Sanierung Chemnitzer Wohnung - Kosten, Kalkulation und Bilder

Ich habe in Chemnitz eine 2-Raum Wohnung komplett saniert. In diesem Video siehst du die vorher/Nachher Bilder und die vorher/Nachher Kalkulation. Außerdem zeige ich dir am Ende des Videos meine besten Learnings und was ich beim nächsten Mal anders machen würde.
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⏱️Inhaltsverzeichnis⏱️
0:00 Einleitung
1:19 Bilder der Wohnung vor der Sanierung
2:45 Kalkulation der Wohnung vor der Sanierung
3:43 Online Tool für die Sanierung
4:43 Finanzierungskonditionen der Bank für die Sanierung
5:26 Probleme bei der Sanierung
6:53 Bilder der Wohnung nach der Sanierung
8:53 Neuvermietung der Wohnung
11:09 Kalkulation der Wohnung nach der Sanierung
12:22 Mein Cashflow und Vermögensaufbau meiner Immobilien in gesamt 2021
13:11 Fazit der Sanierung und meine Learnings
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#Immobilien #Sanierung #Cashflow

[@uglyduckly8464]

Sehr schöne, geschmackvolle Wohnung in einem schönem Haus! Da bin ich fast etwas neidisch auf die Chemnitzer, dass man dort für so wenig Geld so eine schicke, neuwertige Wohnung mieten kann! Jetzt aber mal zu den unangenehmen Dingen, nur zur Mahnung für potentielle Nachahmer, nicht um Dich zu ärgern: Das kann sich natürlich auf gar keinen Fall lohnen, Du zahlst hier jeden Monat kräftig drauf! Die 31,- Tacken "Cashflow" brauchst Du schon, um nach 10 Jahren die Einbauküche zu ersetzen, für die Du richtigerweise 40,- € Miete ansetzt. Ansonsten legst Du nur jährlich 366,- € in Deine Instandhaltungsrücklage. Du musst also geschlagene 70 Jahre IHR ansparen, um den Handwerker wieder in dem Umfang beauftragen zu können! Ich verrate Dir kein Geheimnis, wenn ich prognostiziere, dass die nächste Sanierung schon wesentlich früher fällig sein wird..... Die letzte Sanierung fand offensichtlich frühestens Mitte der 90er Jahre statt (hatte also den von Dir angesprochenen DDR-Charme höchstens aus Ostalgiegründen) und war wesentlich umfangreicher als Deine Sanierung jetzt, die eher eine Renovierung war (weil z.B. alle Elektro- und Sanitärleitungen sowie der Spülkasten und die alten Fliesen drin bleiben konnten). Diese letzte Sanierung hat also 25 Jahre gehalten, aber sicherlich lief die Vermietung schon in den letzten 10 Jahren nicht mehr toll. Wenn Du mit Baddd, Laminat und anderer Ausstattung halbwegs so up-to-date bleiben willst, wie Du es jetzt bist, musst Du schon nach 15-20 Jahren wieder ran! Das heißt, die IHR muss mindestens dreimal so hoch sein, um den jetzigen, hohen Standard zu halten. Selbst dann darf zwischendrin nichts an Reparaturen fällig werden. Dann wars das aber mit jeglichem Cashflow, der Cashflow läuft jetzt in die andere Richtung, von Dir zum Mieter! War aber alles nicht nur ohne Glaskugel vorhersehbar, sondern schon vorher genau nachzurechnen. Hatten ja genug Leute hier so kommentiert, als Du den "Testballon" angekündigt hattest. Bin mal gespannt, wie Jürgen Rausch das wirtschaftlich schön reden will. Zum Thema Vermögensaufbau, falls einen der negative Cashflow nicht stört: Dass Du steuerlich die 2,3% zu versteuernde Tilgung mit 2,5% Afa sozusagen "verrechnen" darfst, ist kein Zufall. Das Finanzamt ist hier nicht etwa besonders großzügig zu den Investoren, sondern das sind in etwa die tatsächlichen Kosten der Abnutzung, über die Jahre verteilt. Überspitzt gesagt schaffst Du also kein Vermögen, sondern stotterst einen Handwerkerauftrag in Höhe von 22.000,- € ab, dessen Leistung sich in ähnlichem Umfang abnutzt, wie Du sie abzahlst. Dennoch großen Respekt für das von Dir geleistete, Gruß Ente

[@Vermietertagebuch]

Danke für für deine Ergänzung.

