To się opłaca - wielka płyta i mieszkanie pod wynajem?

Рет қаралды 17,418

Tomasz Lebiedź o rynku nieruchomości, Symen24

Күн бұрын

Пікірлер: 47

@Tomasz_Lebiedz 9 ай бұрын

Warto znać: Tabele i wykresy cen transakcyjnych wg najnowszych danych NBP symen24.pl/ceny-transakcyjne-wg-nbp-i-trend-na-rynku-mieszkan-2024/

@evhino 9 ай бұрын

Bardzo ciekawy materiał. O wielkiej płycie chętnie jeszcze posłucham, np. o jej przyszłości.

@stekon9112 9 ай бұрын

Wynajem się nie opłaca. Czynsze się zatrzymały a cena mieszkania x2 w stosunku do tej 3 lata temu. W Warszawie 2200 czynszu, a mieszkanie warte 420 000 + wykonczenie 50 000. Czyli mamy netto 24 000 z inwestycji 470 000, to ok 5% więc żadne mecyje. To się opłaca tylko jeśli zakładamy dalszy wzrost ceny mieszkania.

@marek2047 9 ай бұрын

kupuję się bloki z rynku wtórnego na inwestycje

@DeepDeepDeepInTheWater 9 ай бұрын

Myślę, że całą tę rozmowę można podsumować słowami "to zależy". Każdy ma swoje priorytety, co innego mieszkanie inwestycyjne, co innego dla siebie / dla rodziny. W tym drugim wypadku jest jednak odwrót od wielkiej płyty. Nie znam nikogo, kto by takie mieszkanie kupił dla siebie, częściej ludzie kupują domy-kostki z dobrym dojazem w granicach miasta (komunikacja, stare osiedle). Pisałam już tu kiedyś o paradoksach związanych z remontami tych budynków (konieczność odłączenia całego korytarza, tylko po to, żeby zmienić instalację lub naprawić usterkę w jednym mieszkaniu). Myślę, że takich kwiatków jest więcej, kto ma takie mieszkanie pewnie wie. A wymiana wszystkiego co było złe, stare, niedopracowane, itd. to ogromny koszt. Wiadamo, że rozkłada się go na lata, ale nie jest to bez wpływu na czynsz. A mieszkańcy - często osoby starsze lub właściciele mieszkań na wynajem - niekoniecznie chcą płacić coraz więcej, bo nie mają w tym żadnego interesu. Ogólnie mówiąc, moim zdaniem te osiedla nadal są zaniedbane, nawet w centrum, na Żoliborzu. Panie Tomaszu, często wspomina pan o super infrastrukturze na takich starych osiedlach. Nie znam całej Warszawy pod tym względem, ale wolska infrastruktura pozostawia wiele do życzenia. Mogę śmiało napisać, że gdyby nie budżet obywatelski i inicjatywy mieszkańców, to wiekszość tej wolnej przestrzeni pozostałaby zabetonowanym placem z kilkoma starymi drzewami, a place zabaw siedzibą okolicznych pijaczków. Zieleń - ok, ale przeważnie zadbana przez parę starszych osób, które sadzą sobie pod oknami kwatki. Do tego kontenery do segregacji odpadów, które nie mieszczą się w dawnych zsypach lub altankach i chaos parkingowy. Moim zdaniem jednak estetyka i infrastruktura są lepsze na więksozści osiedli od deweloperów. ;) Przynajmniej tych, które znam. Mieszkanie od dewelopera stare po paru latach? Nie zgodzę się. Deweloper jeszcze parę lat po wybudowaniu mojego osiedla (oddane w 2018 roku) naprawia usterki w mieszkaniach i na balkonach, i w budnynku, w garażu i wokół budynku. O resztę dba już wspólnota/zarządca i budynek wygląda nie gorzej niż tuż po oddaniu. Podobne ceny starych i nowych bloków: też pewnie zależy od lokalizacji: w mojej okolicy różnica jest rzędu 6-8 tysięcy za metr (stare 12-14, nowe powyżej 19). Moim zdaniem to sporo - a mowa o budynkach ściana w ścianę. Domyślem się, że nie wszędzie tak jest, pewnie część budynków nadal trzyma cenę, bo jest ładna, wyremontowana i zadbana. Pytanie jaki to procent wszytskich starych bloków.

