סוגי מסלולים ועקרונות בניית תמהיל משכנתא - כל מה שצריך לדעת - הדרכה מקיפה

מוזמנים לצפות בהדרכה המקיפה ביותר שנעשתה בנושא סוגי מסלולים ועקרונות בניית תמהיל משכנתא!
בהדרכה שוחחנו על הנושאים הבאים:
לפני הכל - תכנון המהלך!
מאפייני המשכנתא
מה זה תמהיל משכנתא?
מאפייני תמהיל המשכנתא
תמהילים לדוגמה מתוך אישור עקרוני
יחס החזר
אחוז המימון משווי הנכס
סוגי מסלולים
משך המסלולים
מסלול קבועה צמודה
מסלול קבועה לא צמודה
מסלול פריים
מסלול משתנה צמודה
מסלול משתנה לא צמודה
מסלול זכאות של משרד השיכון
מסלול מטבע חוץ (מט"ח)
שיטות החזר הלוואה
לוח סילוקין מסוג שפיצר
לוח סילוקין מסוג קרן שווה
לוח סילוקין מסוג החזר חודשי מופחת - גרייס (מלא/חלקי)
לוח סילוקין מסוג החזרי בלון (מלא/חלקי)
אז מהו התמהיל הטוב ביותר?
עקרונות לבניית תמהיל משכנתא
מנפצים מיתוסים בבניית תמהיל משכנתא
משכנתא בפיג'מה
מענה לשאלות כמובן
מעוניינים לבנות את המשכנתא בצורה הכי טובה?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: [e-mail]
וואטסאפ: wa.me/97254266...

[@SIGAL_BEN]

תודה

[@arielmashkanta]

סיגל בשמחה, מזמין אותך לעקוב אחרי הערוץ, בכל יום עולה תוכן מעניין הנה קישור להרשמה לערוץ: www.youtube.com/@arielmashkanta?sub_confirmation=1

[@issialon104]

הדרכה שעושה סדר בכול הנושא הענק והמפחיד הזה שנקרא משכנתא.. תודה על ההסבר המדוייק

[@arielmashkanta]

תודה על הפרגון, שמח שההדרכה עזרה!

[@РАЯНАБУТОВСКИ]

תודה הדרכה מעולה

[@arielmashkanta]

הי, תודה רבה על הפרגון! מזמין אותך לעקוב אחרי הערוץ, בכל יום עולה תוכן מעניין הנה קישור להרשמה לערוץ: www.youtube.com/@arielmashkanta?sub_confirmation=1

[@kbts9385]

הדרכה שווה ביותר! תודה ❤😊

[@arielmashkanta]

הי, תודה רבה על הפרגון!! כיף לדעת שהמידע עוזר מזמין אותך לעקוב אחרי הערוץ, בכל יום עולה תוכן עם ערך רב, הנה קישור להרשמה: did.li/T0FTY

[@AppGradeOfficial]

הסבר מפורט מאד! תודה על כל שיתוף המידע, אחלה ערוץ. יכול בבקשה להסביר בנוגע לביצוע המשכנתא, מאיזה מסלולים כדאי לשלם קודם?

[@arielmashkanta]

תודה על הפירגון לגבי שחרור בחלקים, מצורף קישור לסרטון קצר בנושא: kzbin.info/www/bejne/nKTYdXZ6drl5eKc בכל מקרה, להלן סיכום של השיטה לשחרור בחלקים: האישור העקרוני שקיבלנו - מתייחס להעברה של מלוא סכום המשכנתא, מה שלא קורה בדרך כלל ב"מכה אחת" רובנו מעבירים את התשלום במספר פעימות.. ולכן, מסלולים שהם בריבית קבועה/משתנה יכולה להשתנות בהם הריבית (למעלה/למטה) וזאת לאור מושג שנקרא "מרווח מהעוגן" (עלות גיוס הכסף של הבנק) ומכאן ש - ככל שאנו לא מעבירים את מלוא המשכנתא, רצוי שהפעימה הראשונה של המשכנתא תועבר מתוך כל המסלול/ים: ריביות קבועות (ואפילו העברה חלקית של מסלול כזה - כאמור: על מנת לקבע את חיתום המשכנתא) לאחר מכן ריביות משתנות ובסוף ריבית פריים