[@herberthaas5471]

Die Wohnung ist schön geworden, keine Frage. Aus EK renovieren wäre finanziell total schwachsinnig, mit Finanzierung gings vielleicht, bessere Mieter, schnellere Vermietbarkeit, Wertsteigerung, alles schön und gut. Die Fakten sagen 31 EUR Cashflow neu gegenüber 20 EUR nach alter Kalkulation. ABER 1. 6 Monate fehlende Mieteinkünfte, Hausgeld, Zins sind 370 EUR * 6 Monate auf die nächsten 10 Jahre verteilt die es noch gegangen wäre sind -18,50 EUR pro Monat. 2. Entfallen 40 EUR auf die EBK die Du auch bei der alten Wohnung hättest machen können und nicht wirklich der Renovierung zuzurechnen sind. Du hast also nicht wirklich 11 EUR mehr Cashflow pro Monat sondern die 18,50 EUR weniger also nur 13 EUR gegenüber den alten 20 EUR + 40 EUR für die EBK die 2k gekostet hätte. Somit bist Du 27 EUR schlechter und hast viel Geld mehr ausgegeben. Eine bessere Vermarktung der Wohnung (1 Miete gratis, Gratis TV dazu etc.) wäre wohl rentabler gewesen. Zumindest hättest Du sie weniger schön machen können, die Türen weiß streichen, alte Heizkörper lassen usw. wäre auch gut vermietbar gewesen.

[@Vermietertagebuch]

Die Kaufnebenkosten bzw. der Leerstand wurde ebenfalls über den Kredit bezahlt, da die Sanierung günstiger wurde. Also passt deine Rechnung nicht mehr. Dein Plan B funktioniert nicht in dieser Lage. Trotzdem danke für die Idee

[@maxmueller9311]

Hallo Alex, die Fakten zu der Renovierungskosten in Bezug auf Deine Cash Flow Rechnung haben hier ja schon ein paar Leute sehr gut analysiert. Egal ob man jetzt bei 20 oder 30€ landet, daß ist der ganze Aufwand und das Risiko doch nicht wert! Wegen so ein paar Euro in eine Wohnung zu investieren und dann auch noch so viel in die Renovierung zu stecken, macht meiner Meinung nach keinen Sinn, denn in solch einer Lage wirst Du auch mit Wertsteigerung nicht viel reißen. Würde mich überraschen, wenn du nach Ablauf der Spekulationsfrist dein Geld wieder raus bekommst, was du rein gesteckt hast! Meiner Meinung nach ein Beispiel wie man es besser nicht machen sollte, wenn man erfolgreich mit Immobilen werden möchte…Sorry

[@Vermietertagebuch]

Ich verstehe dich nicht. 31€ Cashflow + 107€ Tilgung mach jährlich 1.651€ Vermögensaufbau. Kann sein, dass für dich sowas Peanuts sind, mir gefällt sowas. Vor allem, wenn man 20 von solchen Dingern hat.

[@benjamingomaa6898]

@@Vermietertagebuch nur mal ganz kurz meine Meinung. Du sagst immer "wenn man 20 solcher Wohnungen hat..." Ich sag mal so wenn wir nicht von Wohnungen sondern von Dividenden Aktien reden würden ok. Also von richtigem "passiven Einkommen". Es wird hier suggeriert jede Wohnung wäre ein Selbstläufer. Jede Wohnung und auch jeder Mieter macht Arbeit und es geht immer etwas kaputt oder muss gemacht werden. Jedes Jahr nur eine Reparatur und dein Cashflow ist weg. Und jetzt willst du diese 31€ Cashflow auch noch hochskalieren? Die Arbeit und die Risiken skalieren doch mit. Dann mal zu den Risiken die du für 31€ eingehst - Zinsänderungsrisiko - Preisverfall im Osten geht weiter - Mietnomade - Messi - Mietausfall - Sonderumlagen - Haftung für anderen Eigentümer in der WEG und und und. Und das alles für 31€??? Klar diese Risiken sind alle kalkulierbar aber jedes dieser Risiken haut dich sofort um und wenn 2 zusammen kommen dann muss man wohl nix mehr sagen.

[@s.z.9579]

Tilgung senkt die Restschuld, also mehr Vermögen. Abschreibung und Instandhaltungen senken den Wert des Vermögens. Im Grunde also: 31€ pro Monat echter Vermögenszuwachs. Das geht auch mit Flaschensammeln locker …

[@benjamingomaa6898]

@@s.z.9579 Aber er hat ja 20 solcher Buden also 620 Euro. Das macht dann 2480 Pfandflaschen. Das sind bei 22 Arbeitstagen 118 Flaschen, bei 8 Stunden am Tag ca. 14 Flaschen die Stunde. Gut aber dafür hat der Pfandsammler nicht auch 2 Mio. Kredit plus Risiko am Popo.