@Tomasz_Lebiedz 9 ай бұрын

Na samym początku filmu powiedzieliśmy, że nie należy generalizować i że Jedni mają lepiej, a inni mają gorzej. Nie wiem jaką część Woli opisano, więc nie będę dyskutować ;-) można jednak przejechać się na przykład na Ursynów, albo na Gocław i zobaczyć, że świat może być ładniejszy ;-) bez pijaczków i z kontenerami do segregowania śmieci dokładnie takimi samymi jak na osiedlach deweloperskich. Natomiast duża różnica w cenie za metr kwadratowy oraz niewielka różnica w wysokości czynszu jest właśnie kluczowa, dla rozważanego problemu opłacalności kupienia mieszkania pod wynajem.

@stekon9112 9 ай бұрын

I jeszcze brak miejsc parkingowych w starych.

@katarzynazareba4919 9 ай бұрын

zgadzam się z każdym słowem DeepDeepDeepIn thewater i żałuję że nie można załączać zdjeć dla zilustrowania jak "pięknie" mieszka się w wielkiej płycie, w windzie spółdzielnia powiesiła trzy kartki na raz: 1.prośba o nie zapychanie zsypów, 2. nie wyrzucaniu śmieci przez okna i zagrożeniu szczurami "na budynku", 3. nie zagracaniu korytarzy (dróg ewakuacji). Spróbuj potem sprzedać takie mieszkanie, jak potencjalny klient się przejedzie tą windą

@wojciechsadlak1435 9 ай бұрын

Świetny merytoryczny materiał.

@Tomasz_Lebiedz 9 ай бұрын

Dziękujemy ;-)

@agnieszkadmitruk7316 9 ай бұрын

W wielkiej plycie pomimo modernizacji sa bardzo wysokie czynsze w nowszych wspolnotach 4-5 letnich sa o polowe nizsze dlatego wole nowsze budynki niz starsze

@Tomasz_Lebiedz 9 ай бұрын

Hm... Ja jednak unikałbym generalizowania, ponieważ znam wiele przypadków, w których te wydatki są na niemal identycznym poziomie, a czasami bywa, że w spółdzielni są niższe. Ponadto trzeba pamiętać o tym, że spółdzielniach obligatoryjny jest fundusz remontowy, W Polsce fundusz remontowy jest obowiązkowy dla spółdzielni mieszkaniowych, co wynika z przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Dla wspólnot mieszkaniowych sytuacja jest nieco inna. Zgodnie z ustawą o własności lokali, tworzenie funduszu remontowego przez wspólnoty mieszkaniowe nie jest wymogiem prawnym, ale jest powszechnie stosowaną praktyką. Wspólnoty mieszkaniowe mogą decydować o utworzeniu i zasadach gospodarowania funduszem remontowym poprzez uchwały podejmowane na zgromadzeniu wspólnoty. Fundusz remontowy w spółdzielniach mieszkaniowych służy na pokrycie kosztów przewidywanych remontów i modernizacji nieruchomości wspólnej, co ma na celu utrzymanie dobrego stanu technicznego budynków. W przypadku wspólnot mieszkaniowych, choć nie jest to obowiązek prawny, tworzenie funduszu remontowego jest zalecane, aby zapewnić środki na niezbędne prace remontowe bez konieczności niespodziewanego obciążania mieszkańców wysokimi kosztami. Zarządy wspólnot mieszkaniowych często decydują się na akumulację środków w funduszu remontowym, aby zapewnić płynność finansową i gotowość do przeprowadzenia niezbędnych napraw czy modernizacji. Praktyka ta jest korzystna zarówno dla zarządu, jak i mieszkańców, gdyż pozwala na uniknięcie sytuacji, w których konieczne jest pilne zebranie dużych sum na nieprzewidziane remonty. Niektóre, szczególnie nowe wspólnoty, ograniczają lub wręcz wykluczają fundusz remontowe. Dzięki temu czynsze są tańsze. Na razie. Owszem, może zdarzyć się że porównamy jakąś bardzo tanią wspólnotę, i bardzo drogą spółdzielnie mającą mieszkania w wielkiej płycie, ale to będzie oznaczało, że być może spółdzielnia zaniedbywała swoje bloki (bo nadal zdarzają się bloki, które nie przeszły termomodernizacji), albo z drugiej strony mamy bardzo oszczędną wspólnotę, lub mieszkania na przykład z indywidualnym ogrzewaniem etażowym, czyli przypadkiem, gdy lokator nie rozlicza się za ogrzewanie i ciepłą wodę za pośrednictwem zarządcy budynku.

