강남 하이엔드 오피스텔 시가 총액에 대한 생각

안녕하세요. 터보832 입니다.
재미있게 봐주세요^^
#강남오피스텔 #하이엔드오피스텔

[@chkim7861]

’시행사가 싫어할 영상입니다‘ ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

[@-IIIlllIIllllIIIlllIlIlIlIlIll]

시행사는 신경도 안씀 누군지도 모르는데 ㅋㅋㅋㅋㅋ

[@Kawhi2]

@@-IIIlllIIllllIIIlllIlIlIlIlIll 부동산 PF위험때문에 이제 신경쓸듯

[@user-ip8pw6ly7j]

진짜 이형의 인싸이트는 쵝오다 ~

[@Boem-eo.pikachu]

이형은 통찰이 진짜 좋은것같다 이형이 누리는 생활, 환경, 카라이프 보다 이형이 가진 통찰이 너무 부럽다 ...

[@user-ux4wq4py3d]

살짝 알긴 아는데 크게 통찰력까진 있는거 같진 않음 본인도 공부하세요~

[@godopark]

감사합니다

[@jamesc5041]

옛날에 평당 1억간다고 할때도 지금하고 같았슴.... 우리가 주절대봤자 시장은 순리대로 움직임

[@user-ih5lp5qd6s]

도쿄의 전철, 상업 인프라에 못미치는데 도쿄의 초호화맨션보다 비싼거 볼때마다 놀라움. 그런데 컨시어지서비스나 마감디테일에서 일본보다 밀리는게 사실임.

[@chopchop6878]

게다가 상업지역 유동인구도 못따라가는데 건물가격은 맨하튼급

[@wj2791]

지금 표영호 TV 에서 공사 부실 영상 보여주면서 , 난리가 났던데. . 유리창 깨지고 있고, 마감재 싸구려, 현대 건설이 하청 주었나 보네.. 물이 세고, 가서 한번 보세요.

[@jonjami7965]

하이엔드 오프에 대한 수요는 분명 있는데 그걸 감안해도 비싸다면 아무래도 탈세 목적 아닐까 싶네요. 뒤로 페이백 형태로 일부 돌려주는거 아닐까 싶습니다. 법인으로 오피 구입하고 뒤로 페이백 해주면 비자금 조성하기 딱이지 않나요.

[@user-pi9wk3ws1h]

ㄹㅇ 그거 아닌이상 설명이 안 되긴 함.

[@chgcghdchvhjbj]

국세청이 그렇게 만만하지않..

[@_yunheejin]

국세청 애들 호구아닙니다...

[@dgtheman9037]

서초동 단독주택에 살고 있어요 산지 이제 7년차인데 연세가 많으신 분들이 많아서 그런지 이동네 사람들은 종상향이런거에 관심이 없어요 조용하고 살기 좋은데 향후 전망은 어떨까요?

[@Mary-gy4oj]

아스턴55와 더팰리스73도 분석해보시죠~^^

[@user-pu8sq8lf9z]

그 와중에 본인당신 블로그 글에 좋아요 누르신거 귀요우세요

[@Turbo832TV]

전 늘 누르는 ㅋㅋ

[@user-rj7jg4dr1w]

요새 PF대출 연채가 심하다던데..이래서 그렇군요? 분양 성공하면 평생 먹고살돈 들어오니까..속지 맙시다..ㅎㅎ

[@chgcghdchvhjbj]

진짜 재밌는 소재인거 같아요 100억 오피스텔 ㅋㅋ

[@bkim5549]