[@s.z.9579]

@@benjamingomaa6898 Stimmt😉. Und der Flaschensammler kann überall sammeln, auch am Chiemsee oder auf Sylt, nicht nur in Chemnitz. Andererseits wandert Alex ja aus, vermutlich ist das Flaschenpfand in Costa Rica höher😀

[@MisterHaloLP]

Danke für den Einblick in deine Planung 👍🏽 beste Grüße

[@Vermietertagebuch]

Sehr gerne 😊

[@teejay3854]

Tolles Video. Schön transparent und nachvollziehbar erläutert. Top Content!

[@Vermietertagebuch]

Danke dir!

[@Jimmey69]

Super Video. Mega smart gelöst mit der Sanierung.

[@Vermietertagebuch]

Danke für das Lob!

[@paulandremartin5282]

Hi Alex Danke für diesen Beitrag. Danke auch für die Aufwertung der Wohnung. Als Chemnitzer folge ich Deinen Beiträgen immer sehr interessiert. Mit dieser Wohnung hilfst du auch Chemnitz ein wenig aufgewertet zu werden. Ist zwar eine Wohnung von tausenden, du hast es aber schön gesagt "Kleinvieh macht auch misst". Stück für Stück wird so auch Chemnitz attraktiver. Danke dafür und beste Grüße aus Chemnitz :)

[@Vermietertagebuch]

Danke für das Lob!

[@cuba5952]

Endlich! und ich finde also die Renovierung ganz sehr schön und besser geworden, und das braucht man eigentlich sehr damit man sich Gemütlich fühlen kann. freue mich sehr!

[@MarkusQu]

Wohnung sieht top aus. Sehr schön. Bei Mietern, die „sofort“ einziehen können bin ich immer vorsichtig. Meistens ist da was in der Vorwohnung schiefgelaufen und die müssen schnell weg. Da muss man immer genau checken.

[@Vermietertagebuch]

Auszug bei der Exfreundin klang für mich sehr legitim :-D

[@stefanmuller1269]

@@Vermietertagebuch eigene Erfahrungen? ;-)

[@Vermietertagebuch]

@@stefanmuller1269 Nein, wieso?

[@Roanger]

Super schöne Wohnung 👌

[@Vermietertagebuch]

Dankeschön 😊

[@nataliem2181]

Chapeau ! Super !!

[@Vermietertagebuch]

Danke dir!

[@robinschulz7700]

Top

[@Vermietertagebuch]

Danke dir!

[@s.z.9579]

Typisches Problem bei schlechten Makrolagen. Die Sanierung kostet soviel wie in Stuttgart, die erzielbare Miete ist ein Bruchteil der Miete in Stuttgart. Und wenige Interessenten ( 1 pro Woche mit Glück), damit hohes Leerstandsrisiko. Lohnt sich nicht. Nach 10 Jahren schuldet man der Bank immer noch über 40.000€. Die muss der Verkauf erst wieder reinbringen …

[@Vermietertagebuch]

Hinterlegst du deine Aussage das auch mit Zahlen? In dem Video ist ein ausführliches Fallbeispiel mit Zahlen. Das Fallbeispiel hat sehr gut geklappt!

[@Micha-bp5om]

Ja, ich habe in Stuttgart nur ein bisschen mehr für eine Sanierung bezahlt, die Wohnung ist aber größer und habe schnick schnak wie smarte Beleuchtung, Bosch Geräte. So bekomme ich 400€ extra pro Monat

[@norbertmuller9079]

Danke für das Video, sehr interessant. Kannst stolz sein auf das was Du Dir aufgebaut hast. Mut, Wissen und machen wird belohnt.

[@Vermietertagebuch]

Ich danke dir Norbert!

[@johnnycash9788]

Gut gemacht 😄

[@Vermietertagebuch]

Danke dir!

[@Lebenundso]

Das Bad ist echt gut geworden und die Türen auch. Wir haben dieselben im Eigenheim, die sind einfach Preis/Leistung top

[@Vermietertagebuch]

Ja, wir haben die auch zuhause, die sehen echt hübsch aus

[@rt76]

Was hat die Sanierung komplett gekostet? Danke für die Antwort!

[@tobiassander3995]

Toll geworden, sehr schön. Über welche Plattform hast Du die Wohnung vermietet?

