老師，日安： 請問再算都更前權利價值，商一土地相鄰的二戶店面，一戶是住家用、一戶是商用，估價會有不同嗎? 謝謝您！

謝謝老師分享，幫忙修正一下口誤的部分...[累進起點地價]是指各直轄市或縣(市)土地7公畝之平均地價，老師口誤為都土3公頃.非都土7公頃~

想詢問下 權利金不是已含在租金(即總收入PGI)內嗎? 為何有效總收益加項還包含權利金呢?是否會重複計算?

講解淺顯易懂！謝謝老師～！

200塊花的起來我給你飲料做太監

你以為200塊就花得起來嗎這個不是小樹木這個是大樹木耶

你們可以去查電腦還是查我手機的資料會嚇死人

真的好棒，感謝分享影片

好麻煩 ... 直接買賣方式..去別的地方買房比較快

我頭腦很聰明我會設計地圖啊

老師先跟您說一聲非常感謝，學子想跟您請教預期開發法的利潤計算方式，從公式中似乎沒有利率參數的出現，要如何知道是從"總銷比例"中得出是有計入利潤的因子呢? 謝謝

比較標的盡量別採同棟案例避免系統性偏誤

四號公報採用單位面積(體積)法

重置成本與重建成本之間的差異 = 「功能性退化」

不動產上漲

釘子戶的權益會依照權利分配提存在法院, 如此一來, 請問其財產權為何還會受到損害? 為啥還需要因為沒有被憲法保障到而要求國家賠償?