잘 봤습니다 👍 말도 안되게 비싸서 합리적 구매자라면 시장에서 외면 당하는게 맞다고 생각합니다 다만 사업이익에 대해 많이 단순화 해서 계산하신 것 같아 제 경험을 빌어 설명 드립니다. 보통 말하길, 앞으로 남고 뒤론 까지는게 고급 주거 분양 사업입니다. 그도 그럴것이 26세대 중에 적어도 몇개는 악성으로 오랜~기간 남아있을 가능성도 있고, 그에 따른 추가 할인도 감안 합니다. 제일 저층부 (공동주택..) 10-20프로 깍아줘도 안팔려서 렌트나 계속 놓는 상황 될 수 있습니다. 디스카운트를 더 해야할수 있습니다. 뭐 일단 그건 차치하더라도 대략 추정컨데 공기 동안 및 준공후 (미분양분) 보유세 (4년사업기간 총 20억?) + 취득세 (토지, 건물 보존등기 약50억) + 각종 분담금 + 금융비용 (너무 작게 잡으신듯 합니다 100억 이상은 추가 하셔야 할듯요) + 부가세 납부 (90억 @ 3.5퍼 가정) + 분양수수료 일단 3프로 가정 (80억) 하면 마진율이 30프로 후반대 (1,000/2,600억)는 한참 못 미칠 겁니다. 600-700억대로 사업이익이 떨어지면 한 25프로 마진 정도 되겠네요. 근데 그럼 일반적인 고급 주거 분양사업 마진입니다. 보통 20프론 원래 마진 봤어요 상지카일룸 아펠바움 등등 초기 고급 상품들도. 이건 사실 더 봐야죠. Higher risk 그리고.. 이 시행사는 546더리버 말고 테라스? 도 분양 하려고 하지 않나요. 이게 높은 가격에 팔리는게 테라스 부지의 브릿지론 추가 연장이나 (필요시), 향후 본pf에 지대한 영향을 미칠겁니다. 공사비는 2천도 요즘 보는것 같습니다. 울트라 럭셔리 상품은요. 물론 이건 그정도 프로덕트로 계획은 아닌갓 같습니다. 루시아 도산 도 대림이거 이것도 대림 갘은데 상품이 도산 대비 좀 더 고급화 되고 공사비 인플레 시기에 딱 걸린 사업장이니 뭐 그래도 한 1,500은 되지 않을까요

[@Turbo832TV]

Dc 나 미분양가능성까지 고려하면 그렇죠. 그래서 지금 밸류가 너무 높다 라는게 제 생각.

[@killadolla302]

저랑 의견이 거의 정확히 일치하시네요. 제가 2~3년전쯤부터 주변에 한동짜리 하이엔드 아파트나 오피스텔들 거의 사기에 가까운 거품이다라고 얘기했을 당시 이상하게 보는 사람이 많았거든요. 국내 중개업자들 보면 하다하다 이제 뉴욕이랑 비교하던데 전세계 최고 입지중 하나인 뉴욕의 "빌리어네어 로우"조차 분양 잘 안되고 가격 하락하고 있는데 한국에서 저런 오피스텔을 2~300억 혹은 400억 주고 사는건 정말 호구 하나 잡아서 해먹자라는 생각밖에 들지 않습니다. 제가 시행이나 그런쪽은 굉장히 문외한이지만 오히려 한물간 평창동 저택들을 개발해서 LA 벨에어나 히든힐스처럼 프라이빗한 대저택들 만들어 분양하는게 훨씬 더 합리적이라 생각듭니다. 자매 슈퍼스타 모델인 지지하디드와 벨라 하디드의 아버지 모하메드 하디드가 그런식으로 돈을 벌었죠. 위너 청담도 거실에 차량을 주차할 수 있다는 마케팅으로 300억 넘는 말도 안되는 가격에 분양했던데 이미 마이애미 포르쉐 타워에서 한참 전에 했던거고 해외 부동산 관심 있는분이라면 차라리 아예 마이애미 포르쉐 타워를 사지 누가 그걸 사지 싶습니다.

[@user-of7gb8ig5m]

마이애미 포르쉐타워랑 다른 점은...한국은 소방법 때문에 차량 탑승한채로 스카이 가라지 이용을 못 하죠. 포르쉐타워는 차량 탑승한 채로 가라지 이용 가능하구요. 결국 집안에 전시 가능한 기계식 주차라고 봐야 하는데 이거 하나로 분양가가 수십억 이상 올라가는거 보면 좀 기이하긴 해요. 에테르노 청담 분양할 때는 일반 세대 분양가가 100억 넘어가고 펜트는 300억이라 굉장히 화제가 됐는데 요즘 하이엔드 상품들 보면 일반 세대가 150억 이상, 펜트는 400억 이상 하는거 보면 과연 가격이 어디까지 올라갈 것인가 그리고 그게 통할 것인가가 궁금하긴 합니다. 시장반응보면 일반 세대는 꽤 분양이 잘 되는 분위기라 놀라워요.

[@haliquef]

돈 벌려고 리스크 감수하면서 똥꼬쇼하는 측면에서는 진심을 담아 긍정적으로 평가하고, 가치평가에 대한 관점에서는 부정적이네요.

