcul de la plus-value, tous les biens meublés étaient concernés, sans distinction de la finalité. A suivre avec les textes à venir... En LMNP, les amortissements ne peuvent pas provoquer un déficit. Les "excédents" sont reportés sur les années suivantes. Bonne journée !

[@murgialorenzo4378]

Salut dougs , super video qui tombe a pique pour moi Mes bien immobilier on encore un credit en cour je souhaiterais faire l'apport dans une sci a is mais en conservant mon pret immo en nom propre pour ne pas repasse par la case banque c'est possible ? Meme si les bien on une hypothèque ? Merci d'avance pour votre retour

[@dougs.fr_]

Bonjour, Il est possible que la banque demande à rembourser le prêt au moment de la cession de l'immeuble. Le principal blocage risque de résider à ce niveau. Il faut faire le point avec ton établissement bancaire. Bonne journée :)

[@murgialorenzo4378]

@@dougs.fr_ merci de ta réponse dans le cas où sa serais accepté , après il faut assigner la somme au CCA de la sci pour que la sci s'engage a réglé les échéances a payer si j'ai bien compris le principe ? Et la société dougs a un service qui peu faire se genre de montage avec des mise en relation avec des notaires ... Merci encore pour vos réponses et video👌

[@henribrianceau4034]

Bjr pas d abs pour les sci pour vendre à la sci il faudra établi les diagnostics et purger éventuellement le droit de préemption de la commune donc techniquement impossible à faire rapidement

[@dougs.fr_]

Impossible dans les 15 prochains jours. Mais il te reste 2025 .

[@ericmartin-f4l]

2025, si on doit réintégrer les amortissements je ne vois pas l'intérêt

[@eleutherna]

Bonjour, si notre LMNP a toujours un crédit en cours, peut on prêter à la SCI au taux de son emprunt immobilier ? ( même si on ne peut déduire les intérêts qu'au montant des taux prêteurs actuels)! Et merci de cette intéressante vidéo !

[@dougs.fr_]

Bonjour, Merci de ton message. Il est possible de faire payer des intérêts à la société si tu lui fais l'avance des sommes. Néanmoins, cela génère pour toi un supplément d'impôt. Bonne fin de journée !

[@murgialorenzo4378]

superbe vidéo ;) Bonjour , alors si j'ai bien compris il est possible de faire l'apport d'un bien dans une sci a IS en conservant son crédit en nom propre ( taux avantageux) et. Sans repasse par la case banque Assigner au CCA de la sci pour que la sci s'engage a régler les échéances restante du crédit La société dougs un telle un service pour réalisé se genre de montage mise en relation avec des notaires et ou des explications du montage a faire ?? Merci d'avance

[@dougs.fr_]

Bonjour, Merci de ton message ! Cela dépend aussi des garanties qui ont initialement été prises par la banque. C'est à voir au cas par cas. A bientôt !

[@sebastienlucas7383]

Je pense que tout dépend si tu veux récupérer du cash ou pas en faisant une obo. Apporter un bien dans une sci, génère des coûts il me semble, genre 5% du bien apporté

[@michels2052]

Bonjour et merci pour cette vidéo. Je fais que de la courte durée es ce un problème de me racheter mes bien en sci?merci

[@dougs.fr_]

Bonjour, C'est possible. Cela nécessite des formalités. Bonne journée !

[@user-if8kd5wr1n]

Bonjour , pour lmnp j'ai saisi la réintégration ses amortissements dans la pv, mais est ce que l'abattement sur la duree de détention sera terminé aussi en cas de cession? Si on garde ce lmnp pour 30 ans, on payera rien sur le pv avec l'intégration de amortissement? Merci

[@arevassurances9494]

Effectivement cela restera l'avantage en cas de réintégration donc il faut rester en LMNP jusqu'au seuil du LMP et passer dans ce cas en SCI IS 🤫

[@dougs.fr_]

Bonjour, Il était prévu que les abattements pour durée de détention puissent disparaitre pour le LMNP. Et que les seuils permettant de passer en LMP soient réhaussés. Nous sommes dans l'attente des nouvelles dispositions. Bonne soirée !

