PLF 2025 - nouveau LMNP 🆚 location nue 🆚 Société à l'IS - Le LMNP n’est plus si rentable… 🥊

[@HagnerePatrimoine]

▶ Retrouvez les simulateurs utilisés dans la vidéo et bien d'autres ici: hagnere-patrimoine.sellfy.store

[@villonijeremy1096]

Bonjour mon comptable me propose une sci is pour l'achat d'un immeuble mais comme vous le dites il y a plus de charges. Je pense faire une détention longue mais je réfléchis une fois rénové se serait peut être intéressant de revendre sur une sci is comment récupérer de la plus values peut être plus taxé que sur le non propre

[@terryparkinson8224]

Cette chaîne propose des informations vraiment intéressantes et informatives, qui m'incitent à faire mieux, mais avec une inflation à son plus haut niveau depuis 40 ans, investir une partie de mes économies a récemment piqué ma curiosité car c'est la seule solution appropriée. Malheureusement, cela n’a pas été une tâche facile, en raison de la nature instable des marchés financiers. J'ai fini par perdre le peu que j'avais.

[@FranklinDent]

Oui, c'est vrai, on parle beaucoup d'investissement ces derniers temps, mais je suis nouveau et aussi curieux de savoir par où commencer.

[@Betty_kate780]

Il est essentiel que vous ayez un mentor pour vous responsabiliser en tant qu'investisseur novice. Laurence Golden est mon mentor personnel. un conseiller réputé dans le secteur financier.

[@FranklinDent]

Merveilleux, vous possédez des informations si merveilleuses. Quelle est la meilleure façon de contacter votre conseiller financier ? Comme je l'ai déjà mentionné, je suis assez intrigué et je commencerai si de l'aide est disponible.

[@Betty_kate780]

Telegrams.......

[@Betty_kate780]

@ LaurenceGoldenTrading

[@Gregmo21]

Bonjour, On oublie dans l'exemple qu'on loue (a priori) plus cher en meublé qu'en nu. Certes, cela génère plus d'impôts, mais le "haut de page (loyers récoltés / CA)" est meilleur.

[@Dankworth-rx7os]

Excellent contenu ! Très intéressant dès le début. Nous vivons une période difficile et j'apprécie la sensibilité avec laquelle vous discutez de la finance mondiale. Le trading et l'investissement sont d'excellents moyens de créer de la richesse et je n'ai aucun doute sur la rentabilité du marché des crypto-monnaies. Gagner un revenu hebdomadaire de 7 600 € même pendant une récession et une forte inflation est impressionnant. Joseph fait un travail fantastique et est la personne idéale pour diriger ces activités d'investissement.

[@Dankworth-rx7os]

Il existe de nombreux conseillers en investissement, mais trouver quelqu'un en qui vous avez confiance pour vous aider semble être un gros problème. C'est pourquoi je travaille avec Joseph Sloan et jusqu'à présent, cela en vaut la peine. Joseph n'hésite pas et contrairement à la plupart des conseillers financiers, il ne profite pas des gens mais s'assure de les servir au mieux de ses capacités.

[@phallusx6219]

Le paysage commercial montre actuellement un grand potentiel. Alors que le marché continue d'évoluer, il devient de plus en plus clair que la communauté des crypto-monnaies est plus résiliente que jamais et continuera à jouer un rôle clé dans l'avenir de la finance.

[@Dankworth-rx7os]

il est sur X, anciennement connu sous le nom de Twitter

[@hilaryaddamin8011]

JosephSloan00

[@AdamBrown-ow9ck]

Faites-vous également des affaires avec Joseph ? Il est vraiment incroyable et sa réputation et son expérience ont eu un impact significatif. Il est regrettable que vous n'ayez découvert son existence que grâce aux commentaires. Joseph est mon mentor et a joué un rôle déterminant dans le succès de mon entreprise.

[@AC-99-]

Que donne la simulation LMNP si on place les économies d’impôt annuelles sur un livret A ? Il y a toujours un avantage à payer les impôts plus tard que au fur et à mesure (sauf si on change les règles en cours de jeu).

