건축법해설28회 바닥면적과 연면적 건축사이관용 건축설계 수익형부동산개발 오픈스케일건축사사무소

[@정홍기-w8j]

잘 보고 갑니다. 심화학습 시간 이었습니다. 거실의 정의? 강의 함 해주세요. 많은 분들이 법규에서 언급하는 거실하고, 도면상의 Living Room 하고 혼돈을 해서요. ㅎㅎ 용어의 분류요...

[@leekwanyong]

감사합니다. 네 짧게 올려보도록 하겠습니다.

[@Andelsen]

상세한 설명 감사드립니다!

[@leekwanyong]

도움이 되셨다니 다행입니다.

[@정순원-y6z]

안녕하세요 바닥면적제외부분에서 15년 이상이된 노후건물 리모델링시 외벽에 부가하여 미관향상,에너지절감등을 위하여 마감재등을 부가하여 설치하는 경우 면적에서 제외되려면 심의통과되야 된다고 하네요~~

[@노노호성]

교수님 강의 너무 잘 듣고 있습니다. 평소 어렵고 헷갈리던 내용을 자세하고 쉽게 정리 해주셔서 감사드립니다. 옥탑에 대하여 질문을 드리고자 합니다. 질문의 요지는 옥탑면적은 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 경우라도 바닥면적에 산정되고 연면적에 산정되는 것 아니냐 하는 의문입니다. 건축법 시행령 제119조 제1항 제5호 및 제9호에서 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 경우에 12m를 넘는 부분만 높이에 산입하고(제5호), 그 부분은 층수에 산입하지 않는다고 규정합니다,(제9호) 그러나 동항 제3호 라목에서 바닥면적 산입의 예외규정을 두면서 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락등은 바닥면적에 산입하지 않는다고 규정하면서 옥탑을 제외하고 있지는 않습니다. 또한 옥탑을 연면적 산입에서 제외하는 규정이 없습니다.(동항 제4호) 옥탑의 사전적 정의가 '주택이나 빌딩의 맨 꼭대기에 설치된 공간'이라 고 합니다. 그렇다면 옥탑에는 옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑등도 포함될 것 같은데 동 시행령은 높이 및 층수 산정의 예외를 규정(제5호, 제9호)하면서 승강기탑ㆍ계단탑등을 나열하면서 옥탑을 나열하고 있으나, 바닥면적 산정의 예외(제4호)에서는 승강기탑ㆍ계단탑만 나열할 뿐 옥탑을 나열하고 있지는 않습니다. 그렇다면 건축법시행령에서 사용하는 옥탑의 의미는 사전적 의미와는 다른 것으로 보지 않나 싶습니다. 따라서 바닥면적 산정에서는 옥탑면적은 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 경우라도 바닥면적에 산정되고 연면적에 산정되지 않나 하는 의문이 듭니다. 교수님께서 속 시원하게 저의 의문을 해소시켜 주시면 감사하겠습니다. 혹 옥탑면적이 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 경우에 바닥면적 및 연면적에 산정되지 않는다면 그 근거와 건축법에서 사용되는 옥탑의 의미(옥탑방, 옥탑사무실, 옥탑승강기실, 옥탑기계실 등?)에 대해서도 알려 주시면 감사하겠습니다.

[@leekwanyong]

네 옥탑에 대한 정의가 분명치 않아 헷갈릴수 있습니다. 건축법상 옥탑은 특정한 목적이 없는 실 그러니까 계단. 엘리베이터 상부. 계단실 홀 이정도만 옥탑으로 인정해주고 있습니다. 만약 옥탑이 1/8이하여서 그 1/8면적안에 창고나 실같은 것을 만들면 옥탑으로 인정받기 힘듭니다. 그냥 오픈형 계단 홀로 만들면 또 피해갑니다. 건축법상 정의가 없어도 현장에서 허가도서 넣고 체크할때 계단실에서 출입이 가능한 특별한 실을 만들면 용적율에 다 포함하라고 합니다. 그래서 특별한 목적의 구획된 실을 만들지 마시기 바랍니다. 말 그대로 옥탑. 탑이라는 것을 정의한다면 실의 개념이 아닌것으로 이해하시면 좋을 거 같습니다.

