爆賠150萬？日本房地產的持有成本分析！能不能貸款、要怎麼買？【Joeman】《Joe是要看房日本篇》

關於東京房產我做了快一年的功課，當然也知道山手線最爽，港區、千代田、世田谷最尊爵，東京都東邊有淹水的可能性乾媽也早就警告過我，一戶建木造的鑑價低缺點我在談貸款也深有體會。（所以後來沒貸款，全款買入）
以上這些我在之前的東京房產系列影片都有提到，只是房地產不可能完美，如果完美的話那價格就一定是破億起跳，這道理放諸四海皆準。
就好像我在台灣也想住大安或大直的大坪數新房啊，但白手起家的人有幾個買得起呢？
我覺得人生就是勇敢追夢，既然喜歡一個城市，那就挑能力範圍內的買，講了一輩子的好想搬去東京，那就去實踐看看，住起來自己開心舒適就好，有賺很好，賠錢也不會太難過。
但我真的不知道日幣會跌到0.21，哭啊！
這次Lojel團購只到2/29，各顏色都是現貨，售完不補！
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[@joeman]

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[@sb_tmd]

在你這買登機箱的真的很有愛 太貴了啦

[@chiarongchuang3139]

@@sb_tmd那哪裡便宜

[@newyorkqq]

日本有沒有加密貨幣交易所? usdt兌換日幣??? 聽說joeman 大麻被抓，是因為上游被抓，為了減刑透露金流都是透過幣安內部usdt收寄， 幣安也配合台灣警調KYC查真實身分，joeman才被抓 是真的嗎???

[@sb_tmd]

@@chiarongchuang3139 這個...畢竟還是在別人的頻道 在這買也不到盤子的地步啦 給喜歡的人一些支持嘛

[@chiahankuo9107]

日本買囉 😂😂😂

[@user-gk4fi1pj7g]

我覺得很多人有不同意見的原因是 每個人買房的前提跟目的都會有所不同 有要自住長住用的、有要作民宿用的、也有投資用的...等等用途 Joeman把自己的需求跟決策過程講得很清楚，做功課的過程也呈現在系列影片裡面 我想很多youtuber講出不同觀點，也都是分享自己買房的思考角度 終究應該都是希望，不要有人看到影片，就一頭熱的想要衝去日本買房 做為一個觀眾來說，看到很多不同的分析角度都是好事 謝謝所有用心的創作者們!

[@johnny123tw]

Joeman：各路日本專家肯定會蹭我這一波流量，我再分析一次把流量全部導回來，計畫通

[@0916ray]

Joeman 很適合在東京置產，一方面工作性質，這些年台灣東西再怎麼拍都是這些 在東京置產，以台灣人愛去日本旅遊的程度，根本可以長駐日本拍素材 團隊住宿成本整個大省 再來台灣這幾年可能會遇到政局不穩定的問題 在別的國家有一間房子，有一個地方可以落角，對容易杞人憂天的人也比較安心

[@catsomeone]

結果沒有永居。哭死😂

[@Freeven]

在日本開公司招攬日本人員工就可以拿永居了

[@nickelcheung4603]

@@Freeven 那是移居，不一定有永居，要拿永居要經過超多家底調查，像joeman那樣在台灣有被提案過的，日本移民局會很在意，不一定有錢就可以。

[@yuwunlin9444]

@@nickelcheung4603對，有犯罪記錄的不行

[@wing2262]

​@@catsomeone最有錢人來說 永不永居不重要。不知道誰笑誰笑死😊

[@kumabear9640]

身為住在日本有自助兼投資的我來說 這篇影片很實在 而且是真的 沒有什麼吹的成分 仲介費是真的很熟 買很多物件找同一個 我才能殺到2% 但是這裡可以建議九面既然有了第一個投資物件 就能如影片所說的開一間公司 往投資簽證方向去發展 這樣長期滯留簽證和日本戶頭都可以取得

[@kumabear9640]

@@tokyolive_ 因為台灣接下來有不確定未來性，和美加澳比日本是移民最便宜且相對簡單的地方了，這單純只是讓人生在十幾年後多一個選擇。

[@ssw4347]

他大麻案子確定之後就不能入境日本了 日本有明文規定

[@12355537]

@@ssw4347 不可入境的原因是?

