访谈第7期：德州地产投资人聊投资经验：学生公寓、AirBnb、Affordable Housing（政府项目）和疫情

[@DaChengUS]

Hello 大家好， 我是本期嘉宾大成， 我的频道是 （和大成玩赚美国）欢迎大家来看看我的频道， kzbin.info/www/bejne/bqPOoGxma9R3hM0&lc=Ugz9YJCx3n7OJfLldPR4AaABAg 这期专访的大部分我只是表达了自己的观点与经验，当然也有很多遗漏掉的问题没有解答，(correction AAR 是3.2%-3.6%）欢迎大家来我的频道里评论与留言。 最后再次感谢钱姐， 和观众朋友们， 希望这期视频有帮助大家答疑解惑。 谢谢

[@fangquans]

德州的房子回报率是高，但是单价过低，需要很多房子才能实现可观的收入。会不会对管理造成负担？

[@Duncan0524]

德州地稅很高，記得考慮。管理很簡單，德州是landlord friendly

[@唐琪-n2k]

你好，我很喜欢你的视频，请问你有交流群吗

[@lindayan466]

钱姐，你要爱惜自己名声，多请好嘉宾。这个嘉宾在德州地产圈名声不太行的，忽悠的厉害。达拉斯房子地基普遍有问题，隔十年就一个大修，修还特别贵，这些重大成本都不提只吹嘘高回报，谈话也没干货。

[@koobee3535]

很多州沒有州稅，但羊毛都出在羊身上，各州政府開銷不會差太多，例如德州沒有州稅，但它的地價稅二點多，而且跟著房價漲，地價稅也漲。 在加州有州稅，但它的地價稅差不多是德州的一半，還有propositions 13, 也就是說property tax 是按買價時房價去計算，所以兩個房子現值都是一百萬，一位是現在買，所以按一百萬去算，另一外是30年前20萬買，所以按20萬去計算，所以個人認為有沒有州稅和住那一州關係不會太大。 買貴賣更貴，買便宜貨總不能抬價太高

[@koobee3535]

曉柒陳 股票是一種投資，不是用玩的

[@koobee3535]

曉柒陳 不要在此做廣告，天下沒有白吃的午飯

[@苏苏谈财商]

谢谢钱姐和嘉宾，讲的很全面。我在德州也有房产投资，买房子自己装修，自住转出租，自己远程管理，每年的收益率在10%左右。我不看好明后年的房市，我的频道有详细的分析。我对房地产投资也很有心得，想跟钱姐连线哦。已经发邮件啦，帮我点个赞👍🏻送我跟钱姐连线😊

[@bitbet365-cryptocurrencyca2]

整租做Airbnb很容易中招，9成客人是来拿你的房子做party house，房子毁了邻居还投诉你。长租坑也不少，这里面门道太多了，玩房产投资不像买卖股票，赔了第二天就能割肉，房子属于船大难掉头。

[@hellochii1675]

而且现在要我做airbnb我是真不敢了…………

[@jingxuanxie9589]

说的太对了，每个房子都出租不知道耗费多少精力和金钱去打理，每年还有那么多地税要交。不建议大家玩杠杆。

[@heyyo9242]

同意 嘉宾不知道什么背景 太误导人啦

[@lindayan466]

@@heyyo9242 大忽悠背景

[@danielwilson6980]

@@heyyo9242 早就被扒皮了，前几年还是个脚店按脚的，资深投资人身份是虚构的。

[@cupunchy]

上那么多杠杆，遇到这次疫情这种systematic risk是不是就崩溃了？

[@fool1124]

就是，这是害人建议。1997亚洲金融风暴，好多人带着一家老小跳楼，自焚啊

[@DavidYChang]

fuusha 99 😂😂😂😂😂😂回答绝了

[@喂喂喂-k2y]

钱姐主持非常好非常专业，但我觉得这个嘉宾基本上是报喜不报优，而且他的很多都是假设前提是房地产一直升，不会跌，可以一直加槓杆，现实中这样操作会有爆仓风险。

[@danqiliu8936]

25万的房子在达拉斯能租到2500！我对这个数据很怀疑，700-800每个月的cash flow is too good to be true.

