Warum DU über eine Familien-KG nachdenken solltest! | Georg Spitz im Interview | Immotege

Am 14. und 15. November fand in Bad Homburg der Immopreneur Kongress 2020 statt. Auch Philipp war vor Ort und hat die Gelegenheit genutzt, um sich mit einigen der bekanntesten Persönlichkeiten der Deutschen Immobilienszene zusammenzusetzen.
Im sechsten Teil der Interviewserie unterhält er sich mit Steuerberater Georg Spitz.
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00:00 - Intro
00:58 - Was ist eine Familien-KG und wie funktioniert sie
05:40 - Wie man die Kinder mit einbaut
07:28 - Immobilien in die KG einbringen
10:11 - Gewerbliche Prägung und Einkünfte
11:45 - Fazit und letzte Worte
#Immobilienstrategie #Immotege #Immobilienfinanzierung immobilien gmbh co kg

[@loop3328]

Wie sind denn die freibeträge zum kind? Auch 400000 wie bei einer schenkung? Also kein unterschied?

[@ImmotegedeinImmobilienstratege]

ja

[@dancingwombat2906]

Interessanter Ansatz. Georg Spitz hat ja eher empfohlen neue Immos in die KG zu kaufen. Wie geht man aber damit um, wenn man eine belastete Immobilie in die KG einlegen will. Nimmt die Bank dann einfach die KG als Kreditnehmer? Zweite Frage: Wenn ich eine Immbolie in eine Familien KG kaufe und den Kindern bzw. der Ehefrau Anteile gehören, ich selbst aber Vollhafter bin ist das eher schädlich für meine Bonität, da ich für den gesamten Kredit hafte, mir aber nur ein Bruchteil der KG gehört. Ist das korrekt?

[@ballonier]

wir haben eher die Fälle, wo bereits bestehende Immos übertragen werden sollen, die noch nicht aus der 10-Jahresfrist raus sind und noch stark belastet sind. Hier funktioniert es ohne Erlaubnis der Bank ganz einfach im Innenverhältnis, dass man es überträgt. So machen wir das auch auf erwachsene Kinder gern mal, wenn diese zum kaufen nicht ausreichend Bonität haben, weil noch im Studium oder Ausbildung oder frisch Selbständig etc. -> aber: mit deinem 2. Punkt hast du recht, es belastet die Bonität. Das Modell ist nur geeignet, wenn man eine ausreichend hohe Bonitä hat. Die meisten unserer Kunden haben noch kein so extrem großes Vermögen, dass direkt auf die KG gekauft werden muss, sondern fangen mal langsam an einzelne Objekte mit hohem Cashflow aber vergleichsweise wenig Belastung, sodass die Bonität nicht gleich in 2 Richtungen leidet. z.B. Objekte mit Ferienvermietung / Monteurszimmer etc. - auch ne Zwischenvermietungs-KG könnte man als gewerbliche Gesellschaft installieren um Erträge beim Kind zu produzieren.

[@paulberlin2380]

@@ballonier Ich habe ein Objekt neu privat was ich in den nächsten vier Jahren modernisiere, daher geringe Steuerlast, was aber danach sehr hohen Cashflow (Faktor 7) und Steuerlast bringt. Bisher war der Plan, es nach 10 Jahren in meine GmbH zu kaufen. Ist es vielleicht besser, es schon nach vier Jahren trotz (teilweiser?) Grunderwerbsteuer auf die Familien-KG mit zwei minderj. Kindern zu übertragen? Ich wollte das Objekt schon als Personengesellschaft kaufen aber die Bank wollte das nicht. Daher habe ich auch noch Zweifel ob die Bank damit wirklich kein Problem hat.

[@ballonier]

@@paulberlin2380 mach eine GmbH & Co. KG (aber nicht mit der bestehenden GmbH, außer die ist eh operativ tätig) und bringe es dort ein, das geht dann weil Anteile Privat und an der KG gleich sind ohne Grunderwerbsteuer. Die KG wird gewerblich entprägt. Die Bank wird nicht um Erlaubnis gefragt und auch nicht informiert, sondern das Darlehen wird einfach im Innenverhältnis mitgegeben. Alternative: paar Jahre privat halten und dann später irgendwo hin verkaufen um die höhere Afa zu heben. Das mit der Familien-KG macht natürlich nur dann Sinn, wenn du minderjährige Kinder hast.

[@paulberlin2380]

@@ballonier Dann darf die Schenkung von Anteilen an die Kinder wohl erst nach der Übertragung erfolgen. Alternativ: In vier Jahren ist das erste Kind volljährig, dann könnte ich theoretisch auch direkt ans Kind verkaufen, aber wie macht man da die Finanzierung? Ich kann natürlich ein Verkäuferdarlehen geben, aber um höhere Afa zu heben braucht's ja doch etwas frisches Fremdkapital. Vielleicht Papa-GmbH oder Bürgschaft ...

[@ballonier]

@@paulberlin2380 Ja, Standardmodell in der Familien KG ist immer, erst KG errichten, dann Immos rein, dann KG-Anteile an Kinder schenken. Anstatt Bürgschaft machen wir Mitantragsteller, weil Bürgschaft im privaten Bereich kaum noch akzeptiert wird von Banken, aber Alternativ kannst du eine Kapitalbeschaffung machen und dann an das Kind verkaufen und das Darlehen im Innenverhältnis mitgeben. Dann ist es auch beim Kind steuerlich absetzbar, was es ja bei dir erst mal nicht war, wenn du kein Verkäuferdarlehen machen willst. Wobei der Witz ja eher darin besteht, dass hohe Erträge bei den Kindern entstehen. Unser Standardmodell ist daher folgendes bei erwachsenen Kindern 1. Verkauf gegen Verkäuferdarlehen von bisher lastenfreien Objekten 2. Mama-GmbH, 3. Kind kauft weitere Immos mit seiner eigenen Bonität durch Mama-GmbH und dem lastenfreien Objekt als Zusatzsicherheit. So sind niedrige 80% Ausläufe möglich und es wird schnell stark skaliert beim Kind, sodass das Kind nie anfangen muss zu arbeiten.