[@omertuvia5596]

היי, תודה על ההסבר המפורט. ראיתי את כל ההרצאה ולמדתי המון שאלה קטנה לגבי מסלולים צמודי מדד אם אפשר, ממה שהבנתי (תקן אותי אם אני טועה) במסלולים כאלה משלמים את הריבית (שיכולה להיות קבועה או משתנה) ובנוסף המדד מתווסף לקרן. אז בתאוריה אם ההחזר לקרן נמוך מעליית המדד, בעצם שילמת ריבית וקרן (החזר חודשי של אותו מסלול) אבל בתאכלס לא התקדמת בכלום והמסלול נשאר אותו דבר בדיוק, וזה מרגיש ממש כסף לפח. מרגיש לי שלא הבנתי את זה נכון, כי אם זה המצב, איך אתה נמנע מזה? איך עדיין אפשר לקחת מסלול צמוד מדד ולא להגיע למצב שאחרי 5 שנים זרקת המון כסף נטו על ריביות ועל הקרן והקרן עצמה לא באמת ירדה? תודה!

[@arielmashkanta]

הי עומר, תודה על הפירגון! ברמת העקרון הבנת את הסיטואציה בצורה מדוייקת..: לפני הכל, בלוח סילוקין מסוג שפיצר, שזהו לוח הסילוקין השכיח ביותר להלואוות ומשכנתאות בישראל, החלוקה הפנימית של ההחזר החודשי עומדת בשנים הראשונות ביחס של 1/4 - 1/3 מההחזר החודשי לקרן והשאר הולך לריבית 2/3 - 3/4, כך שבכל מקרה הכרסום של הקרן בכל מסלול הוא יותר נמוך בתקופה הראשונה להלוואה. על זה נוסיף שבמסלולים צמודי מדד כל יתרת הקרן סופגת את המדד החודשי (בתקופות כמו אלה, שבהן האינפלציה גבוהה מבשנים קודמות, הקצב השנתי עומד על 3.5%-4% בערך). התוצאה - כפי שכתבת: משלמים משלמים משלמים ועדיין חייבים בערך את אותו הדבר בקרן ולעתים אף יותר או ממש מעט פחות. איך מצמצמים את זה? ע"י הגדלת ההחזר החודשי במסלולים אלה (קיצור שנים) ו/או שילוב של מסלול/ים יותר סולידי/ים במשכנתא כמו קל"צ או מל"צ - שבהכרח הם יקרים יותר בהחזר החודשי (ביצה ותרנגולת) העקרון שצריך להבין: ההחזרים הנמוכים במשכנתא במסלולים מסויימים הם לא במתנה.. על ה"זול" משלמים ביוקר. השאלה היא האם חייבים "להתפשר" על המסלולים צמודי המדד בשל ענייני יחס החזר או שיש אלטרנטיבות. בכל מקרה - תמיד ניתן לבחון את ההיתכנות למיחזור המשכנתא בהמשך, בטח כאשר האינפלציה והריביות ירדו, ואז נוכל, באותו החזר חודשי - לשלב מסלולים אחרים. מזמין אותך גם לצפות בהדרכה שיורדת עוד יותר לרזולציה של המשמעויות של המסלולים: "החזרים נמוכים מול החזרים גבוהים במשכנתא - מה נכון?" הנה הקישור להדרכה: kzbin.info/www/bejne/pWPUiWt9a82impI אריאל

[@שקדדוד-ע7ת]

הרצאה מעולה! המון תודה לך. ציינת שמסלולים צמודי מדד כדאיים יותר לתקופות קצרות. מה נחשב תקופות קצרות כאלו? בחישוב במחשבון משכנתא, גם לתקופה של 5 שנים ועלייה משוערכת של 3% בשנה, נראה שעדיין כדאי יותר לקחת מסלול שאינו צמוד. אם אין בעיה לשאת החזר חודשי מעט גבוה יותר (כלומר לקחת מסלול שאינו צמוד), מתי בכל זאת משתלם יותר לקחת מסלול צמוד?