[@Vermietertagebuch]

Danke dir! Habe über Immoscout vermietet, da ich dort einen Business Account habe

[@Paul-hw8ho]

Erstmal ein großes Kompliment für dein Kanal! Finde ich echt super wie du das aufgezogen hast. Vor allem die transparente Kommunikation über deine Einnahmen und Ausgaben. Wie findest du eigentlich die Banken? Gehst du direkt in einer Filiale vorbei und stellst dich vor oder machst du das über Dr. Klein und Co?

[@Vermietertagebuch]

Danke für das Lob! Die Banken habe ich fast immer selber aus dem Internet raus gesucht und dann kontaktiert.

[@jackjames678]

Moin Alex, Suchst du selber die Materialien aus oder bekommst du vorschlagen von der Handwerker ? Danke

[@Vermietertagebuch]

Wir machen das gemeinsam. Manchmal schlägt er was schönes vor und manchmal ich

[@jackjames678]

@@Vermietertagebuch Vielen Dank für das schnelle Antwort !

[@Vermietertagebuch]

@@jackjames678 gerne

[@christianinrome994]

Danke für den (wie immer) super interessanten Beitrag, Alex! Schönes Laminat mit den Kanten. Auf den Fotos sieht man (aufgrund des unterschiedlichen Lichteinfalls) nicht genau, ob es Beige oder Grau ist. Kannst Du sagen, welche Farbe, welches Design/Produkt das ist?

[@Vermietertagebuch]

Danke für das Lob! Das Laminat ist hellgrau.

[@jukeman]

Küchen und Lampen einbauen macht wirklich Sinn. Welche Küche ist das?

[@michaeldreisbach1771]

Die Wohnung ist sehr schön geworden. Mit welcher Kamera bzw. welchem Weitwinkel machst Du die Bilder?

[@Vermietertagebuch]

Danke dir Michael. Die Weitwinkel Bilder mache ich mit meinem Samsung S10+

[@stefanmuller1269]

schon krass, dass so eine Wohnung im Altzustand in Chemnitz nicht weggeht... selbst im Ruhrgebiet wäre die Vermietung kein Problem

[@Vermietertagebuch]

Ja, das ist hier in Chemnitz je nach Schnitt und Lage schwierig. Im Stadtteil Kassberg oder Schloßchemnitz wäre das kein Problem gewesen.

[@alexe.2472]

das sind IP67 Deckenspots? Z. B. der in der Dusche? Welche? thx

[@Vermietertagebuch]

Das weiß ich leider nicht. Sie sind schwenkbar.

[@Absturz1986]

Wie machst du fotos für anzeigen.... wäre interessant....

[@Vermietertagebuch]

Mit meinem Samsung S10.

[@b.zauner94]

Hallo Alexander, die Wohnung ist super schön geworden. Ich würde das in der Lage ähnlich machen und mich mit einer guten Ausstattung von Mitbewerbern absetzen. Mich würden noch Deine Erfahrungen bzgl. Doozer interessieren, abgesehen von den Lieferschwierigkeiten, die ja jetzt fast jeder hat.

[@Vermietertagebuch]

Vielen lieben Dank

[@teejay3854]

Das würde mich auch interessieren. Ich habe bislang ausschließlich positive Erfahrungen mit Doozer gemacht gemacht, aber Bau und Handwerk sind ja oft "kritisch"

[@vancuong8418]

Woow sehr schön! Wieviel hat es alles gekostet, verstehe ich richtig 55k?

[@Vermietertagebuch]

Wohnung rund 32k, Sanierunf 21k, Kaufnebenkosten 2k

[@vancuong8418]

Vermietertagebuch danke dir, nur 21k für die Sanierung, ich finde sehr schick.

[@alexanderivkin7086]

Nach meiner eigenen Beobachtung ist das mit den Zweitsanierungen tatsächlich so. Beispiel aus Halberstadt: Dort werden seit etwa 2013/2014 die ganzen 60er Jahre Wohnblöcke mit 4 Etagen und Dach zweitsaniert. Erstsanierungen waren zwischen 1992 und 2002. Vorher haben die Wohnungsbaugenossenschaften etwa 4,50-5 Euro kalt verlangt, jetzt ist es ein Euro mehr und die Wohungen gehen selbst in Halberstadt weg wie warme Semmeln. Sollte also in Chemnitz erst Recht funktionieren. Tut es auch.

[@Vermietertagebuch]

Ja, auch in solchen Städten gibt es viele Menschen, die schön wohnen wollen. Diese Strategie ist mit Aufwand verbunden, lohnt sich aber.

[@kingeliteslayer8735]

Ich habe eine Frage ich möchte ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen voll vermietet kaufen möchte alle Wohnungen renovieren neue Bäder Küchen Böden Fliesen unsw wie mache ich das wenn Mieter in der Wohnung sind ?