@AK-zx5ns 9 ай бұрын

Nie znoszę aneksów kuchennych w salonie! Czy gdzieś buduje się jeszcze oddzielne kuchnie?

@Tomasz_Lebiedz 9 ай бұрын

Chytry zabieg aneksu kuchennego w salonie pozwolił zmniejszyć powierzchnię mieszkania, No i zwróćmy uwagę, że tak naprawdę nie jest to salon, ale jest to po prostu duża kuchnia z telewizorem i kanapą oraz smrodem ugotowanego kalafiora ;-) ale przecież wiadomo, że znajomych najlepiej podejmuje się w kuchni ;-)

@stekon9112 9 ай бұрын

Owszem są deweloperzy 4torzy budują osobna kuchnie albo kuchnie w korytarzu.

@Saturnus666 9 ай бұрын

Czasami widzę mieszkania deweloperskie gdzie jest łatwo oddzielić kuchnię, nawet na planie mieszkania widać w tym miejscu przerywaną linię

@marek2047 9 ай бұрын

Najśmieszniejsze jest że duże kawalerki są przerabiane na 2 pokoje,gdy pytam się czy w kw są 2 pokoje oraz gdzie jest szyb wentylacyjny w salonie nad kuchnią to cisza nikt nie odpisuje.

@ukrytaprzedswiatem7679 9 ай бұрын

Na wynajem to może i wielka płyta jest ok, ale do mieszkania dla siebie to nie sądzę. Bloki budowane w latach 70-tych to obecnie 50-letnie budynki, jeśli chcemy w nich pomieszkać kolejne np 40 lat to będą już kompletne starocie i nawet dla naszych wnuków się nie będą nadawać. Wielkim minusem są stare instalacje wodne i elektryczne. Wysokie czynsze.Dla niektórych oddzielna kuchnia jest plusem, ale z kolei nowe mieszkania mają np dwie toalety co jest wiekszym plusem. Nowe bloki na końcu miasta szybko zyskają nową infrastrukturę, spójrzmy np na warszawski Służewiec ile się zmieniło. A z kolei tam gdzie są stare bloki następuje zagęszczanie: kolejne ekspresówki, tramwaje, metro, obwodnice i juz robi się hałas i natłok ludzi. Bloki bez windu to się nadają tylko do zburzenia. Nie nadają się ani dla emerytów, ani dla rodzin z dziećmi, ani dla młodych (wystarczy zlamać nogę).To nieprawda, że najemcy mieszkają po 5 lat. Chyba 5 miesięcy. Bardzo trudno o najemcę, który by mieszkał tak długo i mówię to z doświadczenia. Plusem używanych bloków jest tylko to, że są gotowe do zamieszkania a od dewelopera trzeba jeszcze wykończyć, co tam nawiasem mówiąc jest skandaliczne, że Polakom się wciska niegotowe mieszkania za taką cenę. Na Zachodzie takie coś by nie przeszło.

