Opération de marchand de biens n°1: Le bilan chiffré de l'opération

[@alexandrev8146]

Bonjour, bravo pour l'optimisation du coût des travaux en réalisant soi même une partie de ceux ci . J'ai trouvé aussi subtile l'idée de la revente du cuivre 👍

[@jcmimmo2000]

Bonjour et merci pour le message. Effectivement ça peut être intéressant de faire quelques travaux sois même si on sait faire. Attention quand même au type de travaux. Et pour le cuivre oui, il n’y a pas de petits profils. 😉

[@nics7155]

Bravo à toi pour cette chaîne, je regarde les vidéos les unes après les autres et franchement c'est top de partager ton expérience de cette manière depuis le début de création de ta société de MDB

[@jcmimmo2000]

Merci à toi pour ton message ça fait vraiment plaisir et ça motive

[@nicomoi9818]

Félicitations et merci pour la transparence, c'est super instructif!

[@jcmimmo2000]

Merci c’est gentil de ta part

[@delphinepaul7986]

Super bénéfice bravo

[@jcmimmo2000]

Merci, je suis satisfait pour une première c'est pas mal.

[@christinelandais7730]

Merci beaucoup pour cette vidéo

[@jcmimmo2000]

Merci pour ton commentaire 👍

[@guibertfabien9790]

Super vidéo Cédric ! Une mine d’informations, c’est top 👍

[@jcmimmo2000]

Merci Fabien

[@pierreimmo7971]

Bravo Cedric et merci pour tes videos elle sont tip top!!

[@jcmimmo2000]

Merci Pierre, ça fait plaisir

[@RihamRiham-ez3tu]

Félicitations pour cette première opération ! merci pour tous le partage d'information très instructif. J'ai la chance de pouvoir débuter mon activité de MDB avec un capital de 150K mais je n'arrive pas a franchir cette première marche, je reste comme paralyser a regarder des vidéos apprendre etc. sans passé a l'action ! Bon courage pour la deuxième OP !

[@jcmimmo2000]

Merci c’est vraiment gentil. As tu créé ta société déjà ou ça aussi c’est en attente ?

[@RihamRiham-ez3tu]

@@jcmimmo2000 Bonjour, non la société n'est pas encore créé je ferai une offre en nom propre avec une clause de substitution pour signer l'acte au nom de la société que je créerai entre-temps .

[@jcmimmo2000]

C’est ce que j’ai fais également, j’ai finalisé la création après le compromis signé. Concernant ton blocage, vu ton capital, tu pourrais commencer avec un truc simple, achat/Reno sans les banques, ça enlèverait un poids concernant les délais.

[@RihamRiham-ez3tu]

@@jcmimmo2000 Bonjour Merci à toi de prendre le temps de me répondre, c'est exactement ce que je comptais faire de l'achat revente avec une simple Reno mais j'ai encore du mal avec mes calculs de rentabilité, à savoir est-ce que la maison une fois rénover trouvera facilement des acquéreurs etc. Est-ce que je devrais d'abord me rapprocher de mon notaire pour lui expliquer mon projet et voir s'il pourra m'accompagner est-ce que je dois aussi allez rencontrer un expert comptable? J'ai encore toutes ces petites questions qui me freine je pense.

[@jcmimmo2000]

@@RihamRiham-ez3tu Je comprends bien ton problème, c’est jamais facile d’engager son argent dans un nouveau domaine. Concernant tes interrogations, le notaire ne servira à rien à ce stade, il fera son boulot une fois le bien trouvé et pour la revente c’est tout. L’expert comptable te servira plus pour la gestion de l’entreprise, à condition bien sur d’en prendre un spécialisé dans ce domaine, comme je l’indique dans une vidéo. Tu devrais te concentrer sur la recherche du bien, il faut privilégier un bon secteur, pour la revente c’est important, une maison hors secteur porteur mettra plus de temps à se vendre. Ensuite ce sont les travaux qui feront si tu vas gagner ou pas de l’argent, avec le prix d’achat évidemment. Ne pas hésiter à négocier le prix en fonction des travaux, bien souvent les vendeurs surestiment leur bien à rénover. Comme on dit les bonnes affaires se font à l’achat. Te concernant, si tu finances sans la banque, le taux de rentabilité est moins important, c’est à toi de définir si ta marge présumée te convient. Tu peux te permettre de démarrer plus léger pour te faire de l’expérience. Par exemple si tu fais 15% de marge mais que ça fait 40000€, c’est bien pour toi. Tu comprends l’idée ?