[@grandvert]

Excellent merci pour cette vidéo qui est parfaitement mon cas actuellement. Juste une question: peut on déclarer en nu durant 8 ans pour créer le déficit avec les travaux)puis ensuite le déclarer en LMNP pour créer l'abattement pour les travaux et mobilier?

[@AsPoKerx9]

Très bonnes vidéos d’une richesse de détails dans chaque étapes ce que j’apprécie fortement car les petits détails font la différence ! Je suis justement en plein dedans et la compréhension de la fiscalité actuellement va être important pour définir les objectifs de rentabilité. Merci pour ces vidéos !

[@chloe38330]

Bonjour et merci pour toutes vos vidéos. J'ai acheté deux appartements que je gère en LMNP mais le but est de les transmettre à mes enfants. Dans ces conditions comment seront pris en compte les amortissements ? En vous remerciant

[@MrBenjamin8306]

Super video ! petite question, si on passe a 25ans par exemple. On ne paye pas d'impôt sur la plus value et alors le LMNP est bien plus interessant. Mon raisonnement est il correct ?

[@lilianverges2215]

Merci pour votre vidéo. À 6'30" vous reprenez les même charges et les même loyer du coup votre comparatif ne s'applique pas à de la location courte durée. Concernant la location meublé les loyers sont supérieurs à la location nue. Sinon très beau tableur 👍🏻

[@acte]

Superbe vidéo ! J'ai trois biens en LMNP avec perspective de détention longue et bientôt deux nouveaux en location nue Denormandie avec perspective de revente à 10 ans. Je suis donc plut^t satisfait de ces choix ouf !

[@HagnerePatrimoine]

Merci pour votre commentaire :) Oui vous avez su diversifié les régimes c’est un choix sécurisé bravo !

[@HeaLeur28]

Bonjour, une question svp. Si on admettait ne pas payer la flat-tax de 30% à combien s'élèverait le solde restant? Juste pour être sûr de bien comprendre le calcul Merci :)

[@Wfamily-wf4ol]

Bonjour, Est se que cette nouvelle reforme concerne les lmnp des investissements dans le neuf pour les résidences seniors/étudiants/hôtelières puisque le modèle fiscale était l'argument principlae de ce genre de vente ?

[@monsieursalomonimmo2083]

Bonjour, Pouvez vous faire la même video en ajoutant le lmp ? Merci.

[@HagnerePatrimoine]

Bonjour, cela sort ce soir

Pour une maison avec un locataire déjà dedans (sans travaux) en nue c’est quoi la meilleure option location nue simple ou sci is ?

[@sportingalcarrenocfoficial]

Bonne vidéo 😍👏. À mon avis, c'est toujours le bon moment pour investir dans différentes actions comme l'or, l'argent et les devises numériques. C'est l'une des compétences les plus importantes à apprendre et tout le monde devrait investir au lieu d'épargner. Certains peuvent être d'accord, d'autres peuvent ne pas l'être. Mes grands compliments à Mike Bradley, pour les signaux quotidiens !!!......

[@AnusuiyaMeena-l3q]

S'il vous plaît, comment puis-je faire cela, je suis encore un débutant dans le trading d'investissement et comment puis-je faire un profit ?🙏🙏

[@sportingalcarrenocfoficial]

Il est sur Telegram

[@sportingalcarrenocfoficial]

Il est actif sur Telegramss.... ;(🚀

[@sportingalcarrenocfoficial]

@bradleytrade ⭐⭐⭐⭐

[@AnusuiyaMeena-l3q]

Merci pour l'info... Je le contacterai dès que possible. Je veux aussi acquérir de bonnes connaissances et arrêter de perdre.💛

[@pandix3991]

Bonjour, Est ce que sur 5 ans la location nue est toujours en tête ? En imaginant la possibilité de rembourser de grosses mensualités avec un prix d’achat plus faible. Merci

[@jamesz5564]

Top, merci. Les simu sont remit a jour gratuitement par la suite ? Petite question, sur les 10700 d'abattement d'impôt perso, lorsque tu retire 3000, le surplus (7700) est perdu ? Ou alors il est reporté comme les autres amortissement ? (j'ai tjr eu un doute)

[@Jerome-bx6lp]

Dans l’hypothèse où on est sur le fil pour passer LMP, ne vaut-il pas mieux passer ce CAP attendre cinq ans et revendre ? Bien sûr dans la mesure où on souhaite se séparer d’une partie de son patrimoine, ce qui est mon cas et qu’on est en mesure d’attendre

[@maximepruvost5984]

J’ai un bien en nom propre. Je loue le bien en nue. Je me fais complément éclaté au niveau fiscalité. Quel conseil pourriez vous me donner ?