@Tomasz_Lebiedz 9 ай бұрын

Film porusza opłacalność inwestycji na wynajem ;-) A zupełnie odrębną sprawą jest to, czy ktoś woli mieć w tej samej okolicy trzypokojowe mieszkanie 78 M2, czy też 53 metry kwadratowe z kuchnią w salonie, ale na nowym osiedlu z placem zabaw dla dzieci o wielkości chusteczki. Na szczęście mamy wolny wybór.

@anitalica7692 9 ай бұрын

Powiedzial, że płyta nie jest idealna :p oglądanie że zrozumieniem polecam :D

@stekon9112 9 ай бұрын

Jeśli jest dobra wspólnota to już wymieniła piony i grzejniki.

@mirkomz 9 ай бұрын

I tym razem zgadzam się z każdym slowem, ale jednego zabrakło. W zdecydowanej większości starych bloków przekrój socjalny jest nieporównanie gorszy niż w apartamentowcach. Przyczny są oczywiste, skutek dla normalnych mieszkańców także. Pzdr 👍

@Tomasz_Lebiedz 9 ай бұрын

Nie do końca zgodzę się z tą opinią co do przekroju socjalnego, bo sam widzę, kto gdzie mieszka i nie jest prawdą, że w wielkiej płycie i mieszkają lumpy, a w nowym budynku deweloperskim super wykształceni, grzeczni i kulturalni intelektualiści. Zresztą pytanie brzmi co to jest "apartamentowiec"? ;-) bo z pewnością Według mnie nie jest to każdy budynek wybudowany dziś przez dewelopera (chociaż ostatnio apartamentem nazywamy norkę 25 m2)

@mirkomz 9 ай бұрын

@@Tomasz_Lebiedz Skrót myślowy - budynek z mieszkaniami kupionymi za własne pieniądze na zasadach rynkowych. W odróżnieniu od budynku z mieszkaniami z przydziału, wykupionymi za ułamek wartości (pomijając te z obrotu wtórnego). Wystarczy porównać jak wygląda klatka schodowa albo winda. Bywają wyjątki, znam np. czysty, zadbany, z okazałym skwerem blok spółdzielni nauczycielskiej. Nie widziałem natomiast zdewastowanego apartamentowca. Kto jakiej muzyki słucha nieważne, byle nie za głośno.

@Cat-bz1ow 9 ай бұрын

Apartamentowiec to może ten z portiernią? Jakby hotelik dla każdego, bo wynajmują na dni i godziny😂

@evhino 9 ай бұрын

Nie zgodzę się. Wszystko pewnie zależy od konkretnego miejsca. Na moich osiedlu z wielkiej płyty w Gdańsku mieszkają niemal sami starsi ludzie i młode pary, często bezdzietne. Jest cisza, spokój, nie ma żadnych dresów pod oknami, ani pijaków na ławkach, jest czysto. Najspokojniejsze miejsce w jakim mieszkałam, a mieszkam tu już 9 lat. Wszystko zależy od konkretnej dzielnicy.

@stekon9112 9 ай бұрын

A w nowym możesz mieć wynajem na doby, i wynajmujących różnych narodowości.

@wierny_widz5085 9 ай бұрын

Kompletnie się nie zgodzę, że najemcy nie obchodzi jaki to budynek. Przykład Grzybowska w Warszawie - dwóch innych klientów wynajmie komunę po jednej stronie, inny apartamentowiec po drugiej.

@Tomasz_Lebiedz 9 ай бұрын

Tak, ale nie o to chodzi, bo to są zupełnie różni klienci. Klient który Wynajmuje mieszkanie w bloku za żelazną bramą (który zresztą nie jest z wielkiej płyty) nie będzie klientem na apartamentowiec ;-) w centrum miasta. Natomiast student o ograniczonym budżecie, albo małżeństwo ograniczonym budżecie szukają po prostu mieszkania według ceny i dlatego właśnie różnica w czynszu między podobnymi wielkościowo mieszkaniami na obrzeżach miasta nie jest ogromna.

