PARTE 2, EXTINCIÓN DE CONDOMINIO CON EXCESO DE ADJUDICACIÓN

[@19Fran76]

Clarísimo todo! 👏🏽👏🏽👏🏽

[@coperlorente6569]

Gracias Fran!

[@susanajavier774]

Eres un crack! Por favor! Sigue colgando videos! Aprendo mucho de tí 🎉🎉🎉🎉

[@OJaen]

Mil gracias por la información

[@juangarciamartin6115]

Gracias por tus explicaciones tan claras . Aclaras muchas dudas , Sigue con tus videos. Enhorabuena.

[@franciscojosericosalinas9426]

Muchas gracias, las explicaciones son claras y me has orientado perfectamente. Muy didáctico y sencillo de entender. Muy agradecido, de verdad. Te felicito

[@coperlorente6569]

Gracias Francisco!

[@juandiaz_diazro]

Muchas gracias por explicar algo tan complicado de forma sencilla!! Estoy suscrito a tu Canal y sigo tus publicaciones con mucho interés. Enhorabuena!!

[@coperlorente6569]

Gracias Juan!

[@mamelz9150]

Una duda respecto al IRPF. En un divorcio en regimen de separación de bienes con dos viviendas, una con mayor valor se adjudica al conyuge 1 y la otra de menor valor se adjudica al conyuge 2, que es compensado monetariamente por la diferencia de valor. Si en el convenio de separación los inmuebles se valoran por sus valores originales de adquisición, ¿Se evita generar una ganancia patrimonial por el exceso de ajudicación?

[@nexus4738]

Buenos días señores, gran video y bien explicado, trabajazo @Coper Lorente, me surgen unas dudas por la parte patrimonial, el caso seria el siguiente: 2 comuneros transmisión del 50% a una de las partes, precio de compra 150000€ valor catastral 170000€ préstamo pendiente 130000€, se pacta que el comunero se queda con la hipoteca, la duda es la siguiente, en el caso del comunero que se queda con la vivienda, ¿tendría que indicarlo en la declaración de la renta como ganancia patrimonial +50%?, ¿Cómo seria?, se cogería el valor catastral o de compra , etc.. o indicaríamos el valor catastral cuando el comunero venda la propiedad en un futuro?, y por la parte del transmisor (misma duda), el AJD se liquido a valor catastral, estoy un poco perdido con esto. Muchas gracias.

[@coperlorente6569]

Buenas Nexus, En primer lugar, estás confundiendo valor catastral con valor de referencia, pero son valores completamente distintos, y con distintas funciones. En tu comentario creo que hablas del valor de referencia. En segundo lugar, quien se queda la vivienda no tiene una ganancia o pérdida patrimonial. Es el otro comunero quien tiene la alteración patrimonial. Con respecto a la venta en un futuro, parece que hay muchos suscriptores que tienen la misma duda que tú, Entonces mi próximo vídeo hablaré de ello.

[@nexus4738]

@@coperlorente6569 Muchas gracias, es que con la sentencia del TSJ del 10-10-2022 referente a la tributación del IRPF en las extinciones de condómino me descoloca todo y no se que valor coger para el calculo patrimonial en la declaración para la parte que transfiere su parte :( .

[@Aitor221]

En el que caso de varios hermanos herederos de diferentes propiedades con un % por el mismo valor cada uno pongamos 50000 euros … se puede usar la extensión de condominio para cambiar las propiedades?? Ósea ceder una parte de una finca por otra ? Saludos

[@coperlorente6569]

Buenas Aitor, La extinción de condominio se puede usar siempre que haya bienes en condominio. Ahora bien, esta extinción puede ser sin excesos de adjudicación o con exceso de unos en deterioro de otros. En el caso que me expones, si cada uno de los hermanos se queda con el mismo números inmuebles, y el valor de los inmuebles es el mismo (que es difícil) entonces no habrán exceso de uno frente a otros.