[@barbosabm1487]

La stratégie location nue puis bascule en location meublée n'est plus pertinente ?

[@maheraboujaoude5393]

Bonjour, je vous remercie pour cette excellente video. Est ce que les amortissements excédentaires non imputées sont prise en compte dans le calcul de la plus value pour la LMNP ? Dans l'exemple des résultats (minute 8), à l'année 2043, vous calculez l'amortissement depuis le tableau d'amortissement, mais ils vont en reste des amortissements excédentaires non déduits.

[@HagnerePatrimoine]

Bonjour, non d’après le texte de loi comme il est fait actuellement à l’heure actuelle, les amortissements non imputé ne serait pas pris en compte.

[@davidlg6548]

Bonjour cette nouvelle réforme est aussi valable pour les biens déjà en LMNP ou seulement pour les futurs achats ? Cette réforme concerne que les airbnb ou aussi les residences de servides type Seniors ou EHPAD. Merci

[@dylanlepadrun6971]

Pas que les futurs achats, c'est trop abusé les différences avant/après la loi Et ça concerne TOUT types de loc

[@HagnerePatrimoine]

Bonjour, ça devrait passer à partir du 1er janvier 2025 pour tous les appartements en meublé, que ce soit en direct ou alors dans des résidences services

[@arnaudlecampion7069]

Bonjour, pour l'imputation des 10700 n'a lieu que la première année sur le scénario location nue ?

[@HagnerePatrimoine]

Bonjour, Oui car les travaux sont fait sur une seule année civile dans mon scenario

[@digifluks]

@@HagnerePatrimoine bonjour je ne comprends pas non plus pourquoi le déficit n'est reporté qu'une année sur les revenus globaux alors qu'il peut l'être chaque année jusqu'à épuisement..? Sauf si c'est plus intéressant de le conserver en déficit des revenus fonciers plutôt qu'en déficit des revenus globaux 🤷🏻‍♂️

[@Thefantastique1Fr]

Il manque pas mal de chose sur la partie sci, il y a des intérêts a calculé sur le compte courant associé qui seront deduis de l'assiete taxable a l'is, ces intérêts seront touchés par l'associé et imposé a la flat taxe, attention aussi les schémas présentés sont bien pour sois meme mais si on commence a parler de succession beaucoup de choses changent

[@claudemarie-christine7918]

Le but d'une SCI à l'IS avec option TVA a plusieurs avantages : 1) Acquérir plusieurs bien neuf ou avec travaux environ tous les 5/6 ans grâce à l'effet de levier généré par l'emprunt à 10 ans max. 2) le cas échéant, récupérer la TVA de 20% sur l'achat neuf pour un bail commercial par exemple ; 3) et donc cumuler les deficits fiscaux reportés indefiniment en avant pour ne pas payé d'IS ; 4) ainsi, pouvoir vendre certains biens sans payer d'IS, et en conserver certains pour la retraite (flat tax 30%); 5) et donc se verser des dividendes revenus financiers et non fonciers (pas 17,2% PS) ; 6) Favoriser la transmission et les donations aux enfants tous les 15 ans (400k, voir peut 600k exonérés de droits de succession en 2025, à voir le PLF2025) et donc oas de droits de succession si l'on s'y orends assez tôt...

[@jean-danielMARICEL]

EXCELLENTE VIDEO - Merci

[@olivierolv7447]

Il serait intéressant de voir une simulation avec un haut niveau de rentabilité. En général, plus le bien est rentable et plus l’IS devient intéressant (en tout cas, si on a une stratégie de constitution de patrimoine et donc pas d’intention de se distribuer quoi que ce soit, et de hauts revenus par ailleurs, et donc un taux d’imposition à plus de 60% sur les revenus fonciers…). Sinon, je ne crois pas avoir vu le coût de la CRL dans la simulation société. Est-ce qu’il y a une exonération au cas particulier ?