[@goodgomyi]

평당 2억이면 투자 목적이겠네요. 시그니엘이나 그런 계념으로 봐야하는데 솔직히 말해서 전세나 월세 주는 사람이 더많기는 하죠 주인들은 단독에 많이 거주중이고 뭐하러 돈도 많은데 사람들하고 부대끼면서 굳이 닭장에서 살필요를 못느끼고여 그런데 지금 기업들도 탈서울을 외치는 상황에서 굳이 서울에 저가격으로 살 이유가 없는 투자이기는 합니다. 경기권에서 분당이나 인천 의정부 일산 등등 모든 인프라가 가춰진 동네에 서울보다는 공기좋고 경치 좋은곳이 많기는 합니다. 한강에서 보는 전망???물 좋아하시는 분들은 바닷가 고급 아파트가 훨씬 좋지 않을까요? 부자들은 합리적인 소비를 하는 분들이 훨씬 많으신데...

[@rosew4215]

세는 살아봐도 투자는 안하고 싶네요.

[@koreankimgo]

평당가만 보면 나인원 더힐보다 비쌈ㄷㄷ

[@gabrielpark9134]

Phs?

[@user-cb2nn3bj2z]

수익 못보고 나오겠네

[@user-tu9pk9su5j]

루시아 살바엔 ph사지 미쳤다고 저길 살까 평담 십억이면 삼성역 완전 메인대로 사고도 남는돈인데 ㄷㄷ

[@-IIIlllIIllllIIIlllIlIlIlIlIll]

루시아는 법인으로 사는거고 ph129는 아파트라 법인으로 못사요 차이가 큼

[@JJurgenKlopp]

풍수적으로 3면에서 도로나 길을 직통으로 마주하는 곳은 흉지라고 해서 수천년간 기피했던 땅입니다

[@Ami1996K]

뉴욕 처럼 하이앤드 시장 아예 다른 세계관 비싸게 지어서 상류충만 겨냥한다

[@lliilliilliillii8298]

바로앞에 gxt 환기구 지어지는데 과연 살고싶을까...

[@user-mz6si7bp3s]

끄덕끄덕

[@user-nv6ux9nx4o]

분양가가 높아야 사업이 되겠지요 시행사에서는 대출을많이 받기를 원하는 것이고... 미분양 나도 버텨보는거지

[@chanhun7]

아무리 청담 이여도 자동차 먼지 날리고 시끄럽고. ㅠㅠ 저런데를 왜 들어 감.

[@Gie_Mozzie]

평당 2억은 진짜.. 솔직히 평당 3,4천하는것도 와.. 진짜 미쳤다 하는데 2억이면 그럴만한 가치가 과연 있을까 생각나게 하네요

[@JHS-ky5ph]

1등!

[@grouppych049]

저는 솔직히 아파트 연면적당 평당 1-2억 이해가 안됩니다. 강남에 대지 평당 2억도 안하는 건물들이 널리고 널렸는데 주거지에다 대지도 아니고 연면적 평당 2억 가까이 주고 집을 사는건 투자성이 뭐가있나 싶어요.

[@granadajoy7024]

저도 대지지분이 가장 중요하다 생각

[@user-dv2cp2hy9b]

저런 하이엔드 오피스텔은 투자용보다 실목적으로 가는 분들이 사는거죠 모든걸 투자용만으로 볼 순 없습니다.

[@grouppych049]

@@user-dv2cp2hy9b 하이엔드 오피스텔 말고 전반적인 주택 시장에 대해 말하는겁니다. 압구정이든 한남동이든 주거지가 연면적 평당 1억5천-2억하려면 밑에 깔린 대지는 평당 4억이 넘어야 정상입니다. 상업지역도 아닌 주거지역이 평당 4억하는건 쉽지 않습니다.

[@tankbefor8640]

가격격차를 확실히 둬야 부자들이 명함으로 쓰기 좋을듯

[@user-bd1nq4tw4d]

대지지분 많은 단독주택은 대단지 아파트에 비해 아주 저렴합니다. 대단지아파트는 “대단지 공동주택이 가능해서 규모의 경제를 통해 대기업이 사업하는 아파트를 지을 수 있는 토지”라는 공동주택 용지라는점이 큰 가치를 합니다. 대단지 아파트를 지을 수 있는 땅과 그렇지 않은 땅은 구분해야 합니다. 꼬마빌딩도 대단지아파트를 지을 수 없는 땅입니다. 같은 빌라인데 재개발 구역으로 지정되는 그 순간 10억이 오르는게 우리나라 아파트 시장입니다.(꼬마빌딩은 재개발 구역 지정되도 안오르는데 그건 꼬빌은 대지지분 일부를 강제 청산해야하기 때문) 우리나라 사람들이 빌라를 ”괜찮은거주“로 인정조차 하지않는 문화가 자리잡고 있고 아파트 노래를 부르는 시대가 지속되는 한 아파트랑 건물을 같이 보기는 어렵습니다. 물론 하이앤드 오피스텔은 건축비 좀 많이쓴 빌라니 이 영상처럼 건물과의 비교가 의미가 있는겁니다. 래미안 원베일리는 건물이랑 비교하면 안됩니다