[@christophemanginot2243]

Bonjour, signer un acte de vente chez le notaire me semble bien impossible avant le 31/12/2024 quand on sait les délais pour obtenir les documents indispensables a une vente immobilière. Une vente dans les deux mois est déjà bien compliqué....

[@dougs.fr_]

Bonjour, Cela commence à être très court. Bonne journée.

[@gillesmassinon2870]

Bonjour, merci pour votre vidéo, juste, je n’ai pas compris la partie avec les options possibles pour crédits vendeurs... Est-ce que vous pourriez faire une vidéo sur les détails des options possibles s’il vous plaît ? Je vais créer une société, et j’ai un logement en lmnp. Je me pose la question si une holding serait la meilleure solution ou crédit vendeur, ou autre, avec ou sans banque. Merci

[@dougs.fr_]

Bonjour, Je prends note de ta demande. Sur la SCI, soit elle s'endette auprès de la banque pour rembourser le vendeur, soit le vendeur inscrit la dette en compte d'associé et obtient le remboursement progressif des sommes lorsque les fonds sont suffisants. Cela peut dépendre de la situation du vendeur au regard du financement : présence ou non d'un solde d'emprunt. Car en général, si emprunt il y a, il n'est pas rare que la banque se garantisse sur le bien. Donc elle va demander le remboursement de l'emprunt en cas de cession (pas systématique toutefois). Bonne soirée.

[@gillesmassinon2870]

@@dougs.fr_ merci pour votre précision

[@ericgarnier3874]

Que ce passe t'il si l'on fait une donation du bien a la sci

[@flamani]

Hello Dougs, Je souhaite justement passer mon immeuble loué en nu dans ma SCI à l'IS pour louer en nu et en meublé. Si je comprends bien, en termes de frais, j'ai les frais de notaire et la taxe à la plus-value à régler ? Quid du prêt avec la banque (BNP) c'est "acceptable" par la banque ? Dernière petite question : est-ce que les revenus des locs nues et meublées sont cumulables dans le bilan ? Merci pour vos vidéos 👍🏼

[@dougs.fr_]

Hello S'agissant de ta question liée au banquier, c'est à lui qu'il faut lui demander. Pour info, les taux devraient baisser dans les prochains mois. Par ailleurs, je confirme que si tous les biens loués nus et meublés sont dans la même SCI, tout se cumule au niveau du chiffre d'affaires. N'oublies pas de t'abonner pour faire partie des 100 000 premiers abonnés.

[@pedrocamiz9397]

Je suis perdu 😞 je suis actuellement en nom propre depuis presque 1an sur un bien en locatif je me demande si je laisse comme ça ou je passe par une sci de rachat mais il faut être 2 dans ce cas là je prend qui ? Ma famille ? Je préfère être le majoritaire SAS ? Du coup

[@dougs.fr_]

Bonjour, Il faut réaliser une étude complète de ton patrimoine et de tes objectifs afin de pouvoir répondre à cette question. N'hésite pas à te rapprocher de nos conseillers pour une étude (sur devis). Bonne journée! A très vite chez Dougs ! :)

[@mouhammadfamily9471]

Kecequi faut faire attention 😂 a la 16eme minute 😂😂😂

[@dougs.fr_]

A toutes les modifications à venir ! 😁

[@Alan-c1b2q]

Quand on fait du cache-flots avec son lmnp je trouve ça dommage de se faire bouffer par la flat taxe de la sci

[@dougs.fr_]

Bonsoir, Merci d'avoir partagé ton opinion. Cela dépend de la tournure que prendront les événements en fin 2024 et l'impact sur la fiscalité...

[@ThierryLadreyt]

Bonjour et merci pour cet éclairage, le rachat est-il possible via une SARL de famille (donc IR) existante et qui est déja propriétaire de biens loués en meublés ? ou est-il préférable de créer une nouvelle SCI à l'IS ?

[@dougs.fr_]

Bonjour, Ce sont deux stratégies complètement différentes ! Potentiellement une SARL ou une SCI pourraient racheter les biens. Cependant, la SARL à l'IR te permet de conserver le statut de LMP/LMNP alors que la SCI à l'IS implique de perdre ce statut. Il y a beaucoup d'incidence! Je te conseille de réaliser une étude approfondie avec nos conseillers (sur devis) . Bonne journée !