[@ssw4347]

@@12355537 日本有規定有麻藥前科的不能入境 麻藥就是毒品 包含大麻

[@ckhuang1216]

1、日本沒有投資簽證，只有經營管理簽證 2、買一間房子當民宿再開一間公司來管理，是不太可能取得經營管理簽證，經營管理簽證是要你本人在日本經營管理 3、經營管理簽證的公司要發薪水給自己，雖然左手交給右手，但是要繳所得稅，還有厚生年金等等，這些都是成本。 重點是，如果你第三年開始公司根本沒有賺錢，也沒有改善的計畫或可能，那麼日本很可能不再給你簽證

[@kylinzh5699]

昨天有看別人的分析，但分析那麼多又如何，自己喜歡這間房子最重要❤

[@fortunelucky0223]

恭喜Joeman喜提新房，一戶建真的很美，也給Joeman一個小建議~~可以配置個Unifi全家餐 從監視器到無線AP再到門鈴+門禁系統都統一整合跟APPLE一樣好用且穩定XD 到時候可以再出一集設備番外篇

[@katharineliao5770]

喜歡的就是好屋❤自己買了有開心就好啦！ 我有稍微看過其他網犯罪率分析、淹水分析等等⋯但我自己買房，沒有那樣分析🧐只是周遭走一圈再去屋內看一看，價格感覺對了就買！買！買！ 匯率有賠就會有賺！錢會回來的

[@markmai4159]

超感謝看到九妹的實際買房分享🎉恭喜購入吉屋

[@HUHUYAYAHU]

Kyuキョウ哥宅建士你好： 1.是否告知申請民泊不一定會成功，還有最高180天的限制。甚至大部分東京市區新築申請就是要屋主住在裡面而不是可能可以不用。 以上就是告訴你無法登記為民泊，這裡稍微就不懂所謂日後做成民宿的行為？ 2.扣掉持有成本大概有4%回報率，再扣掉代管出租剩幾% 3.所得稅、資本利得稅是多少？（只要成為房東就是可能會有） 4.木造一戶建折舊是多少（扣掉通膨年增） 以上還是恭喜joeman擁有日本房產，但日本即便大量外國人想買來也不會造成房價溢價是因為日本經歷房屋泡沫做了很好的機制來抑制房價不正常的推移。 順帶一提說可以日本買房投資的，全部都是中國或台灣的房仲業。 日本也有針對外國人置產管理新的方針。 最後大家不用砲joeman，因為人家有錢，虧錢不是重點，重點是大家有片看，幫大家完成一個東京夢。

[@user-bl9nj6di9k]

難得在一部裡面影片可以看到各種不同體型的joeman

[@wing2262]

😂

[@kikawang]

買的開心最重要。擁有一個自己喜歡的物件，比投資報酬率、旁人的主客觀意見都重要。資產配置和炒房還是有明顯分界的。

[@user-qw8gk4oy6x]

看Joeman影片真的好舒服⋯

[@Peter_Yau]

0:00 簡介 0:28 LOJEL行李箱團購 1:12 前言 1:50 考慮近山手線的房子 2:58 對民宿的規定&條件 4:24 最終買下了在墨田區的一戶建 6:06 從無到有花了多少錢 7:46 家居保險&保費 9:15 稅項與總成本 9:38 買賣國外房子匯損的風險 10:11 持有成本 12:34 在日本投資房地產的建議 16:19 如何貸款及可貸幾成 17:48 金流、履約保證、保守、戶頭 21:34 東京房地產的未來趨勢 23:56 總結 24:25 感謝Kyu&結尾 25:00 彩蛋 最後很感謝壯哥Joeman以及在日本的房產經紀Kyu 為觀眾解答以及分析眾多關於在日本置產的問題,比如房價、投資、貸款以及一些不為人知的成本 務求觀眾了解到在日本買房的總花費和一些關於購買房地產的注意事項 也強烈建議壯哥可以策劃香港篇的Joe是要看房 因為香港的房子價格並非一般人可以負擔得起以及有一些居住環境不那麼好的房子 (比如「劏房」) 還有一些由政府機構提供給香港居民(或低收入人士)以出租方式來居住的公共屋邨 (簡稱為「公屋」) *也再次恭喜壯哥順利持有在日本東京墨田區的一戶建 (AKA.Joeman的民宿)*