[@Anne-ChantalLlavori]

Je souhaiterais vendre mon logement acheté en 2020 et mis en location Airbnb sous le statut LMNP en SARL de famille. Mon comptable a déduit les travaux sur 3 ans pour baisser mes impôts. Puis-je ré-imputer mes factures de travaux lors de la vente pour faire baisser la plus value?

[@Anne-ChantalLlavori]

À 12 min 50 vous dites que c’est possible mais pouvez-vous me donner le texte qui le précise s’il vous plait?

[@loic2241]

Peut-on choisir de ne pas amortir le bien en LMNP les premières années ?

[@HagnerePatrimoine]

Bonjour, non ce n’est pas possible

[@alexandrepech4646]

Est-ce que vous proposez un accompagnement/conseil personnalisé ? Je suis totalement perdu avec mes deux investissements lmnp 😢

[@HagnerePatrimoine]

Bonjour. Oui tout à fait ! C’est notre spécialité. Vous pouvez prendre un rendez vous de conseil d’une heure sur le site : www.hagnere-patrimoine.fr Au plaisir

[@olivierblanc9870]

Bonjour, je suis propriétaire habitant d'un appartement dans lequel je loue des chambres en LMNP, je suis passé en LMP l'année dernière suite à une perte de revenus de travail, et je devrais repasser en LMNP l'année prochaine quand mes revenus de travail redeviendrons supérieurs à mes revenus locatifs. Le jour où j'arrête de louer et que je veux vendre pour changer de résidence principale, comment s'applique la loi ? Je serai imposé sur les sommes amorties en LMNP ? Ou non car je suis propriétaire habitant ? Quid des sommes amorties pendant les 2 ans en LMP ? Et quid d'une période de 3 ans où j'ai quitté mon appartement avant d'y revenir ? Merci des éclaircissements que vous pourrez m'apporter

[@aug96]

@@olivierblanc9870 Extrait du PLF 2025 “Cet avantage fiscal spécifique, susceptible d’entretenir un déport des loueurs nus vers la location meublée incite à la location meublée de courte durée et à vocation touristique (type Airbnb) au détriment de l’offre de logements affectés à la résidence principale. Afin d’assurer une plus grande égalité de traitement entre les loueurs professionnels et non professionnels, l’article 24 du PLF 2025 prévoit que les amortissements admis en déduction du résultat imposable pendant la période de location d’un bien soient réintégrés dans l’assiette de la plus‑value en cas de revente.”

[@raclet5787]

bonjour quel regime adopter quand on fait de la location longue durée et qu'on ne compte pas revendre? merci

[@HagnerePatrimoine]

Bonjour, je vous conseille d’abord déficit foncier puis LMNP si vous avez des travaux, sinon directement LMNP (après il faut simuler au cas par cas en fonction de votre projet) mais globalement ma réponse fonctionne souvent

[@raclet5787]

@@HagnerePatrimoine ok merci je n'ai pas de travaux, je pense allez doctement en lmnp j'attends les reformes pour en savoir davantage

[@XxTMS4everxX]

Pour contourner la loi ne serait-il possible de passer l’appartement en résidence principale pendant 6 mois puis de le revendre ensuite ? Dans ce cas pas d’impôts sur la PV donc ils peuvent re-intégrer l’amortissement autant qu’ils veulent ça changerait rien non ?

[@HagnerePatrimoine]

Si c’est possible mais déménager réellement avec sa famille juste pour cela est quand même contraignant

[@XxTMS4everxX]

@@HagnerePatrimoine On est d’accord c’est pas pratique ! Mais bon des solutions existent ça fait plaisir 😅

[@Falysix]

Bonjour, est-ce qu'on sait à quelle hauteur ça pourrait impacter les investissements déjà en cours ? Est-ce que ça impacte les achats immobiliers déjà effectués avant la loi ? Et si oui, ça prendra en compte les amortissements à partir de la validation de la loi, ou bien aussi ceux qui sont déjà passés ? Merci

[@HagnerePatrimoine]

Bonjour ce serait en vigueur pour tout le monde à partir du 1er janvier 2025 pour toutes les ventes sans distinction …

[@Falysix]

@@HagnerePatrimoine Merci pour votre réponse. Et ce serait effectif pour les amortissements avant cette date ? Par exemple un bien acheté il y a 10 ans revendu le 2 janvier 2025, la plus-values prendrait en compte les amortissements des 10 dernières années ?