[@sebastienlucas7383]

Perso en 2024, j'ai fait une sarl familiale et non une sci à l'is car mon but n'est pas de garder les biens ad vitaem eternaem. J'y perds sur l'aspect frais ikm à mettre en charge mais je peux passer les loyers d'une LoA donc bon l'un dans l'autre. Mais pour le reste la SARL familiale me paraissait moins bombe à retardement sur l'aspect revente

[@sebastienlucas7383]

Et malgré l'intégration de l'amortissement dans le calcul de la taxe sur les pv. Car si tu gardes ton bien 30 ans, ça ne change rien au final

[@JPDELYON481]

On se le rachète pas cher et la mairie préempte 😂😂

[@dougs.fr_]

Pas impossible 😜

[@marcamblard8971]

non, pas possible. La préemption ne s'impose pas. La mairie ne peut pas obliger à vendre. En cas de préemption, il vous suffirait d'annuler votre projet de vente.

[@JPDELYON481]

@marcamblard8971 Pas au prix de vente demandé, la mairie est prioritaire et on ne peut refuser la vente au prix du compromis.

[@MIDO2802]

@@marcamblard8971je n’ai jamais lu ou entendu cela. Avez-vous des sources, ou un jurisprudence (cas où cela s’est produit)? Merci

[@marcamblard8971]

@@JPDELYON481 non, je vous confirme qu'on ne peut pas contraindre un vendeur qui n'a plus envie de vendre et qui dispose d'une faculté de rétractation (à inclure impérativement s'il s'agit d'une vente de restructuration. Ne pas confondre préemption et expropriation.

[@mpconseil5429]

La loi n'a pas été votée, et le texte prévoyait toutefois que seules les cessions de biens meublés étaient concernées... En conséquence, cela laissait une marge de manoeuvre assez importante pour ne pas tomber sous l'égide du nouveau texte (donation, mise en loc nue etc). Il n'y a donc aucune urgence à restructurer à l'IS selon moi ...

[@dougs.fr_]

Bonjour, Merci de partager ton opinion. Néanmoins, le meublé est menacé de réformes depuis plusieurs années déjà. Donc à suivre de près. Bonne journée !

[@anthoboss13]

Donc si on rachete le bien détenu en LMNP par la SCI IS, cela veut dire quon doit passer par la case notaire. Donc sur un bien de 200k, cest 16000 de perdu ? A cela se rajoute la taxe plus value car cest une résidence secondaire.. donc encore des milliers d'euros d'impôt supplémentaires.. Également on a toujours le risque de rétroactivité d'avoir les amortissements réintégrés dans la plus value. Sans compter le delais pour creer sa SCI et trouver soit un associé soit une personne morale, caler tout ca avec sa banque, et trouver un notaire disponible rapidement. Ca me semble compliqué et meme simplement financièrement est ce qu'on est gagnant en repassant par la case notaire 8% ? J'en suis pas si sur. Non ?

[@dougs.fr_]

Bonjour, Attention, selon la durée de détention, des abattements peuvent s'appliquer sur la plus-value. Elle est totalement exonérées après 30 ans. Cela peut effectivement générer des coûts. Bonne soirée.

[@sebastienlucas7383]

L'intérêt est à mon avis lorsque ton bien est complètement payé, ça te permet de refaire du prêt et te dégager du cash pour faire une autre opération

[@Christophe-l2j]

Bonjour , je suis tout à fait d'accord avec vous . Mais vous avez oubliez de dire que pour se faire , il faut soit que le bien soit fini de payer , soit si ce n'est pas fini de payer que la banque accepte de refaire un financement à la SCI , plus les frais de la levée d'hypothèque et les IRA .

[@dougs.fr_]

Bonjour, C'est juste. Sur la SCI, soit elle s'endette auprès de la banque pour rembourser le vendeur, soit le vendeur inscrit la dette en compte d'associé et obtient le remboursement progressif des sommes lorsque les fonds sont suffisants. Cela peut dépendre de la situation du vendeur au regard du financement : présence ou non d'un solde d'emprunt. Car en général, si emprunt il y a, il n'est pas rare que la banque se garantisse sur le bien. Donc elle va demander le remboursement de l'emprunt en cas de cession (pas systématique toutefois). Bonne journée.