[@leekwanyong]

혹 옥탑과 관련한 질의회신을 한번 찾아보도록 하겠습니다.

[@노노호성]

@@leekwanyong 빠르고 성의있는 답변 감사드립니다. 한가지 더 질문 드리겠습니다. 그렇다면 거꾸로 높이 및 층수 산정의 예외에서 규정하고 있는 옥탑도 특별한 목적이 있는 실이라면 1/8이하여부와 상관없이 층수 및 높이산정의 예외에 해당되지 않는 것인가 하는 의문이 또 듭니다. 즉 이와 같은 경우에도 층수 및 높이에 산정해야 하는것인가 하는 것입니다. 번거롭게 해드려서 죄송합니다. 의문에 의문이 꼬리를 뭅니다.

[@노노호성]

@@leekwanyong 감사드립니다!

[@leekwanyong]

1/8 이하이면서 별도의 실을 만들면 층수와 면적에 산입합니다. 옥탑이 아니고 별도부가기능이 있으니 정상적인 층수로 봅니다. 만약 1,000평땅에 건폐율 60% 이면 600평이고 1/8이면 75평인데요 계단2개 엘리베이터 하면 대략 12-14평. 나머지 60평을 실로구획하면 옥탑이 아니라고 보는것이지요. 이럴경우 그냥 홀로 남겨두면 옥탑으로 인정되느냐 아니면 계단만 남겨라 이렇게 요구할수도 있겠지요. 옥탑이라는 개념의 상식적인 수준으로 판단하시면 될거 같습니다. 애매한것은 허가권자의 재량으로 봐야겠습니다. 또 애매할수록 공무원은 경직되게 법 문구대로만 해석합니다.

[@감자-w2d]

26:53 옥탑면적이 건축면적 1/8 넘을경우 -> 높이에 산입/면적산입X 옥탑등은 면적에서 무조건제외되니 건축물의 높이에만 산정되는거 아닌가요?

[@leekwanyong]

건축면적 1/8넘을경우 층수와 용적율산정면적에 넣습니다. 건축물높이는 건축면적 1/8 상관없이 산정됩니다. 일조권 높이적용여부는 1/8 이하에만 제외됩니다.

[@감자-w2d]

@@leekwanyong 면적에 넣는다는 문구를 못찾아서요, 어디있는지 알려주시면 감사하겠습니다.

[@leekwanyong]

건축법규 책을 한번 자세히 살펴보셔요.

[@감자-w2d]

@@leekwanyong 네 알겠습니다. 감사합니다

[@archist9789]

'층수의 산정과 바닥면적 산정은 별개이며 옥상에 설치한 건축물 형태의 구조물이 층수에 산입된다 하여 반드시 이를 바닥면적에 포함하여야 하는 것은 아니다' 라는 법제처와 국토교통부의 보도 및 해석이 있습니다. 옥탑등의 높이는 수평투영면적이 건축면적의 1/8을 초과하면 무조건 건축물의 높이에 산정되며 1/8 이하인 경우 그 부분의 높이가 12미터를 넘은 경우 12미터를 넘는 부분만 건축물의 높이에 산입합니다.

[@달콤한쓰나미]

안녕하세요. 교수님 영상보면서 공부하고있습니다. 궁굼한것이 생겨서 질문드려봅니다. 옥탑면적에서 건축면적의 1/8이하는 층수와 건축면적 연면적 용적율 그리고 높이 12m까지는 제외되는것으로 알고있습니다. 궁금한것은 건축면적 1/8이하에 해당되는 기준의 면적이 옥탑의 계단실 및 승강기(사람이 점유하여 거실로 볼수 있는 기계실이 있는경우의 승강기탑), 기계식주차장치(사람이 점유하요 거실로 볼수 있는 기계실이 있는경우)에만인가요? 아니면 사람이 점유하여 거실로 볼수 있는 기계실 여부 상관없이, 모든 면적 그러니깐 옥탑계단실 승강기(장애인 승강기 포함), 기계식주차장치 지붕면 등 지붕이 있고 벽체가 서는 모든 면적이 포함되나요?? 강의에서고 나와있듯이 지상에 있는 주차장 2층이건 3층이건 다 연면적 용적율 제외이니 기계식 주차장치의 지붕 또한 건축면적 1/8이하기준에 비포함 되어야 하는건 아닌지, 그리고 사람이 점유하여 거실로 볼수 있는 기계실이 없는 경우의 승강기 탑은 면적에서 제외 해야하는건 아닌가 해서 여쭈어봅니다.

