第22期：我卖房子时，差点被坑吐血几十万美元！幸亏做了这件事！（产权保险的重要性）

[@danniekelly3874]

最近经常看你两年前的理财视频，挺受益的。今天看这视频觉得你很接地气，很真实，当然也很useful! 我去年买了第一套房子，当时都是realtor和lender把所有文件准备好给我们签，里面包含clear title。如果不看你视频还不知道这个owner’s title insurance那么重要。谢谢分享！

[@CrazyCat0623]

当年买房的时候请了几天年假，在家熬了四五天，把所有合同一行一行都看了。虽然俺不是专业人士，也查出了三四个问题。虽然每个都不是大问题，但一旦出事想想就非常蛋疼。这种事情还是要谨慎……

[@老两口游天下]

大家都应该像你这样

[@哈哈哈娃哈哈]

美国坑真的很多，心好累

[@snipermax]

之前一直认为所谓的秀外慧中只不过是一种书里的描述，博主真是很好的诠释了这个词。不知道什么样的家庭才能教育出这样优秀的人。

[@lukeaisc]

现在中国买卖房产也要到房产交易所去查询资料,确定产权状况后才能交易,产权以房产交易所的登记信息为准

[@pycpenn]

產權交易過程，一般有 title search 這個步驟，目的是清查產權問題。買方付費，由負責 title transfer 的公司執行。為求保障，可買產權保險。

[@bonnievalente3697]

买房子过户前律师不是要把这般问题都查清楚吗？他不弄清就过户，出了问题人家不告他?

[@kimberlyw.102]

主持人你這期講得內容比律師樓更清楚詳細，我剛簽了合約，就看到 Loan detail estimate from my mortgage bank 里面就有lender title insurance and owner title insurance 的費用，我還特地打去問律師樓，為什麼要買兩個保險，律師助理說隨便買一個就可以了，就匆匆帶過，也沒解釋，我以為就ok la, 可以省一個不買，現在聽你這麼說，我一定要買owner title insurance 來保障自己，要不然以後有事就亏大了，幸好看到你的節目，這麼重要的信息，律師樓就草草帶過，美國的所謂專業人事，真的還不如你。因為最近為了買房子，一直在看有關房子事宜。你真的好專業，又長知識了，謝謝！

[@jochow0]

我猜的哈 觉得是上屋主的mortgage 的discharge note没有register到这个title上的可能性大点。 如果真是有实质借贷纠纷，这个房上的俩银行已经开打了 不会烦到屋主的。 mortgage discharge是指一笔贷款还清时，提供贷款的lender会给借贷人一个discharge的信，借贷人或者他的代理律师会把这个信注册到land title office，然后把这笔mortgage的登记从title上remove。 当二手买卖交易发生时，由于新旧mortgage是同时操作，很多时候，律师一般是直接和新mortgage的lender和旧mortgage的lender沟通，保证钱/债/产权分明后，就交易了。land title的各种文书登记 相对会后置的。要哪个旧贷款discharge letter 忘了被注册，也是有可能的吧

[@chudq]

謝謝分享，我覺得這是律師的責任，在加拿大clear title是律師必須認真做的工作。我認為，找一個好的負責任的認真仔細的律師十分重要，在這方面不可以只省錢！

[@doriH-sp8mz]

的確如此！許許多多的坑都被有經驗的過戶公司早早準備好了。我的一個朋友賣房時就遇到了坑。這位朋友的妻子早年就過世了。而且也通過繼承手續過戶到了朋友的個人名下，全部法律手續包括各種公證都齊全。也就是說房子的產權現在就是朋友一個人的名下。但是在辦理賣自己的房子過戶手續時，過戶公司卻要求朋友拿出妻子去世時的死亡證明！如果沒有，則需要另外多繳2萬多元的費用。這真是意外。最後朋友自己去郡政府和法院補辦了死亡證明。其實僅僅不過花了百元而已。這就說明現在的過戶公司不過借題多收費罷了，有誰會長期保存那份讓人傷心的證明呢？

[@user-7781-aht]

题外话：在国内办理过相关手续因为找不到死亡证明……领教了死亡证明非常重要！一定要好好保留。

[@stevelou3476]

即便没产权保险也是TITLE公司的问题，可以告他们。

[@jiahe4775]

