Análisis Ley 11/2020 limitación precio alquiler en Cataluña | Inversión inmobiliaria España 2021

[@albag2]

15:51 Os comparto una modificación relativa a los gastos con un nuevo Decret Llei: Se consideran nulas las cláusulas donde se repercuta al nuevo inquilino los gastos si en el anterior contrato no estaban desglosados. noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/682882-dl-50-2020-de-9-dic-ca-cataluna-medidas-urgentes-para-estimular-la-promocion.html#a4 Se añade un nuevo apartado, el 3, al artículo 9 de la Ley 11/2020, de 18 de setiembre, con la redacción siguiente: «3. En los contratos de arrendamiento de viviendas que habían estado arrendadas dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de esta ley, es nulo el pacto que obliga la parte arrendataria a asumir los gastos generales y de servicios individuales que no habían sido previstos en el contrato de arrendamiento anterior.»

[@Millo5765]

Buen vídeo Alba y muy bien explicado. Has resumido perfectamente, esta sin razón de Ley. Además teniendo en cuenta que el día de la firma de contrato has de obtener el documento del índice y que esté no es fijo, es decir, hay casos en que puede subir y otros bajar, con el consabido problema que ocasiona para determinar una renta concreta. Lo dicho buen vídeo. Hasta pronto.

[@albag2]

Muchas gracias Carmen!

[@IgotQuestions.]

Buen análisis de esa ley 👏👏👏 Esperemos no se extienda fuera de catalunya ya que considero que los efectos serán una serendipia.

[@JDsumaysigue]

Muy buen video, muchas gracias

[@samuelheath5]

Buen video Alba!!

[@albag2]

Gracias Samuel! ^^

[@oct.s.p.6242]

Muy buen video, he tomado buena nota para mi proximo contrato de alquiler como propietario. Peazo de like para tí. P.S. 14:00 se escribe “aparte” ;)

[@albag2]

Hola Oct. S.P.! Muchas gracias por tu apoyo! Y gracias por la puntualización! jeje error tonto 😅

[@oct.s.p.6242]

albag2 gracias a ti, por cierto ahora en diciembre y a traición introdujeron otra limitación más, la de los gastos no incluidos y ahora corre la polémica de la cláusula Berlin con doble precio...es increible q tu video ya quedó obsoleto, no es normal.

[@Trisor100]

Muy buen video. Da la sensación que han hecho la ley con prisas y a lo rápido. Creo que lo único que servirá, es para que los propietarios pongan el piso en alquiler con un precio erróneo por desconocimiento y luego venga el ayuntamiento de turno y te ponga una multa. Solo les servirá a nivel recaudatorio. Habrá mas oferta de alquiler en grandes ciudades pero básicamente será porque no hay turismo y los pisos de airbandb saldrán a este mercado. Gracias por tus videos!!

[@albag2]

Gracias Blai Termes! Y he de decir que tu observación es muy interesante. Cuando salen cosas así es bueno ver más allá con todo el espectro. Saludos!

[@MakINE16V]

Así es, de hecho los pisos turisticos ya están en ese mercado... de ahí también la bajada de precios que ya ha habido estos ultimos meses antes de la Ley. Es una levantada de falda brutal

[@MakINE16V]

Antes de nada buen video y buen trabajo. Esta Ley es digna de un análisis profundo, ya que mueve muchas fichas y no han puesto todas en juego. Hay muchas partes interesadas. Hay que ver como termina la reducción del IRPF en el rendimiento neto de la declaración para los arrendadores

[@pum929]

Totalmente de acuerdo contigo. Yo compre dos pisos uno en 2013 en Barcelona y otro en 2014 en Granada. Cada uno por 100.000 Euros. Ahora los vecinos los quieren vender a 200.000 euros. Entre el gran desempleo, regulación de los precios de alquiler, ocupaciones las cuales no se pueden desahuciar con la nueva ley, demografía etc. No invertiría en ladrillo ni un céntimo.

[@audiovisualesvideo8736]

Menudo lío...

