Alles Wichtige zur Kaufpreisaufteilung von Gebäude und Boden

[@jlnkln7027]

Ich plane den Kaufpreis auf 4 Positionen aufzuteilen: Boden, Gebäude, Küche, Rücklage. Welchen Wert setze ich denn dann für die Abschreibung an? Nur Gebäude oder Gebäude und Küche? Ist natürlich schön auf die Küche keine Grunderwerbsteuer zu zahlen aber wenn meine Abschreibung dann geringer ausfällt müsste man das ja 2 mal durchdenken.

[@rehkuglerimmobilien]

Einbauküchen werden in der Regel auf 10 Jahre, sprich mit 10% p.a., abgeschrieben. Wenn die Küche gebraucht ist, akzeptiert das Finanzamt auch eine angemessene kürzere Zeit.

[@peaceathomepeaceabroad6669]

Danke 🙏

[@rehkuglerimmobilien]

Gerne 😊

[@yodayedi2325]

Super Kanal, Danke. ❤ Frage: Investment Punk (Immomillionär) sagt, Aufteilung sogar 85 zu 15 im Kaufvertrag niederschreiben. Wäre das möglich?

[@rehkuglerimmobilien]

@yodayedi2325 danke fürs Lob 🙂. Aus unserer Sicht gilt: 1) Aufteilung immer in den KV, dann ist das FA in der Beweispflicht und 2) die Aufteilung muss natürlich angemessen sein. Man kann also nicht sagen pauschal 85:15 sondern muss die Aufteilung immer individuell ermitteln. Da der Investmentpunk ja - wie er selbst sagt - in "Löcher" investiert, mag das für ihn passen. Wenn Du aber Immobilien in Lagen mit hohen Bodenwerten hast, ist diese Aufteilung meistens zu hoch!

[@stephanwilhelm6585]

In mein Kaufvertrag hättest das auch rein schreiben können🤷‍♂😬@@rehkuglerimmobilien

[@r.k.9785]

Wir an der Aufteilung im Kaufvertrag auch die Grunderwerbsteuer errechnet? Oder nach dem Steuerbescheid anhand dem Kaufvertrag die Grunderwerbsteuer anpassen?

[@rehkuglerimmobilien]

Die Grunderwerbsteuer ist von der Einkommensteuer vollkommen unabhängig. Bei der Grunderwerbsteuer wird auf den gesamten Kaufpreis die Steuer berechnet (Verkehrssteuer). Die GrErwSt ist (einfach gesagt) das Pendant zur Umsatzsteuer auf Immobilienverkäufe.

[@janfm8670]

Wie kann ich für einen niedrigen Grund und Boden Anteil argumentieren wenn ich die Wohnung über eine Zwangsversteigerung kaufe? Idr weißt das Verkehrswertgutachten einen Wert für gub und Gebäude aus, allerdings ist der Gebäudewert oft sehr stark gedrückt. Kann ich mich hier auf andere Informationen stützen?

[@rehkuglerimmobilien]

Grds. sollte das Verkehrswertgutachten in einem Zwangsversteigerungsverfahren den Verkehrswert ausweisen. Ggf. ist ein Sicherheitsabschlag berücksichtigt, weil der Sachverständige keine Innenbesichtigung durchführen konnte. Es steht Ihnen aber frei, die Werte für die Aufteilung selbst zu ermitteln, Sie sind ja nicht an das Gutachten gebunden, wenn Sie das nicht für richtig halten.

[@janfm8670]

@rehkuglerimmobilien vielen Dank. Dann prüfe ich wann und wo ich die neu ermittelte Aufteilung eintragen kann.