美才女，无意间有幸看到您对理财深入浅出的讲解，收益真正非浅！刚学习了您关于卖房的分享，可否麻烦您也解说下有关买房的事项和费用等等，辛苦啦，非常感谢🙏🙏。愿事业越来越红火👍👍👍👍👍✌️

[@puyangyang5683]

律师在过户之前，做背景调查，这些贷款和税务欠款都查不到吗？

[@jq80]

是不是还有这样一种可能性，你的前任房主本没有债务上的问题，你的律师当初也查过没问题，所以买卖能够顺利地完成。但是当你付的买房子的钱中的一部份，转入到前房主的贷款银行，付清了他的贷款后， 他的银行中的相关部门由于工作失误，忘记或错过了release title. 律师也想不到去复查核实，直到房屋再次交易时，问题才会冒出来。我本人和我的其他朋友在加拿大都经历过。最后由我的律师发函去前房主的银行要求更正错误，银行补发了release title 的文件，这才使得卖房能够完成手续。只是多耽误了几天时间， 没有claim loss against title insurance.

[@louiscui797]

律师用来干嘛的？律师的工作就是要查清这个房子产权有没有问题

[@ericshang7744]

你买完房子，一定要去查自己在council的新Title，所有与Title有关的都在新Title上。 而且买房的经手律师应该提供新title给你，这样才能确认过户成功。

[@keep67765]

什么是产权保险，title insurance?

[@sichuanese1980]

对于楼主说的这个title insurance，一般是你的agent应该告诉你的，或者你的mortgage agent应该提醒，我当时也是觉得是optional，但是agent特别提醒我应该买；就说了这个产权纠纷的隐患。

[@天道酬勤-g2n]

lender’s title insurance受益人应该是银行吧，也要买房人交吗？

[@Gogobrendon8964]

Title company 是幹什麼吃的?在纽约买卖房子不经过title company 吗？

[@szhang2097]

the lawyer you used to buy the house is liable for not doing a proper title search. Title search is the most important part of the real estate legal service. It is not optional.

[@gopropublicrelation5619]

Shaoyan Zhang I don’t understand English, could you type in Chinese? Since this is Chinese-speaking channel.

[@JrBangY]

Yes, absolutely, that is definitely a liability of the real estate lawyer.

[@rshawer]

the buyer does not hire the lawyer in case

[@撒尼乃]

I 和 u one 样 too see not understand english. I good not easy close the wall go this... and... china say english is not is not good?

[@撒尼乃]

to GoPro Public Relation

[@vickysong7886]

有贷款，银行都会要求买title insurance. 一般是找你当时买房子的律师，这是买方律师的责任。买方律师会联系卖方律师，要求他们clear title。不然银行都不会放过他们。估计是律师的疏忽，导致的这个。

[@congjuny]

Your bank may not care if you buy owner's policy. They just want to make sure their portion is covered.

[@MrIlovebuda]

買房時你的律師不叫你買產權保險（title insurance)，是萬中無一的，再説律師事務所對每一宗交易都有存檔，他有義務保護他的客戶，自己先查檔案，而不是輕率的去電造成客戶嚴重的精神損傷。太可惡了。

[@timetravellersexwife]

@@MrIlovebuda 我觉得她的买房律师和卖房律师应该不是一个人。卖房律师应该无法得知她买房的时候是否有title insurance

[@LemonTree288]

可能卖给你房子的人 那个人的房贷 from private lender. 还有就是你当时用的律师没有做他的due diligence 而是依赖于title insurance至少在加拿大是这样的

[@weiminqiu3083]

我也有点冒汗，虽然我这房子的前屋主是一对海军陆战队退伍老兵夫妇，但美国人的很多情况我们新移民都不熟，随便就可以挖个坑把我们给坑了，总的来说，您的视频很有用，谢谢，但看得有点迟，希望我没遇上这种事。真的很坑。

[@hildalee6785]

謝謝你的提醒！我在舊金山東灣有一個house, 現在由我兒子管理和居住啦！我當初是用cash 買的所以我沒去注意是否有"buyer's house insurance"? 我真的要去查一查啦！

[@junwang1054]