[@unaielgrande]

Vamos a ver, con este video ya estamos "S-alba2", o no? Ellos mismos hacen caso a su propia ley? Pq dudo mucho que ni los que la hayan redactado la entiendan. Al final ¿no se pondrá el mismo precio que haya puesto un vecino del portal que se supone se ha leído la ley? o el precio tiene que pasar algún registro que diga "OK" puedes alquilar tu casa por 438,42 euros. Y por cierto, que video más S-albaG

[@marcosriera87]

acabo de encontrarme este canal y es estupendo. me gustaría saber como esta este tema en la actualidad no vivo en España pero tengo pensado vender 2 inmuebles aqui en mi pais e invertir en comprar pisos en valencia o pueblos alrededores y con esto me da un poco de miedo por la rentabilidad y seguridad. agradezco cualquier dato. gracias

[@albag2]

Muchas gracias Marcos! ^^ A día de hoy la limitación del alquiler sólo se aplica en Cataluña, por lo que en Comunidad Valenciana no aplica. Si tienes alguna duda concreta puedes contactarme aquí si quieres: albag2.com/contacto/ Saludos! 🤗

[@damiangarcia6674]

Buen vídeo!! Todavía no tengo claro si Renganchas un nuevo contrato porque ya ha vencido el anterior que es anterior al 2015,si pueden poner precio de referencia o no puede subir más del precio del anterior contrato?

[@albag2]

Hola Damian! Gracias! Según tengo entendido: cuando la renta del anterior contrato sea por debajo del índice, se aplica la misma renta del anterior contrato actualizada según el IGC, que a la práctica, es la misma cantidad. Pero si fuese superior al índice, se aplica el índice. Por lo que siempre es la mínima de las 2. Igualmente, te recomiendo que te informes a alguien especialista por si acaso porque cada dos por tres salen novedades en este asunto. Saludos!

[@damiangarcia6674]

@@albag2 tal cual Alba! Lo he verificado.

[@src1173]

Muchas gracias ☺️! Tengo una duda, en el caso de tener un contrato de explotación para alquilar habitaciones, también hay que limitar el precio al índice de alquiler? Contesta porfa🙏

[@albag2]

Hola S Rc! Gracias por tu comentario. La verdad es que es un tanto dudoso. Por una parte, lo recoge la Ley 11/2020, lo puedes ver en el mismo vídeo minuto 10:19 aunque por otra, parece ser que el alquiler de habitaciones en España no está sujeto a la LAU sino al Código Civil. Yo me lo miraría bien con algún experto por si acaso. Saludos!

[@hectormanuelgonzalez-vazqu2305]

SI NACISTE EN ESPAÑA TIENES DERECHO A UN TERRENO GRATUITO PARA VIVIENDA, EXIGE TUS DERECHOS, LA VIVIENDA ES UN DERECHO GRATUITO UNIVERSAL NO UN LUJO.

[@efuturatv]

ANIMO YA TE QUEDA POCO PARA LOS 1000

[@albag2]

Gracias!! ^^

[@albag2]

Si alguien puede confirmarme si el IRSC considerado del que os hablo es bruto o neto estaré muy agradecida ^^ He encontrado varias fuentes pero en unos me pone que es neto y en otros bruto...

[@Millo5765]

No está claro ni nadie te lo aclara aunque si se siguiera la tónica donde se toman como referencia este tipo de datos, ahí podríamos tener más claro si neto o bruto.

[@danielarce6556]

Muy buen video Alba. Tengo una pregunta en los ejemplos que has puesto de precio de alquiler con la nueva regulación, mas o menos que precios tenían por esa zona los pisos antes de la regulación? Gracias y saludos!

[@albag2]

Gracias Daniel. Pues podía variar mucho dependiendo del número de habitaciones o si tenía terraza o cómo estaba de arreglado, de ahí la incoherencia con el índice. Pensando en uno de 70m2 como del ejemplo, te digo todo a ojo ahora. En la zona Sagrada Familia entre 800-1200€ una 3a-4a planta y ático y entre 700-1000€ una PB (incluso con patio). La Nova Esquerra de l’Eixample subía los máximos hasta 1400 y 1200 respectivamente. En zona Plaza Cataluña... pues la media podía estar en unos 2000-2500, depende (los pisos son más de lujo y es una de las zonas más cotizadas de Barcelona). En Avenida Pedralbes los pisos pequeños casi no hay, suelen ser mucho más grandes y si son pequeños, son los antiguos del servicio y son más pequeños de 70m2 (suelen ser estudios), por lo que estaban entre 1100-2000€. En esta zona depende mucho del piso y podría llegar a 3500 si es de lujo y con terraza grande o jardín. Un saludo!