@stekon9112 9 ай бұрын

@@Tomasz_Lebiedzjuż wolę zaplanowane osiedle za Zelazną Brama niż nowoczesny bloczek bez skrawka zieleni.

@Tomasz_Lebiedz 9 ай бұрын

Niestety zamysł urbanistyczny tego osiedla lew w gruzach poprzez zagęszczenie zabudowy ulicy Grzybowskiej na maksa. Niby wspaniałe "apartamentowce" , ale mniej zieleni i straszliwe zagęszczenie oraz zacienienie okien. Ta ulica to chyba jeden z najgorszych fragmentów pokazujących zabudowę w kapitalizmu w Polsce.

@monikamonika409 9 ай бұрын

Tylko, że w tych apartamentowcach dużo mieszkan jest pustych, mieszkam w okolicy, więc widzę, jak to wyglada

@annawojtowicz9116 9 ай бұрын

Mam pytanie odnosnie doplat do modernizacji i ocieplenia wielkiej plyty,co w poprzednim rzadzie obiecal byly premier p.Morawiecki. Czy czekac i liczyc na te programy. Czy nowy rzad ma jakies plany na takie inwestycje.

@Tomasz_Lebiedz 9 ай бұрын

Pani Anno, Dziękuję za to bardzo dobre pytanie. Niestety nie umiem na nie odpowiedzieć, ponieważ zupełnie nie wiem, o czym myśli, ani co zrobi nowy rząd. Ogólnie rzecz biorąc przypuszczam, że będą wdrażane różne programy pomocowe dotyczące termomodernizacji. To przypuszczenie jest oparte między innymi na tym, o czym mówi Unia Europejska wdrażająca dyrektywę EPBD. Proszę jednak pamiętać, że jest to jedynie moje przypuszczenie oraz wyraz mojej nadziei, bo wprowadzenie dla Końskich praw ograniczających zużycie energii bez programu pomocowego byłoby - delikatnie mówiąc - nierozsądne oraz zapewne rodzące kolejne protesty. Już dziś protestują rolnicy. Czy EU chcę mieć następnych protestujących?

@MrDeskowicz 9 ай бұрын

Zabawne bo z rozsadku kupiłem nowe, ładne, pachnace mieszkanie na 5 ostatnim pietrze i mieszka mi sie dobrze, nie mam przed soba sasiada w Warszawie okno w okno, mam garaz, komorke lokatorska na pietrze, ale kiedys wynajmowalem kawalerke na 11pietrze w wielkiej plycie i widok zapierał dech. Piekne zachody slonca, bardzo jasne mieszkanie. Do teraz sie zastanawiam, czy nie wrocic do czegos takiego. Jezeli chcialbym miec taki widok na tak wysokim pietrze w nowym budynku musialbym zaplacic pewnie z 20 kilka z metra minimum:) Pozdrawiam

@justynajakubowska2191 9 ай бұрын

Zakładając, że np. wielka płyta kosztowała 11 tys. za m2, a cegła 16 tys. za m2 gdybym kupowała mieszkanie na wynajem kupiłabym wielką płytę. W tym momencie jednak rynek przynajmniej w Warszawie jest totalnie zaburzony. Wielka płyta do generalnego remontu na warszawskim Ursynowie potrafi kosztować 13,5-15. Wielka płyta po remoncie w cenach ofertowych to już nawet 16-17 tys. zł. Wczoraj dodana została super oferta za 19,5 plus komórka lokatorska za 30 tys. zł. W tym samym czasie cegła z 2000-2008 kosztuje podobnie lub trochę więcej.

