父母過戶房產給子女，贈與、繼承、買賣最省稅的是...？ feat.郭連基代書【貴哥來開講40】

[@IkeChiu]

這邊強調一下，贈與免稅額每年244萬是每個「贈與人」的額度，若一個家庭有四個子女，每年每個子女只有122萬的額度。

[@houseloantw]

您好，謝謝您的分享～「贈與人」是父母，所以用：不管小孩有幾個，爸爸贈與出去的額度，累計總額不能超過244萬；媽媽也總共只能贈與244萬，可能比較清楚。

[@唐小愷]

244÷4=61😂

[@jodiesun5559]

父244+母244=488(1年)÷4子女=122

[@yaw9001]

@@唐小愷😂😂😂

[@yaw9001]

父母總額一年就是488萬不管幾個小孩，免稅額就是488萬

[@yang7853]

短期內賣掉用的35%是2-5年喔！ 如果2年內就賣掉是45%～

[@houseloantw]

是的～我們是以5年內賣掉做試算，但如果2年內賣掉稅會更重😅

[@林羊-v3j]

那如果超過五年要繳多少稅

[@姚欣辰-w6j]

第一次聽得清楚的頻道 兩位老師講得很詳細，感謝

[@houseloantw]

感謝您留言 ，謝謝您的鼓勵。

[@楊智賢]

中間段~ 贈與之後子女再賣出，和 繼承之後子女再賣出， 如果能用數字舉例就更清楚了。 感謝分享~ 十分受益的內容

[@houseloantw]

您好，如果是贈與取得，賣出時就是以子女取得房子的時間，來算持有長度；繼承取得的話，賣出時可以用「被繼承人」取得房子的時間，來算持有長度。 舉例，爸爸在100年買了房子，並在110年贈與給子女， *取得時間就是以110年做計算* 。也就是說，如果子女在115年以前賣掉，就是課35%的房地合一稅。 爸爸在100年買了房子，並在110年過世，繼承給子女， *取得時間就是以100年做計算* 。也就是說，持有時間超過10年，稅率變15%。

[@楊智賢]

@@houseloantw 感謝回覆，十分受用

[@tinawu456]

@@houseloantw再請教「取得成本」部分，在贈與和繼承上，以及新舊制差異！可否舉例說明，感謝🙏

[@江無月]

這是目前看起來最詳細的解答

[@houseloantw]

謝謝您的肯定與支持😄 記得追蹤頻道，我們會持續推出買房、貸款、理財相關的知識影片喔！謝謝您❤️

[@黃珊珊-b5c]

貴哥您好，請問如果媽媽當初99年買房房貸共300萬，現在還到剩餘100萬，可以用附有負擔贈與給子女嗎？ 是可以指定贈與兩個子女，並要求他們平分付剩下貸款100萬嗎？ 謝謝🙏

[@houseloantw]

您好，如果把貸款移轉給子女，通常銀行只接受由「一個人」當主借款人，所以可能沒有辦法兩個人平分貸款。而且銀行也不受理「共同持有」的房子做貸款喔！

[@黃珊珊-b5c]

@@houseloantw 了解，謝謝您的回覆😃

[@李奇士]

感謝您專業又清楚的說明,獲益良多,請問以下2個問題: 我有1塊農地,是87年由我父親贈與給我, (1) 假設113年我將農地贈與我子女,我子女於116年出售此農地,此農地無農舍及任何建築物.但沒有取得農地農用證明書,請問是適用舊制綜所稅或是新制的房地合一稅? (2) 假設113年我將農地贈與我太太,我太太於116年出售此農地, 此農地無農舍及任何建築物.但沒有取得農地農用證明書,請問農地出售成本是要以贈與當時113年土地公告現值計算或是以87年由我父親贈與給我當時土地公告現值計算?

[@houseloantw]

（1）適用房地合一新制 （2）夫妻贈與不影響，以87年公告為成本，但是舊制，且土地無交易所得稅，沒有稅

[@李奇士]

@@houseloantw 謝謝您專業解說,受益良多

[@houseloantw]

@@李奇士 不客氣唷～

[@chiayi10]

問題一：請問長輩贈與給子女244萬，子女可以用此244萬為頭期款，加上貸款256萬買長輩500萬的房子嗎? 問題二：請問長輩贈與給子女244萬，子女可以用此244萬+自己的100萬為頭期款，以現金買長輩344萬的房子嗎?

[@houseloantw]

拿贈與的錢當頭期款，跟長輩買房是可以的，不過要注意兩件事件： 1. 銀行審核貸款時，會去了解借款人的財務狀況，包含頭期款怎麼來，如果您本身沒有足夠的財力，也可能影響房貸額度。 2. 如果500萬（或344萬）低於周邊行情，您又有打算在短期內賣掉房子，需要留意房地合一稅的部分。

[@chiayi10]

@@houseloantw 1.了解，謝謝。 2.短期沒打算買賣。 如用344萬購買，不跟銀行貸款，此交易請地政士協助辦理一樣可以取得非親屬贈與證明嗎?

[@hsuantingchen490]

獲益良多 謝謝!

[@houseloantw]

感謝您留言 ^^ , 歡迎訂閱，我們會繼續推出實用的內容喔!