感謝老師的用心解說，原本疑惑的地方，聽完老師課程後，變得能釐清解釋名詞之意義及原則，非常感謝分享。

都更很有趣，"黑心都更2"作者說: 第35講 到底是叫我來「提意見」，還是叫我來「付錢」 後來我們真的見到某一位地主所說的都更律師，接著我才知道，他們對這個「專案」(合建分屋)，又或者說，前一份與新x建商的合約，已經討論了半年多，還沒有付錢；因為地主的大兒子說，把之前的顧問金額算一算，接著我們後面的這一份合約「審約」，再另外計算。(瞬間我像被電電到一樣，很奇怪的感覺。) 聽完，我傻了，這跟我做生意的「模式」不同，我都是先提價錢(找律師更是重要)，再談服務；而且我是用一個統包制的概念(降低不確定的風險到最低)，當然最前面的諮詢是不要錢的，畢竟要買什麼東西都不確定，第一次看到有人這麼豪氣，已服務半年(享受完了才談付錢)，事情都還沒有成功，就要「算帳」。 以前，我在台肥，跟許文彬簽了年度顧問約，所以我才會三不五時地串門子(問問題，但不讓他按計時器)，可是真的要打官司，一個灰狗巴士訴訟，一審就要付幾十萬，另外一個強制執行案，律師還沒有出門，一審也是付幾十萬，接著新竹光復路違建戶拆屋還地案，一審也是幾十萬；所以，講「價錢」，這是一件非常嚴肅的事情，我看我還是小心一點。 這種花錢方式，根本是一點意義也沒有，為什麼？ 我來作一個假設，同樣是都更顧問(本案是都更律師)，以目前的態勢來看(現實也是這樣)，很可能是都更成功後再來拿錢，也就是說，有機會透過政府的補助而減少花費這筆金額，換句話說，當這筆錢「支付的時間」，很有可能可以「遞延」到「都市計畫與權利變換計畫併核通過」時(又或者是小比例簽約金)，才需要考慮支付的問題(或是找到都更貸款銀行與建經公司時)，這是「1與0的支付模式」；成功就支付，不成功就算了，你我永不相欠。 但此刻，如果一家建商過來談一次條件，就要審一次約，又或者是一個審約要審半年，結果就要計算半年的律師費，不管多或少，地主們就失血一次，重點是這家新x建商不幹了，請問地主你我到底得到什麼？(一本「無法成功談判」的合建契約書。) 不要多，半年拿你10萬，接著又有一家建商來談合建，又一本「全新的合建契約書」來了，假設又審了三個月，又要支付三個月律師費，結果，萬一這一家耕x建商也不幹了，請問地主你到底又得到什麼？(另一本「無法成功談判」的合建契約書。) 如果是真正的都更顧問，應該就是沿路過關斬將，一個問題解決後，下次永遠不會再遇到同樣問題，直到真正的解決「所有都更問題」，這就是「一條龍的收費方式」可以成功的關鍵(全案管理，或自主更新會自辦都更，或轉軌)。 舉「蘆洲名義段」的(劉有祺理事長)例子來看，先是海砂問題，都更顧問協助想辦法拿到錢來測海砂(以爭取海砂容積獎勵)，接著申請「原容認定」(法容無法一坪換一坪)，不走「法容」，也是都更顧問協助，後來自組更新會問題(可以存入戶頭)，也是都更顧問透過政府補助來協助成立，後來又有都更一條龍服務的問題，也是都更顧問協助找「建經公司與貸款銀行」，接著協助同意戶把不同意戶3戶買下的過程，也有都更顧問協助，更不用說「事前的可行性評估」，也是都更顧問算出來，逐一跟住戶解釋；開過上百場「都更有關的議題報告與演講」；後來也為了加快建築進度規避「結構外審」，也是經過都更顧問協助辦理；沒有都更顧問，整個「自主更新會」根本就走不出來。 至於耕玉的于導演的例子來看(原本是「隔壁」上百戶的合建分屋案)，鄰地協調過程中，四戶加入都更，走「部分合建與部分委建」的都更流程，光是一棟舊公寓中四戶就「分攤了都更顧問的費用」，我認為這一筆錢，金額一定不會很龐大；這跟「一般數百戶一齊支付的都更顧問費」相比，一定是天差地別；在于導演作品中，也提到，都更顧問竟然跟住戶講(強調快樂都更)，不要擔心顧問費的問題(空手套白狼)，並且跟著這四戶，十幾年不離不棄，從99年開始到112年的工程費用追加討論會(見121頁都市更新重要會議)；這筆費用如果是「天價」的話，採「都更委建」這四戶，早就「倒台」了，這中間的「顧問服務」還包括： 1. 委託案件評估。(可行性評估。) 2. 依土地比例計算更新後的分配。 3. 計算負擔成本。 4. 居住面積調查。 5. 財務及稅務規畫。 6. 更新前後不動產估價基礎建置。 7. 利潤風險評估。 8. 整合選配。 9. 審核事業計畫書圖。 10. 協助工程管理監督與查驗。 11. 計算補退價金。 12. 協助驗屋。 也可以說，如果我也是上述採取都更委建四戶的其中之一，別人付得起，我應該也可以付得起，而且這也是「唯一」小單元成功都更的「案例」。 反之，如果是一個建商來談(像「吃小紅帽的大野狼」聞香而來)，我們就支付一次律師費，萬一建商不玩了，我們還是從新再來支付一次律師費，萬一有十家建商(十次大野狼)來談，我支付了十次律師費之後，我到底是得到什麼東西呢？(每一本合約書都是推倒重練的話，我要十本的完美合約書，又有何用？沒人願意跟你簽？可能性很大？) 請注意，真正的都市更新，根本就不需要簽「合約」。(只簽第一次與第二次同意書，我只能算是「鄰地協調的重頭戲」，因為在305坪的外面。) 結果，本來我是去提供「意見」了(我也沒有在305坪的都更基地範圍內)，尤其是「都更的專業意見」；現在我的角色竟然「即將」變成分擔律師費的屋主；請問各位，「別人們」是地主90坪到200坪不等的聯棟透天，我只是公寓四樓的一層屋主，土地持分也只有6坪，連別人家的零頭都不到，我還要去分攤「律師費」，這不是十分可笑嗎？(雖然即將不等於事實，但我們就等著看吧？我的預測很準的。) 重點是，如果是以搞「都更」為訴求，必須搞懂都市計畫與權利變換計畫併核下，如何保護自己，必須搞懂都市更新事業計畫的審議過程中，如何保護自己，必須搞懂選配與估價上的盲點，該如何保護自己，而不是合建契約書的審約與條文修改。(除非是「假權變真合建」的個案，百分百合建的都更案例。) 請問「都更律師」豈能知道合理的「坪數分配比」是多少嗎？「合理公設比」又應該是多少呢？「都更可行性評估」又將怎麼進行呢？這筆錢不能作為「0與1的甜蜜負擔」(成功我付，不成功就算了，IF條件成例的付款方式)，只能算是一個錢坑，還是一個奇怪的都更錢坑。 最後我做的「預告」(您地主們改得很高興，沒錯，但事實呢？)，「幅度」改得這麼大的合建契約書，不容易給建商所接受；我的觀察是，這相當於把建商的合約「推倒重建」，依照我對建商的理解，商業談判讓步(「數字」或「比率」)很容易給建商所接受，但改動得太多「文字」，就像是一個沒有機會成交的談判、失效的談判與不被接受的合議條件。(如果我是建商，我都不見得願意跟你談下去，我背後「建設公司的法務」有多難搞呢？您永遠也不會知道，這是我在台肥的經驗談。) 就算有「下下下」一個「新建商」來，「結局」應該也是一樣，只是肥了律師，無補於「百分之百同意」的「都更推進進度」。(最主要的是我方地主大兒子的「二次工程」條件太硬了；可能跟「是非題」比較多的教師職業有關；沒有迷人造夢的公共設施，預售屋是很難賣的，更不容易產生「秒殺」，又或者是「未開案即完銷」，這是代銷業者追求的終極目標。) 這一場，「最難搞的」竟然不是「我」，真的是非常「有趣」。(但我也真的從「財務長」身上學到很多東西。)