[@pimarcas5816]

Buenos días, ¿Qué sucede cuando la compensación económica se acuerda por debajo del inmueble a día de hoy ?¿se cumple art. 1062 si el pago no es con entrega de efectivo, sino asumiendo el comunero que se asigna el 💯, gastos de reparación tejado en mal estado? GRACIAS

[@coperlorente6569]

Buenas, No lo termino de entender...que gana quien trasmite su parte de la vivienda porque el otro arregle el tejado de la casa????

[@OEM-y7i]

Hola, tengo unas dudas. Tengo una casa y dos plazas de garaje con mi pareja. La casa y una de las plazas de garaje tienen hipoteca. Otra plaza de garaje esta ya pagada. La relación sentimental ha acabado así que queremos hacer una extinción de condominio. Yo me quedaría con la casa, una plaza de garaje, la hipoteca y le compensaria a él con 20.000 euros. El se quedaria con la plaza de garaje pagara y con los 20.000 euros que yo le voy a dar. Por lo que cuentas en tus videos, entiendo que tengo que pagar AJD que en Andalucia esta a 1,2 % por el valor de la mitad de la casa. Pero tengo dos dudas: - Tributa que yo libere a él de la hipoteca? He leido que si por la mitad del capital de la hipoteca a dia de hoy, AJD por 1,2%. - Los 20.000 euros que le voy a entregar a él como tributan? El año que viene en la renta o tambien AJD u otro impuesto? Gracias de antemano.

[@coperlorente6569]

Buenas, Contesto por orden. Das por hecho que solo pagas AJD por el valor de la mitad de la casa. Pero en realidad estás incumpliendo con la regla nº1: Indivisibilidad del bien. En caso de existir un lote de bienes, estos se tienen que repartir lo más equitativamente posible. Y aquí no se hace. Por ello, el exceso que adquieres no tributa por AJD, tributa por ITP (10%). Para cumplir con la regla nº1 tendría que ser, 2 garajes para uno y vivienda para otro. Con respecto a si tributa que liberes a alguien de la hipoteca, es decir, subrogarte como deudor, no, no tributa. y por último, no es sólo los 20.000€ que recibe la otra parte, también recibe liberación de hipoteca, que viene a ser lo mismo que si directamente tu le pagas más. Entonces, aquí hay que ver cual es el exceso total de adjudicación que has recibido tú, a cambio de pagar a la otra persona, ya sea en dinero o en liberación de deuda. Ya que esto, genera para la otra persona, una alteración patrimonial, que se puede traducir en una ganancia patrimonial, y tributar por ello en su IRPF. Un saludo.

[@xabo17]

Muchas gracias por tu vídeo, muchos conceptos me han quedado claro, pero surge la duda con el tema de préstamos. Te expongo un caso ver si me aclaro: extinción de condominio de una pareja que no está casada, tienen un inmueble valorado hoy en 100000, y tiene una hipoteca por el mismo valor 100000. El inmueble y el préstamo se lo queda uno de ellos. Existe una ganancia patrimonial en este caso para el otro? El inmueble costo 170000. Muchas gracias

[@coperlorente6569]

Buenas Adrián, Para determinar la ganancia o pérdida patrimonial, el préstamo no entra en juego. El préstamo es únicamente un modo de pago, es decir, a efectos fiscales, es lo mismo que si se cobrara en efectivo . Por tanto, en el caso expuesto habrá un perdida patrimonial. Si ambos comuneros teníais el 50% de la vivienda, el comunero que se desprende de la vivienda tendrá una perdida de -35.000€ ( -70.000*50%)

[@joseramonlopezlopez9696]

Muchas gracias por tus explicaciones tan claras, tengo una duda, mi ex-esposa y yo tenemos una vivienda valorada hoy en 140.000€ y un terreno valorado hoy en 30.000€ todo en régimen de gananciales, queremos hacer extinción de condominio quedándome yo la vivienda y con el terreno no hemos decidido aún qué hacer, en este caso, qué nos interesa más para pagar menos impuestos? Gracias anticipadas.

