跑得快好世界！南沙神盤跌超百萬，有人直接送房！大灣區樓市房價如蔥，大量香港投資客被深套。

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Күн бұрын

近日，刷到中介發的一條朋友圈，無比震驚：
「業主緊急跳起身賣房！」
「疊翠峰最最最便宜的一套！」
「總價120萬元！」
按一下計數機，總價120萬元，建面約70m2，單價僅1.7萬元/m2。
要知道，呢個盤2020年底，三房賣到3萬+；2021年中，一套近4萬元/㎡的單位成交，讓成個小區業主都沸騰了。
而家呢套小兩房，掛牌單價僅1.7萬元/m2，自然系很「筍」。
中介透露，房屋掛牌兩日就賣出咗，最終成交價系115萬元，折落來1.6萬元/m2......果然冇賣不出去的房只有賣不出去的價格。
經此一「役」，疊翠峰的底線又下探了些。
作為南沙區府板塊標杆盤，疊翠峰2014年左右開盤。
它周邊約1公里半徑範圍內有萬達廣場、地鐵4號線蕉門站，樓下就系悠方shopping公園，緊鄰南沙鳳凰湖公園，配套在當時南沙新盤來睇，算得上佼佼者。
身邊亦有朋友買咗該小區，巨喺2014年以總價90萬元、單價約1萬元/㎡買咗一套大兩房，據他回憶，項目開盤冇幾耐就漲到1.5萬元/㎡左右，尾貨均價更系衝上2萬元/㎡。
進入二手市場後，小區樓價在2020年底開始從2字頭進階到3字頭。
像系開頭提到的那套建面約70m2兩房，同樣的戶型，2020年底成交總價系222.5萬元，折落來3.1萬元/m2！
才過去唔到4年，小區呢種兩房戶型就跌咗過百萬，當初跑得快的業主，真有啲運氣在身上。
了解到，115萬元賣房的呢個業主，系一手業主，按中介的講法，如果不算利息，呢位業主仲系有賺一點的，計埋利息的話，系蝕本賣房了。
實際上，當下市場連使用率超100%的新盤，也要放下身段搞促銷，疊翠峰呢種過時的兩房一衛戶型，蝕本放盤也正常，今年以來成交單價已維持在1字頭。
但疊翠峰畢竟系南沙區府板塊的標杆盤之一，其它二手樓戶型降價會唔會沒咁瘋狂？
中介透露，小區二期南北通透、直望湖景的戶型，仲可以賣到約2.5-2.6萬元/m2，雖唔可以與巔峰時期的3萬+相比，但亦都唔可能像小兩房噉樣，去到「腰斬」地步。
所以講，就算系同一個小區，買樓也要慎重揀戶型啊。
除咗疊翠峰，南沙仲有一舊改大盤，最近二手業主也「火力全開」，放盤價跟發展商剛上咗！
該舊改盤於2020年開盤，參考均價約2.8萬元/m2，最早賣出的那批房屋，今年已陸續流入二手市場。
最便宜的一套為建面約107m2大三房，總價270萬元，業主送車位還包增值稅，單價2.5萬元/m2。
2.5萬元/m2，可能大家覺得不算特別便宜，但，該盤在售新盤，最新拿預售證的那棟，參考均價2.7-3.2萬......