[@gregorydurand1763]

Merci beaucoup pour l'exemple. Concret et pédagogique. Sur 20 ans, en ajoutant le mobilier, c'est encore plus proche. 😊

[@HagnerePatrimoine]

Merci à vous pour votre commentaire positif :)

[@rissomarc5993]

En meublé les loyers sont supérieurs au vide… ça n a pas été pris comme ça dans cette simulation ?

[@HagnerePatrimoine]

Non pour simplifier la comparaison, mais vous pouvez ajouter l’excédent pour avoir la différence réelle effectivement

[@guilhemsaur]

Bonjour merci pour vos videos. Pourquoi est-ce que vous n’avez pas pris en compte le paiement de l’is puis la flat taxe en ce qui concerne la SCI à l’is ? Bonne journée à vous

[@Maxxxx82]

Ainsi qu'une TVA a 20% non ?

[@mathameline]

C'est quoi votre tarif compta lmnp ?

[@HagnerePatrimoine]

Bonjour, lmnp.ai/offres

[@satch131313]

Excellente vidéo. En revanche, il y a une petite erreur à la fin dans ton tableau comparatif sur le montant de la PV taxable en location nue. Tu nas pas compté le forfait 15% pour travaux d'amélioration qui viennent s'additionner à ton prix de revient global pour diminuer la base taxable. Forfait qu'on peut utiliser dès 5 ans de détention.

[@HagnerePatrimoine]

Bonjour ce n’est pas une erreur car les travaux ont déjà été déduit pour leur prix réel via le déficit dans la plus value il n’est pas possible d’opter pour les 15% dans ce cas

[@satch131313]

@@HagnerePatrimoine J'ai réalisé des travaux entre 2017 et 2018 qui n'ont pas généré de déficit foncier mais qui se sont imputés sur mes loyers de l'époque. Quand j'ai revendu 6 ans après, j'ai bénéficié du forfait 15% même si mes anciens travaux avaient déjà été comptabilisés dans le résultat foncier net....

[@pascalcordier1918]

Pour l'IS il faut privilégier des biens à forts cash flow mais sans réelles PV potentielle Ama Les cf seront encapsulés ans la ste et pourront éventuellement être réinvestis et pour les PV l'impact fiscal sera moindre amha

[@digifluks]

Il y a une erreur à mon sens : la PV taxable ne peut pas être la même entre le LMNP (nouveau) et la SCI car en LMNP il reste l'avantage des abattements par année de détention ! C'est quand même encore un sacré avantage pour le LMNP par rapport à la SCI à l'IS non !?

[@HagnerePatrimoine]

C’est exactement ce que j’ai fais dans la vidéo …

[@digifluks]

@@HagnerePatrimoineben...non à 10 ans il est indiqué 144 635 pour le LMNP et idem pour la SCI 🤷🏻‍♂️

[@digifluks]

@@HagnerePatrimoine ahhh au temps pour moi c'est la ligne du dessous 😉

[@Johndoeuf0]

Après cette vidéo et après avoir vu la complicité du système, j’investis la même somme en bourse et je pense être plus gagnant. Je n’ai que la flat taxe payer sur les plus values, pas d’emmerdes et pas de locataires La venelle vie

[@JPDELYON481]

C'est vrai quand ça monte 😊, crack annoncé pour novembre, on en reparle 🎉

[@HagnerePatrimoine]

En soit vous avez pas forcément tort, après le souci de la bourse est effectivement la volatilité et le fait que l’investissement à crédit peut être complexe à obtenir, mais cela a de nombreux avantages et vient souvent en complément de l’investissement immobilier

[@Gravitys34]

si vous avez le cash, il n'y a pas de débat la bourse est un meilleur choix (long terme). si vous faites un crédit comme 99.999% des investisseurs en immobilier, il n'y a pas de débat non plus :) l'effet de levier est unique, surtout en France

[@oliviersb4228]

​@@Gravitys34 je suis en perte de 70 k.€ en bourse

[@Gravitys34]

@@oliviersb4228 je sous entends dans mon propos un investissement boursier type ETF MSCI World (8%/an sur les 30 dernieres années), pas la bourse en mode casino.