[@bing-tshiongtshua694]

期待 Joeman 在日本開間公司

[@peniz038]

這又給阿倫有話題講了...~ 先謝謝9面的分享

[@jennyteng4947]

全新又有晴空塔，還是不錯的選擇👍🏻

[@user-lk2tg3bi6t]

看這集 聽聲音好舒服🙂🙂🙂

[@user679jk7]

感謝Joeman拍這集分享 收穫良多！

[@kawauchi_yome]

1:30 Kyu完整經歷了Joeman的瘦身過程耶😂😂😂

[@joeman]

哈哈😆

[@user-mz3mw3zf9h]

房價不會暴漲，但Joeman會暴瘦

[@YourPropertyServices]

現在健康很多!變帥了~

[@user-rf9rd2zi9s]

​@@joeman錢包跟著身材一起瘦了

[@jessechao95]

買房自己開心就好，成就解鎖不怕人說三道四。 這集屬於通靈式的預錄～證明Joeman眼光精準～繼續看下去🎉

[@evilo720]

感恩詳盡分享～～

[@chia-chunliao3281]

很有內容的心得分享。

[@user-xr1jd3sh3u]

題外話 怎麼兩位都愈來愈帥了👍👍👍

[@user-hw9ls9cq2p]

我是覺得如果偶爾來的話買一戶建是沒啥關係，不過如果是自住的話我會選公寓，垃圾想哪時候丟就哪時候丟比較方便，也比較安全，而且不會太大也比較好打掃，不過管理費、其他雜費很貴就是了，像我一個月管理費+修繕費+enecoQ（電費+網路費）+腳踏車車位，總共41632日幣，如果租車位的話每個月還要5萬日幣左右，更不用說固定資產稅之類的

[@justin-8305]

一戶建的修繕費十年後更是高得離譜，除非是有孩子，要不然真心不建議一戶建。尤其是水災高發的墨田區和江戶川區。

[@Sam-Dream-Field]

很喜歡日本看房系列，可以學到很多日本房地產知識🤣

[@alger0128]

真的喜歡最好，不需要去管別人怎麽想，我就很喜歡九妹的房子🎉！讚喔

[@xiang4842]

在頂樓拍攝的陽光好美呀~

[@nakedmelody]

拍得蠻好的,加油

[@Bettinajujube]

長影音支持一波🎉

[@jogojo9561]

我注意力在九man又變瘦了....XD回看以前開箱影片真不習慣~

[@homesick7134]

一推YTB在那邊講我不會買這個怎樣怎樣 還是看九妹自己講解來的開心 恭喜置產

[@karenfyli]

很用心分享😊like❤

[@user-ty9so9nd3v]

希望之後可以看日本的文化美食❤

[@lisn8052]

joeman 的影片還是一樣好看🎉 又有教育性質❤

[@user-lp9nx7bv7n]

支持九妹在日本置產 這也是存錢的一種 以後退休就能想清福 台北日本都有自己的家 kuy幫忙找的房就蠻好的 😊❤😊

[@ynpkingmc]

太精彩了，去年12月才去晴空塔，沒想到那區竟然算是平價區!

[@user-mq8ko1ku6p]

想了解一下管理公司出租代管的費用等等的知識，不知道有沒有機會👍👍

[@user-bl3du2mf6s]

真是太厲害了，知道大家會問什麼問題，先把影片拍好了，不用管別人怎麼說，至少是有做功課的好嗎！😊

[@zx5198]

我也住在日本，Joeman其實資料做得非常足，含金量超高的一部。 最近一堆人也在討論這件事，算是滿有熱度的話題哈哈

[@s.hfiona628]

感謝影片分享，我也喜歡一戶建，在我這的新北某地沒捷運公車不少班次和趟都買不到這價格，您的房離地鐵走路才不到10分鐘實在很划算，相比台灣房價真的貴得離譜，即便有政府的合宜宅也是貴

[@AngelineHung]