[@stephanestephane3698]

Merci très intéressant

[@jcmimmo2000]

Merci pour ton commentaire

[@lionelboyomokeedi4402]

Super vidéo ! Ta chaine est top ! Tu passes pas par un architecte pour tes divisions ? Sinon comment tu fais ?

[@jcmimmo2000]

Merci Lionel pour le message ça fait plaisir. Pour les divisions je fais moi même, pas besoin d’architecte pour le moment, peut être sur des projets plus gros éventuellement.

[@quentin-f9p]

bonjours , bravo pour cette belle marge .Question pour faire une marge comme celle ci en pourcentage ,a tu a peut près acheter au prix du marcher ou en dessous du marché car j'arrive pas a comprendre comment ont peut presque doubler les prix du mettre carré sur une surface plus petite (cela me parait énorme) pourrais tu donner un exemple chiffré pour que ça soit plus claire pour moi ? exemple ta acheter a 2000 du mettre carre et tu revend a 3500 du mettre carré juste par le fait de revendre via des plus petite surface (sans rénover) je te remercie d'avance ça pourrai bien m'aider en gros en plus d'un exemple comme celui ci j'aimerais savoir comment ont peut déterminer les prix au mettre carré sur une surface de 100 mettre carré et 2 fois 50 mettre carre pour la meme maison mais vendu par lot. je te remercie d'avance de ta réponse pour ce commentaire je pense que sa aiderai beaucoup de monde

[@jcmimmo2000]

Bonjour et merci pour le commentaire, Il est tout à fait normal qu’une petite surface soit plus chère qu’une grande, si une maison de 200m2 vaut 2000€/m2 ça fait déjà un bien à 400k€, c’est beaucoup. Par contre pour 30m2 ça fait 60k2, pour un studio c’est cadeau, donc on augmente le prix. Il faut faire attention avec les prix moyens, chaque bien à son propre prix en fonction de ses prestations, garage, jardin, finition intérieure, etc… Un petit appartement avec un extérieur est très recherché et plutôt rare, donc plus cher. Pour déterminer les prix il faut regarder la concurrence, si tu proposes un produit introuvable tu peux mettre un très bon prix, si c’est un bien basique et courant il faut être dans la moyenne.

[@quentin-f9p]

@@jcmimmo2000 hello merci de ta réponse peut donner un exemple moyen que tu a pue rencontrer une maison de 100/200 mettre carre découper en des petit appart de 40 mettre carre; quel est le pourcentage d'augmentation des prix moyen ?

[@jcmimmo2000]

C’est pas si simple que ça, c’est pas juste des maths ou on divise puis on multiplie. Ça dépend du bien, du secteur, de la concurrence, de l’état. Il n’y a pas une vérité, c’est propre à chaque opération.

[@quentin-f9p]

@@jcmimmo2000 pour le bien de cette video par exemple ? on a pas les mettre carré dans la video .

[@quentin-f9p]

@@jcmimmo2000 hello je te relance pour la question dsl du dérangement ;)

[@elodieelodie7074]

Merci pour ta vidéo. Tes tableaux sont très utiles pour pouvoir lister les divers postes. Je ne vois pas d assurance dommage ouvrage, je pensais que c était obligatoire en MDB ?

[@jcmimmo2000]

Merci Élodie, là DO n’est pas forcément obligatoire pour les MDB, ça dépend vraiment des travaux engagés. En ce qui me concerne ce sont des petits travaux donc pas nécessaire dans ce cas la.

[@jeremyrichard5761]

Bonjour Cédric, Merci de ce partage c'est très intéressant! Pourquoi ne pas avoir fait les travaux jusqu'au bout pour vendre les apparts clefs en main plus cher?

[@Libfin44]

Car risque de : - rendre le bien à l'état neuf et donc tva sur le total ! - allonger les délais et donc les intérêts d'emprunt - augmenter le risques d'avoir des "aléas" retardant le projet - ...