[@koobee3535]

一年12% 的return , 鬼也不相信，請不要吹失，廣告，錢姐，妳請錯來賓了。 我來美40 年，業餘也投資房租和股市index. 12% 等於每六年賺一倍，和car dealer 差不多，。現在房租平均5% 就謝天謝地了

[@chenyang3188]

钱姐颇有当主持人的潜质。提问，节奏控制得相当好。

[@bearbearTV]

我对房产不算事太了解，我是做电商的，但我知道加州这边电商行业很多人都已经往德州搬了，对我们来说，德州房地产涨多少倒也无所谓，主要是德州没有州税， 像我这种一年赚40，50万的小创业家，光州税就可以比加州省4，5万美金，而且人工，消费水平也便宜，现在连很多硅谷的新创公司都往austin搬了。 关于州税的事，大家可以看钱姐之前的一期，如果大家对电商亚马逊有兴趣的话可以考虑看看我的频道，我会分享一些我从0到100万的经验和经历，因为刚开始做+工作有点小忙，更新的没这么快，之后会努力加油的！

[@koobee3535]

熊熊TV 沒有州税，但property tax 是加州的的兩倍

[@tonysugigaki8860]

钱姐呀！为什么re finance可以把初期投资抽出来呢？

[@BAIFAN818]

这一期讲的投资，本人认为风险太高。

[@waynezcon]

同意。房滚房，一旦市场不好就破产。风险很难控制

[@rebeccazhang857]

不是你一个人这么觉得

[@maxwang2703]

如果想把一个房子改出很多卧室出租，建议先咨询建筑师。以前在纽约建筑行业干过几年，很多中国人非法改造，造成巨额罚款。

[@Jane-jq9my]

Hi 钱姐，你能否安排讲一下年金的话题和在哪购买？谢谢

[@fool1124]

房地产已经是高杠杆投资。在杠杆上加杠杆心理素质要多好。万一再来一场次贷风暴。

[@monicabkb]

钱姐，我在Austin，之前做过airbnb 也帮朋友管理过学生公寓。我真的不觉得这会是特别好的投资项目，除非是经验充足的地产工作人员。如果是小白 真的是很痛苦。

[@tianxin2100]

Dallas 现在 25万房能租1800 就很高了。地税非常高，很难cash flow

[@GYX2021]

一点不假

[@FS-fn8rf]

达拉斯的房子除了地税贵2.5-4%，另外还有HOA 费用每个月都要好几百。

[@Duncan0524]

實話

[@sshueman6104]

As a rental owner now, i am more concern about get rental payment from tenants on time, not further investment. You cannot evict any tenant who don't pay rent nowadays.

[@joanndu6154]

学生公寓也麻烦，几乎每1-2年换租客，学生有些不爱干净，家里食物乱放招虫子，走了以后整个清理。学校周围房子是不是还更贵？我的房子里还是租客是一般工作的家庭省事，租客剪草，自己还会简单维修，好几个租客一住就是5-6年，太省心了。

[@tomhong3226]

聽說 DALLAS 地稅很高?

[@annawang1766]

请问地税是多少钱？北美房子收地说，政府现在赤字那么多，会不会增加物业地税，是不是地税太高？是不是房价涨不起来的原因？房主负担太重，政府是要靠房主门的地税来维持城市运转的

[@Emily-fq3yj]

钱姐 这是在砸自己的招牌啊 不要为了钱 啥都往上放 忽悠别人用杠杆最后家破人亡不在少数 能找你吗？

[@waynezhang3969]

这只是个分享节目 讲讲自己的故事和想法 没人忽悠你非得投资房市

[@newofficedesign2931]

钱姐可以讲讲特斯拉股票到底什么情况吗？真的不懂 😂

[@FS-fn8rf]