[@Christophe-l2j]

@@dougs.fr_ C'est bien mon commentaire , mais vous ne vous êtes attardé que sur l'hypothèse d'un bien payé pour valider votre démonstration . Ce qui n'est pas le cas de beaucoup de monde .

[@pascaldorez4644]

bonjour je suis propriétaire de ma maison est-ce que je peux me la louer à moi-même

[@dougs.fr_]

Bonjour, Le risque est que le montage soit considéré comme fictif. En effet, quel intérêt aurais-tu à faire cela? En cas d'intérêt, l'administration pourra argumenter que tu as réalisé un abus de droit c'est-à-dire profité d'un montage pûrement fictif. Prudence donc! Bonne journée :)

[@sebastienlucas7383]

Si tu verses un loyer, à priori ça ne pose pas de problème mais bon, tu perds l'avantage de l'abattement de 30% pour l'évaluation de l'IFI

[@acte]

Bonjour, je réfléchis sérieusement à l'idée de passer mon LMNP en SCI. Votre vidéo est superbe ! Très instructive. Je n'ai cependant pas compris le principe du crédit vendeur et comment se passer d'une banque en rachetant à soi-même plusieurs appartements en LMNP ?

[@dougs.fr_]

Bonjour, C'est finalement l'associé qui vend l'immeuble à la SCI qui lui fait crédit. La société rembourse en fonction de sa trésorerie disponible. Elle évite un refinancement/ Bonne soirée.

[@stephanesaudubray9138]

@@dougs.fr_ merci pour la video, j'ai une question sous jacente, quand n'est il du credit initial souscrit par l'associé en tant que PP, s'il la vente se fait sur "papier" (et donc sans cash) comment l'associe cloture son credit initial? Ou peut-il le conserver ou le transférer à la SCI (dans l'optique ou le tx de ce crédit serait plus intéressant que le marché actuel) merci par avance

[@edwix7341]

Merci Dougs pour vos vidéos Donc si je comprends bien, lorsqu'on rachète son bien, on peut mettre le crédit qu'on a en cours en compte courant d'associé ? Mais la SCI devra rapporter le reste en fonction de l'estimation du bien ? D'ailleurs vous avez ce genre d'opérations chez Dougs ?

[@dougs.fr_]

Bonjour, Merci de ton message. Il y a une mutation, donc cela dépend des garanties prises par la banque sur le bien lors de la mise en place du financement. Il faut se rapprocher de l'organisme pour envisager dans quelles conditions transférer l'emprunt sur la société dont tu es associé. Nous gérons les constitutions et la comptabilité. A bientôt.

[@FredericEYMERY]

Pas de mention de la CRL ? Les associés de la SCI créée peuvent être surpris de découvrir cet impôt qu'ils ne payaient pas en LMNP...

[@dougs.fr_]

Bonjour, La CRL peut s'appliquer dans certains cas effectivement. Mais ce n'est pas systématique. Joyeux Noel !

[@Jessie-i6s]

Super chaîne et excellente vidéo comme je suis en train à vendre un bien pour habiter/investir, merci

[@dougs.fr_]

Merci à toi 🙂

[@MelanieDELANNOY]

Bonjour, il vaudrait mieux parler de droits de mutation plutôt que de frais de notaire. Merci pour votre vidéo.

[@dougs.fr_]

Merci pour ce message !

[@bastienfinet8614]

Apport ?

[@dougs.fr_]

C'est une possibilité

[@manuelb3961]

La vente d un bien entre sci a IS ver une sci a IR

[@dougs.fr_]

Bonjour, Il est peut être plus simple de changer de régime fiscal dans ce cas, lorsque c'est possible. A bientôt !

[@iceman50]

Le genre de placement a fuir Comme tous les placements a fiscalité améliorer proposés par l'etat Comme le dit toujours Charles Gave " là où il y a l'état il faut fuir"

[@dougs.fr_]

Bonjour, Merci d'avoir partagé ton opinion. Bonne journée !