[@leekwanyong]

1. 기계실은 거실이 아닙니다. 기계실에 사람이 잠깐 들어가서 관리해도 건축법상 거실에 속하지 않습니다. 만약, 옥탑에 기계실이 돌출되어 있다면 옥탑면적에 산입합니다. 2. 건축면적 1/8은 수평투영면적이므로, 기계실이건, 거실이건 상관없이 건축면적의 1/8을 따집니다. 만약 기계식 주차장치가 옥탑으로 올라와 있다면 1/8로 산정할 것으로 사료됩니다. 또 1/8이 넘어가면 층수와 면적에 산입을 하지만 기계식주차장치는 면적에서 제외되므로 층수산정면적에선 제외할것으로 봅니다. 3. 사람점유 유무 상관없이 계단탑, 승강기탑을 다 산정해서 1/8 따집니다. 장애인엘리베이터 상부탑은 건축면적에서 제외하니 옥탑면적에서 제외될것으로 판단됩니다.기계식주차장은 연면적에 포함하되, 용적율산정과 주차산정 연면적에서 제외됩니다. 기계실없는 승강기 탑도 옥탑면적 1/8에 산입합니다.

[@달콤한쓰나미]

@@leekwanyong 답변감사합니다. 근데 한가지 제가 제차 여쭈어봅니다. 질문1. 답변중 2번에 기계식주차장치가 옥탑위로 올라와있다면 건축면적 1/8에 산정한다 하셧는데, 바로 아래 1/8넘을경우 기계식주차장치는 면적에는 산정하지 않는다고 하셨습니다. 이것이 무슨뜻인지요? 기계식주차장치가 옥탑위로 올라와 있는 건축물 중 건축면적 1/8넘을 경우 기계식주차장치의 면적은 제외한다는 뜻인가요? 질문2. 만일 맞다면, 옥탑에서 건축면적 1/8넘는 면적중 제외되는 면적은 기계식주차장치의 면적(기계식주차장치의 지붕 또는 면적)과 장애인 승강기 탑은 제외되는것으로 이해해도 되겠는지요? (물론, 일반 승강기 또는 계단실등 옥탑은 건축면적 1/8에 포함)

[@leekwanyong]

@@달콤한쓰나미 기계식주차탑을 옥탑산정 1/8에는 포함하고, 옥탑층 바닥면적에서는 제외되는 것으로 봅니다. 통상 건축물대장에 옥탑층 면적을 기입하면서 (바닥면적제외) 이렇게 기재합니다만, 건축면적 1/8 에는 포함되지만, 옥탑층 바닥면적에는 제외한다...이렇게 설명할수 있을 것 같고요 기계식주차장 면적은 포함되고, 장애인승강기는 제외될것으로 봅니다. 일반승강기는 포함합니다.

[@킹밥-s7s]

공동주택 입구의 문주같은 경우는 건축면적은 산입이 안되고 바닥면적에는 산정이 되는걸까요?

[@반석건축사사무소]

감사합니다!^.^*

[@leekwanyong]

감사합니다.

[@지분공인중개사]

감사합니다

[@leekwanyong]

시청해 주셔서 감사드립니다.

[@Doogi8]

소장님, 지상1층 주출입구 부분에 4면중 2면이 벽, 기둥 구획이 없으면 그 2면에 대해 1m씩 후퇴한 면적을 바닥면적 산입하면 되는 걸까요?? 또, 옆이 오픈되고 위는 덮여있는 계단이라함은 그 부분도 옆 1m를 후퇴한 면적을 바닥면적으로 산정하면 될까요?

