噩耗不斷！房子淪為負資產，99%的城市還會跌！中產的房子才賣930萬，貸款就有860萬！房奴高位接盤！苦不堪言！

Рет қаралды 5,149

Күн бұрын

完蛋！樓價下跌，中產的房屋才賣930萬，貸款就有860萬，中產即時要負資產了！
嗰啲高位接盤的中產，真挺慘的。
呢排時間好多網友話佢買的房屋，樓價跌咗25%，原來自己系貪屙尿宜，想要博一個樓價大漲，就用了那種見不得光的貸款。
結果而家三年期了，銀行把房屋的評估價下降了，而家貸款還不上。。。唔知點算。。。佢哋呢啲人，就系當年對樓價太樂觀了。
就相信嗰啲房漲漲，相信那種乜野樓價永遠漲，只要你堅信樓價永遠漲，你就把貸款拉滿，你就槓桿加足，你就使勁買樓，橫掂樓價會漲，到時候哪怕你還不起房貸了，你把房屋一賣，你也掙錢了。
結果呢啲人就上當了。佢哋唔知。投資如果咁簡單的話，那人人都系富翁了。
所有你睇着很簡單的投資大道理，背後都系有複雜的因素，跟住好多複雜的因素，匯聚起身，導致了呢個結果。而當呢啲複雜的因素產生變化的時候，咁呢個投資的行為，亦都系要發生變化。就比如講：樓價永遠漲系沒錯，你把時間拉長20年、30年，那樓價的確會比而家高，但問題系，你能等到20年、30年嗎？樓價20年以後比而家高100，亦系高，高1000，仲系高。那如果講20年以後，只高了咁一點點，你講系唔系仲系蝕咗？
當年深圳樓市好多人聽了呢啲理論，結果深圳樓價就跌的咁慘。而且而家深圳樓價都沒止跌，深圳的新樓、二手樓繼續往下跌。
實在系當年強行貸款買樓的人太多咗，結果而家樓價一跌，都完蛋了。就好似深圳南山區的呢個次新二手樓一樣。 ?
?南山區蛇口山語海而家掛牌價系930萬。跟住在金融公司那邊，貸款了860萬。如果呢套房屋，再跌一啲，就系負資產了。深圳有好多的中產，都和呢個房東一樣，或者比呢個房東更慘，直接已經系負資產了。 ? ?
而且佢哋面臨的結局，就兩種。降價賣房屋，認蝕，接受自己多年的積蓄打水漂。仲有就不降價賣房屋，死磕等法拍，想辦法搵保房的團隊，把法拍房的時間延長到3年、5年，但系3年、5年以後，仲系要法拍的。唔理系哪一個結局，都挺慘的。
呢波樓價下跌，真的埋了太多的中產。就見過那種，手上200萬，跟住在2020年的時候，跑到深圳去搞了套1000萬的房屋，結果樓價下跌，200萬本金蝕完了唔講，還到欠人哋150萬。現系外邊壓力最大的，就系呢啲大城市的新中產了。知道好多人會講，樓價下跌，傷害嘅系窮人。呢個話，就系扯淡的，認知低的人才會相信呢個話。
窮人能買得起大城市的房屋嗎？外面保安、服務員、工廠工人等等的，佢哋降薪了嗎？
呢啲系常識了，但凡到外面去睇睇的，就能知道，人哋窮人因為窮，所以啥事都冇，反而，人哋窮人睇到樓價跌咗，佢哋還很開心呢。
你去睇睇嗰啲餐廳的服務員，佢哋睇到嗰啲大城市中產的樓價跌咗，佢哋開不開心。甚至別講服務員了。就連好多公務員，尤其系嗰啲後生人的公務員，佢哋都覺得，樓價跌咗好。
哪怕講，樓價跌咗導致佢哋的獎金減少了，佢哋也願意睇到樓價下跌。就好似深圳的公務員一樣。人哋降薪的確係降了，科員一年的人工從原來的28萬左右，降到咗23萬左右，降了5萬元，但系呢，深圳的1000萬房屋，降成咗700萬，比佢哋的人工降的仲要慘，你講佢哋開心不開心？