[@jeremyrichard5761]

@@Libfin44 merci de votre retour. Vous êtes sur pour la TVA? Pour le autres points en effet mais en points positifs il y a plus de demandes pour un bien refait à neuf et peut-être une plus grosse marge au final.

[@Libfin44]

@@jeremyrichard5761 Comme dit en d), il faut être vigilant sur le 2nd oeuvre ! art. 257 du CGI : 2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf : a) Soit la majorité des fondations ; b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ; c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; d) Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux.

[@jcmimmo2000]

Bonjour JR, effectivement j’ai préféré revendre à rénover pour gagner du temps, les délais pour les travaux sont très longs, et les frais bancaires dépendent de la durée du crédit. De plus on arrive quand même à toucher du monde avec ce type de produit, notamment les investisseurs qui ont besoin de défiscaliser, et les particuliers qui font eux même les travaux pour dépenser moins. Pour la tva je ne craignais rien et serai resté en franchise de tva, car il y a une majeur partie des fenêtres qui n’étaient pas à remplacer, donc je ne remplissais pas les critères pour la rénovation à neuf.

[@lfgdf]

Bravo. Je ne vois pas d’assurance DO, pourtant il me semble que la nature des travaux devrait le justifier ?

[@jcmimmo2000]

Merci pour le commentaire. Pas nécessaire de prendre un DO pour ça, trop peu de travaux, et je connais bien les intervenants, la décennale suffit pour le coup.

[@frederik-js7je]

Bonjour. Bravo pour votre opération et vos vidéos très instructives ! Petite question : dans votre bilan je ne vois pas de frais assurance dommage ouvrage comprenant la garantie décennale pour vos travaux.

[@jcmimmo2000]

Bonjour et merci pour le commentaire. La DO et la décennale sont deux assurances différentes. Les décennales sont celles des artisans, et là DO je n’en avais pas besoin pour ce chantier, pas assez de gros travaux sur mon opération.

[@christophercesard6713]

Super projet bravo 👏🏻 ça donne envie de se lancer. Tu as trouvé le projet sur le bon coin ou apporteur d'affaires ? J'ai vu que sur l'appartement d'en bas la porte n'est pas un porte d'entrée classique de maison, c'est un choix financier ou c'est une vraie porte 3 points ?

[@jcmimmo2000]

Salut et merci pour ton commentaire. Pour info j’ai trouvé la maison sur LBC. Si tu parles de la porte extérieure, c’était la porte d’origine qui dessert maintenant des communs, il y a une porte d’appartement après, qui est 3 points. La porte extérieure va être changée par les propriétaires bientôt en plus.

[@jean-jacquesgros9019]

Bonjour et merci pour votre chaine , très instructif votre contenu ;-) J'aurais tout de même une question sur le détail de votre chiffre d'affaire ; Le prix au M² vendu en l'état est très élevé: 2700e pour le studio... En rajoutant les travaux cela représente un sacré budget pour vos acheteurs, vous devez être dans un très bon secteur. Par quel biais avez vous eu le bien ? Parce que 145k les 105M² du coup c'est une sacré affaire... Merci

[@jcmimmo2000]

Bonjour jean Jacques et merci pour le message, je suis effectivement dans un secteur intéressant où il y a de la demande et peu de bons produits proposés. Donc j’essaye de proposer des biens qui sont introuvables et que les acheteurs recherchent, le studio avec un tel extérieur en est un. Donc vu que c’est introuvable le prix est en conséquence. Et je l’ai trouvé sur Leboncoin, donc accessible à tout le monde. Le truc c’est d’en voir le potentiel, chose que les autres n’ont pas vu et heureusement pour moi.

[@trouchechristophe1888]

Merci bcp pour cette vidéo , Dans le bénéfice doit on compter la tva sur marge ? À quel moment doit on la payer ? Un grand merci

[@jcmimmo2000]

Merci pour le commentaire, Il n’y a pas de tva sur ce type d’opération, la tva sur marge ce n’est que pour les détachements de terrain dans certains cas

[@trouchechristophe1888]

@@jcmimmo2000 ha super merci pour la réponse ;)

[@jcmimmo2000]

@@trouchechristophe1888 avec plaisir 😃

[@kevinhomeyer2235]

Bonjour Cédric et félicitations pour ce super retour d'expérience. Une petite question orientée chiffres : on voit le détail des coûts engagés pour l'opération mais pas le financement. Comment se compose t-il ? Quel apport as-tu fait pour faire valider ton projet auprès de la banque ? Quel financement t'ont-ils accordé ? Merci !