[@bass_tubes]

Bonjour, c'est dommage car vous ne parlez pas de la gestion de crédit personnel sur le LMNP. Quid de ce crédit ? J'imagine qu'il faut le transférer sur la SCI pour pouvoir continuer à le charger. Ca n'aurait aucun sens de le garder. Le crédit vendeur est une stratégie interessante avec un taux appliqué à la SCI mais je ne comprends plus le montage qu'il doit y avoir si crédit vendeur avec le crédit au nom propre déja contracté. Le crédit vendeur c'est une sorte de CAC mais seulement pour les biens en LMNP sans crédit ?

[@dougs.fr_]

Bonjour, Sur la SCI, soit elle s'endette auprès de la banque pour rembourser le vendeur, soit le vendeur inscrit la dette en compte d'associé et obtient le remboursement progressif des sommes lorsque les fonds sont suffisants. Cela peut dépendre de la situation du vendeur au regard du financement : présence ou non d'un solde d'emprunt. Car en général, si emprunt il y a, il n'est pas rare que la banque se garantisse sur le bien. Donc elle va demander le remboursement de l'emprunt en cas de cession (pas systématique toutefois). Bonne soirée.

[@sebastienlucas7383]

C'est quoi le Crédit vendeur ? Ma banque ne me l'a pas proposé

[@FC-jj3pf]

Le coût des frais de notaires compensent largement l’impact fiscal du nouveau régime LMNP. Bref ne vois donc toujours pas en quoi le transfert est une bonne opération.

[@dougs.fr_]

Bonjour, C'est une étude à réaliser au cas par cas, chiffres à l"appui. Bonne soirée !

[@sebastienlucas7383]

Pour moi l'intérêt c'est quand ton bien est complément remboursé et que tu te souhaite te dégager du cash pour faire de nouvelles opérations

[@VickyVicky-ec3cc]

Les coûts du dpe donc refaire son appât ça coûte 30ke mini un lol

[@dougs.fr_]

Bonjour, Les travaux chiffrent, s'il faut en faire oui. Bonne journée !

[@freestyleboy2223]

Superbe

[@dougs.fr_]

Merci 😉

[@VickyVicky-ec3cc]

Non non les parts de sci sont bien revalorisées à la succession à la valeur de date du décès et donc les mêmes règles s.appliquent que si c.est pas un bien classique

[@dougs.fr_]

Oui, c'est vrai mais c'est beaucoup plus flexible.

[@Aigle86]

Pas tout compris...faut repayer encore des frais de notaire ? Allez comme ça gratos 16000 euros pour un bien de 200k dans la poche de l'Etat 😮 !

[@dougs.fr_]

Il y a toujours des droits de mutation, en effet. Bonne journée !

[@Aigle86]

@dougs.fr_ tout à fait...du coup quel est l'intérêt de proposer cette solution ? Il y a quelque chose qui mechappe ?!

[@ericgarnier3874]

On peut faire une donation du bien à la sci

[@nelsonagryosgs5497]

Suite à la censure du gouvernement, est-ce qu'il y a toujours une vraie urgence?

[@dougs.fr_]

Bonjour, Nous sommes dans l'attente d'informations fiables. Il est possible que des décisions soient prises d'ici fin décembre. Bonne journée.

[@AHStrategis]

Si tu as de l'ambition oui, si cela te suffit, tu peux le garder ad vitam etarnam

[@massak3432]

Bonjour, est ce qu’on peut faire de même pour racheter sa résidence principale en SCI? Merci

[@dougs.fr_]

Bonjour, S'agissant de la résidence principale, ce n'est pas forcément judicieux. En tous cas en SCI IS. Car tu perds certains avantages fiscaux. Bonne journée.

[@adambaeza]

Je trouve ca tres malaisant l histoire de 3 estimations d agence, surtout quand tu veux vendre en solo, aller voir une agence lui demander une estimation est lui dire "non mais vous le vendrez pas vous" en plus d experience les estimations des agences voila quoi ...

[@dougs.fr_]

Bonjour, Je comprends ton point de vue. Ils pratiquent également les estimations payantes. A compléter avec celles des sites internet. Bonne soirée.

[@davidfonseca9195]

bonjour doug je te suis de longtemps mais là je t avoue que j ai pas tt compris.

[@dougs.fr_]

Bonjour, N'hésite pas à poser des questions. Bonne journée !