[@語如王]

貴哥你好，請問孩子也可以用同樣的贈與或買賣直接過戶給父母親嗎？

[@houseloantw]

是的，一樣可以用贈與或買賣的方式。

[@joannachueh6777]

請問要都更的房子， 建議都更前贈與還是都更後贈與較有利節稅

[@houseloantw]

以贈與稅來說，課稅基礎是以房屋評定現值，和土地公告現值來計算，一般都是都更前的價值會比較低一些，稅也會比較少。

[@James-g5c2n]

貴哥 您好 若爺爺的房子 被 大伯與父親的債務壓著 同時爺爺,大伯與父親都離逝了 子孫也都完全拋棄繼承 老屋最後糟法院拍賣 若法院拍賣 請問己拋棄繼承的子孫若有能力,能把老屋給買回來嗎?

[@houseloantw]

您好， 如果是拋棄繼承，那麼財產與債務都與子孫無關聯。 若要買回來，就要在市場上跟其他人競標

[@Bunny-16888]

你好 請問媽媽的房子🏠若還有貸款，若直接過戶給小孩，是否貸款就會轉移到小孩身上由他支付？以及有贈與稅的問題，扣除每年244萬剩下的金額10%對嗎？ 2、或是可以不過戶，但貸款轉移給小孩支付，單純轉移債務人的方式嗎？謝謝🙏🏼

[@houseloantw]

您好，房子所有權跟房屋貸款是兩件事喔！所以如果貸款要轉移給孩子，要向銀行這邊申請才行，不會因為房子過戶給別人，貸款就一併轉移過去。 而贈與稅的部分，如果貸款一併轉移，您可以主張這是「附有負擔的贈與」，贈與總額可以扣除掉債務之後，再來計算贈與稅喔！課稅贈與淨額25,000,000元以下，稅率是10%沒有錯。 如果是現在把貸款移轉給小孩，未來再把房子過戶到小孩名下，一樣會有贈與稅的問題。建議您可以直接找代書詢問並協助辦理，他比較能根據您的狀況來做適當的處理喔！

[@25008807]

那我想問一下 父母買房跟銀行貸款20年 孩子長大後幫忙繳貸款10年 這有辦法在贈與 或 買賣上 主張任何的有利條件嗎?

[@houseloantw]

需要保留相關單據作證明，不過國稅局會不會認定就不一定。 如果是以買賣方式過戶，基本上只要能夠證明子女是用自己的錢，來跟父母購買房子就好。

[@葉芷青]

您好，媽媽名下有一間透天價值約1000萬，但非常不願意給父親（有特殊宗教信仰可能會捐掉），想留給我（獨生子），如果按照分割繼承的方式分成五年，想假設一個問題：會不會繼承了兩份結果媽媽先走一步之後的部分變成配偶所有呢？ 如果使用遺囑部分父親特留分是一半嗎？能不能對遺囑附註不留給父親或是加裝父親不得賣出條件呢？ 媽媽的期許是能夠完全轉交給我，不曉得該怎麼做才是最好方式😢求幫忙解說

[@houseloantw]

1、如果怕不動產被隨意處份掉，可以去辦房屋的『預告登記』。 (可參考好事貸這一篇文章介紹： houseloan.tw/registration-of-caution/ ) 另外，也可以辦理『信託』。 這個牽涉到法律層面，建議您找專業的律師諮詢喔! 2、『特留分』就是為了保障被繼承人的權益，除非生前就過戶完畢，或是婚姻關係已經不存在，不然確實絕對會有一份給配偶或是小孩。(例如：爸媽財產只想給老大和老三，不給老二…這在法律也不允許的)

[@徐累了-n5y]

那如果是父母貸款買房 因為無法登記在小孩身上 所以暫時先登記在父母身上 而都是小孩在繳款房貸 貸款已經繳款完了 現在父母要把房子要過戶給小孩 也是要繳很多稅嗎?? 不動產也可以用分批贈與嗎? 怎麼用逐年贈與了?

[@houseloantw]

您好，由於情況較複雜，且沒有標準答案（因為關鍵是看國稅局怎麼認定），會建議您找專業地政士協助處理。 1.「借款人」是父母還是小孩，如果當初是以小孩的名義，拿父母的房子跟銀行貸款，那這筆貸款也可能被視為無償贈與。 2. 如果是以父母的名義貸款，且有保留相關的繳費證明，可能有機會免贈與稅，但也是有可能不行。 3. 不動產分批贈與，就是把房子產權分割，每年只移轉部分持分，只要價值控制在每年免稅額之內就好。但其實比較建議用現金增與的方式，然後小孩再用現金購買房子，因為不動產分批贈與，每一次移轉都要繳土增稅、契稅、規費等，花更多錢。

[@user-wn1uu2zq6w]

可以只贈與給其中一個兒女嗎

[@houseloantw]

贈與的話比較沒問題，只有一種另外，就是父母過世後，其他子女主張生前贈與部分應「歸扣」，但歸扣的範圍限定須為：父母生前因子女結婚、分居、營業之需要而贈與財產的部分。 遺產的話，可能其他子女會透過法律途徑，要求拿回應得的部分。

[@L陽]

請問若父親有2位兒子，父親將3千萬的房子(屋齡30年)給二兒子作房屋抵押貸款，貸款了2千萬，二兒子是借款人，父親當保證人。若5年後父親過世，那房屋借款人的二兒子是否就直接視為房屋繼承人？若期間父親每年200萬贈與給二兒子，那父親5年後過世，二兒子需繳納多少稅？(贈與稅？遺產稅？或用房屋買賣較佳？)

[@houseloantw]

1. 若父親過世，兩位兒子都有繼承權利，所以二兒子不會直接被視為「唯一」繼承人。 2. 按規定，父親每年「總共」可以贈與244萬元給兩位兒子，若父親每年只有給二兒子200萬，大兒子則是低於44萬，或完全沒有，那就不需要繳交贈與稅。