[@anitamiller4453]

Was sind denn die Renovierungskosten, im Video wird etwas über das Darlehen gesagt, aber ob das für die Sanierung gereicht hat, wird nicht wirklich erwähnt oder?

[@Vermietertagebuch]

Ja, das Darlehen hat für die Sanierungskosten gereicht (21.722€). Es ist sogar genügend Geld übrig, um damit die Kaufnebenkosten zu zahlen

[@bleugo]

warum hast du die Badewanne zugunsten einer ebenerdiger Dusche entfernen lassen? ;-( ...sonst sieht alles tiptop aus!

[@Vermietertagebuch]

Weil ich es viel schöner finde und offenbar bei 2-Zimmer-Wohnungen einen höhere Nachfrage hat,

[@benbruno5368]

Ich habe nicht verstanden, wie viel die Renovierung der Wohnung gekostet hat.

[@Mercutius1]

Eine Wohnung für ca 30000€ kaufen? Wahnsinn, dass das in Deutschland geht. Ich hatte bisher nur die horenden Kölner Preise im Kopf

[@janruh3160]

Schönes Bad was kostet sowas in Chemnitz?

[@Vermietertagebuch]

Die Einzelposten sind mühsam auseinander zu rechnen. Die ganze Wohnung lag bei 21.721,55 €

[@MrMemes-ms7gn]

Unfassbar, was man aus so einer Wohnung rausholen kann. Sah nach der Renovierung echt gut aus :D

[@Vermietertagebuch]

Danke dir! Finde die Wohnung auch super :-D

[@EljemChester]

9:00 verstehe ich nicht. "Je 1€ Renovierung gleich einen Euro mehr Miete". Aufs Jahr? Weil selbst das halte ich in guten Regionen für unwahrscheinlich.

[@Vermietertagebuch]

Das ist nicht meine Aussage, sondern ein Zitat von den anderen Investoren auf KZbin. Schau dir mal deren Sanierungsvideos an, dort betonen sie es sehr oft. Für meine Lagen klappt das auch nicht.

[@maxmadmax8729]

Bist du noch in Deutschland?

[@Vermietertagebuch]

Ja, noch rund 1 Monat

[@maxmadmax8729]

@@Vermietertagebuch ja leider hat sich Deutschland recht negativ in den letzten 18 monate entwickelt

[@frankfarber984]

Mir gefallen die Vorher-Bilder insgesamt besser. Warme, natürliche Farbtöne. Aber jeder wie er mag und wenn die Leute tatsächlich nur für Farben mehr bezahlen ist es natürlich verständlich, dass man sich dieses Geld als Investor einsteckt.

[@Vermietertagebuch]

Ja, Wohnungen sind Geschmackssache und jedem gefällt etwas anderes. Ich bin froh, dass die Wohnung so hohe Resonanz hatte

[@andreaclaus6208]

Renovierte Wohnungen sehen schöner aus, klar - ziehen aber eine gewisse Klientel an, die nicht unbedingt positiv zu sehen ist. Zumeist sehr bequeme und anspruchsvolle Mieter, die permanent anrufen für Kleinigkeiten u. s. w. Ich persönlich vermiete grundsätzlich ohne Tapeten, dann kann ich auch verlangen, die Wohnung ohne Tapeten zurück zubekommen. Sonst besteht bei renovierten Wohnungen die Gefahr, das mehrere Schichten Tapete übereinander hängen und nachher ich alles abreißen muss.

[@Vermietertagebuch]

Ok, da habe ich andere Erfahrungen gemacht. Trotzdem Danke für das Teilen deiner Erfahrungen.

[@andreaclaus6208]

@@Vermietertagebuch Am liebsten würde ich Ihnen meine Wohnung mal vorführen um andere Ideen zu bekommem

[@felixganz2538]

Was ist ein Badd? ;p

[@Vermietertagebuch]

Na ein Baddd :-D

[@johnnycash9788]

Ein Baddddd

[@serioga9992]

Wohnung siehst sehr schon aus. Aber Laminat hat auch Regeln wie soll liegen… Vieder danke für Video.

[@Vermietertagebuch]

Das liegt doch gut, was stört dich daran? Wir mussten ein paar Sachen wegen der Länge des Raumes beachten aber ansonsten wollte ich es möglichst durchgängig haben.

[@serioga9992]

Hallo Alex! Kann ich schreibe dir irgendwo privat sms? Konnte eklären über Laminat.

[@serioga9992]

Auch foto schike ich dir.

[@Vermietertagebuch]

@@serioga9992 in der Discordgruppe kannst du mir direkte Nachrichten schicken