[@jcmimmo2000]

Bonjour Kevin et merci pour ton commentaire, Pour le financement j'avais 70k€ de dispo, mais la banque n'en a pris que 45, soit 20% de l'enveloppe globale prévue au départ, elle m'a prêté le complément, avec un credit en deux parties une pour l'achat, agence et notaire, et une pour les travaux, débloquée au fur et à mesure des factures transmises.

[@Libfin44]

Bonjour Cédric, Super boulot une fois de + ;-) Lors de l'analyse de faisabilité (avant offre d'achat), comment évalues-tu les coûts des gros postes : - terrassement (avec tout ce qu'il y a dedans ...) - Enedis - Télécom - Toiture - géomètre Enfin, tu calcules ta marge par rapport au CA et non au Coût Total ... ? Merci et encore bravo

[@jcmimmo2000]

Merci Alain, pour la première opération j’ai dû pas mal me renseigner pour essayer d’évaluer les coûts de ces postes là, soit sur des vidéos de personnes expérimentées ou sur des forums, mais c’est pas facile c’est vrai. D’ailleurs mon enveloppe travaux de départ était bien trop basse pour tout faire rénover comme je le souhaitais au départ, j’ai dû en faire moins pour rentrer dans mon budget. Ensuite pour la deuxième j’ai pris mes dépenses de la première que j’ai ajustées en fonction de la deuxième, et maintenant que je suis en train de recevoir les devis, je me rends compte que j’étais vraiment précis sur mes estimations. J’aurai aimé avoir des tarifs affichés comme dans ma vidéo pour prévoir ma première opération, c’est chose faite pour ceux qui me suivent au moins c’est bien. Pour le calcul de la marge si je prends mon CA pour déterminer le pourcentage réalisé, en gros 80000/280000 = 29% environ.

[@Libfin44]

@@jcmimmo2000 OK Perso je calcule mes marges en fonction du cout d'achat total soit dans ton cas 41,23% (=81783 /198317) ...

[@jcmimmo2000]

C’est encore plus flatteur avec ce calcul, mais la banque calcul sur le CA, en tout cas la mienne.

[@johanestrella1351]

Super projet, et merci pour tes vidéos sa aide beaucoup. J'ai d'ailleurs une question : Quand tu as une division à faire et des travaux extérieur tu fait une seul et même DP ou bien tu fait une DP pour la division et une DP pour les travaux ?

[@jcmimmo2000]

Bonjour Johan et merci pour ton commentaire, Par principe il faut mettre tout sur la même DP, ça fait gagner du temps et de l’argent, une DP c’est plus compliqué à faire qu’un CU, moi je paye quelqu’un pour le faire. Donc je paye qu’une fois.

[@yannickmesnage3695]

Cédric, 1) ta copropriété fait 2 ou 3 lots ? As tu inclus la dépendance ? 2) tu as fais compteur électrique indépendant, pourquoi n'a tu pas fait l eau aussi ? Pourquoi faire des sous compteurs ? 3) pour l'évacuation tu as fais 1 canalisation par logement qui va a la rue avec 3 puisards individuels Ou bien Tu as fusionné les évacuations d'eau au sein de la maison et tu as raccordé la dépendance sur la maison ? 4) pour les évacuations le plu t'a t'il imposé des choses ?

[@jcmimmo2000]

1- la copro fait 3 lots, deux dans la maison et la dépendance. 2- j’ai mis des sous compteurs d’eau car l’alimentation d’origine était suffisante pour trois logements, et que c’est bien plus rapide et moins cher de mettre des sous compteurs. 3- j’ai individualisé le tout à l’égout, chaque logement a sa canalisation qui va directement au regard sur la parcelle. 4- non le plu n’a rien imposé pour les évacuations, si ce n’est d’être aux normes.

[@yannickmesnage3695]

@@jcmimmo2000 super interessant ton partage d'experience. Le plu impose d'être aux normes pour les evacuations. Concetement ca signifie quoi ? Une canalisation d'evacuation par logement ?