[@L陽]

@@houseloantw 謝謝您！那請問5年後父親過世，因他之前每年都將房屋分批200萬贈與二兒子，那二兒子屆時繳納遺產稅是否等於3千萬房屋公告現值減去這5年間的贈與1000萬元，再扣去1333萬的遺產稅免稅額，扣掉直系親屬50萬免稅額，扣去123萬喪葬費免稅額，等於(3000-1000)-1333-50-123=494*10%遺產稅=49.4萬

[@houseloantw]

@@L陽 您好，遺產稅就是看繼承的「遺產總額」，如果是生前取得，自然就不在計算範圍裡面。另外提醒三件事： 1. 計算遺產總額是以「房屋＋土地公告現值」，不是以「房屋市價」來做計算，所以不確定您說的3千萬是房價？還是公告現值？ 2. 除非另一位兒子有「放棄繼承」，否則房產是兩個兒子都有權利分得，因此您這樣算似乎不太準確，建議還是找專業處理。 3. 依《遺產及贈與稅法》第15條規定，父親「過世前兩年內」贈與的財產，也會視為被繼承人的遺產，應併入遺產總額課稅。

[@莊淑真-e8s]

貴哥，您好！ 請問您影片中提到的“附有負擔的贈與”，在贈與子女後，父親可繼續幫子女繳房貸嗎？

[@houseloantw]

您好，「附有負擔的贈與」即代表，貸款是轉移給子女繳的，如果國稅局查到金流，還是可能被追稅的喔！

[@andreamfan8179]

請問現在房子是爸爸的(無貸款市價約1600萬,土增稅約100萬）因為爸爸年紀大想要換有電梯的大樓,想看約2500萬的房子我背貸款,有什麼方式可以最無痛的將房子轉到我名下,目前有想過幾種方式1.爸爸為新房子的所有權人,在逐年贈與給我,但是以後轉手會有高額稅,2我跟爸爸同時為新房的所有權人,是不是一樣會有贈與稅的問題,而且貸款年限可能沒有貸太長3爸爸為所有權人,再以2500萬賣給我,父親再以每年244萬幫我還貸款,但是要承擔這幾年的利息差,還有可能以我的償還能力無法貸款下來,請哪種方式是比較建議的,還是有其他我沒有想到的方式再請分享

[@houseloantw]

您好，因為不太了解您目前的情況，建議直接找專業代書協助處理比較好。 但是如果以買賣件處理，卻沒有實際的價金往來紀錄，還是有可能被國稅局追稅。而且如果以很低的價格買賣，未來轉手一樣會有高額稅金的問題。

[@45664644]

您好 想請問 假設跟爸爸買房，國稅局也確定二等親買賣成立 如果爸爸收到房款後，每年依法贈與給我，我如果把贈與的錢拿去繳貸款 這樣後續會被國稅局改成認定贈與嗎？

[@houseloantw]

基本上不會查那麼細，只要有在免稅額度內就好。

[@lee201759]

贵哥：你好！谢谢今天看到节目内容很精彩，受益良多！请问如果父母分今、明年两年用现金赠与给小孩，明年再用小孩户头的976万元，进买父母72年取得的房子，将来若小孩要卖出，这其间房屋出租，是否就是用房地合一2.0税率，（请问以赠与、继承、买卖等方式，哪种最省税率，敬请赐教！感谢！

[@houseloantw]

您好，關於房地合一稅的部分，以下內容提供您參考。但是因為每個人的情況不同，還是會建議您找專業地政士協助處理。 ＠房地合一稅計算公式： 成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得（稅基） 課稅所得（稅基）× 稅率＝所得稅 ＠取得成本： ＊買賣：以「小孩購入」的價格來看。 ＊贈與、繼承：以「小孩取得時間」的房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值為準。 ＠取得時間： ＊買賣：以「小孩購入」的時間來看，所以父母什麼時候取得，並沒有影響。 ＊贈與：以「小孩受贈」的時間來看。 ＊繼承：父母在105年以前取得的房子，繼承發生後，小孩要賣掉房子，可選擇要以舊制「財產交易所得」、或新制「房地合一」申報。 ＠自住房地租稅優惠： 如果是自住且設籍滿6年再出售，才能享有免稅額400萬元，及超過部分稅率10%的優惠。

[@lee201759]

@@houseloantw 感谢贵哥的热忱赐教，希望能常看到精彩的影片，感恩！

[@語如王]

貴哥你好，三年前買了一間房子，是母親和兒子共同持有權，但貸款是兒子的，現在假設要將產權過戶給母親，那是該用什麼方式比較節稅呢？

[@houseloantw]

您好，可以連同貸款一起贈與給母親，不過還要看銀行審核，建議先問過銀行，也可以請專業代書幫您評估。 如果用買賣的方式，可能還需要多繳房地合一稅。

[@jinjuchen8431]

三姊妹繼承問題請問： 大樓公寓房屋是媽媽登記於95年8月購買，107年11月媽媽往生轉登記父親名下；但111年7月父親往生後，三姊妹繼承後假設112年12月850萬賣掉房屋。 請問房地合一稅如何計算？

[@peterhou4998]

我不是專家。我覺得這應該是沒有房地合一稅。因為房子的轉移是用繼承的，所以應該以9 5年八月購買為基準，所以九五年購買的房子應該是不會有房地合一稅。

[@houseloantw]