[@coperlorente6569]

Buenas, Jose Ramón, Para hacer la extinción de condominio, se tienen que hacer sobre todos los bienes. Si haces una extinción parcial, se considera más bien una compraventa a efectos fiscales (más impuestos a pagar). Si finalmente hacéis extinción total de condominio, será con exceso de adjudicación, y la vivienda, al considerarse indivisible os desmerecer mucho su división, te la podrás quedar íntegramente tú, y el terreno ella. Y el exceso que has recibido tú, tendrás que compesarlo en dinero a ella. Si lo haces así cumplirás con todos los requisitos de extinción de condominio con exceso de adjudicación que establece el código civil, y tendrás un ahorro significativo en impuestos. Un saludo.

[@juanjoortizmegias8469]

Buenas Coper, hay algún tipo de exención en el IRPF por la ganancia patrimonial, para la viuda mayor de 65 años (74 años) en una extinción de condominio por la adjudicación de un inmueble a uno de los hijos?

[@coperlorente6569]

Si, si se trataba de su vivienda habitual, directamente la ganancia estará exenta. Si es segunda vivienda, podrá estar exenta si reinvierte el importe de la venta en un producto bancaria que genere una renta vitalicia. Un saludo

[@Jesus-sj7iy]

Muy buenas, gracias por tu gran labor de difusión que nos es de mucha ayuda a algunos. Tengo una duda que si me pudieras aclarar te lo agradecería; matrimonio en separación de bienes que se divorcia. Vivienda en propiedad al 50% que mediante extinción de condominio el cónyuge A va a ceder al cónyuge B. Valor de adquisición 200.000€, valor de adjudicación se tiene pensado también 200.000€ y no habría ganancia patrimonial que declarar en IRPF. La duda viene porque el valor de referencia son 210.000€. ¿Se podría ceder por esos 200.000 o hay que poner los 210.000 y entonces tributar, entiendo, por una ganancia de 10.000€? Gracias Coper.

[@coperlorente6569]

Buenas Jesús, Disculpa la demora para contestar. El valor de referencia es obligatorio aplicar para tributar por los impuestos indirectos (TPO, AJD, donaciones, sucesiones) como valor mínimo. Entonces quien adquiere el inmueble tienen que tributar por AJD por el 50% de 210.000€. Ahora bien, para quien transmite, en su IRPF, como valor de transmisión, como es una operación onerosa, puede aplicar el valor real por el que se ha transmitido que es el 50% de 200.000€. Salvo que hacienda realice una comprobación de valores donde indique que el valor de mercado es superior. Un saludo.

[@SILVIAG-yc7wt]

Muchas gracias por la explicación! Pero te agradecería mucho si pudieras resolverme la duda de qué ocurre cuando al actualizar el valor del inmueble en una extinción con exceso de adjudicación, hay una pérdida patrimonial. En el caso que comento el valor inicial escriturado es de 150.000€ (75.000), y al realizar la extinción de condominio el valor recogido es de 120.500€ (60.250), que en este caso coincide con la deuda hipotecaria pendiente, que asume quien recibe el exceso de adjudicación (todo ello recogido en la escritura de la extinción de condominio). ¿Entiendo que en IRPF se produce una pérdida patrimonial de 14.750€? ¿Suele Hacienda revisar con lupa este tipo de movimientos, o mientras el valor sea superior al catastral no le prestan especial atención? He visto el cuadro resumen de la Resolución del TEAC de 7 de junio de 2018, y como en ninguno de los casos hablan de un menor valor del inmueble, me ha entrado la duda de si hay algún modo particular de declarar el movimiento. Enhorabuena por el canal :)

[@coperlorente6569]

Buenas Silvia, Con respecto al valor del transmisión onerosa de un bien inmueble, la norma dice lo siguiente: "El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste." Por tanto, no hace mención al valor de referencia de catastro, si Hacienda interpretara que se está haciendo por debajo de valor de mercado, tendría que demostrar que es así. Algo poco frecuente.

[@BORJAUCEDA]

Hola buenas! En mi caso mi hermano y yo heredamos el 50% de la casa familiar y mi madre tiene el otro 50. Quiero hacer extinción de condominio para tener pleno dominio. La parte de mi hermano entiendo que si es extinción pero la parte de mi madre es donación? Gracias!