[@jcmimmo2000]

Non pas forcément, juste que ce soit bien raccordé à partir du moment où le tout à l’égout passe dans la rue et que les eaux pluviales ne se jettent pas dedans

[@yannickmesnage3695]

@@jcmimmo2000 D'accord merci.

[@jeromehln5063]

Bonjour Cédric, merci pour tes vidéos très complètes et transparentes. Pour tes opérations de divisions de maison, conseilles tu de prendre un architecte ou tu fais tes plans toi même ? Merci d'avance. Jérôme

[@jcmimmo2000]

Bonjour Jérôme et merci pour ton commentaire, Perso je fais les plans moi même, parce que j’aime ça, je sais faire, et c’est gratuit. Mais il est évident que c’est pas tout le monde qui peut le faire, si tu as du mal à te projeter quand c’est à rénover, il faut se faire aider, mais cela a un coût forcément, alors il faut pas le faire pour rien.

[@jeromehln5063]

​@@jcmimmo2000 Merci pour ton retour , sur un autre sujet pas toujours abordé, quand tu montes ta societé commercial en tant que marchand de bien, quelles sont les assurances qui sont obligatoires ? Il me semble qu'il n'y a que la RCP mais après tout ce qui est Maitrise d'ouvrage, gros oeuvre en cas de travaux sont facultatives ? Qu'en penses tu ? Merci d'avance,

[@jcmimmo2000]

Effectivement seule la RC Pro est obligatoire, son coût dépend de ton chiffre d’affaire. Quand tu la prends la première année tu dois estimer combien tu vas faire de CA, si tu commences avec une opération par an et que tu as bien fais ton dossier, tu sais à peu près combien tu vas faire normalement. Après si ta société tourne bien, forcément tu vas payer plus cher années après années. Pour le reste, il y la dommage ouvrage, qu’il est fortement conseillée de prendre si tu fais des travaux assez conséquents, ça te couvrira en cas de litige, même si les entreprises ont leur décennale. Cette assurance est à prendre pour chaque chantier individuellement, ce n’est pas comme la RC PRO. Et pour finir, l’assurance habitation pour chaque bien que tu achètes, une assurance propriétaire non occupant, c’est peu cher et obligatoire. Tu la résilie une fois le bien vendu.

[@jeromehln5063]

@@jcmimmo2000 Merci Cédric pour ta réponse très complète et le contenu de tes vidéos.

[@sasvesta1991]

Quel est le temps global de l'opération ? Et je ne comprends pas le montant des frais bancaires. Vous avez inclus les frais de prise de garanties ? Les frais de dossier ?

[@jcmimmo2000]

L’opération à durée 8 mois en tout y compris la revente. Pour les frais oui c’est tout inclus.

[@jonathanartaux2856]

Félicitations, tu as fait un super travail et merci pour ce partage fort instructif. Je reste étonné que tu oses revendre en l'état. Non que ça soit insalubre, mais par exemple, pourquoi n'avoir pas détapissé toi-même ? Tu avais peur de devoir assumer toi-même le coup pour un ratissage potentiel derrière en fonction de l'état du placo ? Pourquoi n'avoir pas davantage plaqué ? C'est ce type de questionnement qui me passe par la tête. Si j'étais mdb, je n'oserais pas vendre, je voudrais améliorer. Puis-je avoir ton retour à ce sujet stp ?

[@jcmimmo2000]

Merci pour ton commentaire ça fait plaisir. Il faut savoir que les murs sur cette maison des années 60 c’est parpaings, vide d’air et briquettes creuses pour finir. Pas de placo nul part. A l’étage l’acquéreur va enlever la briquette pour arriver au parpaing et replaquer en isolant par dessus, donc pas la peine d’enlever le papier peint. Pour le bas, tout va être doubler/isoler également, donc l’état des murs importe peu. Pour le mur en placo pas fini en bas c’est fait exprès car le plombier et l’électricien vont devoir placer leurs réseaux dans la cloison, si je ferme ils vont être embêtés. C’était vu avant avec l’acquéreur. Je comprends que l’état puisse choquer un peu certains, le prix de vente est en conséquence également. Voilà j’espère avoir répondu à tes préoccupations.