我是做房地产交易的律师， 出现这种情况的一个最可能的原因是有一个私人借贷 unrecorded private mortgage, 在产权交接之后才record或者通过其他途径被发觉，比如诉讼。大银行的 mortage都会立刻 record 所以不会出现这种问题，私人借贷如果不通过律师经常会忘记 record。如果不 record，那么 title 公司在做 title search的时候就不会查到。但是因为卖家隐瞒，所以 title 公司赔款之后应该会告卖家索赔。

[@puwang373]

听上去买家无法避坑了？

[@sharonfang3062]

Title insurance 是Escrow里必付的项目，不需要自己操心

[@Joy-e6e]

如果是coop的话，还需要买这个title insurance吗？ Coop的产权不归买家所有，是不是就不用买了？

[@迷你皮卡男]

美国同一个房子可能有好几个贷款。我不是专业人士，但我知道有一种情况，买房可能买来大笔债务。比如违约第二顺位贷款，这个贷款人发起拍卖房子。这时候买家会同时买到欠第一顺位贷款人的未还清贷款。

[@熊大说电影-s2z]

买不动产一定要查清楚这个标的上没有其它债权人

[@yshi999]

买卖房子在美国都是通过escrow公司，他会将收到买主房款光付清卖主借款再将余额给卖主，所以这种事不应该会发生，至于产权那是另一个问题，是通过title insurance 解决，不存在诸如要证明你父亲没有私生子类问题

[@mr.aiyaya1727]

我都买了2套房了，真的好难相信你所发生的这些事情，你这房子要卖，银行肯定先查清楚你房子还欠多少，卖的价格是否能抵押债务，才会进一步交易。卖家卖房子低于银行货款价格，银行不可能批准你交易，那不乱套了吗？这不诈骗猖狂了吗？ 买房做房子检查的真的不能省那几百块钱，我上一套还好有检查，跟对方经纪谈问题，告诉对方存在大问题，需要补修，卖家通常都会给一定的补偿作为维修问题的房子，还剩下一大笔钱，我上一个卖家挺好，一下补偿1万多，该省的省，房子是大事，几十万的房子别被几百块糟蹋了。另外非常重要一点，选一个经纪真的非常重要。可能我比较幸运吧，经纪很有耐心，每次都配合买家的时间看房子，了解买家的工作性质，工作地点，对买家对房子需求重点在哪里？投资还是自住还是为了学区还是退休环境等等，为买家提时刻提醒。另外，当你看中房子的时候，很多人特别无略一个小问题，但也是大问题。通常我们都是白天看房子，无略了晚上。白天道路宽敞，没什么车停泊，也安静，给人不错的感觉，增加了买房的欲望。我这经纪连续几晚都耐心，甚至是他叫我们去看晚上哪怕我们不想去，现在想想真的很感谢他。以之前看房子的经验，到了晚上，没地方停车，道路两边都满车，毕竟下班时间大家都在家里，有的房子没有路灯，整条街黑压压，怪吓人的。看完夜景，和白天购买的欲望就会大打折扣。

[@danielchow1328]

我来到4年多的日子贷款买了一套新房子，自己找的房产公司，他们提供地皮给我选择，然后建设，建好后办贷款手续，一切自己完成，没有找中介和律师。没有任何问题和麻烦。节目主持人碰到的事情太复杂了。

[@adamli6263]

Jack Chow 自己建房子大概多少钱总共包括地皮

[@Wangzean-1827]

@@adamli6263 坐标亚利桑那州 要看你想买的地皮区域在哪里，好区就会贵，我这边的小城市新房子2300SQ,三个停车位，样板房的价格起价为28万美金。好的区，面积相同的话大约需要50万美金

[@vickysong7886]

补充一点，这种情况是很少发生，但是我刚工作两年，就处理过几个。也算挺高频率了。所以找个负责任的律师太重要了。

[@latexsuvarn3167]

到底是很少发生还是高频率发生

[@pppapa8899]

播主美女，我和其他网友的疑问一样。为什么在过户的contingency removal 之前做的专业房屋检查没发现胶布大洞？在过户期间，为何没有反复多次去查房以确保房产清空无人？为何过户的prelim title report没有披露那个lien？escrow holder为何没有优先偿还所有lien并给你deliver clear title？出了这样的事，你本可以把卖家、escrow holder、买卖双方的中介、你的律师通通告上法庭！

[@MrCoolshoulder]

谢谢你的解释。我觉得这样听起来才公平。

[@gaojohn1333]

感谢🙏提醒，㊗️您好运👍

[@ZEROONETRAINING]

sounds you can sue your lawyer. don't understand this could happen and how this happened.