Sehr informatives Video, danke dafür. Leider habe ich es teilweise zu spät gesehen, mein Kauf ist schon durch. Ich habe zwar den Kaufpreis aufgeteilt, allerdings (etwas optimistisch) zu meinem Gunsten 90:10. Die Kalkulationshilfe gibt mir einen Wert von 80:20 an. Außerdem habe ich im Kaufvertrag die Nebenkosten nicht mit einfließen lassen sondern den reinen Kaufpreis (also ohne Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintragung). Nun habe ich Bedenken, dass das Finanzamt meine Aufteilung nicht einfach so hinnimmt, da es offensichtlich von mir zu optimistisch geschätzt war. Bin ich an meine Aufteilung gebunden oder könnte ich es z.B. mal mit 85:15 versuchen, um meine Chancen zu erhöhen, dass es vom Finanzamt akzeptiert wird, da dann nur 5% Differenz zum Kalkulations-Tool bestehen? Nach dem Motto: Lieber den Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach... Und werden die Nebenkosten dann im gleichen Verhältnis aufgeteilt?

[@rehkuglerimmobilien]

vorab nochmal der Hinweis, dass wir keine Steuerberater sind, wir können hier nur unsere Erfahrungswerte wieder geben: 1. Kaufnebenkosten werden im gleichen verhältnis aufgeteilt, wie der Kaufpres 2. Die Rundung mit 5% ist ja nur eine grobe Annäherung / Erfahrungswert, dazu gibt es keine gesetzliche Regelung. Der BFH hatte nur angemerkt, dass die Aufteilung nicht mißbräuchlich sein darf. --> d.h. ich würde die im Kaufvertrag gewählte Aufteilung belassen und mal abwarten ob das Finanzamt Sie dazu anhört. Dann können Sie immer noch schauen, ob Sie eine Lösung hinbekommen oder ggf. einen Gutachter einschalten.

[@antonpfeffer5843]

Habe das gleiche Problem, habe im Kaufvertrag nur den reinen Kaufpreis erfasst, ohne Nebenkosten. Werden die Nebenkosten dann automatisch im gleichen Verhältnis aufgeteilt ohne das es von mir einer Aktion benötigt oder muss ich da etwas nachreichen? @@rehkuglerimmobilien

[@jurgenschmitz8798]

ich plane den Kauf eines neu zu erstellenden Einfamilienhauses, und dieses nicht selbst zu nutzen, sondern zu vermieten. Ich habe einen Gutachter gebeten, mir zur Kaufpreisaufteilung ein Gutachten über die Aufteilung mit Ertragswertverfahren zu machen. Der hat das rundheraus mit der Begründung abgelehnt, dass bei Einfamilienhäusern ausschließlich das Sachwertverfahren angewandt würde. Zwischen den Zeilen habe ich gelesen, dass der Gutachter befürchtet, sein gutes Verhältnis mit dem Finanzamt durch unübliche Verfahren zu belasten.

[@rehkuglerimmobilien]

Wenn das EFH neu gebaut wird, dann ergibt sich die Aufteilung ja entsprechend der angefallenen Kosten. Alle Kosten für Planung, Genehmigung und Bau des Hauses sind dann AK für das GEbäude und abschreibungsfähig. Unabhängig davon können aber nach unserer Meinung gem. BFH-Rechtsprechung auch bei einem gebrauchten EFH alle Verfahren angewandt werden.

[@jurgenschmitz8798]

Das macht in meinen Augen nur Sinn, wenn bei einem Neubau die akkumulierten Erstellungskosten den gleichen rechnerischen Aufteilungswert ergeben wie bei Anwendung des Ertragswertverfahrens. Ist dem so? @@rehkuglerimmobilien

[@rehkuglerimmobilien]

@@jurgenschmitz8798 beim Neubau gibt es ja nichts aufzuteilen, denn sie haben für das Gebäude keine Anschaffungskosten sondern originäre Herstellungskosten und die lassen sich genau zuordnen. Der guten Ordnung halber: Ich bin allerdings kein Steuerberater, vielleicht kann man das auch anders sehen...?

[@leilabagheri5363]

🌹🥀♥️🙏