您好！以您的例子來說，房屋取得日是以「父親」取得房產的時間作計算，也就是「107年11月」喔！ 房地合一稅的稅率適用「超過５年未逾１０年」的 20％作計算。 另外要注意的是，如果父親當初是以「繼承」取得房子，那麼房地持有成本是以「繼承時間點的房屋評定價值及土地公告現值」來算，與市價可能會有巨大的價差，建議出售前先向專業地政士詢問了解一下喔！

[@houseloantw]

您好！其實不一定喔～要看被繼承人取得房屋的時間點： 🔹105年1月1日以後取得，適用房地合一稅。 🔹104年12月31日以前取得，原則上適用舊制（財產交易所得），也可選擇適用房地合一稅。 簡單說，是以「上一次」的繼承時間點（107年11月），作為出售的稅制分水嶺。

[@smallall77218]

是不是 土地採買賣：因不管是買賣還是贈與的都要課土地增值稅。 房屋用贈與：因買賣要動用到不動產交易所得，所以用贈與比較簡單。 這樣未來小孩買賣的時候會不用繳繳比較高的房地合一稅；買賣給子女的話只要有明確支付價款證明合理，就不會被課稅。

[@houseloantw]

是的，但如果考量到房地合一稅，要注意「房地取得成本」是以「贈與當時的房屋評定現值及公告土地現值」做計算喔（要繳的稅可能更多）！

[@毅鴻陳-o3j]

感謝您的指導與分享！ 想請教一下，如果每年贈與額壓在244萬內，不論現金或是房地持分，是否都不需要負擔任何稅費？

[@houseloantw]

是的，每年每人贈與稅免稅額是224萬元，而且父母分別計算。 例如：父母親各贈與244萬元給小孩，每年即可取得488萬元的資產，10年就是4880萬元。 但若您要進一步的財務稅務規劃與精算，建議您洽詢會計師喔。

[@pig482005]

請問如果當時是子女幫父母買的房子，而名字掛在母親名下，現今母親年事已高，身為子女的我要如何取回房子來保障自己的權益呢？ 也可以使用信託的機制嗎？謝謝❤

[@houseloantw]

所謂的保障自己權益，意思是節稅? or 避免房產落入其他人手中? or 避免繼承時需要與其他人一起持分? 操作的方式不一樣。 建議您洽詢律師or代書，給予完整的建議與規劃。 不動產信託也是一個方式，信託財產就可以指定受益人與受益方式、處分方式。這個可以洽詢有承辦不動產信託的金融機構辦理。有些律師也有提供這方面的諮詢服務。

[@houseloantw]

您好，因為每個人的情況不同，還是會建議您找專業地政士協助處理。 以下內容提供您參考： 1. 如果主張當初是由子女支付頭期款、房貸，需要舉證，但也可能會變成是子女贈與父母，要補繳贈與稅。 2. 如果主張借名登記，還需要舉證證明借名關係存在。 3. 信託登記一樣是要繳贈與稅或遺產稅的，這個動作是保障父母把房子過戶給小孩後，房子不會被擅自轉賣。 父母過戶房產給子女的方式有這五種： 1. 贈與（但取得成本是公告現值） 2. 買賣，成本是賣價，但要國稅局審核批准（要有金流，貸款財力） 3. 繼承（其他子女要能答應都分給他） 4. 信託（內容註明條件，類似遺囑） 5. 寫遺囑（會有特留分的不確定完全取得）

[@jodiesun5559]

請問可以爸媽二個244的額度都增與同一個小孩嗎？加起來488萬匯入小孩户頭，給他當作房子的頭期款，匯入小孩戶頭，可以馬上買房子嗎？謠言說不能馬上買

[@houseloantw]

您好，父母可以都贈與同一個小孩，免稅額度是看「贈與人」也就是父母，只要沒有超過都不會被課贈與稅。 而之所以會有人說，不要馬上買房子，應該是考慮到【房貸】的問題。因為銀行在評估您的房貸條件時，也會去了解您的頭期款是怎麼來的，如果您沒辦法證明自身的財力，可能會認定您還款能力不足，而影響到您的貸款額度。

[@jodiesun5559]

謝謝謝謝❤

[@趙志彬-t1z]

信托是如何辦理？

[@houseloantw]

辦理信託登記，委託人與受託人必須填妥並攜帶下列資料至地政事務所送件： 1、登記申請書 2、信託契約書（經稅捐處查欠相關稅賦）或遺囑 3、申請人身分證明文件 4、義務人印鑑證明 詳細資訊可以參考： land.tycg.gov.tw/News_Content.aspx?n=3946&s=688337

[@黃-d7k]

您好，如果是爸爸有一棟透天房子，有兩個兒子，是否可私下自行贈與或過戶？

[@houseloantw]

贈與或過戶都是OK的喔，但選擇的方式不一樣，稅金也會不一樣。 若牽涉到稅務的問題，想要節稅，建議您洽詢專業的地政士/會計師來為您評估。

[@雅各-l2n]

您好請問贈與給子女的話，照您說的分五年給的話244萬贈與稅可以完全免繳稅，但這是不是不包含土地贈與稅？

[@houseloantw]

每年244萬是包括 現金、股票、黃金、房地產…的合計喔! 如果爸爸要給2個孩子，那是給每個孩子122萬，而不是每個孩子各拿244萬喔。 詳情可以請教您的會計師或代書，會幫您精算。

[@握不住的沙]