[@jonathanartaux2856]

@@jcmimmo2000 merci pour ta réponse ! Je suis surpris qu'il y ait des gens intéressés, si j'étais mdb je n'aurais pas osé vendre en l'état de peur de ne pas trouver d'acquéreur. Cest pour cela que ton opération me fait beaucoup réfléchir et m'amène à penser différemment. Si tu avais pu isoler et plaquer toi-même en supposant que tu aies les connaissances et matériel, tu l'aurais fait ou tu penses que ça aurait été une erreur ? (Toujours en se plaçant dans l'esprit d'un mdb)

[@jcmimmo2000]

Je préfère vendre un bien à rénover à un prix adéquat, plutôt que partiellement rénové, ou ça devient plus difficile de mettre un prix en fonction de ce qui est déjà fait. Et si il y a grosse négociation tu te dis que tu as fais les travaux pour rien. En plus faire le placo veut dire aussi passer tout les fils électriques derrières, donc après ça emmène trop de travaux. Et dans cet état ça laisse le choix aux acquéreurs de faire eux même ou par des pros, les investisseurs peuvent defiscaliser, comme tu vois ça a des avantages de vendre à rénover. Sans compter que les lots sont prêts plus tôt et que ça coûte moins cher en frais bancaires.

[@jonathanartaux2856]

@@jcmimmo2000 si je te pose ces questions c'est parce que j'hésite à me lancer également mais j'ai cette capacité à faire beaucoup moi-même car j'ai déjà rénové. Donc si je comprends bien c'est ou tu fais tout, ou tu fais rien, mais il ne faut pas tomber dans l'erreur de faire à moitié ? J'ai du mal à savoir où placer le curseur.

[@jcmimmo2000]

Si je prends l’exemple de l’appartement du bas, pour faire le placo il faut d’abord changer les fenêtres, passer les câbles électriques, faire le plafond, donc ça entraîne trop de travaux. Donc oui on peut dire que soit tu fais tout ou rien. Moi j’ai fais la démolition, la séparation physique des lots, et la viabilisation des lots. Si tu sais faire tu peux laisser que les finitions éventuellement, ça c’est valable. Tu pourra vendre plus cher et valoriser ton travail.

[@nanou8233]

Bonjour à toi, Une petite question concernant les combles. Tu auras vendus tous les lots, donc tu ne sera plus propriétaire de rien, dans ce cas, comment bénéficier des aides que tu évoques à environ 11 minutes ?

[@jcmimmo2000]

Bonjour, j’en ai parlé avec l’acquéreur du T2 de l’étage, et on va s’arranger pour que ce soit lui qui fasse la demande, on trouvera bien une solution. En plus par coïncidence l’acquéreur du studio indépendant est technico-commercial dans le domaine, il pourra nous aider pour ça.

[@jeancharleshy7656]

Bonjour, concernant la création de la sde au rdc, tu as pris un peu sur le garage et c'est tout, ou tu as créé des arrivées et évacutation adéquates? Si tu n'as rien fait de plus que la cloison, comment tu sais que techniquement il est possible de faire une sde? Merci par avance de tes réponses et toujours hâte de voir tes videos.

[@jcmimmo2000]

Bonjour et merci pour ton commentaire. Effectivement j’ai mis une arrivée d’eau et évacuation en 100 dans la pièce.

[@vitalyvolonier2324]

Bonjour, peux-tu me dire s'il te plait quel avantage pour toi de ne pas finir les travaux et vendre les apparts en état?

[@jcmimmo2000]

Bonjour, les avantages sont multiples, déjà le délai plus court pour pouvoir vendre, moins de problèmes éventuels avec les artisans, moins de frais bancaires car plus rapide à vendre, moins d’assurance à payer, moins d’aller retour sur le chantier pour moi. Voilà en gros pourquoi j’ai préféré faire comme ça.

[@vitalyvolonier2324]

@@jcmimmo2000 Excellent! Une bonne stratégie, bravo!

[@vitalyvolonier2324]

salut, peux-tu me dire c'est quoi comme le logiciel pour les calculs que tu utilise stp?

[@jcmimmo2000]

Si tu parles du tableau avec les dépenses pour mon opération, c’est le tableur intégré dans mon mac tout simplement.