[@leekwanyong]

1. 첫번쨰 질문은 1미터 후퇴해서 산입하면 될거 같고요, 필로티부분이라면 면적을넣지 않고요. 2.두번째는 계단은 건물일부이고 상부에 실이 있기떄문에 면적에 다 산입해야합니다. 계단상부가 오픈되어 있는 경우에만 수직높이 1미터까지는 면적산입을제외합니다.

[@Doogi8]

소장님 말씀대로 1번 질문에 대한 부분은 필로티가 아니라서 2면을 1m씩 후퇴해서 면적 산정하면 될 것 같네요. 계단 부분은 면적 모두 산입하는 게 맞는 거였네요. 답변덕분에 속 시원해졌습니다 많은 공부가 되었습니다 정말 감사합니다 소장님

[@신유미-p7v]

건축사님 오늘 면적 구하면서 많이 햇갈렸는데 마침 강의 올려주셔서 잘 듣고 있습니다. 유익한 강 감사합니다. 이렇게 구한 면적을 상가의 분양면적을 산정할때 어떻게 분배해주어야 하는가를 요즘 공부하고 있는데, 어떤 법규를 참조하면 될까요?

[@leekwanyong]

분양면적은 공영면적을 층별 호수별 면적 비율대로 배분해서 별도 산정해야 합니다. 이에 대한 자세한 내용은 법에 명시되어 있지 않고 간단하게 비율대로 배분한다라고만 명시되어 있어서요 면적부분만 다시 보시고 질의응답같은것도 보시고 분배해보셔요.

[@MGMGHI]

안녕하세요. 건축사시험 준비하고 있는뎅 이런거 많이 보면서 공부동기부여받고싶습니다.

[@leekwanyong]

열심히 준비해서 좋은 건축사가 되시기 바랍니다.

[@scraperinbusansky6356]

소장님 강의 잘보았습니다. 잘정리된영상보고 공부많이했습니다. 다름이아니라 외벽에 설치하는 커튼월룩에 대해서는 바닥면적산정시 커튼월룩두께를 포함한 중심선인지 아니면 외벽중심선으로 해야하는지 궁금합니다

[@leekwanyong]

최근 국토부에서 발표한 면적세부산정기준 고시 파일을 제가 강의중이니 담주에 강의나갈겁니다. 이관용건축학교 홈피 법규자료실에 가셔서 국토부 면적세부기준 파일 다운받아 살펴보세요.

[@겸손이즈나딩]

좋은 내용에 감사드립니다. 다만 '미터'를 '메다'로 말하는 부분 등은 건축가 님들이 우선 고쳐주셔야 할 부분이 아닌가 생각합니다.

[@leekwanyong]

ㅎㅎㅎ 그런가요. 지적에 감사드리며 고쳐보도록하겠습니다.

[@user-bn9nt8uy4r]

발코니면적산정시 외벽의 끝선 기준이 모호합니다... 보일러실이라고 하신부분이요. 그렇다면 확장형 발코니는 왜 면적에서 제외되는지... 이처럼 해석이 모호한부분은 어떤식으로 협의를 하시나요~??

[@leekwanyong]

발코니에 보일러실이 구획되어 있다면 보일러실은 바닥면적에 산입을 해야합니다. 면적산정은 외단열일경우 외벽의 중심선으로 합니다. 확장형발코니는 왜 면적에서 제외하는지 이것은 국토부에서 확장형발코니 면적제외 고시로 법제화되었습니다. 기존엔 발코니부분과 거실부분에 문을 달아야 했지만, 문을 안달아도 그 부분을 발코니로 인정해주겠다라고 국토부에서 답변이 나와 이렇게 되었습니다. 그리고 해석이 애매한 부분은 허가청 담당공무원하고 협의해서 허가신청하시면 됩니다. 협의전 최대한 기존사례, 질의답변, 판례등을 공부해서 가지고 가셔요. 담당공무원이 그래도 애매하다 할 경우엔 국토교통부나 법제처에 공식질의하시기 바랍니다.