[@nnaled458]

Loyer 800 euros pour 150k c'est plus qu'optimiste 😅

[@century21aximmo]

Les Français ne savaient pas sur qui danser, il serait bon de simplifier tout ça

[@estelle9635]

Fallait faire la comparaison aussi avec le LMP

[@JustMe75000]

je pense que l’exemle de la sci a l’is est en lmp

[@estelle9635]

​@@JustMe75000nn rien avoir avec la sci a IS

[@HagnerePatrimoine]

La vidéo vient de sortir :)

[@treamicks5228]

Merci pour ces éclaircissements. Cependant j'ai une question concernant le très long terme. J'ai pu voir que tu avais fait une vidéo ce nommant : "18.1 - NE PAS payer d'IMPÔTS sur vos loyers pendant 40 ans ! La méthode ultime 💶 - Version IS". Est-ce que cette méthode tiens toujours en vu de la nouvelle réforme ?

[@HagnerePatrimoine]

Bonjour La vidéo tient toujours mais il faudra juste modifier le calcul de la plus value dans la vidéo en réintégrant les amortissements… donc toujours pertinent mais à peine moins rentable

[@aug96]

Ça ne concernera que le LMNP touristique

[@HagnerePatrimoine]

Non pour le moment c’est pour tout le monde

[@aug96]

@@HagnerePatrimoine je me suis tapé la lecture du plf et ça ne concerne que le touristique

[@aug96]

@@HagnerePatrimoine Extrait du PLF2025 “Cet avantage fiscal spécifique, susceptible d’entretenir un déport des loueurs nus vers la location meublée incite à la location meublée de courte durée et à vocation touristique (type Airbnb) au détriment de l’offre de logements affectés à la résidence principale. Afin d’assurer une plus grande égalité de traitement entre les loueurs professionnels et non professionnels, l’article 24 du PLF 2025 prévoit que les amortissements admis en déduction du résultat imposable pendant la période de location d’un bien soient réintégrés dans l’assiette de la plus‑value en cas de revente.”

[@Jeremy-st3ct]

Intéressant, mais un détail important manque. Vous prenez les mêmes recettes entre le nu et le meublé pour le même appartement. Ce qui est faux. Pour votre appartement acheté à 100k € si vous le louez nu à 800 €/mois dans votre exemple, il sera loué plus de 1000 €/mois (voir plus) en LMNP. Il y aura aussi plus d'amortissement avec l'achat des meubles, etc... Ce qui change totalement le résultats de "rentabilité". Pouvez-vous faire la simulation avec une différence réaliste des loyer par exemple ? Il faut comparer ce qui est comparable, pas ce qui vous arrange de mettre en avant ;)

[@HagnerePatrimoine]

Bonjour, cela m’arrangerait de mettre le meuble en avant et pourtant je ne le fais pas mdr Après la simulation était faite à l’identique pour bien comparer, mais sinon du coup vous prenez juste la différences de loyers - les impôts et vous avez la différence. Par contre j’ai jamais vu une ville où il y’a 200 euros et plus de différence de loyers pour un appartement acheté 100K ça dépend de nombreux critères et de l’emplacement

[@scolepro-rd9rl]

Bonjour, avec le nouveau lmnp comment ca se fait que la ligne impôts payés est à 0 ? En effet, il me semblait que le nouveau lmnp ne permettait plus à partir de 2030 d’inclure l’amortissement pour réduire son impôt

[@khazaarexnihilo8646]

Non c'est juste la prise en compte des PV fictives liées aux amort lors de la revente... Et c'est déjà fortement abusé de changer les règles du jeu en cours de partie, pour tous ceux qui avaient fait un business plan que l'Etat se fait un plaisir de venir raquêter sans vergogne.

[@gourdzi]

Incroyable ce que vous arrivez à transmettre en si peu de temps ! Merci à vous !

[@HagnerePatrimoine]

Merci pour votre commentaire très positif ça fait très plaisir :)

[@anthonythrn7266]

Et si en LMNP les revenus sont à x2 par rapport à de la location nue ?

