35 介紹墨爾本Melbourne 各區, 那些區有潛力, 那些區租金回報好, 那些區要注意

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35 介紹墨爾本Melbourne 各區, 那些區有潛力, 那些區租金回報好, 那些區要注意

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Күн бұрын

Пікірлер: 15

@josephlownang6992 3 жыл бұрын

好片

@Geelong-Man 3 жыл бұрын

之前你做的那个Point cook 就是最明显的贬值例子。 Builder 用他的价值观定价法造了一个120万的豪宅。只卖出100万。另外一个啦！便宜的房子两年之内却升值的20~30万。因为在使用比价定价法来出售的时候了，价格就会往中间靠。那么温度低的便宜房子会升温，温度高的豪宅会降温。当温度达到平衡的时候，这两个房子贬值和升值就结束了。但是贬值远没有结束。因为这个区的地价升不起来。这种开发商开发来的土地是私人做的，政府没有基建的投入。与其说一个土地，还不如说这是一个叫做土地的睡房。是建筑的一部分。随着时间的推移会贬值为零。每个人的经济基础都不同的，所以就会有不同的价值观。如果硬要说普世的价值观，那就是Cheap. 每天都有无数个(Home)Builder 房交易，然后就贬值，消失的无影无踪。那么央行印的钞票也不用担心啦，都会自动的回收和注消。若干年后，我们只会剩下房子的价格而失去了房子的价值。钱都花光了，你说怎么办？你说怎么办？贬值是不会分贫富的, Toorak 豪宅的维护费更加昂贵, 也是在贬值。但是富人亏得起, 我就亏不起只能住在一个破屋子里。这是我的理论，希望你研究房子的时候也注意到贬值这个问题, 如果你真的是一个会计.

@JackHuXiao 3 жыл бұрын

谢谢老师

@cherrywang1618 2 жыл бұрын

thank you

@xiaonanji 5 ай бұрын

看到公校那两个想笑，成绩好的east Doncaster和McKinnon都没提到，看看每年排名就知道

@Geelong-Man 3 жыл бұрын

房子的贬值一个房子涨价和增值是两码事。比如说我的房子涨了1万，但是我付出了4万利息，那我还是贬值了3万。增值起码要抵消到全额的利息开支。要做到这一点，以目前的地价水平是很困难的。只有破房子可以做到。因为基本上都是地价。只存在于核心自住房区里的老旧房子。乡下再老的房子也没用，因为那个地价升不起来。所以地价不一定会涨，但是建筑是肯定在贬值，而且远远不止2%一年。因为需要贷款买，有一个拱杆在里面。房子的地价是投资。建筑是消费来的，而且这个消费因为需要付利息的是复式的贬值。那很明显，只要你的建筑贬值超过了地价上涨。那你的房子肯定是贬值的。 Townhouse, unit 是经过了阉割的土地。翻倍的持久力明显不足。如果是新的建筑啦，里面的建筑费占比是2/3，地价只有1/3。最可怕的是建筑里面有个叫做装修的东西。这个是超级的毒，在开发商手里是增值的。但只要你打开门的一瞬间，到你手里就贬值为零。所以买二手的Townhouse 肯定是最划算的。贬值是暗地里发生的，一般是感觉不到。当你出售的时候，这个就变成了亏损。最可怕就在这里。所以投资一个物业，关键不要看它可以涨多少。而是必须要看他可能贬值多少。我能不能够承受的住。澳洲房地产风险就在于翻倍上涨是一瞬间的事情，而且使用价值观定价法去抢购。但是之后一段很长的时间是买方市场。那就使用比较定价法。这个贬值是每时每刻的发生。一旦你守不住，就变成亏损。按照热力学第二定律, 如果你的房子在平均温度之下了，会从邻居的吸收热量。相反就等于放热亏本。所以买了个二手的Townhouse 只需要做日常的维护, 绝对不要做装修加建。这是自我加温的行为，是非常愚蠢的。按照相同的原则。公寓的地价只有10%，90%原来是建筑。我一个会计。理解了应该是这样的，10%是资产，90%是负债。因为都是贷款买的，公寓永远都是贬值的，而且持有时间越长，贬值的越厉害，因为你要还还本付利息。这样每个月你都要为亏损补仓。