[@arielmashkanta]

הי, תודה על הפרגון, בגדול, מסלולים צמודי מדד כדאיים בנסיבות הבאות: - נדרשים להחזרים חודשיים נמוכים יותר יחסית (יחס החזר שאינו מאפשר החזרים גבוהים יותר, רצון להיות בהחזר נמוך לתקופה מסוימת מתוך בחירה, למשל - עד לכניסה לנכס, תשלום משכנתא במקביל לשכירות, הכנסות יותר נמוכות כרגע וכדומה..) - היתכנות לעמלת פירעון נמוכה יותר, למשל במסלול בריבית משתנה (עמלת הפירעון ככל שתהיה, תחושב עד למועד שינוי הריבית ולא עד לסוף המסלול) - עיסקה לטווח קצר, שבו ישנה יותר חשיבות לתזרים השוטף, משום שהרווח יגיע מהמכירה - כאשר מעוניינים להוריד את הריביות במסלולים ה"יקרים יותר" (הבנק מסתכל על הרווח הכולל) - אם יכולת ההחזר דווקא טובה, זה יכול לעזור גם לקצר את המסלולים היציבים - בהמשך לכך, כאשר יש רצון לבצע פירעון מוקדם של המסלול צמוד המדד, וכך להישאר עם המסלולים היציבים יותר - בהמשך לזה - כאשר מעוניינים לבצע לבנק "מסלול פיתוי", על ידי פירעון מוקדם יחסית מהיר של אותו המסלול (לעתים ברמה של ימים עד שבועות בודדים מהחתימה על המשכנתא) - כאשר הריביות שאושרו לנו עלו לאחר שאושרו (למשל לקח זמן עד שהתקדמנו או עד שהתיק בוצע), או פתאום ההכנסה הפנויה שלנו ירדה, ופשוט אין ברירה (יחס ההחזר השתנה, בעל כורחנו) - שילוב של מסלול זכאות, שהוא בריבית קבועה צמודה, ואין עליו עמלות פירעון מוקדם וכן זה מקנה הנחות משמעותיות בעמלות הפירעון המוקדם גם בשאר מסלולי המשכנתא - נקודה נוספת למחשבה, בטווח קצר, בשל מאפייני לוח סילוקין מסוג שפיצר, בשנים הראשונות החלק הארי של ההחזרים החודשיים הולך גם ככה למרכיב הריבית, אז הייתי מציע לבחון חלופה צמודת מדד אל מול חלופה שאינה צמודת מדד, ולהסתכל על הפרמרטים הבאים: כמה סה"כ החזרים חודשיים ישולמו, מתוכם בכמה אמורה לרדת קרן ההלוואה, על כמה יעמוד ההחזר החודשי, ומה היתרה הצפוייה לסילוק בתום אותה נקודת זמן. זה יעזור לקבל תמונה יותר מלאה של החלופות. ישנה הדרכה אחרת שלי, אשר ממחישה את ההבדלים בין סוגי המסלולים, יכולה לעזור לקבל עוד פרספקטיבה: "החזרים נמוכים מול החזרים גבוהים במשכנתא - מה נכון?" kzbin.info/www/bejne/pWPUiWt9a82impI ולסיום, ממליץ לעקוב אחרי הערוץ, עולה בכל יום תוכן בעל ערך רב: did.li/T0FTY מקווה שעזרתי אריאל

[@РАЯНАБУТОВСКИ]

היי אשמח מאוד לקבל מחשבון משכנתא

[@arielmashkanta]

מצורף קישור למחשבון משכנתא: app.wisecard.co.il/calc/ajariel