【律師司法官】民法實務評析【土地合法使用權源之再省思】明台大｜考前題示｜高點法律網

[@shuminglee7768]

謝謝兩位的意見。債權契約之物權化，是吳從周老師的見解，我也對這樣的看法產生質疑，講座裏已有說明。 至於土地買受人豈不是要忍受定著物所有人一直「無權占有」下去，只能請求相當於不當得利的租金？誠如 @Andy Lin 所言，土地買受人在買受土地之前，已經知道土地上有定著物上存在，他仍願意買受，那⋯⋯這應該就是買受人自己該衡量的問題了。 反過來說，如果認為土地買受人可以無須繼受前手與定著物所有人間之關係，請求拆屋還地，那⋯⋯ 一旦土地和定著物所有人間有任何矛盾，只要把土地所有權移轉出去，就可以解套了，這對定著物所有人來說也不公平。 法律是沒有標準答案的，土地買受人、定著物所有人間的權益關係，該如何拿捏，才不會顧此失彼，這兩則判決至少踏出了一大步。未來是否還會發展出更好的處理方法？拭目以待。謝謝兩位參與討論。

[@andylin1141]

竟然得到老師本尊回覆，謝謝老師的講座說明，相當清楚易懂！

[@shuminglee7768]

@@andylin1141 謝謝您的肯定。這個問題相當重要又有趣，應該謝謝吳從周老師的大作，從中得到很多啟發。

[@chaokaikai]

李老師看起端莊秀慧很正ㄟ

[@aq980258411818]

就我所知吳老師向來所強調的是「占有之公示外觀」而不是「受讓人知或不知」（除非老師近期有變更見解）。所以，97台上1729才是最切合吳老師的意見。

[@shuminglee7768]

是的！吳老師以為，因為已經移轉「占有」，所以土地原所有人與定著物所有人間之債權契約得以「公示」；因為已將債權契約予以公示，土地受讓人因而「明知」或至少「可得而知」土地讓與人（原所有人）與定著物所有人間有債權契約存在。既然受讓人都已經知道了，是否還有必要以債權契約之相對性為由，使得受讓人得以置身事外而無須受拘束。 以上即為吳老師的看法及推論。

[@keen8129]

可是占用人如果一直使用下去，頂多就是給付相當於租金之不當得利之價額，那土地所有權人不就一直都無法自用自建？永遠一直維持土地無權占用關係？

[@andylin1141]

所以李老師最後才說結果沒有太大不同（109台上2804跟吳老師見解），只是論理過程的差異。土地所有人均無法行使767條，又無論依實務的179條不當得利或吳老師的227-2條情事變更將原來的債權契約直接換成租賃契約，占有人均應支付租金作為對價。至於您說的永遠一直維持無權占用的關係，個人認為土地受讓人既然明知或可得而知土地讓與人和房屋占有人間有債權契約存在，這樣的不利益也只能自行承擔了，說到底都是利益權衡的問題，以上個人淺見。

[@keen8129]

@@andylin1141 何以一句可得而知就變成物權化而推翻債之相對性？有什麼明確的法理依據嗎？若定著物一直維持無權占用，那土地利用的價值不就一直被限制住了，這樣對社會經濟效益會比較好嗎？這要如何權衡？

[@andylin1141]

您好像太激動了，法律問題本來常常就沒有標準答案，針對您的問題回覆如下： 1、推翻債之相對性的問題，應該是採吳老師的見解而產生的疑慮，由於我沒有看過吳老師的文章，法理依據說不定吳老師有其論證。不過依講座內容確實如您所說，只以土地受讓人明知或可得而知為要件即可產生債權物權化的效力，確有不完足之處，李老師並以陳聰富老師所舉一物二賣的例子為證，解釋其不合理之處，這部分建議您重新看一次影片，李老師應該講得相當清楚。至於依最高法院109台上2804判決見解，房屋占有人根本不得執其和土地讓與人間之債權契約對抗土地受讓人，主張其有正當合理座落權源，亦即對於土地受讓人而言，房屋占有人係無權占有而完全該當767條的要件，只是因為其明知或可得而知，依誠信原則不能行使而已，根本沒有債權物權化的問題。 2、土地利用價值及權衡的部分，土地只是非由所有人所利用而已，至於由誰來利用系爭土地，應該不影響社會經濟效益、也沒有土地利用價值被限制的問題吧？本題的問題就在於要如何兼顧房屋占有人的座落權源及土地受讓人無法使用土地的不利益，就結果而言，如前述無論採何種見解，均肯認房屋占有人可以避免被拆屋還地的命運，而土地受讓人可以得到租金或相當於租金的對價，這就是權衡的結果。

[@shuminglee7768]

@@keen8129 這個問題，建議您參考講座裏所引用的吳從周老師的文章。的確！以「明知或可得而知」為要件，即可生債權契約物權化的效力，無法恰當地適用於每一個案例，確有再討論的空間。我在講座裏也有清楚的說明。

[@keen8129]

@@shuminglee7768 謝謝老師，您的講座說明後學大致了解。只是有感債之相對性與物權法定原則變得很不穩定。即使是繼受前手法律關係是否也應有法律明文規定？否則真的會使定著物和土地的利用價值不相平衡且增加許多複雜性，畢竟土地的價值往往高出定著物許多，又或者兄弟姐妹之間想讓不動產所有權單一化。假若各當事人一直繼受下去豈不是要永久鎖定？無權占有反倒比普通地上權有存續期間還要更有期間效力？？

[@lut1988]

話說老師FB是不是關了，記得留有蠻多對判決的評析

[@aq980258411818]

還在啊 李淑明老師

[@Rumont3days]

月但實務選平

[@ivanzlatkovich3158]

Нихуя не понял, но очень интересно

[@yansergo]

как всё просто и домтупно

[@joaopedrosantossilva8372]

Carai eu n entendi porra nenhuma kkkkk

[@1horacommanonuvem277]

Kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk apareceu do nada pra mim