[@tatsuyahk3228]

美女好，你的这期节目给了我一个做节目的启发，不是有关房子和财经的内容，日本和美国毕竟不同。我住大阪，第二职业是摄影师，欢迎你和你老公来大阪京都旅游，我帮你们拍美照。

[@veragu8137]

特好奇你买第一套房请的是哪个律师，竟然可以出这样的问题。这样的老板是绝对应该公之于众，没准可以帮到更多人避免跳坑。

[@lisali7600]

不可思议，只能说你当初买房用realtor 或律师，还有closing的title公司不专业，owner title insurance的费用在法律上并没有规定是哪方承担，但是通常一般都是卖家承担，除非双方在买卖房时另外协商，这在当初你的买房合同上都是专门有写的。

[@wenjuanhingston9844]

如果当初我们没有买是因为没有人告诉我们，包括我们的律师怎么办？

[@闲云野鹤-g5w]

买房时候的中介和律师干什么吃的？过户的时候登记机构能对得上吗？

[@luzhaokai2767]

谢谢博主分享这么好的视频。

[@elle01yu]

你的律師沒有做title check!?

[@jmchen4268]

Thanks for the valuable advice. Does the title insurance issue you mentioned also apply to Hawaii? Can you purchase title insurance after buying property in Hawaii?

[@frankiel520]

以我对房屋经纪的了解 就像律师一样， 坑完被告 坑原告。 坑完买家 坑卖家。 我在八大道 法拉盛都有房子 就是这些中介恶心到我了 最后自己考了经纪执照。

[@ladytron24]

frankie l 然后 你理解了他们了么 很多时候客人对中介有误会 是因为客人不懂 期待与实际有误区 像专家想要告诉川普疫苗和治疗需要一年 他转头仍旧说一个月行不行

[@alicejin6371]

太对了，律师也是狗的。

[@哈哈哈娃哈哈]

三大臭名昭著的行业，经纪人和律师占了两个

[@yingding]

Title公司不是直接把钱给银行还清贷款吗？

[@jinjenny6324]

请教一下，卖房找redfin. 他们如何收费用的。谢谢！喜欢你的视频。

[@willwang2828]

你的过户律师的问题 他们正常会提前把所有可能存在或发生的问题都 查清楚 才会进行过户 找到责任心跟专业强的经纪人跟律师非常重要

[@Ami-bf7bn]

只能说你当时买房子的律师太不够专业了

[@TheGhu123]

No title insurance? How did you get a mortgage with out one.

[@lovehusky02]

完全沒錯，上回銀行不會借錢給妳買產權不清的房子。非常不可能，這件事很蹊蹺，妳賣房時的仲介有沒有搞錯。我建議仲介還是不要找中國人。

[@sichuanese1980]

非常实在的视频，感谢无私分享，期待更多你的视频，加油！

[@洛杉矶的凯文同学]

不知道纽约的买房流程是怎样的，在洛杉矶不太会出现这个问题，如果真的出现类似这样的问题只有一个原因，就是之前产权上面的贷款或欠款没有被PROPERLY RECORD， 才会当房子卖掉的时候没有被还掉，以至于留在房子的产权上面。同时在加州买房的时候卖家“通常”都会要给买家支付一个TITLE POLICY， 来防止类似的产权上面的问题，如果购房后真的有问题那也是产权保险来解决。

[@1g2002541]

就想问一下：既然lender 要求买title insurance, 你那个房子上任屋主贷款的lender难道没有买吗？hai yao你要为他的贷款负责？ 又或者他是现金买的， 那也不存在lien啊？ 我是小白， 大虾们来解释下

[@koobee3535]

我來美將近四十年。也交易不少房屋，而且都在加州。 我的agent 都跟我說，大家都有買（她沒有説必須）妳說得非常好，反正under $1000, 幾十萬的房子，總該有個保產，通常我處理這類事情，都是用反向處理，在escort 的帳單中，反問agent 如果不買會怎樣，答案就如妳所説，算我說好了，賠了夫人又折兵

[@julieyang4873]

your house has a mortgage, the mortgage company required to have the title insurance to make sure the house you purchased has a clean title. I think only one situation could coused the problem was quick claim title

[@sinsin4115]

Normally the buyer's attorney would hire a title search company and make sure the title is clean. It sounds like your attorney is very shady. My sister also recently sold a house in NJ and she chose an attorney that only costed $800. The deposit the buyer put down was deposited to the attorney's own account instead of an escrow. The attorney also admit it's not the first time that he's done this. My sister contacted bar association and was told she would be compensated by the association, just taking some time. Still, it's important to find a good attorney rather than the cheapest attorney.