請問為何前面講房屋贈與，後面突然變現金贈與？如果我只有房屋，有貸款，想要逐年贈與，並且附有負擔贈與，是否是預估現值扣掉貸款後再計算逐年贈與？最後一次附有負擔贈與？

[@houseloantw]

您好，房屋贈與跟現金贈與各有優缺點，所以兩種方式都有介紹。比如說，每一次的房屋贈與，牽涉到過戶問題，所以每一次贈與，可能都要花一筆代書費用。如果選擇用現金贈與，最後子女再一次買回，就能省下這筆費用。 另外一個問題，如果您的房子目前已經有貸款，那應該銀行有設定抵押權，在這樣的情況下，如果您想在沒有移轉貸款的情況下，把房子的一部分過戶出去，是沒有辦法的。 而且，每個個案的狀況不同，處理方式也不同，還是會建議您找專業代書協助。

[@語如王]

我想請問下貴哥，如果我三年前買了一個房子由母親和兒子各持有1/2產權。但是兒子附有貸款，如果要將產權轉移給母親，那應該如何比較節稅呢？或者母親可否直接向兒子買回來過戶母親名下呢？

[@美玲謝-g9o]

請問我公公70年買房11 1年我老公繼承值1000萬，現身體不好要過给妻子，要交什麼税 下有I子女30歲再每年贈與房子給子女可否 以後若分家房子要賣我要如何辨理較節税。謝謝

[@houseloantw]

您好！ 1.夫妻間贈與房產，不需繳納贈與稅，但仍需繳納土地增值稅、契稅及印花稅。 2.房產贈與子女，則是「每位贈與人」每年有244萬的免稅額度，也就是先生、太太「分別」可以贈與244萬給子女，要注意不能直接夫妻合併給488萬，要從夫妻各自名下的資產分配出去。 3.如果是贈與，房屋取得時間是從贈與日計算，持有5年內出售，會被課35%的房地合一稅；10年內出售，課徵20%的房地合一稅。 由於每個人的狀況不同，還是會建議您，找專業地政士幫忙處理，會比較好喔！

[@李奇士]

感謝您專業又清楚的說明,獲益良多,請問以下問題: 請問夫妻間互贈房產要不要繳契稅

[@houseloantw]

您好！夫妻間的贈與，一樣要繳契稅喔！ 謝謝您的支持與肯定，記得追蹤頻道，我們會持續推出關於貸款的相關影片喔！

[@李奇士-u3c]

@@houseloantw 謝謝您專業解說

[@文歐-b4b]

貴哥您好，想請問如果一個家庭： 丈夫在民國70年買的房子，民國110年過世後，由妻子繼承。 民國112年妻子以700萬賣房給兒子，這樣妻子要課徵房地合一稅嗎？

[@houseloantw]

您好，由於「房屋取得時間」是算您先生取得的時間，也就是民國70年，因此就不會被課房地合一稅。 但提醒您要注意兩件事： 1. 房屋之財產交易所得，仍會計入個人綜所稅課稅。 2. 二等親之間的買賣，很可能會被國稅局視為「贈與」，因此一定要保留支付價款的證明，以免被課徵贈與稅喔！

[@hsusticker4356]

介紹得很棒，但有一段不懂想請教。11:11講到房產過戶建議用贈與現金的方式？是將房產先變賣成現金再贈與給孩子嗎？？😮謝謝～

[@houseloantw]

您好，這邊是指可以贈與現金，再用這些錢購買房子喔～如果沒有這麼多現金，可以贈與「附有貸款」的房子，或者是用每年分割一部分的房產（價值不超過244萬）。

[@RebataHsieh]

@@houseloantw 房子是98年取得，現在每年分割贈與244 萬的房產給子女 還是要繳土地增值稅 很高嗎?若是無法使用自用增值稅

[@小妹-j4u]

請問房子建物要過戶給小孩，用贈與的還是買賣比較划算？

[@houseloantw]

二等親之間的買賣，如果沒有價金往來的證明，還是有可能被國稅局視為贈與喔！ 贈與的部分，建議可以善用每年244萬的免稅額（父母各244萬），來達到節稅的效果。 例如：父母親在12月31日各贈與244萬給小孩，隔年1月1日再贈與，這樣加起來就有976萬，小孩再用這筆錢來買下房子。

[@小妹-j4u]

請問如果用買賣,父母所得稅會不會增加？目前10幾%，會變成20%嗎？

[@HUA-oe7uc]

@@小妹-j4u 用買賣方式的話，因為稅制有改，如果是2016 年前取得的房屋，現在賣掉要用「財產交易所得稅」；2016 年後取得及販售的房屋，適用房地合一稅。 看父母持有房子的時間長短，持有愈久課的稅愈低。(請參考房地合一稅2.0之規定) 以上供您參考。

[@chiucherry8790]

請問貴哥，如果是房子買媽媽的名下，但是貸款是子女繳，是否可以主張為買賣支出的行為（金流支出）

[@houseloantw]

您好，一般來說是可以保留相關的繳費證明，但實務上國稅局不一定會認定。

[@chiucherry8790]

@@houseloantw 好哦,謝謝您

[@abby-w2v]

貴哥您好 想請問若是跟爸爸買房子，價格是1000萬 打算跟銀行貸700萬 剩餘的300萬頭期款，簽合約時可以直接扣掉父親每年可以贈與的244萬，我只要拿出56萬現金就好嗎？

[@houseloantw]