[@julien.roques]

Ah bon, en LMNP on ne peut pas déduire des IK lorsqu'on se déplace pour faire des réparations ou changer de locataire ? Car c'est ce que mon comptable m'a mis en place, je suis donc hors-la-loi ?

[@dougs.fr_]

Bonjour, Les activités BIC ne peuvent pas donner lieu aux indemnités kilométriques. Les déplacements doivent être comptabilisés au réel. Bonne journée.

[@ericgarnier3874]

​@@dougs.fr_Hello on peut déduire les frais de carburant au bareme mais pas les IK

[@francoisdebber6256]

j'ai fui la France justement pour ne plus avoir à faire ce genre de pirouette comptable, c'est ridicule je suis entrepreneur mon coeur de métier c'est mon activité, pas de zigzaguer entre les mailles du filets

[@dougs.fr_]

C'est également la caractéristique de l'entrepreneuriat : s'adapter 👍

[@francoisdebber6256]

@@dougs.fr_ exactement, et là où je suis je constate que des dizaines d'entrepeneurs francais fuient cet état communiste

[@maximelm5830]

Je trouve que sur cette video, vous apportez une pépite mais en meme temps je la trouve fouillis et floue...

[@dougs.fr_]

Bonjour, Merci de ton message. Il s'agit surtout d'un échange sur le sujet. Donc c'est moins "guidé" que d'autres vidéos. A bientôt !

[@sebastien9520]

Video très punchy comme d'habitude, mais avec certains raccourcis comme d'habitude.... A la fin vous dites qu'il faut se presser si la VNC arrive près de 0. Sauf que si la VNC est proche de 0 c'est que le bien est detenu depuis de nombreuses années, au moins 20 ans bien tapés. Donc reintegration des amortissements ou pas en LMNP les abattements pour durée de detention s'appliquent, et la possible reforme fiscale ne change rien...

[@dougs.fr_]

Bonjour, La prise en compte des amortissements pour le calcul de la plus-value était dans les cartons au moment où nous avons tourné cette vidéo, effectivement aujourd'hui si ton bien est détenu depuis très longtemps il n'y a pas de remise en question prévue de l'abattement pour durée de détention à ce jour donc si tu détiens ton bien depuis longtemps c'est bon. Si les amortissements étaient pris en compte comme on a pu le penser avec le rapport LE MEUR, alors si la durée de détention ne suffisait pas à réduire ta plus-value, le coût aurait pu être significatif.

[@vivredutrading273]

Une vidéo, ça se prépare, ça se structure. Merci pour le fouillis au café du commerce.

[@dougs.fr_]

Je comprends et je partage cette opinion. Mais pour ce format de vidéo, c'est ce que nous souhaitons.

[@vivredutrading273]

@dougs.fr_ Entendu. Bonne continuation.

[@jes9964]

Rien n’est impossible dans l’enfer fiscal Français !

[@dougs.fr_]

Pas faux

[@begricheaylan3481]

C'est fait exprès cette complexité fiscale ?

[@dougs.fr_]

Il faudrait poser cette question à nos gouvernants...

[@chrislebegue4213]

Surtout ne créez pas de SCI à l'IS, les revenus sont taxés 2 fois (IS 15 & 25% + flat tax à 33%) et pour la vente d'un bien de la SCI c'est catastrophique ! plus value avec réintégration des amortissements taxés à l'IS (15% & 25%) + flat tax 33%.

[@Patrickdossantos-sd4sf]

@@chrislebegue4213 tu préconises quoi ?

[@dougs.fr_]

Bonjour, La SCI à l'IS a l'avantage de la stabilité fiscale. Et elle peut être parfaitement adaptée lorsqu'il s'agit de conserver les biens à long terme et de transmettre ces derniers à sa descendance. Tout dépend des objectifs de chacun. Bonne journée.

[@GD-vp3tm]

Oui ou alors simplement transmettre la nu propriété a son enfant et garder l'usufruit jusqu'à la fin au lieu de créer une sci is

[@chrislebegue4213]

@@Patrickdossantos-sd4sf Choisis plutôt LMNP ou LMP. Ca coûte déjà beaucoup moins cher en frais de compa (+ pas de frais de notaire...). Je rappelle pour la LMP : Pour la vente : tu bénéficies d'une exonération totale de la plus value après 5 ans. Pour les revenus, les amortissements sont déductibles. Par ailleurs les cotisations que tu paies sur tes bénéfices comptent aussi pour ta retraite (trimestres et montant) et sont déductibles de tes revenus pour le calcul de tes impôts. Fais tes calculs, tu verras qu'entre LMNP / LMP et SCI à l'IS il n'y a pas photo... Je suis très surpris de la vidéo de DOUGS...