[@davidye70]

That's your lawyer did not do a good job when you bought this Apt.

[@tingwu527]

谢谢分享 建议show对应英文terms哈🌹

[@jwb3034]

All the mortgages or debts of the previous owner shall be dealt by your buyer's lawyer along with seller's lawyer before the property is handed over to you. Never heard the case your lawyer brought to you when you decided to sell it.

[@于博-g2p]

你这是全款买的吗，贷款的话，房屋事要做估价的，根本不会批这种状况。全款的话即使你买的时候做as is，你们去看房的时候还没人住吗？ 还有escorw公司怎么可能不给你做title report呢？ title insurance是过户过程中一般都是卖给你的，如果escrow公司觉得title 不行就会跟你说这单他们做不了

[@danielyang4707]

謝謝分享。in California, all house purchases go through title company. All new purchase must have a title insurance before closing. 其實，當妳在簽署買賣合約之先，賣方的律師應該查出the condo title was unclear. 加卅買賣合約是在title company 而不是律師事務所完全。

[@Kevin-ph8mi]

这在澳洲几乎是不可能的，房子贷款在没还清前房产证在银行那里，settle房子的当天银行有人在现场的，如果买方也有银行贷款房产证直接被买房银行方拿走的

[@justme-cj6gh]

人漂亮还有这好的专业知识和口才口才，希望你的频道越办越好，我生活在澳洲，几年前想换美元，由于各种原因，现在看起来是个很大的失误，请问，澳元兑美元的长期趋势如何，另外，外国人拥用美元都有什么样的保值增值方法。希望你能做一期这样的节目。

[@vincentl9595]

生动有趣有料，太赞了👍

[@VelvetVersa]

好想知道怎么开HSA啊， 需要提供什么证明吗

[@davidzan9190]

你这件事，有一个关键没有说，就是你买这个单位时，有没有请律师。从这个视频看，你没有请自己的律师进行房产交易。如果有请律师就不会发生这样的事。因为你和前屋主签买卖合同之前，你请的律师，首先要做的就是看合约，产权调查，违章建筑调查。 纽约买卖房屋，请律师是必须的，费用是一千到两千，看屋价而定。中途发现问题，买卖不成功，收费三分之一，或者一半。 这个费用不贵，完全值得。 如果你请了律师，成交后，出现产权纠纷。你可以告你的律师失职赔偿。 在纽约房屋买卖，会有两至四个律师参与，代表各方利益。如果买卖双方都有贷款的，那么要有四个律师，即买卖双方律师即两个，还有双方贷款银行的代表律师即两个人。如果双方没有贷款，就不需要，手续简单很多，费用也减少。 国人有个刻板印象，中国人缺乏诚信。其实多了解美国，就知道中国人很讲诚信。美国人的所谓讲诚信，是通过层层设防，律师参与，消费者和社会成本很高。但还是发生了次贷危机，就是大规模制度性的骗贷，没能力还款的人和银行串通骗贷。

[@Junnie94112]

ever heard of something called "Title Insurance"?

[@ds34168]

可不可以说一下卖房的时候有什么必须的费用？

[@claire7946]

能不能详细讲一期美国买房的注意事项？谢谢啦

[@wendydong3724]

你当时买房时也是通过律师交割的吧? 如是的话,他们应该把Title 都查清的,后面有问题,你当时的律师应负责的。

[@jazie4368]

谢谢，内容很好

[@xiaoxiaolou2152]

每年两次交房产税的时候不是可以确定自己是房子的所有人么？

[@ruiqiwang8735]

产权保险是title insurance?