如此睇來，呢位認蝕幾十萬的業主，真系誠意十足。
除咗蝕本買樓，南沙仲有直接「送房」的業主。
近日，在某書上，一位自稱系時代南灣的業主要將房屋送出。
房屋戶型為建面約123m2五房，2017年買入時成交價為250萬元，已供樓7年，由於個人原因，現無法繼續月供。
接手該房屋的人，無需支付任何首付，只需接手淨返約170萬元貸款即可。
換言之，該業主賬面上明確蝕掉80萬元，加上7年的房貸利息，蝕本金額近百萬。
咁接手呢套房劃不划算？
查了下，該小區今年6月成交過類似戶型，總價184萬元，與上述的接手170萬元房貸相比，多咗14萬元。
但系「送房」的呢位業主也明確，房屋1.5%的契稅和1%的個稅，需由買家承擔，約4萬+。
咁算落來，接手呢套房屋，比市面上正常出售的單位便宜了10萬元左右，不算十分划算。
而且呢個小區成交均價，舊年還多見2字頭，而家已遍地1字頭，大有繼續下探的趨勢。
綜上，不得不感慨一句，南沙而家的二手業主，真的好拼啊！
也難怪佢哋「殺氣騰騰」，因為今年上半年，南沙只賣出2288套二手樓，排在全市倒數第二，就比從化好咁一丟丟。
再不降價賣，以後就系排隊「送房」了。
但系呢個月，南沙居然跑在前頭了？
根據最新網簽數據顯示，7月1至15日期間，廣州新樓合計網簽3193套，其中南沙網簽606套，趕超增城、番禺成為全市TOP1。
對比6月同期，可以發現全市網簽數據基本持平，而南沙此前僅網簽303套，排名全市第四。
數據突然激增，肯定事出有因。
其實，南沙樓市向來都系比較穩的，
呢次的波動，主要系受陽光城麗景灣集中補錄的影響，光呢一個項目，在兩周內集中網簽273套，幾乎全系別墅產品。
呢個全市TOP1，幾多有啲水分。但對南沙來講，亦都唔算空歡喜一場--
扣除陽光城麗景灣的數據，南沙在7月上旬共網簽333套，排名全市第三。最新一個完整周的數據（7.8~7.14），拋開補錄，南沙錄得239套，同樣擠進全市TOP3。
在此之前，今年南沙月度網簽排名最低第七名，從未高過第四名！
睇得到南沙新樓成交趨勢，從下半年開始往上走了。
但系呢個一個結論，跟網上輿論、網友認知系相反的。
上周，南沙拍出今年本區第一宗、廣州第五宗宅地--南沙橫瀝地塊，結果被全網群嘲。
地位本身條件唔差，位於橫瀝島尖，距離18號線橫瀝站約400米，北向一線望江，容積率為2.5，點睇都系改善級、輕奢向項目。
結果，地塊由中鐵（廣州）投資發展有限公司以5.914億元底價拿下，折合樓面價約1.2萬/㎡，成為咗成個橫瀝島上最便宜的宅地。
因此，有唔少人認為：
呢塊地的存在，算系把橫瀝島新樓價格打落來咗，也預示了未來南沙樓價只會更卷。
南沙業主，韭菜系當定了。
南沙樓市的走向，與規劃、政策等關聯度較高，市場活躍窗口期的出現與規劃、政策發布、兌現等因素密切相關。
但系恰恰系咁一個要走在高速發展中的區域，呢排時間房屋根本賣不動，樓價跌麻了，業主苦不堪言。
最近一年成個南沙的樓價都大縮水，單睇5月南沙商品住宅成交均價26019元/㎡，同比下跌1成。
南沙樓價天花板--橫瀝島，高峰時期，樓價去到4萬+/㎡，但而家均價也掉到2萬出頭，講系腰斬不為過。
其它區域更唔使講，南沙灣、金洲-蕉門、黃閣、慶盛都全軍覆沒，曾經3字頭跌返到2字頭，2字頭跌返到1字頭。
二手亦系相同光景，南沙熱門小區的樓價而家都跌麻了。
不過大家亦都唔必太過擔心，雖然南沙短期樓價暴漲的機會不大，但隨着產業、基礎設施的不斷完善，人口引入，其價值也能穩步躍升。
如果你預算不高，夠不着市中心和近郊的門檻，但同時有自住和保值的需求，南沙會系唔錯的揀。
南沙樓價下跌後，而家300萬幾乎可以橫着走，但揀多咗，買對也變難了。