[@coperlorente6569]

Buenas Borja, La diferencia entre donación y extinción de condominio es que en la primera no hay contraprestación. Si tu madre te regala su parte, y a tu hermano le pagas en dinero la suya, es correcto tu reflexión.

[@franciscojaviergallegoherr4378]

Hola buenas noches mi duda y pregunta es si yo como comunero al que se ha abonado en 2023 una cantidad como compensación por el hermano que se adjudica la vivienda al valor actual de esta, como quiera que la adquisición de mi cuota parte tuvo lugar en 1984 si a esta alteración patrimonial y ganancia se le aplica la reducción con causa en la inflación de la disposición transitoria 9 de la ley del IRPF. Muchas gracias. Mi nombre es Javier.

[@coperlorente6569]

Sí, se puede aplicar. Tengo un video de esta norma. kzbin.info/www/bejne/n3zJl5qBgseihpo

[@ConceAntolinosSegura]

Enhorabuena por las explicaciones. Sin embargo, tengo dos dudas. En un supuesto de liquidación de la sociedad de gananciales (así se ha escriturado) en la Comunidad Valenciana, solamente existe una vivienda que en su día se constituyo como la vivienda familiar. El excónyuge 1 se adjudica la totalidad y paga en metálico en compensación por la parte que se adjudica al 50% al excónyuge 2. En este caso necesitaría aclarar los siguiente: -Si sólo tengo que liquidar el impuesto de AJD y si este se encuentra exento por vía del artículo 45.I.B.3 de la Ley del ITPyAJD. En la escritura pone que se aplicará esta exención, pero atendiendo a tu explicación y según he consultado no se encuentra exento por no resultar de aplicación dicho articulo. -Y por otro lado, si ante la Oficina Liquidadora competente, solo tendría que presentar un modelo 600 por AJD indicando como sujeto pasivo al excónyuge 1 que se adjudica el bien y por el valor de la cuota que se adjudica al 1,5% o tengo que presentar algún modelo 600 más. Muchas gracias y saludo!

[@coperlorente6569]

Buenas Conce, En primer lugar, gracias por tu comentario. Con respecto al primer punto, la extinción de la sociedad conyugal en gananciales y el reparto de los bienes a los excónyuges están exentos de tributar, salvos los excesos de adjudicación. En tu caso, el excónyuge 1, todo lo que adquiere es exceso de adjudicación. Con respecto al punto 2, lo has dicho perfecto, y no tienes que presentar ningún modelo más. El excónyuge 2, si que tendrá que declarar una alteración patrimonial en su IRPF. Un saludo.

[@xaviercapalleragibert6431]

Gracias. En el caso 4, lo fácil es hacer una compra-venta, supongo. Si hacemos extinción de un condominio en el cual uno se queda la vivienda, una sociedad y el otro, un particular, recibe dinero a cambio ¿podria hacerse sin actualización de valores?, ¿hacer la disolución por 32.000€, si ambos están de acuerdo? se adquirió el 50% en 2020 por 32.000€, el valor de referencia actual de esa mitad es 42.000€.

[@coperlorente6569]

Buenas Xavier, El valor de referencia en este caso afecta sólo al AJD, pero tu puedes indicar en escritura que el valor de la mitad de la vivienda es de 32.000€, y mientas no haya comprobación de hacienda que diga que el valor real es mayor, no habrá problema para el IRPF de quien transmite,. Eso sí, la base imponible del AJD es 42.000. Un saludo.

[@beatriz_m_z]

Hola! Necesito tu ayuda! Pareja de hecho. Extinción de condominio. Valor cuando se hizo la casa (año 2013) 100.000 euros. Valor posterior, 133.000. Hicimos la extinción donde mi ex pareja me dió 50.000. Que datos hay que meter en la declaración de la renta? Se supone que me tocará pagar si hay incremento patrimonial? Gracias. Estoy a pocos dias se la declaración y aun no entiendo todo este lio. Influye que hubiese una hipoteca donde yo estoy como hipotencante no deudora? Gracias!!