[@yiqingtang1324]

title insurance 是必须的，在closing中必须的

[@pxx3639]

当年买方律师没有clear title 吗， 买房合同上没有clear title 这一条吗，是你的律师的问题，跟保险无关

[@iwahuang4741]

非常好的视频，一定转发给我所有的朋友。如果你搞清楚了以前卖主是怎么把贷款挂到你的房子上的，请一定告诉我们，我们好小心。谢谢!

[@Current_WhiteNoise]

买到房后，不就过户了吗？过户时难道不能发现产权问题吗

[@junzhao1396]

Owner title's insurance 费用也是根据房地产的价值而定， 在许多情况下$1,000 多可能是不够的。

[@FS-fn8rf]

Title insurance产权是买主代表律师必须要做的，你第一个律师怎么可能不做产权调查？ 肯定是你律师事务所负责你的档案不是律师本人，可能只是工作人员而且没有经验的工作人员。第一次听这种情况发生

[@benjaminchen1131]

想问一下：一般Title Insurance 在查这个物业是不是清洁时，是不不是要查到到closing的那天？ 谢谢！等你回复后，我也有一个小故事，可以跟你叙述一下。

[@jhyfebjo5750]

在开case的时候会先查一遍，然后进行clear title 的工作。过户之前会再查一下有没有新的update，没有才可以过户。

[@邢亚旭]

有过相似情况。所有部门都没有查出房子被贷过款，银行也没有，买完房地税一年多两万多。不知道怎么操作的

[@KL-kb3gl]

这些事情不是应该由中介来负责核查吗？在欧洲中介费要占到购房金额的5%左右

[@sophiegao6802]

感谢小姐姐分享！ 还没买自己的第一套 不过是很有用的学习~ 感激分享 期待更多 买房时候需要考虑的问题视频，例如如何算需要的cost 啊， 需要怎么保持自己的现金流和贷款份额等等~

[@charliezhang2884]

这是不可能的事。owner title insurance 说政府强制的。没closing前一天就给你钥匙也是违规的。只能是你没找正规的经纪，正规的title。完全不可思议。

[@benjaminchen1131]

Very Good! 真棒！

[@liuwh08]

买房一般都会有title insurance

[@williamchenxinfeng9605]

没开escrow?但是有两方中介 不合逻辑

[@悍中次立面]

产权保险不是强制得买吗？

[@MrIlovebuda]

大膽推測您當時買的房價底於市價不少，才會出現這麼多的妥協：來路不明的似流浪漢，牆壁上的大黑洞。都是不能接受的。寫到這甚至懷疑是否買了拍賣屋？我來美近40年房屋買賣過七次。每次都很平順。這都得助於美國法律的週全，律師的職業水準，及人人都願守法。

[@anthonyzhu4417]

The buyer’s attorney need to order a title search. Sounds like you didn’t not have a lawyer when buying the property or the lawyer screwed up

[@chenbaobaoli3997]

你当时买房的时候，没有把钱打到escrow吧？

[@effie9186]

Chenbaobao LI 这跟产权有什么关系？

[@oma-dq9yg]

太离奇了，没有escrow的吗？！而且信息都是公开的，怎么会出现有前业主贷款没清的情况呢？

[@wwyhkop]

没买title insurance?

[@熊大说电影-s2z]

第三方拿房本，需要一个买卖委托书，这样就可以买卖

[@gangcai2876]

产权保险=Title insurance?

[@aush7266]

买房的时候都不看房的吗？

[@yanliyu6173]

你讲得真好！谢谢！

[@shiqilin3648]

姐姐你在纽约哪里啊？

[@墨紫月]

You absolutely shouldn’t have to worry about this, a proper real estate transaction should have included a title search

[@congjuny]

Respectfully disagree. It sounded that they did not do a proper title search when they bought the property. A good real estate agent and lawyer will remind you of these things. But as the buyer, it's your responsibility to make sure a title search is done. You should also make sure you buy the owner's policy to cover your portion in addition to the mortgage part.

[@墨紫月]

Cj Y exactly, there are things should only be handled by professionals. 请不要误导没来过美国的人士，误以为美国也是到处都是骗子，其实不然。你不懂就不要玩儿火。顿时觉得博主在美国履历浅。为省小钱而不通过正规渠道购买房产。只要你按规矩办事，出差错的几率极小。

[@jingqindu7183]

谢谢这么重要的提示。

[@zw4375]

不知道买车有没有这种情况呢