九妹這步很厲害耶 預判蹭仔的預判 整個回好回滿

[@joeman]

我當初有想到會被酸，但數量超出預期

[@Uchihajun]

台灣酸民魯蛇本來就多

[@dlargelp]

超出預期的多是因為真的盤 一戶造就中國人炒房團幾年前玩剩的東西

[@wellmax6632]

@@joeman还有谁发视频酸你 就一个阿伦啊

[@user-hw9ls9cq2p]

@@wellmax6632 人家也沒酸吧？joeman是以旅遊、當民宿的目的去買那位子，阿倫只是說如果以長期居住的角度去看的話那個位子他不會選，然後跟大家說他選屋子會怎麼選而已，他的確是在蹭流量沒錯，只是我不認為他是在酸

[@mimicindy]

自己買開心比較重要～ 別管別人怎麼說唷 😊

[@nexusyang4832]

Truth.

[@h949]

真的，TW更多人買到貴到靠杯的房子 又小又貴

[@user-rk1ci6rm8b]

結果都賺翻了 越貴越買

[@zx5198]

對！最近threads出現好多專家哈哈哈

[@dunkd8450]

哥買的是一個在東京有房的夢想

[@SayoWu]

感謝 Joeman 的分析，很實用的分析，增廣見聞了~~

[@Vaniamene5e]

JM不愧是槓桿王👍

[@samuelhuang5091]

全款買房真的厲害👍🏻

[@user-tq8gx8ne5h]

很完整的片子，日本夢啊！

[@wool3777]

不錯 講解很棒

[@Jimchu_20231]

很好的資訊，我自己是想準備一二百萬買個小舊房子完成自己的夢想，再多評估了。

[@moodee01able]

指通表示開心😂🎉

[@David-tk4ye]

上野櫻花宅...求更新

[@user-vf5eg7ib3u]

行李箱變好貴哦 跟上次開團貴了快2000耶🥲

[@briantsai4276]

恭喜達成東京熱的夢⋯

[@bohuang9747]

虧就虧不重要 重要的是爽

[@aileenshih5485]

看到Kyu 很實在 會想跟他買房 讓人放心的經紀人。

[@user-ot2eq9jk7v]

最近過得好嗎？希望一切順心。 很遺憾沒看到你開箱點評三星S24 Ultra， 雖然已經入手一支1TB S24U， 還是期待看到你點評S24U的影片。 很喜歡由你的觀點分享旗艦機的使用心得，總是有股特別的魅力想讓人入手新機。

[@joeman]

晚點有vision pro

[@netchiu6081]

好心動呀~~~

[@user-lm9cd3hh4m]

其實其他幾位YT跟你的本篇"連動" 我也覺得不錯, 不管是蹭還是互抬流量 總是多了幾個見解可以吸收 不過 我看是看了, 但都沒點讚 有些專家後, 跟講感情一樣 道理我都懂, 都很會挑拉 但是你有本事挑嗎 我們有本錢挑嗎XD

[@tsungyen6664]

蘆洲人簽，1500w在蘆洲新建案能買實坪二三十坪就不錯了

[@nyxinya]

這就對了！管那些哪來的專家在那邊酸什麼樹林蘆洲泰山，拜託日本光美觀和乾淨程度就不能比了。更不用說其它薪資房價比、晴空塔景觀等等。 而且，用膝蓋想也知道買之前一定會做功課的嘛。 今天Joeman不買不高調那些專家還沒東西可以蹭呢w 漂亮的預判！

[@user-lh3fh1jj4l]

圓了東京夢 很好呀👍

[@benyeh2181]

有夠厲害 馬上再發一部影片賺一波

[@user-wm8he9es4r]

1500可以買到小透天,機能又好 視野又好 ,又安靜 又沒有華國美學頂樓加蓋的市容,我覺得以來度假遊玩短期居住都超讚！

[@810royalsu]

看了真的好想買🎉

[@maple4614]

敲破碗終於來了

[@Rayraystar888]

九妹不錯 被大家酸爆沒有走心

[@user-sg2qt1kh6u]