這樣應該是沒辦法的喔！二等親之間的買賣，本來就很有可能被當作贈與，再加上您跟銀行貸款，銀行也會看您的財務狀況來評估能貸多少給您，如果沒有足夠的自備款，也不一定能貸到七成。 還是建議您請教專業地政士，他們會比較清楚要如何處理喔！

[@baby30331]

如果是父母離婚爸爸房子要賣給媽媽這樣該怎麼辦？

[@houseloantw]

您好，離婚後的交易就視同一般買賣案件喔～

[@魑篁]

貴哥 想問我父親有一棟30以上的透天但有三位子女，但目前因為一些原因我們想要用這房屋來貸款整間房子的大整修，但目前因卡在父親是身障身份+年齡，是否可以把房子過戶到其中一個子女身上請貸會比較好申請？還是如果改過戶三子女和1子女後，可以用什麼方式可以把須繳的金額降最低？和不妨礙後來抵押房子貸款？😅😅

[@houseloantw]

這問題有3個方面要思考，供您參考： 1、先過戶再貸款：需要多繳納「增值稅和贈與稅」，也是好幾十萬甚至上百萬喔! 2、過戶給1個或3個? 這個你們要先談好、立合約、白紙黑字才有保障，免得日後糾紛 (類似案例曾在其他集討論過…親手足明算帳，談錢傷感情，但遲早要談的) 3、不過戶，直接用爸爸名字貸款出來整修： 爸爸年齡多少呢? 身障不會影響貸款，但年齡會。 也可以由您們三位子女當借款人(1個或3個都行)，爸爸(屋主)當保人，找銀行或我們好事貸都可以辦理。但優先找銀行洽談，不用透過代辦。 如果銀行真的貸不到或貸不過，再找好事貸。我們也處理過幾起類似的案例，特別是偏鄉老屋、持有人大齡的案例。

[@魑篁]

@@houseloantw 那貴哥 ，爸爸已經退休約70初，我想請問一下如果借款人子女1人或掛三人會影響銀行的核貸成數嗎？人數越多會核貸成數越好嗎

[@houseloantw]

核貸成數主要是看房子的條件喔。 (屋齡、地點、估價…等)

[@林玉婷-i2y]

您好：請問父母贈與部分房產給小孩，每年只要在244萬內，就不需繳贈與稅，是嗎？會有其他稅務要繳嗎？

[@houseloantw]

是的，分割贈與，額度控制在244萬以內才享免贈與稅。 如果受贈與的人取得不動產就立即要出售的話，就要繳增值稅。 明確的金額需要請您的代書或會計師幫您精算喔。

[@johnnyjuliet7296]

​@@houseloantw ”增值稅“和“房地合一稅”是一樣的稅種嗎？​

[@RebataHsieh]

分割贈與還是要繳土增稅與契稅 地政事務所說的

[@靜靜跟著峰露營]

想請問一下，房屋也可以分批贈與嗎，還是只有土地可以

[@houseloantw]

房屋也可以喔! 蠻多人這樣操作的。 但要注意，如果房屋價值過高，整個年期拉太長，不一定有利。 現在還有一種做法是『有負擔贈與』(簡單來說，就是父母辦房貸，把房貸和房子一起過給孩子) 但哪一種較為有利、才能省下最多的稅金，建議您找專業的代書或會計師為您精算。 😃以上的回覆希望有幫上忙，謝謝您發問。

[@靜靜跟著峰露營]

@@houseloantw 感謝您專業的回覆，另外想請問房屋贈與可否同同現金贈與，媽媽先把部分贈與給爸爸，爸爸媽媽同時贈與給兒子

[@houseloantw]

@@靜靜跟著峰露營 可以的，善用父親母親各自的額度

[@dayafk3981]

貴哥您好 請教一下 跟父親買房 EX 1000萬 自備200 貸款800 母親贈與244應該都沒問題 問題是 父親 當年還可以贈與244萬回來嗎? 當年買賣 之前 或是 之後 都不影響嗎? 非常謝謝

[@houseloantw]

您好，二等親內的房屋買賣，基本上還是會被視為「贈與」喔

[@dayafk3981]

@@houseloantw 您好 有價金支付 而且申請 非屬贈與財產同意移轉證明書 之下的狀況呢?

[@小傑-b5b]

貴哥請問一下 那哪種方式比較好又省錢因爲房子分2個人持有？？😅😂

[@houseloantw]

這個需要了解您的細節，才能給予合適的建議喔。

[@小傑-b5b]

@@houseloantw 因為當初房子是阿公留下的 後來留給爸爸+其他2兄弟 後面是爸爸和他的哥哥湊錢給老三出去外面買房子… 所以房子等於2個人的名字（現在是我小堂姐+我爸的名字 後面爸爸打算過戶給我…

[@houseloantw]

@@小傑-b5b 您好，最省錢的方式就是用贈與的方式，只要總額不超過244萬元，就不需要繳稅。但如果是持分的房子，處理上會比較複雜，加上沒有辦法掌握您這邊詳細的情形，還是會建議您找專業地政士協助處理會比較好喔！

[@謝阿昌-p8z]

你好～想請問～ 假如爸爸要辦理兩個兒子一起三個人公同持有一間房子，這樣要繳的稅會比完全贈與給一個兒子低嗎？

[@houseloantw]

您好，不是很確定您目前的狀況。 如果是您已經買房了，要贈與給兩個兒子，是採「分別共有」，那就是繳2/3（一個人1/3）的部分。（公同共有是繼承時不得已才會有的情形，不適用您的情況）

[@謝阿昌-p8z]

@@houseloantw 感謝老師撥空回覆 想使用每年分割贈與（每年244萬免稅額），如要申辦此方案，第一步需要準備什麼文件及在哪申辦呢？ 或是我直接詢問戶政事務所相關事宜呢？

[@李奇士]

代書您好: 想向您請教以下問題: 我在106年4月在三重購買一間房屋,所有權人登記在我名下,以我兒子(已成年)為借款人,我為保證人向元大銀行貸款900萬,然後每個月的貸款本金與利息都是由我的元大銀行存摺還款,還款來源也是來自我每個月的薪資,我預計今年將三重房屋出售,我擔心房屋出售後國稅局是否會向我或我兒子追繳贈與稅,因為是我兒子以三重房屋為抵押品,向銀行借錢給我(贈與給我)買房子的? 以上麻煩代書,非常感謝!