呢啲後生的公務員，佢哋又冇房屋，佢哋睇到樓價下跌，佢哋就很開心。還和北京的一啲公務員，佢哋也希望樓價下跌。
哪怕佢哋仲可以分到房屋，畢竟大單位，但系呢，佢哋也想樓價下跌。
而且仲有好多那種老公務員，就系那種房屋不多的，就咁1套到3套房屋的那種，佢哋也希望樓價下跌。因為樓價上漲，對於佢哋來講，冇太大幫助，佢哋就咁點房屋，自己又賣不成，跟住樓價漲了，佢哋以後想要換房屋，就很難了，而且仲有個扎心的事情，就系體制內炒房的相對來講沒甘多，好多老公務員都冇炒房，所以那幾年樓價上漲的時候，佢哋就睇着體制外的人炒房，一年郁唔郁就掙個幾百萬，佢哋也眼紅，各種不爽。所以樓價下跌，最傷的仲系嗰啲高位接盤的，其他的窮人，老中產之類的，人哋都很淡定。
如果講，樓價下跌真的導致大部分人都唔得咗，咁外面的旅遊行業，絕對唔會咁火。因為出去旅遊一下，好歹亦系要幾千或幾萬的。
雖然呢個錢對比樓價，不算乜野，但系如果講中產欠了一羅柚債，他大概率系沒心情拿着錢出去旅遊的。 ? ?
而家樓價下跌，慘的亦都系咁一小部分人啫，大部分人都沒啥影響。
最近又有人講乜野上面收購存量房當保障房，跟住讓樓價上漲的事情。
呢個事情，睇嗰啲人講乜野收購存量房咁久，樓價仲冇漲，系因為上面給的錢不夠多，3000億太少了，要搞個幾萬億才行。
講呢個話的人，他離房產核心圈子遠的不得咗。
因為但凡和嗰啲部門打交道，都會知道，收購存量房，沒把樓價刺激起身，唔系因為3000億太少了，而系因為，上面對收購存量房的要求，太高了，審核太嚴格了。收購存量房搞了咁久了，3000億都沒用完。。。。。跟大家講一下，佢哋收購存量房的硬性標準。
首先系唔可以蝕本，呢系核心原則。
你每收購一個項目，你都要把計劃向上面申請，如果講你的呢個系蝕本生意，上面系唔同意的，審計那邊你都過不去。
?咁，點樣才能不蝕本？
講下成本。呢個收購存量房的錢，系央行先搞出嚟咗3000億，跟住利率系1.75%，跟住銀行從央行呢邊，把呢個錢拿走，貸款給嗰啲收購存量房的企業，跟住在呢入邊，銀行亦有成本，銀行給企業的利率系3%左右。
銀行從央行那拿錢，系1.75%，企業從銀行那拿錢，系3%左右。咁你再計埋，企業本身的運行成本，1%，咁收購存量房的資金成本，一年就系4%。
呢系硬槓槓，低於呢個4%，噉就系蝕的。
呢亦都意味住，收購的房屋，房租回報率要達到4%以上。大家想想。4%的租金回報率，系乜野概念？你把而家樓價腰斬了，都唔一定有4個點的回報率。跟住呢，地方上冇辦法，為咗去庫存，有的城市，就自己出錢，補貼1%的利率，噉樣的話，本身4個點的成本，就能壓到3個點。噉樣房租回報率超過3%，就還好了。
但系呢，因為樓價太高，所以哪怕按照3%的回報率算，收購價格，亦系房屋的6折到8折。咁你想想。你系房企，或者你系房東，你願意房屋打6折到8折嗎？所以呢個收購存量房為保障房事情，推動的非常慢。
大家可以把呢個，睇成系一個兜底，亦都系給樓價的最後到底，當樓價跌成咗租售比4個點的時候，樓價就很難跌咗，因為那個時候符合被收購的要求了。
但系在那之前，呢個收購存量房為保障房，根本唔系乜野利好
大家就穩穩的睇着樓市繼續擠泡沫吧。