墨田區附近有一間水豚咖啡館還不錯但除了晴空塔之外真的有點偏離市區到港區要快半個小時開車，但真的滿便宜的。之前在逛新公寓在澀谷都要快六千萬台幣了！

[@dacongmovie]

好棒的经验，谢谢！

[@joeman]

是大聰～

[@superjosephchen]

哇野生大聰⁄

[@wenchiumei1539]

使用幾年後再來分享可能比較準！

[@Rosezz_11]

好心動喔❤😮

[@user-hv3tf7nf7n]

昨天有看到某YT說提到，九妹這間地點靠近光觀區 治安也好，以觀光偶爾住跟給親友來玩住的這個點離上野/淺草近 車站也近，不過長期居住的話就會建議中野-吉祥寺那邊會更棒 不過價錢也不一樣啦

[@user-ej5yk9rn3k]

九妹是能把虧損的台積電熬到獲利的男人 , 投資房產對他來說只是件小事 , 就算賠1500萬他的眼睛都不會眨一下 , 哈哈

[@joeman]

賠150萬還能扛 賠1500萬真的會崩潰

[@user-ct9mq4zy5k]

​@@joeman我連崩潰的資格都沒有😢

[@a58602064]

@@joeman 沒遇到天災都不算賠

[@Nick730704]

除非房子沒了不然不可能賠1500萬啊！而且房價很有機會漲。

[@luckysmile3859]

@@joeman賠1500萬元 想多了 日本沒那麼糟 泰國越南非洲就有可能

[@sunearth26]

感謝Joeman把持有成本公布，這樣想要去東京買一個家的也可以去試看看．看來日本房子的持有成本真的不高，當然啦！還是台灣的數倍，但相較美國真的是....dirt cheap...

[@John03147]

自己的個人想法以健康的角度去思考 房子這種東西本來就不應該逐年增長 買的喜歡比較重要

[@happy88858]

我13年前在日本秋葉原買了一間1LDK 2400萬円 現在的鑑價是5500～6000萬円 不過當初的匯率是0.37 扣除匯差跟這幾年的持有成本大約賺300萬台幣 而且全現金無貸款 只為了圓夢：在東京市中心有間房😂 同時期在台中市買的房子差不多賺一千五百萬台幣 不過有貸款 所以算是有財務槓桿😅 今年打算全部賣掉🎉

[@joeman]

你完全買在起漲點耶！猛！

[@inggermanydeutschland3808]

如果當初是借日圓就太棒了😅😂😂

[@dj1arrem]

@@joeman 那個時間點我也買了房 但很多名嘴例如那個SWAY在當時就在喊高點了...幸虧沒聽她的

[@luckysmile3859]

秋葉原逛街買氣真的大大不如20年前了 以前女僕餐飲店是開整排店 現在是女店員要出來站壁招客

[@luckysmile3859]

@@joeman 不建議買秋葉原路段 時機早過去 買了 這次不止賠150萬元 虧上千萬都有可能

[@empty2017]

以前經歷過慢慢跌的時代，後來在看的時候都很謹慎，我是看葛飾區，看了很久最後遇到疫情，再關注市場後那個價格太美我完全不敢看，已經放棄了，回歸租屋😢 租屋市場反而較穩定

[@ArkExtension]

14:16 不動產的優點就是能開槓桿，而且只要金流不斷就不會斷頭。日幣長期走跌＋低利率，理想情況應該是借日圓買資產。

[@chiang_paul]

謝謝你的分享❤其實自己喜歡最重要‼️家🏠只要有溫度，在哪裡就不是那麼重要了❗️不是嗎😏？

[@lillyjiang8319]

謝謝Joeman葛格明燈 匯率有到0.21以下了

[@joeman]

不～～～～～～｜

[@lillyjiang8319]

@@joeman 兩個月後的日幣又創新低了 真的謝謝Joeman葛格明燈 QAQ 一則喜一則憂, 喜的是日本變得好便宜, 憂的是窮到只剩下日幣了嗚嗚嗚

[@jeffhsu4908]

3:50晴空塔耶!!