[@houseloantw]

因為房屋所有權人是您，支付貸款的人也是您，所以正常情況來說，國稅局不會有任何疑問。

[@李奇士]

​@@houseloantw非常感謝代書詳細的說明

[@vincemac5798]

請問父母贈與房子的時候還有320萬的貸款 假設6年後賣出是不是等於我有720萬的免稅額可以用 因為首次用400萬免稅額謝謝

[@houseloantw]

不確定您講的是哪一種稅？ 贈與稅的話，是贈與的時候就要申報。 如果是附有負擔的贈與，需要在申報贈與稅的時候，提出銀行出具的貸款餘額證明書（詳細請問國稅局），國稅局直接從贈與總額扣除掉。 也就是說，如果贈與價值1000萬，但貸款還有320萬的房子給您，那麼贈與總額是以：1000－320－488＝192萬來計稅。 但是這個算式的前提是，房子的所有權是您的父母各擁有一半，並將各自持分的部分贈與給您。如果房子只有在其中一人名下，那就不能這樣算。 出售房子，要課徵的則是房地合一稅。 他的公式是：成交價－取得成本－相關費用及土地漲價總數額 × 房地合一稅率。 如果是贈與取得，那麼取得成本是以「受贈當時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值」做計算。 這部分的計算非常複雜，建議您找專業地政士協助喔😄

[@vincemac5798]

@@houseloantw謝謝您🙏

[@lemon9390]

請問貴哥，自住滿六年有免稅400萬，想請問這六年是從什麼時候開始算的？是權狀上面日期嗎？還是要從哪裡看的？

[@houseloantw]

您好！自住優惠條須符合下列3項條件： 1.個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。 → 戶口名簿 2.交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。 → 房屋稅單 3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內，未曾適用自住房地租稅優惠規定。

[@lemon9390]

是的，條件我都有符合，只是滿六年，我要從什麼時候開始算，以哪裡的日期為主

[@houseloantw]

@@lemon9390 您好，不只是權狀的日期喔，還有您的戶籍遷入並居住日起算! (您、您的配偶、或未成年子女的戶籍)

[@gototuba085]

三項條件都要滿足嗎？我第二跟第三項都滿足，第一項因為戶籍一直落在彰化老家，無法滿足😅

[@houseloantw]

@@gototuba085 是的，三項都要符合條件才行喔！

[@jkoldjmrgy2861]

請問房子要持有幾年才可以贈與給小孩

[@houseloantw]

您好，不太清楚您的問題。 基本上，房子不管持有多久，贈與給小孩的價值超過免稅額244萬，就是會被課贈與稅喔！

[@楊智賢]

想請教貴節目，在繼承的部分 有兩千萬左右的免稅額。那這遺產總額部份當中的房產是用公告現值去計算， 還是市價去計算。 假設房產市價 2500萬，公告現值1800萬， 免稅額2000萬， 這樣單就房產的部份繼承要課遺產稅嗎

[@houseloantw]

您好，房產的部分是按「公告土地現值加上房屋評定現值」來計算。另外，遺產稅的免稅額是1333萬，影片中舉的例子是以被繼承人有配偶及四名子女的情況下，來做試算，才會有將近2000萬的免稅額度，所以還是要您的家庭現況是不是相同。

[@楊智賢]

@@houseloantw 感謝回覆

[@阿米-c6p]

如果媽媽把約400萬的老房子記在我的名下，但未來我要過戶給姊姊，要用哪個方法比較好呢？😅

[@houseloantw]

對您有利可能對媽媽姐姐不利，對姐姐有利可能對您不利…… 我建議您們找律師或是代書好好討論規劃，找出三方都滿意的做法比較好喔…本人不適宜在此給出建議

[@阿米-c6p]

@@houseloantw 好的👌

[@s00852578]

你好 請問一下 如果今年12月的父母贈與額488萬拿去抵房價 那明年的額度488萬父母匯款到我的賬戶裡面 我馬上拿去還貸款 這樣可以嗎？ 也就是房價1550萬 -488萬額度等於1062萬 我個別匯款31萬給父母 在跟銀行貸款1000萬 明年一月父母匯款488給我 我馬上拿去還貸款後剩下512萬這樣 這樣做會不會之後被查說 因為一年父母有488萬額度 明年又有488萬

[@houseloantw]

您好，贈與的部分，本來就是可以年底給488萬，隔年年初再給488萬的，所以沒有問題。 但您這邊需要注意的問題，應該是看銀行有沒有綁約，限制提前還款的時間。

[@Cristina-vd6hs]