[@item63304951]

바닥면적과건폐율은같은것이가요

[@leekwanyong]

건폐율은 건축면적. 지상바닥면적의 합은 용적율입니다. 바닥면적이 건폐율이 될수도 있고 건물모양에 따라 아닐수도 있고요. 건축부동산기초 강의를 공부해보세요.

[@leekwanyong]

건축부동산기초 4회 건축면적 바닥면적 산정하기 건축가 이관용 오픈스케일건축 kzbin.info/www/bejne/nX-1oX5vl5J-p8k

[@코카콜라-l4s]

안녕하세요 강의 잘 듣고 있습니다. 항상 감사드립니다. 질문을 드릴게 있어 이렇게 댓글을 씁니다. 발코니에 구획된 보일러실은 바닥면적에 산입이 된다고 서울시 건축과에서 질의답변을 했다고 되어있습니다. 하지만 공동주택의 발코니(확장형발코니) 부분에 보일러실을 구획하면 전용면적에선 제외시켜준다고 합니다. 여기서 전용면적에서 제외시켜주는 부분의 해석을 바닥면적에서도 제외시켜주는걸로 해야되는지 아니면 전용면적에서 제외되지만 바닥면적엔 들어간다고 해야되는지 궁금합니다.

[@leekwanyong]

확장형 발코니부분에 보일러실을 전용면적에서 제외한다? 아파트 경우인가요? 개인적으론 동의하기 어려운 해석이네요. 만약, 전용면적에서 제외한다면 바닥면적에서도 제외될것으로 봅니다.

[@dl_0528]

13:07 부터 보면요 옥탑이 계단실+승강기 오버해드 부분이 있다면 건축면적의 1/8 이상이어도 규모에 상관없이 면적에 안들어 가나요??

[@leekwanyong]

1/8이상이면 면적에 들어갑니다. 이게 참 어려운 부분이에요. 기계실없는 엘리베이터 오버헤드가 1.2-1.5m(마지막층 층고에 따라 달라집니다만) 되는데 면적에 넣어야 합니다. 담당 공무원별로 면적에서 제외시켜주는 경우도 있고 넣어라 하는 경우도 있습니다. 땅이 작은경우 1/8 넘을 겁니다. 잘 협의하시기 바랍니다.

[@dl_0528]

@@leekwanyong 아 1/8 이상이면 들어가고 아니면 안들어가는거네요. 영상.너무 잘보고 있습니다.

[@975_daddy]

목구조의 경우 구조벽 사이에 단열재가 설치되고 외부에 벽돌로 마감되는 경우 바닥면적선은 구조벽 중심인지 아니면 전체벽의 중심인지요?

[@leekwanyong]

벽사이에 단열재가 들어가 있으므로, 외단열로 볼수 없고, 이경우 전체벽 중심선으로 면적을 산정해야 할것으로 보입니다.

[@ngkim2000]

설명 잘 들었습니다. 현재 2층 전원주택을 구상 중인데 T자형이니 ㄱ자형으로 계획 중인데 2층을 필로티형으로 할려고 하는데 이 경우 2층 필로티 면적은 바닥면적으로 가고 건페율에 포함되는지 궁금합니다.

[@leekwanyong]

필로티공간은 바닥면적에서 제외되지만, 건폐율에 들어갑니다.

[@소쿠리터]

개발제한구역내 72이전 대지207평에 필로티구조 2층100평 창고45평 근린55평 1층근린15평외 필로티 85평 주차장 허가면적입니다 시공비 견적시 필로티 주차장도 시공비에 포함되는지요?

[@leekwanyong]

주차장이 외부주차장이면 바닥포장관련해서 비용에 추가할겁니다. 외부 마당이나 주차장마감에 따라 비용이 달라지겠습니다.

[@소쿠리터]

@@leekwanyong 외부주차장은 아닙니다 2층100평 바닥면적입니다

[@leekwanyong]

필로티면적이 85평이면 통상 공사면적에 50% 산입합니다.

[@이승국-y1y]

서울시가 언제쯤 일조건을 조정하는지요? 선거가끝나면 어느 당이되더라도 건축법을조정한다고 들었는데요.정말조정이 가능한지요?