@Tomasz_Lebiedz 9 ай бұрын

Ursynów jest dużym obszarem, także obszernym pojęciem, bo dla niektórych to również odległe Kabaty. Dlatego najlepiej porównywać budynki stojące przy tej samej ulicy. Faktem jest jednak, że niektórzy właściciele mieszkań mają bardzo wygórowane, często nierealne oczekiwania. Bardzo często dopiero długi czas oczekiwania na kupującego leczy poglądy na temat ceny nieruchomości.

@justynajakubowska2191 9 ай бұрын

@@Tomasz_Lebiedz Zgadzam się. Dlatego porównuje Ursynów Północny, tę samą stację metra :) Wiadomo, że porównanie wielkiej płyty 500m od metra i np. Polki 2,5 km od metra nie da nam pełnej informacji. Obawiam się niestety, że spekulantów - wariatów nie brakuje na rynku i przynajmniej część z tych nieruchomości po tych niebotycznych cenach się sprzeda. Może faktycznie inwestor z gotówką będzie w stanie trochę obniżyć cenę chociaż gdybym chciała kupić mieszkanie inwestycyjne na Ursynowie mając stabilną sytuację finansową i długoterminową perspektywę to celowałabym raczej w mieszkanie z nieuregulowanym gruntem.

@ekorych 9 ай бұрын

Dużo zależy od fajnych sąsiadów. Generalnie nie lubię wielkich bloków z setkami mieszkań na jednej klatce i ciągle zmieniającymi się najemcami. Wolę niższe budynki ze stałą obsadą niekłopotliwych sąsiadów. Problemem są patolokatorzy którzy o nic nie dbają, a czasem i menele się trafią.

@Kuba22 9 ай бұрын

Taka ciekawostka. Jak dobrze pamiętam to w 2008-2009 mieszkania z rynku wtórnego w kilku województwach były droższe niż mieszkania z rynku pierwotnego. Mieszkania z wielkiej płyty mają minusy i plusy. Mieszkając i w takich i w takich najlepszy jest dom. A potem wielka płyta. Trafić na dobrej jakości nowe budownictwo to sztuka. Co chwila na różnych forach, FB, czy w mediach pojawiają się różne artykuły na temat fatalnej jakości nowych budynków mieszkalnych. Podobnie jest w UK, gdzie ludzie wybierają w wielu przypadkach stare budownictwo, bo nowe jest słabej jakości, a ceny w kosmos. Mimo spadków.

@Tomasz_Lebiedz 9 ай бұрын

Potwierdzam, że był okres kiedy średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym były większe niż na rynku pierwotnym. Dodam, że dziś również bywa podobnie, bo bardzo często lokalizacje rynków wtórnego są znacznie lepsze i nie zawsze jest miejsce, aby obok budować coś nowego. Trzeba pamiętać, że średnie nie odzwierciedlają dokładnie indywidualnych przypadków ;-)

@stekon9112 9 ай бұрын

Teoretycznie stare (gotowe) mieszkanie powinno być droższe bo. Dostajesz je od reki. Nowe musi się wybudować czyli 2 lata płacisz za najem, do tego musisz je wykończyć czyli kolejny 1000 zl/m2.

@kubush2002 9 ай бұрын

Czy mieszkania z rynku pierwotnego tracą na wartości po roku, dwóch? Tak jak samochody z salonu. To dlaczego fliperzy je kupują i odsprzedają?

@GS-yg9wk 9 ай бұрын

Nie opłaca się kupować mieszkania w wielkiej płycie. Mam znajomych, którzy mieszkają w blokach z wielkiej płyty i koszty czynszu rosną w nich zastraszającym tempie.

@wojtekwojtek9920 9 ай бұрын

Nigdy bym nie zamienił starej zapierdzianej płyty na nowe budownictwo. Nie wspominając że częściej patologia mieszka w wielkiej płycie bo dostali je za darmo. Wielką płyta to generalnie była budowana po pijaku w PRL.