都更水很深，還有其他選項: 第31講 找「案例」來「分析」 找案例來分析，今天我找到的都更案例，是一個「部分委建」加上「部分合建」的案例，「部分合建」指的是原本建商已經整合的一塊土地，應該也是「假權變真合建」的案例，當他們在做「鄰地協調」的時候，旁邊的三棟舊公寓有意願加入都市更新，但最終只有一棟四個地主整合成功，為了求取面積的最大化，這四戶採取「委建」，也就是自己出錢，而且是從銀行搬出錢來。 這個案例取自兩本書，A書第129頁有提到，興建費用可貸到1700萬，至於B書第159頁有提到，屋主「嫌屋太小」的原因。 屋主是台北市第三種住宅區(中正區)，權狀上的坪數是38.37坪，土地持有坪數是9.83坪，土地基準容積為225％，如果獎勵容積36.26％來算，重建後預估可以蓋成48.22坪（9.83 x 2.25 x 1.3626 x 1.6），但因為合建的分配條件為65％比35％，所以住戶只可以取回31.34坪，扣除公設後，室內坪只剩下20坪，所以決定自地自建。 但這個自地自建又變成與「隔壁的都更案」合作，變成了「委建」，還找原公寓一棟的四個屋主，一起聘請一個都更顧問把關，這個案例十分特別，「特別處」有三，分別是： 1. 跟隔壁「已整合的假都更真合建案」合作，算是小併大。 2. 4戶請一個都更顧問，因為其他的幾十戶都是合建，從上樑照片算人頭數，推出來的數量。 3. 4戶獨立跟公司銀行借錢，貸款期限為3年(一般為38個月)，工程貸款不足時，還可以增貸，算是一個奇特的案例。 4. 4戶的都更顧問費用不高，很有可能是「空手套白狼」操作手法。 換句話說，我以前看過的自主更新案，都是同意戶一起貸款，把不同意戶的貸款背起來，又或者是同意戶一起貸款，把3戶不同意戶的老房子買起來，但這筆「貸款總金額」不可以更改，只可以往下減，不可以在往上增，所以逼得地主們只可以從風險管理費、人事費與代銷佣金費的預算，加以挪用，才避開工料上漲的威脅，甚至從預繳的超額選配金額來支付工程款的支出。(或請住戶用一般建物貸款一點多的利息來支付都更貸款的二點多利息。) 當我們討論得興緻很高的時候，突然有人發問，問題是：你怎麼知道這兩本書當中寫的是同一個住戶的經驗。 這個問題很無聊，我不想回答，請您看完這兩本書，您就會發現同樣的結論，如果沒有的話，請再多看一遍。(目前我應該只有誰是都更顧問不知道？) 此案的最高工程預算，在屋主的眼中，應該是1700萬除以48.22坪，也就是每坪35萬元左右(板橋建商每坪21萬)，算是非常充足的施工預算，重點是，銀行還願意「再增貸」(跟全額貸款不同)，我覺得有兩種可能，第一是建商的工程支出很可靠，不會浮誇，第二是，該住戶可以動用的建融以外，還有一個六成的土融可以貸款，加上3年的期限，主要是從動工的第一天才開始動撥，應該不會有爛尾樓的結果(履約保證與續建機制)。 請注意，這是一個「數十戶的合建契約加上四戶的都更委建」的奇特案例。 也可以說，這是一個「未來」，我將可以用到的都更案例，重點是，我還會使用一點多房屋貸款利息，而不是二點多的建融與土融貸款利息，來達成我兒女的「人生第一桶金」。(如果您也是繼承老舊房產的話，就值得學習如此操作。) 所以說，有人問，你要執行「都更」，到底還「缺什麼」？ 缺「資金」？缺「知識」？缺「人脈」？ 我會說，缺少「想像力」，才是大多數人「失敗」的主因。 改天，我一定要請「成功都更」的作者來我們社區談一下這個主題「成功都更的事前準備」；例如他是怎麼幫自己的子女，爭取到人生的第一桶金，一間50坪的豪宅，聽說當地每坪上看百萬，也就是5000萬多很多的全新房產價值；他的大樓於2021年4月6日上樑，在此恭喜作者歡喜入新屋。 我想說的就是，「事事用心」，您也會學到作者他十幾年的都更經驗，就像是「黑心都更2」一書所說，「想像力」是關鍵，「如何學習」也是關鍵。