钱姐，您啥时候真的投资达拉斯地产呢？还有，如果是因为省州税，能讲一集Florida vs 德州吗？

[@chunliangma2988]

钱姐多谈谈股市走向吧 好期待呀

[@homemadeproject101]

我在想，如果没有其他income，租房市场不稳定，是不是整个好几套的贷款都会崩溃

[@andrewy.4619]

你的想法是对的

[@andrewy.4619]

要么有足够多的收入，要么有足够多的现金存款应对各种紧急情况

[@stonewatertx]

每年7%的涨幅有出处吗？我严重怀疑这个数据的可靠性。

[@DaChengUS]

感谢纠正，我笔记mistake， 数据是3.25%-3.6% AAR

[@Emily-fq3yj]

哈哈 当然没有啊 怎么可能

[@alpapaca9332]

钱姐做高质量的理财视频，评论里一堆油腻的中年人却对她长相评头论足……

[@yvetteconroy1906]

怎么和大成联系呀 ， 你公司的电话可以放上吗 ？

[@koobee3535]

Yvette Conroy 不要自導自演

[@sepannie]

达拉斯房子年增幅真的有7.5%这么高嘛😋😋😋 但我怎么感觉德州的房子好像不怎么涨啊，几年前是20来万 现在还是20来万😂😂😂

[@exu1022]

倒是感觉phoenix有这么高

[@koobee3535]

Minyi Zhang 德州房子沒有像這位來賓漲得那麼快，他是在做commercial, 你看他喝飲料都不用杯子，不是什麼好料子

[@angelalu2270]

你觉得在Florida 做投资怎样？ 之前看你视频讲过你为什么选择TX 做为退休的居住州。 但是我觉得FL 往回NY 比较方便，而且迪斯尼那那里，旅游的人数肯定有保障。你对FL 投资和retirement you什么想法？ 还有 TX 租给学生，每个房间可以收多少？

[@bluedeerw3214]

大城， 你說的每個月的pure profit after PITIA 有没有包括修理费用？

[@DaChengUS]

如果是PITIA那就不包括repair cost, 这种房子平均下来在1000·1500。 如果视频没cover 到请见谅

[@petermin1151]

be careful about this, do not invest with something that you do not understand. especial someone, you don't know. you will lose everything.

[@pingshi9531]

Airbnb第三方管理费用大概是多少呢？

[@luluzhang0606]

好像记得上次翱翔美国的嘉宾提到没有这么高的收益

[@rebeccazhang857]

你记性真好！确实没有

[@danielwilson6980]

这人是个骗子，都被扒烂了。什么著名投资人阿。

[@shirley9845]

请问25万左右的房子 租金2500块在哪个城市？这已经达到1%了

[@johnwest5872]

他应该是11-14年买的，那时候买的话就可以

[@Duncan0524]

現在很難！除非你做flip then rent out

[@fool1124]

通常前面几年很难有正现金流，3-5年之后把等房价涨

[@YT-hx8ws]

能不能分享一下会计转码农的信息。

[@ivgotcha]

大家還記得2008發生了什麼嗎？ 別跟我說奧運會

[@jefferyli9989]

冰灾

[@junwu9463]

我在南加，我所在的City不允许一个月以下的airbnb。

[@winniel4683]

现在还有多少留学生？

[@ianlau2955]

除了Affordable Housing貌似也没啥干货~不过也足够了~

[@chinhuawang8141]

喜欢那杯子！

[@xxmj23]

25万租2500有点儿虚吧

[@GYX2021]

这种太难得了，我见到的都要至少40万的房子才能收到2500

[@rebeccazhang857]

确实

[@xiaoboliu4377]

感谢本期嘉宾大成子！讲的很好，就是感觉分析集中房产投资方式利弊那段感觉没讲透，可以再来一期分析一下

[@DaChengUS]