[@coperlorente6569]

Buenas Beatriz, Disculpa la demora. Según me indicas, si hay un ganancia de 33.000€, ahora bien, estás transmitiendo el 50% de la vivienda, el otro 50% ya pertenecía a tu pareja. Por tanto, tu ganancia es el 50% de 33.000€. Un saludo.

[@beatriz_m_z]

​@@coperlorente6569 Muchas gracias

[@danielrodriguezrivas954]

Buenas Coper Tengo el caso de una venta de dos viviendas que se transmisten una de ellas en donacion y la otra en compraventa. Dichas viviendas fueron heredadas de sus padres y posteriomente se realiza un disolucion de condominio con el otro heredero y se le paga el exceso de adjudicacion. Como tendriamos que declarar esa venta en IRPF y cual serian las fechas y valores de transmision y adquision de dicho inmubles a efectos de IRPF? Tengo entendido que debe declararse dos ganancias o perdidas patrimoniales en la operacion. Gracias

[@coperlorente6569]

Buenas Daniel, No te has explicado bien, o faltan datos. Disculpa.

[@danielrodriguezrivas954]

​@@coperlorente6569 el caso es el siguiente: una vivienda heredada de sus padres. Su madre fallece en 1975 y padre en 1993. Posteriormente el 06 2022 se realiza una disolucion de condominio para adjudicarse el total del bien dicho contribuyente (se valora la casa en 34.000 euros y le paga a su hermano 17.000 euros, aunque el Impuesto de AJD se valora en 79.000 euros) y posteriormente el 10/2022 dicho bien es vendido por 80.000 euros. De modo que entiendo que hay tres fechas a tener en cuenta. Año1973 VA=base del impuesto de sucesiones más la suma de los gastos asociados a ello, VT=No se realmente cual aplicar, Año1993 VA=base del impuesto de sucesiones más la suma de los gastos asociados a ello, VT=No se realmente cual aplicar y 10/2022 VA=17.000? y VT=80.000. Seria correcto asi?

[@jofmoliver]

En caso de extinción de condominio con exceso, ¿Habría q liquidar tanto por extinción como por exceso? Es decir se acaba pagando dos veces al 1,5 si es un bien indivisible con las 3 requisitos? Ya que he visto que así lo dice el teac en alguna resolución o hay alguna resolución reciente de indique lo contrario?? Gracias

[@coperlorente6569]

Buenas, Descríbeme el reparto que da resolución el TEAC, o indícame la sentencia que yo la pueda leerla, y te respondo.

[@jofmoliver]

@@coperlorente6569 Buenas, por ejemplo en consulta vinculante V0952-18 a secretaría del estado de hacienda y direccion general de tributos. Se puede ver en conclusiones que se deben considerar dos convenciones diferentes, la extinción y el exceso y que ambas tributarian. Cuentame que opinas. Saludos y gracias.

[@coperlorente6569]

@@jofmoliver he leído la consulta y es muy interesante, te resumo: 1º.- El cónyuge que adquiere la vivienda de menor valor liquida AJD por el 50% de esa vivienda que pertenecía al otro cónyuge. Si hubieran estado casado en gananciales hubiera estado exenta de pagar. 2º.- Y el cónyuge que adquiere la vivienda de mayor valor hace dos liquidaciones de AJD por el 50% de esa segunda vivienda. Una como extinción de condominio hasta el importe que le corresponde como comunero, y otra por el exceso adquirido. Aquí podemos pensar que para que hacer dos liquidaciones, si con liquidar una vez por el total pagas lo mismo y te ahorras tener que hacer 2 modelos 600, pero como he dicho sobre el cónyuge 1, si hubieran estado casado en gananciales, la liquidación de AJD por extinción de condominio del cónyuge 2 estaría exenta, y sólo tendría que pagar por la segunda liquidación de AJD, que es el exceso. Esto ya es un nivel alto en extinciones de condominios, y veo que lo dominas con soltura, enhorabuena. Un saludo.

[@tylerdurdenespanol5716]

Coper una pregunta, Si vendes tu vivienda habitual y compras otra vivienda habitual en 3 meses, tienes que pagar la plusvalía de la venta o también puedes acogerte a la exención por reinversión habitual? En otras palabras, la exención por reinversión en vivienda habitual en menos de dos años se aplica sólo al irpf o también al pago de la plusvalia?