老屋市價一坪多少錢，乘上房屋權狀坪數，扣掉分攤的都更作業費，剩下的就是你的權利。 你的權利如何變換？ 第一個方法，向法院民事執行處領現金，老房市價強制打折強制賣給建商。 第二個方法，向建商購買新蓋好的大樓，通常新房的售價，是老房的一倍，也就是老房如果是40坪，新房只能拿回20坪再打折，只有16坪。 這就是權利變換。

為了保障自身權益，市府召開的都更公聽會和聽證會，釘子戶一定要出席並登記發言，表達不參加都更，也不參加權利變換的決心。 有過表達決心，市府強制拆遷就是違憲，行政法院一提告，市府就必須停工國賠！

請查閱憲法第23條，明文規定人民的權利，沒有牴觸到23條列舉的4種除外限制，都要受到憲法的保障！

透天独立屋誰跟你權利變換.憑什麼叫別人接受？作夢吧

都更居住正義 不給、不懂或不給協商修改合建契約的建商都更釘子戶沒權利獲得進入權利變換法定程序正當性，但地主應錄影音證明可歸責於建商，建商無正當理由可要求政府代為強拆地主房屋，建商也無正當理由可要求將有意願合建都更地主踢出都更範圍，才符合都市更新條例的為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益立法意旨！除非地主真的無意願！

難怪國內估價師不被地主信任，要找日本的估價師來估價！土地合併時是依每筆土地公告現值為準分配合併後的持分，少超過1平方尺的地主要繳土地增值稅，節目主持人不知道這規定嗎？你的公告現值無用論，太離譜了！

果然不容挑戰的估價師，將我的論點【原200%因為與300%的土地合併直接300%給200%土地所有權人不公平，200%有貢獻，那300%的土地沒貢獻嗎？政大地政系林英彥教授的土地估價著作是這樣寫的嗎？太離譜了！ 不是都是你估價師說了算，應該（300%-200%）*200%的面積/（200%面積+300%面積）再*分別分算兩筆土地的貢獻度分配才合理！】管制不顯現！

政大地政系林英彥教授的土地估價著作是這樣寫的嗎？

都更居住正義 當不給、不懂或不給協商修改合建契約的建商無正當理由將有意願合建都更地主踢出都更範圍！都更地主可依民法第148條【權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法】及都市更新條例第1條【為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益，特制定本條例】 向都審會及法院主張建商權利濫用！ 除非地主真的無意願！