谢谢 老铁 下次有机会在给大家更透彻分析下利弊，我确实有些遗漏没说的比如像 政府项目过程复杂，出租找房客依赖经纪人。 会有房检啊各方面，很不容易通过。airbnb 受经济形势影响很大，如果危机，无法避险， 等等，但是风险越高回报越高。

[@ChiaoChiaoPlus]

資產類別: 房地產，股票，債券，貴金屬，貨幣 I think you made a wrong call on US equity three months ago. That is fine, I did too. But I would like to see you circle back to 宏觀經濟。房地產沒什麼太多好說的，絶對不是 passive investment 。如果你仍舊看空美股，why don’t you just say it and provide your thesis. Make a call on timing of reengaging the US equity market， provide recommendations what and how to buy。

[@oakhaven653]

Great

[@anitac2668]

钱姐也用美颜了哈 怎么觉得加了美颜权威下降了 感觉像看着面具人

[@在历史的长河中]

钱姐对自己的长相很自卑，每次对话类节目美颜都开到爆，像芭比娃娃一样

[@anitac2668]

在历史的长河中 钱姐很好看啊 而且理财节目更注重的是亲和度和权威性 本面目出现更有公信力吧 没有调侃的意思

[@FS-fn8rf]

美颜过度

[@wangsims3846]

这租售比真厉害，我国内房子租售比都没有高于2.5%的。

[@wangsims3846]

@Jia Yu 国内房产税不知道什么时候会出来

[@timzh285]

为啥不愿谈政治，想听听钱姐从钱的角度聊聊政治

[@claire4230]

有帮助！谢谢

[@timanlyu991]

信息少是因为本来就是有问题，给了黑心经纪集会。为啥不谈持有房产成本，钱姐你千万别堕落了啊。

[@exu1022]

持有成本是pitia以外的维护吗

[@littley4426]

妈妈一下更新两集...

[@Victoriawus]

中國人的賭性堅強，讓人不寒而顫，好好的過日子吧...

[@helenaliu3553]

德州這個報酬 真是好 又沒有稅

[@exu1022]

税的话做deprecation也能offset掉感觉

[@reneewilson1967]

👍👍👍👍👍👍

[@woodycao747]

到底啥时候来德州啊 钱姐

[@kaixu324]

万一房价大跌，这样的杠杆亏死你！

[@storytellerran]

人家讲的现金流，跟房价什么关系？本金套出来， 现金流正收益，怎么会亏死？呵呵。

[@fool1124]

@@storytellerran都是杠杆哪有本金

[@yiqingtang1324]

我在UF 附近买，10万左右可买2/2

[@guyinbin1021]

姐姐，有六天没更新了哈

[@xdl7455]

这期听到一半就没了兴趣，没什么干货，说白了其实大部分人都知道的或者是不能做的。

[@eric.li9494]

好

[@zhoudiego8298]

杠杆加太多问题不大 银行也不希望你垮台

[@arwenguo5627]

这位帅哥的频道是？

[@DaChengUS]

和大成玩赚美国

[@mzian5662]

沙发

[@고호양-l9r]

哎，不是讲房地产就是访谈讲房地产，越来越窄了，只能忍痛取消会员了，现在怎么净讲些不适合普通投资者的话题了呢，哎，走了走了

[@haozheng1875]

挺更一周。吓死我了

[@larryleoca]

中國人到哪兒都炒房，難怪惹人厭！

[@yeahyeahyeah12138]

你到哪儿都喷别人，难怪惹人讨厌！

[@dr_920]

你确定只有中国人吗？油管你有上的话，好好去了解一下吧，很多老外都炒房。没必要无脑喷。

[@aspartame_xu]

噗，没文化真可怕，youtube搜一搜real estate property看看有多少up主做…

[@Phlegethon]

看到繁体字就讨人厌。你是大文学家还是80以上的老年人吗？不是。那你为什么希望大家都是文盲

[@zhuomingwu1289]

你来错地方了吧，这里就谈钱。