[@HagnerePatrimoine]

C’est quand même assez rare à part à faire de la location saisonnière

[@khazaarexnihilo8646]

En moyenne les loyers sont à +20% mais il y a les meubles à payer...

[@cutsaez7230]

Merci pour la vidéo. Dommage que tu n'aies pas fait une comparaison avec le LMP.

[@HagnerePatrimoine]

Ça sort aujourd’hui normalement ^^

[@shelbycompanyltd3389]

Bonjour Quentin, merci pour cette vidéo claire. Je me permet d’ajouter deux remarques : - la location nue semble intéressante à la revente court terme mais on voit qu’à partir de 9 ans on doit payer chaque mois l’impôt sur le revenus, ce qui ampute directement le cash flow, et donc la rentabilité net net. - Un appart nue se loue forcément moins chère qu’un meublé, la trésorerie encaissé devait donc être moins élevé en nue.

[@HagnerePatrimoine]

Bonjour, merci pour votre commentaire : Vous avez totalement raison pour le prix du loyer. Dans l’exercice l’idée était d’avoir une base comparative identique mais effectivement concrètement c’est à prendre en compte :)

[@nicolasmasnada161]

Merci c’est bien expliqué et en gros ca resume que si on garde longtemps le bien le LMNP reste intéressant. Apres qui dit meublé dit plus d’emmerdes et de gestion. Mais le loyer est aussi plus cher. En SCI on peut pas sortir l’argent alors qu’en LMNP oui. Enfin y’a beaucoup de paramètres ca depend de la région du montant des travaux de pleins de trucs. De plus il doit y avoir des astuces pour passer de meublé a nu ou inversement. Mais merci ca me conforte ds mon choix de rester LMNP et envisager le LMP.

[@juliendda644]

tu perds tes amortissements et travaux en passant de LMNP à LMP

[@nicolasmasnada161]

@@juliendda644ah bon ? C’est a dire ?

[@HagnerePatrimoine]

Bonjour, ce n’est pas vrai il n’y a pas de perte d’amortissements cela continue de la même manière

[@HagnerePatrimoine]

Oui vous avez raison il y a beaucoup de critères à prendre en compte c’est difficile de tout appréhender …

[@leparadisdecantor]

Qu'est ce qui se passe si on va vivre dans le logement durant 1 an pour en faire sa résidence principale ?

[@HagnerePatrimoine]

Sauf texte de loi contraire à l’heure actuelle, vous repasser en résidence principale et donc vous êtes exonéré de plus-value. Je vois souvent cette proposition dans les commentaires, mais dans la pratique c’est quand même pas évident de déménager avec sa famille juste pour esquiver une plus-value.

[@leparadisdecantor]

​@@HagnerePatrimoine Merci pour votre réponse. Je dois avoir de la chance, j'avais planifié de le faire avant même d'acheter le logement que je loue en meublé actuellement. Mon cas ne doit pas être rare, dans 10 ans moi et ma femme serons en retraite , les enfants sont déjà partis du domicile familial, il n'y a aucune raison de rester dans le grand domicile familial....et aucun intérêt financier non plus . Je me suis dit que c'est trop " facile" d'échapper aux impôts sur les plus values , ça me paraît irréel que le fisc laisse passer ça

[@oliviersb4228]

​@@leparadisdecantor il y a des contrôles récurrents et tu dois justifier d'une occupation réelle d'au moins un an pour être tranquille

[@leparadisdecantor]

​@@oliviersb4228 L'occupation sera plus que réelle, je compte y vivre au moins 2 ans, puisque c'était mon plan dès le départ. N'empêche que c'est quand même assez facile pour des cas comme moi, qui je l'espère, n'est pas rare

[@oliviersb4228]

​@@leparadisdecantor j'entends aujourd'hui qu'ils réfléchissent à taxer la PV à la revente d'une résidence principale pour éviter la spéculation. Sans doute vont-ils imposer une résidence > 5 ans à titre de résidence principale

[@nensebere]

Heu oui Il ne faut surtout pas oublier la ligne mobilier sinon fiscalement ça peut coûter cher

[@HagnerePatrimoine]

Oui bien sûr, dans la vidéo c’est un exercice de pensée pour avoir une base comparative identique

[@Pierre031183]

Si on prend un appartement a Paris, exemple 400k€, on ne fait pas 200k€ de travaux. Donc meme sur 10 ans le LMNP 2025 reste bcp plus interessant que la location nue avec du deficit foncier

[@MrOchingi]

D'où vous avez des travaux aussi énormes? J'ai fait une maison neuve tout seul à 50000€ fini terrain inclus. À 200k je vous fais un parc d'attraction 😂🎉.