很清楚

你好，我想請教一下。我有一塊土地要分割，假設鑑價後價格減少了10%，估價師會再調整回原來價格。這樣土地的“實際價值”應該是調整前還是調整後的為主呢？有書面規定可以參考嗎？

當你的舊車可以變成2部新車，為什麼不能要回一部新車，尤其土地有稀缺性

謝謝分享

謝謝分享

都更合建和危老改建過程中，有下述途徑可選： 1.參加都更合建，建商開出的條件乍看很好，最終只能拿到一坪舊屋換一坪新屋，附加35%的大小公設，和一個汽車停車位。 2.不和建商簽約，全程漠不經心，不在市府辦的都更「公聽會」和「聽證會」中表態「不參加都更」，就會被市府視為「不表態反對，就是默許認同」，最後被迫遷、強拆民宅、強制權利變換。 3.全程關注，主動在市府辦的都更「公聽會」和「聽證會」中，登記發言表達「不參加都更、不接受權利變換、將個人私有的土地房屋全部排除在都更範圍外」。 4.按照市價賣給建商。 四條路中，地主拿到最少的「權利變換」，其次是「按市價賣給建商」，再其次是「和建商簽約」。 我認為最好的結果，是不參加都更被排除在外，因為沒有得、也沒有失！

我所認知的「權利變換」，就是你的私有房和地，現今市價多少錢，這個金額就是你的權利金！ 你不參加都更合建，建商就拿這個金額和你交換！ 換什麼？換新蓋好的樓房，或領回現金！ 新蓋好的樓房房價通常是舊屋的一倍，也就是你舊屋40坪，換新屋只能換回到20坪。 等一下！都更作業要請都更公司、建築師、營造廠、建設公司作業跑流程，要花錢，這個錢地主也要分攤，權利金額扣除掉分攤的都更作業費後，剩下來的餘額，才是地主的真正權利金額。 看懂了嗎？強制賣給建商，沒有討價還價的立場，這就是「權利變換」！

請問權利變換跟合建分屋對地主在稅金上有不同嗎？

「權利變換」是地主在都更事件中，下場最慘的一種。 建商延請3個估價師，把不簽約、不表態、全程不參予都更的地主私有房和地實施估價，這個價碼和舊屋的市價相差不大每坪約40萬，總額扣除都更作業費後，由建商出資提存法院民事執行處。 都更案核定後，建商拿到拆屋執照，就著手迫遷、強拆不同意戶的房產。 新屋蓋妥後，被迫遷的地主，按照扣除都更作業費後的餘額，再按照新屋的價格每坪約100萬換取新屋，大約拿回舊屋的一半面積。 若不換取新屋，請赴法院民事執行處領回提存金。 換句話說，舊屋按市價打折後領回餘額。 比賣房子拿的少！

超讚，解說的很詳細

非常清楚！謝謝

「權利變換」就是用市價強制買進你的土地和建物，其下場比參加都更一坪換一坪還要慘！

永春機車行：擁一、二樓 改建後本案四週一樓都規劃：店面 機車店這塊劃為：整建區

謝謝老師講解

甘溫

甘溫

非常感謝您。

想請問都更合建比例 跟如果不餐與地主權利變換 有選哪個有利嗎 還是只能選一個看運氣

感謝仔細說明！ 請教老師～ 如果A地鄰道路 和後方B土地 皆是容績率200% 如A+B整合都更 可因A鄰路的關係 申請變更使用分區 讓容績率上升嗎？ 謝謝🙏🏼

您好，我是備考估價師的考生，有個問題想請教 在計算樓效比時，通常會以建物單價最低的樓層為基數100，再以之計算其他樓層的樓效比 實務上， 可否採用[建物平均單價為基數100]，再以之計算其他樓層的樓效比？ 我試算過，計算結果會是相同的 會這麼問是因為 1.計算方便，不需再將各樓層樓效比除以平均樓效比 2.方便看出(平均)建物價格比率和(平均)土地價格比率是否正確 3.但沒看過別人這樣計算 考試時，能否以此方式作答？