房地產投資！法拍屋新手買房！法拍屋流程是什麼？ Feat. 法拍教父|| Ms. Selena

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Күн бұрын

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法拍教父黃正雄老師已經經手 2200 多間法拍屋，有 35 年的資歷。透過團隊 55-60 人，目前每年平均經手 150-180 間，從北中南到羅東都有在做法拍屋，真是太厲害了！
上集和大家分享了不只以下內容：
什麼是法拍屋、金拍屋、銀拍屋？它們的優缺點以及價格？
法拍屋適合投資或自住購買嗎？
如何出價？怎麼買到相對便宜的價格？
（大家都說這集含金量太高 XD）
今天是下集的內容，主要是從新手的角度去詢問老師法拍屋的流程與現在房市的狀況，看完這兩集內容，應該會讓你有種大開眼界的感覺。
0:00 上集回顧
0:28 Q：找到法拍物件後的下一步？
1:21 Q：法拍屋可透過仲介嗎？
1:38 Q：鎖定物件後怎麼開始投標？
2:28 Q：投下投標單後的下一步？
3:18 Q：怎麼抓法拍屋的自備款？
4:18 Q：什麼是「點交」與「不點交」？
5:07 Q：如何定義「點交」與「不點交」？
7:11 Q：法拍屋市場最近很夯嗎？
11:47 這麼精彩的內容居然要結束了！？
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我目前擁有許多斜槓的身份
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我認為投資理財不是硬邦邦的致富工具
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Пікірлер: 21

@MsSelenaMrWayne 3 жыл бұрын

下集的含金量一樣很高🥺 ☛ 讓法拍教父教你如何用市價4折買到房：reurl.cc/ynAaZM ☛ 精彩上集：kzbin.info/www/bejne/sIbPe3qbbdqiadU

@YaleChen 3 жыл бұрын

每個問題都👍🏻得非常好🤣

@Hao-yp7mg 3 жыл бұрын

好奇你會想買法拍屋？

@MsSelenaMrWayne 3 жыл бұрын

這集含金量太高，幫你重點回顧一下：新手如何買法拍屋？ Q：找到法拍物件後的下一步？黃正雄老師說：「看屋決定勝負。」一定要看大環境、中環境、小環境，不論晴天或雨天都要去看，看是否有路沖、地勢、漏水等等。不只看外面，一定還要鼓起勇氣去敲門，裝潢決定出價。 Q：法拍屋可透過仲介嗎？雖然有代標公司，但是一般代標公司不會帶你去看屋。金句劃線：敲門下去，黃金萬兩。 Q：鎖定物件後怎麼開始投標？先確認銀行、確認貸款成數，接著到各個法院去買投標單。投標單是一個跟法院溝通的橋樑，很多人寫錯標單，就被判廢標。法拍屋顧名思義是指法院投標的法拍屋，而法院不保護好人，也不保護壞人，而是保護「懂法律的人」。至於要怎麼寫投標單？老師說至少要教一小時，可見這是一門多大的學問。 Q：投下投標單後的下一步？法院有標櫃，台北地方法院的話，分成早場和晚場，時間分別是 9:30-10:30、14:30-15:00，都只有 30 分鐘的考慮時間，時間到了之後，將會叫出最高標者。接著，會和你核對身分證、印章、標單、銀行的支票等，全部確認完之後，才會確認價錢。 Q：怎麼抓法拍屋的自備款？底價 1000 萬，兩成保證金，但是只有 2 間法院是底價的三成（全省大約有 22 家法院），分別是台中及台東。保證金是指你先交給他們，才能投標。假設你剛好以底價 1000 萬標到，先前的 200 萬已經交出，剩下的 800 萬則是要在 7 天之內補繳。若沒有在 7 天內繳完尾款，你的 200 萬就會暫時被沒收，所以下一次拍賣的時候，你得重新付一筆拍賣的費用（保證金），所以絕對不要沒繳交尾款。 Q：什麼是「點交」與「不點交」？法拍屋有兩種權利：所有權、使用權。所有權大約 99.9% 都沒問題，使用權就分為「點交」與「不點交」。「點交」就代表法院保證交屋，也就是使用權保證給得標人。「不點交」就是法院只負責將房屋的「所有權」交給得標人，不包含「使用權」的移交，所以得標人必須自己與現住人協商交屋。所以老師建議新手以「點交」為主，老手一般都是挑「不點交」的，因為利潤較高，不過高報酬的背後也伴隨著高風險。 Q：如何定義「點交」與「不點交」？這是由法院規定的，點交的條件有八種： 1. 空屋 2. 債務人住在裡面 3. 債務人與他的親朋好友住在裡面 4. 查封後才呈報租約 5. 租約到期 6. 公司行號被拍賣 7. 租約被排除 8. 居住人認為無權占有不點交的呢？原因有 32 種，最重要且常見的是：租約民法第 425 條「買賣不破租賃」，意思是所有權的移轉不影響原先承租人，對於租賃物可以主張的租賃契約權利，而法律會保護經濟上的弱者（房客）。租約也有分 8 種： 1. 正常的租約 2. 長租期、低租金的租約 3. 不定期租約 4. 以債抵租 5. 以債的利息抵租 6. 以押金抵租 7. 以押金的利息抵租 8. 租金一次付清（最常見的） Q：法拍屋市場最近很夯嗎？政府最近在打房，主要是打中小型建商。而建商本身不會蓋房子，它需要營造廠，但是營造廠、建材越來越貴，它也會怕建商倒，所以要求建商給一些擔保。過去建商的槓桿很高，槓桿銀行的錢去「以案養案」，過去建商的餘屋可以貸到八成，現在只能貸五成，所以導致有些建商的餘屋無法脫手，那些就被拿來拍。如果你有計畫要購買預售屋，建議要挑上市、上櫃的建商，因為是中華民國在保護，財務會相對健全，中小型建商則是大多靠銀行融資，自有資金較少的情況下，容易有斷頭的房子。中小型建商的房子、財力不好的投資客被斷頭，這些房子就變成了法拍屋。紅單指的是「購屋買賣預約單」，在與建商或代銷業者準備簽訂買賣合約前，需要先付出一筆定金，保留購買房子資格，付完定金後，就會拿到一張俗稱紅單的預約單。很多建商或投資客會把這張紅單轉讓，讓房子越炒越高。而政府即將立法通過，禁止紅單轉讓。以前的紅單要補繳稅，現在的紅單要罰款。金句劃線：「做不動產，一定要配合政府的政策。」