[@MrOchingi]

Tu ne paies pas d'impôts mais intègre l'amortissement... l'un dans l'autre sur 10 ans c'est bcp d'énergie pour pas grand chose

[@Pierre031183]

@@MrOchingi c'était pour comparer avec l'exemple de la vidéo, achat d'un appartement à 100k avec 50k de travaux (soit 50% du prix d'achat) c'est pour ça que dans cet exemple précis il n'y a presque pas d'impôt en location nue.

[@MrOchingi]

@@Pierre031183 j'avais compris mais même sans travaux un bel appartement avec 2000 de loyer donne 3000 d'impôt (CSG) environ donc 35-40k sur 10 ans mais à 400 à l'achat ça fait 12/an d'amortissement soit 120k à réintégrer. Donc plus value etc

[@oliviersb4228]

​@@MrOchingi je signe si tu me retapes ma maison intégralement pour 50k;)

[@jeanchristophefiaschi1158]

Un atout qu il me semble que vous avez oublié de la SCI à L IS est que dans une stategie de transmission, à ses enfants , la SCI a L Is par le truchement du démembrement peut lorsque la société est endettée( donc peu chère ) , proposer une transmission à moindre coût à ses enfants par le biais de donation de la nue propriété tout en conservant l usufruit, en écartant les indivsions puisque les enfants héritent de parts sociales et non pas de biens

[@HagnerePatrimoine]

Bonjour, oui vous avez raison, j’en parle dans les autres vidéos sur la chaîne. J’ai tendnece pour profiter de cet avantage à plutôt conseiller des SNC ou SARL de famille (si location meublée uniquement) pour ne pas avoir l’imposition IS mais les personnes morales ont des atouts

[@Nono06800]

Même si à « long terme » la SCI a l’IS est la moins intéressante, elle a d’autres avantages en commençant par sa stabilité juridique et fiscale (le LMNP pourrait encore bouger chaque année d’ici 20ans). Il n’est par contre pas intéressant pour un seul bien de monter une société, avec 3/4 lots les amortissements, plus value et déficits se compensent aussi et permettent de diminuer drastiquement l’IS (il reste rare de faire plus de 45k€ de résultat net pour avoir les 25%)

[@digifluks]

Oui et si l'un des associés de la SCI est une autre société perso (par exemple une SAS de marchand de bien ou sa boucherie 😅) on peut faire circuler l'argent sans être taxé au PFU.

[@olivierolv7447]

Ça dépend. La SCI à long terme peut aussi être intéressante à long terme. Sur la phase de constitution de patrimoine avec des biens très rentables, on paie tellement moins d’impôt en IS qu’on peut acheter plus de biens (plus de cash disponible) et donc créer plus de patrimoine au total. Sauf si on reste sur des tranches d’imposition basses à l’IR évidemment.

[@digifluks]

@@olivierolv7447 oui c'est mon objectif perso, pour ensuite me verser un salaire et quitter mon emploi un peu avant la retraite :)

[@guilhemsaur]

Bonjour merci pour vos videos. Pourquoi est-ce que vous n’avez pas pris en compte le paiement de l’is puis la flat taxe en ce qui concerne la SCI à l’is ? Bonne journée à vous

[@HagnerePatrimoine]

Bonjour dans ma simulation, la SCI n’avait pas de bénéfices pendant les 20 années de détention, donc aucun IS à payer. La flat taxe a bien été prise en compte dans le calcul par contre

[@guilhemsaur]

@@HagnerePatrimoinelors de la dernière année il reste que 30 000 d’amortissement excédentaire. La plus value est des 144 000 €. Il me semble qu’il faudrait payer l’is au moment de la vente (144 000 - 30 000) ?