[@YLC-cr9yg]

日本買房有一個クーリングオフ的制度，意思是冷靜考慮期7.8天就是日本政府怕客人衝動性購物，並不是像影片的仲介說不能反悔的⋯ 貸款取決建築商是哪家公司，日本很重視房子是由哪個建築商，還有房子抗震等級。保險如果是抗震三級，或是大手公司都能優惠到一半。

[@user-rp2dt6et7d]

開頭的回答很漂亮 那些特地拍片評論的連看都不看 錢掏出來買再說

[@hungchunwang7621]

我2013年在東京港區買的房子，那時一堆人唱衰日本房產，說甚麼日本房子買了以後房子價值過幾年後只剩70％，我抱了10年，房子升值了50％，再加上10年累積的租金收入，整體回報如果以日幣計算將近一倍，這幾年網路上一堆人唱衰日本經濟，什麼日本泡沫救了幾十年沒起色，股神巴菲特買了日本商社股票後，日本股市衝上幾十年的高點，深切感覺到，「當大家恐懼時，你要貪婪」的智慧名言。

[@mp37vincent44]

這升值的其實不算多 11年左右 房價升值了 150%~200% 東京山手線的某大站 然後地點超級方便 所以聽到有人說 日本買房會虧錢 我都笑而不語... 然後3X歲就經濟自由了 不太好再刺激那些人....

[@Uui540]

一個九妹救起整個長影音流量，大家突然很認真把分析你買的房子的長影片看完，真的是引領時代的男人

[@manstone0908]

離吉原泡泡浴很近唷，洗澡沒問題了😊❤

[@joeman]

開車還是要十分鐘啦XD

[@luckysmile3859]

@@joeman 高級店很多不接外國客 去還是要熟客帶 而且熟客帶也未必能去 其實很多日本人反而喜歡去歐洲玩 不用太執著日本人

[@f19880105]

前年年底匯率0.22～0.23時考慮日本房產或股票，後來因為心臟比較小不敢衝房地產只好丟日股。

[@user-oi3np4ds7i]

單身加上常去或出租 就很正確 /剛好看了山下智久 日劇正義地產士 發現很像的房~ 還好不是在中間/1:5應該也是極限了

[@user-xb6fk1gt5b]

日本房地產是買來住的不是投資的,真的喜歡東京的生活型態再來買,而不是想著要賺一波或著包租公,日本政府很討厭炒房

[@dallas8703972001]

愛炒房的也只有華人社會吧！

[@brigerwater]

高持有稅就是壓制房價的原因，但如果是自住，持有稅會更低

[@user-en3ld1ku4s]

九妹每個畫面都長得不一樣😂

[@HT-kn4uw]

謝謝分享！

[@Peter-ts6pt]

兩個真的很適合湊一對CP

[@yujuti8416]

我住美國,我住的州是把房仲費包含在房價內的.我有個長住在日本的台灣朋友因為換工作舉家搬到我這,當時他日文比英文好,一開始直覺性就找日本籍的房仲 (我住的城市有個日本人群聚的區域), 沒想到日本房仲竟然賺兩手--他還是要賺那個另外收的3%房仲費,卻沒跟我朋友說他們要付的房價裡已經有房仲費了,還好他有跟我說,我趕快介紹我的美國人房仲給他

[@panjuliet3430]

九妹，你很優秀的少年郎，這些房事，對你而言，都是小菜一盤呀⋯⋯非常看好九妹

[@fx2gz5ic7q]

不是之前才吸毒被抓到？

[@ajellyfishday1]

1:40 我懷疑貴頻道在用音效開車，但我沒有證據

[@kf33333]

押上這區不錯，上一年在這裏呆了一個星期。 超商偏少，但是有幾間小超市，回家時買個便當買個菜都方便，而且比超商便宜。 成田直達電車大概一小時，淺草一站，上野兩站20分鐘，秋葉原20分鐘。 之前下站回家因爲車站有大工程需要繞一小圈，不懂現在完工了嗎

[@kashi0504]

Joeman為了晴空塔當背景在屋頂拍攝，為什麼不選在客廳😆 太陽下曬拍攝很熱🥲

[@joeman]

10月的東京太陽下很舒服~

[@as3534565]

每次去東京拍片 都可以多省整個團隊的住宿 應該比我們單獨去買更划算😂

[@yi-chunlin8365]

匯款的部分太考驗人性了吧~