[@danielarce6556]

@@albag2 Vale muchísimas gracias Alba! ✌️✌️

[@Millo5765]

Hola Alba, quería hacerte una consulta respecto al tema de las rentas de alquiler con la limitación de precios. Cuando tienes un nuevo contrato de alquiler y el precio de este nuevo viene determinado por el anterior contrato al ser más bajo el precio que el del índice de precios, sabes si en este caso los gastos generales ( IBI, comunidad de propietarios, seguro..) se le pueden repercutir al nuevo arrendatario?? O solo se pueden repercutir si en el anterior contrato estaban desglosados?? O bien, estos gastos solo se pueden repercutir en el caso que el precio del alquiler estuviera determinado por el índice de precios??? Gracias

[@albag2]

Hola Carmen, según lo que pone en la Llei 11/2020, artículo 9, en los contratos sujetos al régimen de contención de rentas regulado por esta ley, las partes pueden pactar la asunción de los gastos y de acuerdo con la LAU y trata de forma distinta el desglose de la renta y el desglose de los gastos (fíjate que dice renta y no precio). Por lo que entiendo, en este artículo NO hace distinción entre si la nueva renta viene determinada por el anterior contrato o por el índice. Así que, aunque el precio de la renta del nuevo contrato venga determinado por el anterior contrato, si se ha firmado a partir de la fecha de vigencia de esta ley y es zona tensa afectada, efectivamente podría repercutir los gastos al nuevo arrendatario siempre y cuando las partes lo pacten (no hay imposición) y en el contrato figurarían entonces por una parte el desglose de la renta y por la otra los gastos, cosa que acabaría conformando un precio total. Creo que es importante ver la distinción entre "precio" y "renta" que no tienen el mismo significado y puede haber trampa con el artículo 6 cuando se refiere a que la renta no puede pasar el precio del índice de referencia, así que entiendo perfectamente tu duda... es confuso. Aunque si nos centramos en precisamente esas palabras, sí que se le podría repercutir. Por si acaso, te recomendaría que consultases a un abogado experto en la interpretación de esta ley a ver cómo la interpreta. Saludos!

[@Millo5765]

Hola Alba, muchas gracias por la respuesta. Hoy hemos salido de dudas, ha habido una modificación desde el viernes pasado con un nuevo Decret Llei donde se modifica justo esto de los gastos. Se consideran nulas las cláusulas donde se repercuta al nuevo inquilino los gastos si en el anterior contrato no estaban desglosados.

[@albag2]

Gracias Carmen! Si que daba mucho pie a confusiones tal y como estaba formulada originalmente. Confirmo el nuevo Decret Llei al respecto noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/682882-dl-50-2020-de-9-dic-ca-cataluna-medidas-urgentes-para-estimular-la-promocion.html#a4

[@3one84]

Tarragona centro 65m2 1-2 planta con ascensor y muebles en perfecto estado sale a las 8.44€/m2 buahahaha ahora todos los alquileres en Tarragona están fuera de precio ya que es difícil encontrar alguno en menos de 600€ XD

[@albag2]

Pues vaya...

[@albag2]

Si... tiene difícil aplicación en muchos casos

[@testadrome]

Creo que deberías mojarte más y exponer tus conclusiones. Has hecho un buen análisis técnico de la ley, pero los espectadores también valoramos los argumentos objetivos. Yo soy partidario de que la gente pueda acceder a una vivienda digna y creo se debería construir más vivienda protegida en todo el país, pero intervenir el mercado privado de esta manera es un sin sentido. Por qué no se ceban más con los grandes especuladores y los fondos buitre en lugar de aplicar por igual a los pequeños ahorradores que han trabajado toda la vida para comprar una propiedad y obtener unas rentas? Cómo mínimo creo que debería excluirse de la ley a los propietarios que sólo tengan una vivienda alquilada, porque en muchos casos quizás sea su plan de jubilación. Por otra parte, es vergonzoso que no se valoren adecuadamente las terrazas, piscinas, espacios comunes, etc...... y qué pasa con las zonas limítrofes a las "tensionadas"? Me hace gracia que algunas viviendas se vean afectadas por la limitación de precio al estar en una determinada calle, mientras que la ley puede no aplicar a otras viviendas que pueden estar sólamente a 50 o 100 metros de distancia. Y eso de que las viviendas mayores de 150 metros están excluidas? Vaya una forma de favorecer a los ricos................ En fin, tengo el convencimiento que la ley está mal planteada y el TC la terminará anulando en algún momento, la pregunta es qué pasará con los contratos firmados mientras la ley está vigente?? Probablemente los propietarios se vean obligados a mantener las condiciones acordadas hasta la extinción del contrato, y eso es una gran injusticia porque muchos arrendadores han invertido bastante mucho dinero en reformar sus propiedades para poder sacar una mayor rentabilidad y esta ley les perjudica enormemente, de hecho va a provocar que la calidad del parque inmobiliario caiga en picado porque ya no tiene sentido invertir en reformas de gama media-alta si no se puede cobrar más por ellas.

[@albag2]

Hola JT. Muchas gracias por tu aportación, tiene mucho sentido y la comparto. Esta Ley no creo que sea la solución a un problema real que tiene la causa principal en la falta de vivienda protegida... muchas gracias y saludos!