[@leekwanyong]

글쎄요. 일조권부분은 워낙 민감한 부분이어서 아무도 모릅니다. 서울시에서는 시범적으로 일조권완화를 시도해보려고 합니다만....서울시장과는 상관이 없고 국토부에서 풀어야 하는 내용입니다. 국토부의견이 중요합니다.

[@jaeyeonjang1211]

안녕하세요! 항상 구독하고 강의 듣고있습니다~ "옥탑이 건축물의 건축면적의 1/8이하인 경우 "에 대하여 질문이있습니다. 위 경우 령§119에서 "높이 및 층수"산정에서 제외한다는 것은 명시되어있으나, 동법에서 바닥면적에서는 1/8이라는 기준은 없고, 승강기 탑 또는 계단탑인경우 바닥면적에서 제외한다고 되어있는데요. 그래서 제 생각에는 계단탑 또는 승강기탑의 면적이 건축물의 건축면적에 1/8 이상인 경우, (순수한 계단탑 또는 승강기탑의 기능만 하고, 주거 등 기타의 기능이 없다면) 높이(또는 층수)산정되더라도 바닥면적에서는 제외된다고 생각이 됩니다. 틀린건가요?

[@leekwanyong]

옥탑면적이 1/8 초과면 면적에 산입합니다. 또 높이와 층수에 산정이 되기때문에 복잡해집니다. 만약 5층인데, 옥탑이 1/8이 넘어서 6층이 되는 순간 전층 스프링클러 설치대상이 됩니다. 또 1/8 이 넘어가면서 높이에 산정되기때문에 일조권적용을 받습니다. 그래서 1/8 이하로 할려고 애를 쓰거든요...

[@jaeyeonjang1211]

@@leekwanyong 감사합니다~ 그런데 영상에서는 옥탑면적이 1/8이하이면 연면적 제외라고 나와있어서요ㅜ 그럼 바닥면적에서는 제외되고 연면적에는 포함된다는건가요....?ㅜ

[@leekwanyong]

@@jaeyeonjang1211 바닥면적에 안들어가니 연면적에도 안들어 가고요 건축물대장상에는 옥탑층 면적적고 (연면적제외) 이렇게 합니다.

[@leekwanyong]

옥탑면적이 1/8 초과면 면적에 산입합니다.

[@청길동-t5u]

메일을 여러번 보내도 답장도 없구먼....................

[@leekwanyong]

여기 댓글에 질문을 남겨주세요.

[@고스트-x5i]

잘보았습니다. 저는 농막을 지으려고하는데, 농막은 연면적 20제곱미터의 제한이 있습니다. 1개층은 4미터라고 들었습니다. 1. 다락이 없는 단층 농막의 높이를 4.5 미터로 높게 지으면 (바닥면적 20제곱미터) 연면적은 얼마로 계산되는지요. 2. 만일 1층바닥면적 20제곱미터, 다락 10제곱미터인 농막의 총층고가 5미터(다락 1.8+지상층3.2미터) 라고 가정할경우 , 이경우의 연면적은 20,30.40중 어느것이 맞는지요. 답변주시면 감사합니다.

[@leekwanyong]

면적은 높이와 상관이 없습니다. 층고가 4m이던 5m이던 면적은 같습니다. 다락은 법정면적에 들어가지 않습니다. 다락방규정에 맞게 설계되었다면 면적에서 제외됩니다.

[@leekwanyong]

2번답은 20제곱미터입니다. 다락층고가 1.8m라고 한거 보니 경사지붕으로 평균값을 말한것으로 보입니다. 면적은 20제곱미터입니다.

[@고스트-x5i]

@@leekwanyong //1번의 답은 20제곱미터란 말씀이죠? 감사합니다.

[@leekwanyong]

고스트 1번2번 다 법정면적은 20제곱미터입니다.

[@고스트-x5i]

@@leekwanyong // 2번답이 20이군요, 잘됐네요, 설계시 4미터제한을 맞추려다보니 다락아래공간이 답답해지는 문제가있었는데, 높게 해도 되겠군요. 감사합니다.

[@성두은]

감사합니다

[@leekwanyong]

시청해 주셔서 감사드립니다.