[@coperlorente6569]

Buenas Tyler, La plusvalía municipal no está exenta em caso de reinversión de vivienda habitual. Un saludo.

[@dimarinternetdiez178]

Excelente trabajo. No obstante, todavíame queda la duda si existe exceso de adjudicación si en un proindiviso por herencia nos adjudicamos bienes indivisibles cuando el valor acordado entre herederos y señalados en escritura es bastante menor que el valor catastral. tal como te he puesto en consulta en el primer video sobre condominios

[@coperlorente6569]

Buenas, Ya te he contestado en tu otro comentario. Un saludo!

[@supertxull]

¿Cómo se calcula una extinción de condominio con distintos porcentajes de propiedad?. Sería en el caso de adquirir una propiedad con un aporte diferente por cada uno de los comuneros. ¿Podrías exponerlo con un ejemplo?

[@coperlorente6569]

Buenas Carlos, Los porcentajes sean iguales en todos los comuneros o distintos por cada comunero, no cambia la forma de tributar. Un saludo.

[@supertxull]

@@coperlorente6569 disculpa, igual no me expresé con claridad pero ya encontré la información. Me refería a que no sabía cómo calcular la tributación en caso de disponer los comuneros de diferente porcentaje de propiedad. En el ejemplo lo expones teniendo 2 comuneros un 50% cada uno. En mi caso, yo tengo un 22% y mi esposa el 78% restante. Gracias igualmente por responder.

[@coperlorente6569]

@@supertxull Sí, te había entendido. Y mantengo mi respuesta, la tributación es igual, sólo cambia los porcentajes de propiedad para su cálculo.

[@pacotrujillo8452]

El valor de hoy es el valor de referencia ??

[@coperlorente6569]

Buenas Paco, El valor de mercado de una vivienda no tiene porque coincidir con el valor de referencia. Pero, para evitar problemas, mínimo tienes que declarar por el valor de referencia. En caso de que declares menos tendrás que pelear con la Agencia Tributaria, y demostrar ese valor de mercado mediante tasación.

[@Jesbokeron74]

Hola. Muy buen vídeo. Me queda una duda con respecto al caso de que tenga hipoteca la vivienda. Un saludo.

[@coperlorente6569]

@@Jesbokeron74 Buenas Jesús, ¿Cuál es la duda en caso de hipoteca?

[@Enrique-nb7st]

​@@coperlorente6569 ¿ Cómo se obtiene el valor de referencia?

[@garrios1566]

Lo primero, gracias por el video! algo me he aclarado porque son muchos conceptos y me pierdo con lo que leo en la web... En mi caso soy el comunero que me voy a quedar con la vivienda, valorar de referencia a fecha de hoy de 97000€ (por debajo del valor al que compramos), hipoteca con capital pendiente por amortizar de 65000€. Entiendo que debo compensarla con 16000€ en metálico. Luego tenemos otra cochera (valor de referencia de 10000€) y trastero (sin valor de referencia por el catastro) en el mismo bloque de pisos...entiendo que para cumplir con la norma se debe extinguir todo a la vez no? ¿debería compensarla con 16000€+5000€+¿qué pasa con el trastero sino tiene valor?... Estoy pagando yo solo la vivienda de forma íntegra desde 2015... Si puedo demostrar que llevo realizando transferencias periódicas desde mi entidad bancaria a la entidad donde tenemos la hipoteca, ¿podría argumentar estos extractos como medio de pago de esos 21000€? o no se puede? gracias por la ayuda! saludos!

[@elizabethrr8080]

Se puede hacer esto ,cuando se han divorciado,en contencioso

[@coperlorente6569]

Buenas Elizabeth, Si, claro

[@JoseLuisNavarreteMorente]

La extinciones de condominio están exentas de plusvalía, puesto que a efectos fiscales, no hay alteración de patrimonio

[@coperlorente6569]

Correcto. A efectos de este impuesto no se devenga la plusvalía.