謝謝您仔細的分析 想詢問 如果用買賣的方式 子女今年將1000萬向銀行貸款給父母（有交易紀錄） 今年父親跟母親可以贈與給我們各244萬 明年又將這筆錢贈與兩筆244萬 把子女今年給父母的1000萬 用三年的時間 又贈與回來 請問這樣會被國稅局追索嗎 謝謝您🙏🙏🙏

[@houseloantw]

這樣的方式是符合免稅的，所以不用繳到贈與稅喔～

[@美玲謝-g9o]

請問我公公7o年買的房，我老公"111繼承值1000萬現因身體不好房要過給妻子要交税？ 下有一子女30歲若以每年244萬贈與子女可否，30歲要分家若以後要賣，可以給健意我們要如何節税辨理。謝謝

[@Cristina-vd6hs]

@@houseloantw 謝謝貴哥的回覆 期待你更多的影片😊

[@nomo524105]

請問如果是兄弟之間的房產過戶，是否只能用買賣

[@peterhou4998]

@@nomo524105 我不是專家。但看了你的問題，我覺得好像只能夠用買賣的方式。

[@蔥蝦會]

買賣 去貸款 再每年贈與244w幫忙付貸款 前提是屋子要貸的到

[@houseloantw]

二等親內的買賣，很可能會被國稅局視為「贈與」，這部分的風險也要考量進去喔！

[@許家文-h4d]

想請問一下 如果伯公想把房子過戶給我 要用什麼方式比較好？？ 旁邊剛賣掉大概賣2千六百萬元

[@houseloantw]

我們有回覆在另一則留言囉 ^^

[@新-v6z]

你好．請問房子寫我老公的名字．沒有寫我的名字．那萬一兩個人離婚．房子要怎麼分配呢．我也沒有住的地方．😂

[@houseloantw]

您好，如果這間房子屬於婚後財產，且夫妻倆沒有另外約定的話，則屬於夫妻共有財產，另一半有權要求「雙方剩餘財產之差額」，應平均分配。但如果房子是繼承取得的，就不能算是夫妻共有財產。

[@antlin954]

貴哥您好，我想請教目前遇到的問題 爸爸有一間價值1000萬的房子，以及300萬的貸款，預計明年會退休 房貸需由我繼續分擔，但以目前月繳金額較多，想重新貸款去分攤， 原本打算用我的名義去做貸款繼續繳納，保人為父親，但原房貸銀行說不行， 那我應該如何做會比較好呢？ 1.父親增貸或轉貸，由我繼續繳納 2.尋求可以讓我以父親的房屋貸款的銀行 3.房屋用贈與或買賣給我後再去貸款 4.其他

[@houseloantw]

建議轉貸到其他家銀行，借款人改成您。

[@陳政源-u6j]

貴哥 你好想請問兩個問題 1.如果媽媽買了一間房子，但是登記人是舅舅的名字、貸款人也是舅舅的名字，但是每個月貸款都是由媽媽去銀行把錢存進舅舅的帳戶，但是沒有媽媽匯給舅舅的紀錄，由銀行從舅舅的帳戶扣款，但是現在想要過戶到媽媽身上，那這樣會被課贈與稅嗎 2.如果會的話，還是說由媽媽轉帳去舅舅的帳戶在由銀行去扣款，我們有匯款給舅舅的紀錄，可以跟國稅局說這筆貸款一直都是我們在繳的嗎？那這樣一樣會被課贈與稅嗎？

[@houseloantw]

您好！如果沒有媽媽代繳房貸的「證明」，不管是在銀行、還是國稅局這邊，都不會承認喔！會建議舅舅把房子賣給媽媽的兒子或女兒，這樣就不會有贈與稅的問題。

[@陳政源-u6j]

@@houseloantw 那如果是由銀行直接扣媽媽的帳戶 是可以的嗎

[@karen5348]

我也有一模一樣的問題， 不同的是 我們是從媽媽帳戶直接匯款到舅舅的帳戶… 請問這樣子的借名登記後續房屋所有權的移轉也必須經由買賣或贈與嗎？

[@ac1649]

子女信託回父母，子女是否有權利禿然取消信託!

[@houseloantw]

您好，您的意思是 屬於子女的財產目前是受父母信託的狀態嗎? 根據《信託法》規定，「受託人有管理信託財產之責任，但依契約或法律規定得免除者，不在此限。」因此，子女在沒有特別約定的情況下，並無權利取消父母所設立的資產信託。 同樣地，父母在沒有特別約定的情況下，並無權利隨時取消資產信託。 若需進階的法律諮詢，可能需要請教律師了喔。

[@潘仕浩]

如果是價值1000萬的房子，所有權人是大女兒，二女兒跟三女兒有設定信託共有，今天想要把房子過戶給父親，應該用什麼樣的方式比較適合呢？

[@houseloantw]

您好，因為還有信託登記，牽涉到當初的契約內容，處理方式較為複雜，可能要麻煩您請專業代書幫您處理喔！不好意思！

[@許家文-h4d]

想請問一下 如果伯公想把房子過戶給我 要用什麼方式比較好？？ 旁邊剛賣掉大概賣2千六百萬元

[@houseloantw]

感謝您留言，您所謂的"比較好"，是指省掉"贈與稅"嗎? 您取得房產之後要自住或是出售? 這都會影響到如何處理，有時候省下贈與稅，但之後要脫手，房地合一稅是避不掉的… 很多人建議用買賣的方式，並且向銀行辦房貸。但買賣合約金額太低、或是月付金明顯超過借款人的負擔，仍可能會被國稅局查喔。 涉及房地產過戶及稅務問題，建議您直接找專業的地政士洽詢。