[@Blondinette-v6g]

@@chrislebegue4213 Bonjour, tes propos me parlent. As tu déjà experimenté? J ai un cas à trancher et la sci is me pose question... car j ai l impression que ce n est pas forcement le mieux...

[@DemocratieActiveParticipative]

Si l'OBO (vente à soi-même) a pour finalité de pérenniser une activité de loueur de meublé-s, le modèle de la SCI n'est pas adapté si vous souhaitez rester à l'IR. En effet, la SCI a vocation civile (donc non commerciale), par définition, et la location meublée, contrairement à la location nue, est une activité commerciale : IS automatique (y compris si le meublé ne représente qu'une faible part de l'activité de la SCI). Quant au droit de préemption de la mairie, il est possible de le contourner : (Jurisprudence constante) Ni le bail à construction ni le bail emphytéotique ne sont soumis à préemption. Il suffit donc de vendre le bâti et louer à l'entreprise le foncier (à racheter ultérieurement). Tout cela dit, le rachat à soi-même, actuellement, est parfaitement indiqué, en LMNP, et la holding me paraît absolument nécessaire (exonération d'IS de la société fille). J'encouragerais donc, plutôt, le LBO (OBO via holding), surtout si vous passez de l'IR à l'IS...

[@dougs.fr_]

Bonjour, La SCI à l'IS ne permet pas en effet d'exercer sous le statut du LMNP, c'est un autre statut avec des avantages et inconvénients! Quoi qu'il en soit, il faut bien étudier ton projet avant de changer de statut! Bonne journée A très vite chez Dougs :)

[@GregoryRomano1970]

Hello et si on loue nue a une SASU puis la SASU loue en meublé courte duree?

[@stephanecastellani5104]

Bon format de table ronnde. Montage hasardeux à mon sens, surtout qu on est deja le 10 decembre. Il faut tenir compte du delai de preemption de la mairie (1 mois ou plus) et le risque de requalification fiscale pour optimisation absusive. Concernant la retroactivité, ils sont capables de tout...

[@dougs.fr_]

Bonjour, Merci d'avoir partagé ton opinion. Bonne journée.

[@30guibou]

Attention, normalement SCI : activité civile et donc pas compatible avec une location meublée de long ou court terme de nature commerciale. Cependant, il semble que ce ne soit pas une règle très observée. Avantage IS : on repart à O côté amortissement et sur la nouvelle valeur du bien acheté et inscrite au bilan, c'est un gros avantage. En finançant avec un prêt d'associé (CCA), on se fait du cash en retour assez facilement : toute la trésorerie après l'IS 15% revient sans impôt aux sociétaires car c'est un remboursement de prêt. Le CCA de plus peut être rémunéré. Cependant tout se paye au prix fort dans quelques années au moment ou il faudra vendre. En fait c'est + d'argent maintenant et régulièrement, pour plus d'impôts à la sortie, toutes choses égales par ailleurs.

[@dougs.fr_]

Et bien, je m'aperçois que le niveau de compétences grandit de jour en jour parmi nos auditeurs 👍

[@30guibou]

@@dougs.fr_... Et on peut toujours se tromper avec la complexité de l'administration française et sur ce point vous avez raison : le pb qui venait du fait qu'à l'IR qu'on recevait des 'revenus fonciers' de la sci alors qu'ils étaient tirés de la location meublée -donc commerciaux-, disparait si elle est à l'IS, car la société n'est plus transparente fiscalement : ses bénéfices éventuels sont taxés à son niveau et si il y a distribution, ce sera des 'dividendes' qui ne vont pas dans les revenus fonciers.

[@abdelsalamoubelkhir6238]

Mais quel enfer fiscal

[@dougs.fr_]

Bonjour, C'est une façon de le qualifier :D Bonne journée !

[@dumitrupopescu9493]

👍

[@dougs.fr_]

Merci !