[@vitalyvolonier2324]

@@jcmimmo2000 Merci pour la réponse

[@alexandrepoisneau8158]

Bonjour Cédric, Bravo pour tes videos, elles sont tres explicites et motivantes ! Merci pour cet échange. Je voulais savoir si tu avais fait une DP aupres de la mairie ou bien si c'est un PA car si j'ai bien compris, tu as créé un local poubelle et vélo commun et je pensais que ce n'était pas obligatoire de créer ce type de local pour une DP. Je commence à me former sur le métier de MDB et je me pose encore quelques questions techniques afin de lever les doutes.

[@jcmimmo2000]

Bonjour Alexandre et merci pour ton message. Pour cette opération je n’ai pas fait de DP car pas besoin, pas de modifications de façade ni de chgt de destination. Le local commun étant l’ancien garage juste un peu raccourci. Et encore moins de PA, ça c’est pour les terrains plutôt.

[@alexandrepoisneau8158]

@@jcmimmo2000 Merci beaucoup pour ta réponse. Donc quand tu divises un terrain déjà bati tu dois juste regarder sur le PLU le nombre de place de stationnement à créer par lot et l'aire de retournement ? Si je comprends bien, il n'y a pas besoin d'aménager un local commun ou respecter un % d'espace vert etc.

[@jcmimmo2000]

Je crois que tu mélanges division de bâti et de terrain. Les places de stationnements et l’aire de retournement c’est quand tu crées des logements, donc division de bâti. Le local commun n’est pas obligatoire pour des créations de logements , moi je l’ai fais car c’est un plus et que j’avais l’opportunité. Les espaces verts et le local poubelle dont tu parles, c’est plus pour la division de terrain où éventuellement le plu peut te demander ça. J’espère être clair.

[@alexandrepoisneau8158]

@@jcmimmo2000 Oui c'est très clair. Merci beaucoup vraiment pour le temps que tu as consacré pour me répondre. Je te souhaite de faire une belle 2 eme opération et plus encore :)

[@jcmimmo2000]

Merci c'est gentil de ta part et bonne formation à toi.

[@yannickmesnage3695]

Bonjour Cédric, Je comprends pas ton calcul de rentabilité. Tu fais marge/ca soit 29% Moi j'aurai fait le calcul différemment. 200ke achat et travaux donne 82ke marge. Je fais proportionnelle pour 100ke achat depense ca fait 40ke donc marge 40%. En quoi mon calcul est faux ?

[@jcmimmo2000]

Bonjour Yannick, Effectivement il y a une petite confusion possible. Il faut savoir que certaines banques calcul la marge en faisant marge/CA, ce qui en soit est une erreur car ce calcul donne le taux de marque et non de marge, en plus c’est moins avantageux. J’ai pris cette méthode dans mon premier calcul. Pour la marge il faut donc faire marge/coût de revient. Dans mon cas le taux de marque est 85000/280000= 30% Le taux de marge est 85000/195000= 43%.

[@yannickmesnage3695]

@@jcmimmo2000 tu as la preuve que je regarde avec beaucoup beaucoup attention tes videos. Merci beaucoup pour ta reponse. Je viens de découvrir ce qu'etait le taux de marque. notion que je connaissait pas. Bonne soirée

[@jcmimmo2000]

Oui merci à toi de suivre attentivement mes vidéos, je fais pas ça pour rien au moins

[@1laurentlaurence]

Super ta vidéo. Elle est riche d'informations et tu vas droit au but. C'est très intéressant et elle se regarde facilement. Bravo pour ton projet. J'ai une petite question . Qu'elle est le prix du m2 neuf et celui auquel tu as vendu les 3 lots dans cette commune ? A priori , environ (280110 : 190) 1474,00 €/m2 pour ta vente ? combien de temps cela t'a pris entre l'offre d'achat et la revente ? Merci

[@jcmimmo2000]

Bonjour et vraiment merci pour ton message. Pour répondre aux questions, dans cette ville il y a peu de programmes neufs en cours, les prix vont de 3700 pour les T2 à 3200€/m2 pour les T3. Pour mon opération j’ai vendu à une moyenne de 2000€/m2. Le prix étant plus cher pour les petits. Cette opération m’aura duré 8 mois.