[@shl9461]

명품은 가치평가를 그렇게 하는게 아닙니다

[@user-gn5om6um8i]

청담은 좀 특수하게 봐야되지 않을까 싶네요. 리미티드 에디션

[@hongjun0287]

ㅋㅋㅋ

[@user-nl3rt1ep6w]

??: 얼마까지 눈탱이 쳐도 사주나 보자

[@user-io8pr3rn4h]

일반적인 대형 브랜드 아파트는 시행사가 챙기는 이익이 1~2%라고 하는데 여기는 무슨 60 ~ 70%를 먹으니까 이게 조금 이상한거죠 아무리 하이앤드 시장이 거품이 있어도, 수요가 계속 있다는 것도 특이한 점이고,....

[@userghai123]

리스크가 커요..

[@-IIIlllIIllllIIIlllIlIlIlIlIll]

오피스텔과 아파트의 차이점 부터 공부하시고 오세요

[@user-io8pr3rn4h]

😮선분양 후분양 때문인가요? 만약 저정도 수익이 난다면 대형사공사가 대단지 아파트 하나 분양하는정도의 수익이 나는 수준이라 생각하고 최근 둔촌이나 gs를 봐도 왠만한 대형 시공사들도 수익률이 워낙 적다보니 리스크가 크다고 생각해서 질문드립니다.

[@user-gg5oy5hz6f]

Ph는 진짜 주변환경 않좋음..완전 하자 ㅋ

[@clearx7506]

저 대지면적가진 한동짜리를 저돈주고 사긴 참..

[@user-fs4dd9yd6w]

근데 저정도면 적정가격인 것 싶기도 하고 참 그러네요........ 요즘 하이엔드 아파트 디에이치도 평당 1200씩 부르는데 저정도 고급 오피스텔이면 평당 2000이 무리수는 아닐거라 봅니다.또 소규모로 들어가는거니 저것보다 더 들어갈 수 있구요.... 땅값 건축비 다 포함해서 1500억인데 이걸 2500억에 판다...이자비용 리스크 감수 토지매입 시행사 이것저것 생각해보면 저 가격이 무리수는 아닌 것 같습니다. 저렇게 해도 원가가 60% 나 되네요

[@user-df2io9ve7z]

2등

[@project1811]

가치없음

[@jimtim9190]

PF위기 진원지들

[@Turbo832TV]

ㄷㄷㄷㄷ

[@kwanglee-gc8xc]

한국사람들 참 이상하네. 왜 저런 닭장에 사려고 그런 비싼 값을 치르고 사는지. 노말 사회는 확실히 아니고... 곧 내년 초쯤에 폭발 예정임. IMF 때도 이정도는 아니였는데 불감증인가! 가계부채, 기업부채,PF, 그리고 재정적자등등.... 강남이 살아 남는다구? 개뿔. 물런 다른 지역보다는 좀 더 몇달 더 버티겠지만 ......

[@alphabet99871]

뉴욕 런던 홍콩 집값보면 서울은 아직 싸요

[@kwanglee-gc8xc]

비교 대상이 그런 도시가 아니고 한국의 경제 상황이 너무 심각한데 강남만 살아 남으면 오케이가 아니고요@@alphabet99871

[@JohnLee-yr7wt]

@@alphabet99871 서울이 뉴욕 / 런던 / 홍콩이 아님. 한국이 미국 / 영국 / 중국이 아니듯이.

[@alphabet99871]

@@kwanglee-gc8xc 심각한걸로따지면 지금 영국도 난린데요 서울이 못해도 도시 순위로만 따져도 세계 10위권 안에는 들텐데요

[@alphabet99871]

@@JohnLee-yr7wt 그러니까요 맨해튼 런던가면 천억넘는 아파트 오피스텔 널렸습니다. 우리나라에서 제일 비싼집이 100억 200억이라면 경제규모 고려해도 그리 과장된건 아닙니다