ฎีกา InTrend EP.15 ผู้ครอบปรปักษ์ที่ดินกับผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด ใครมีสิทธิดีกว่ากัน

ฎีกา InTrend ep.15 ผู้ครอบปรปักษ์ที่ดินกับผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด ใครมีสิทธิดีกว่ากัน
The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม
Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี
ที่ปรึกษา : สรวิศ ลิมปรังษี, สุริยัณห์ หงษ์วิไล, จีรวรรณ เจริญยศ
Show Creator : นันทวัลย์ นุชนนทรี, ศณิฏา จารุภุมมิก
Episode Producer & Editor : ศณิฏา จารุภุมมิก, ปนัสยา ชื่นอุระ
Sound Designer & Engineer : กฤตภาส ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ
Coordinator & Admin : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, โสรัตน์ ไวศยดำรง
Art Director : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์ ทศพร ศิลาบำเพ็ญ
Webmaster : ผุสชา เรืองกูล, วชิระ โรจน์สุธีวัฒน์
ในการแย่งชิงสิทธิในทรัพย์สินอย่างเช่นที่ดินนั้น บางครั้งมีผู้ที่อ้างว่าตนมีสิทธิในที่ดินนั้นหลายราย ต่างคนต่างก็ได้สิทธิด้วยวิธีการที่แตกต่างกัน และมีที่มาของสิทธิไม่เหมือนกัน ทำให้เมื่อต่างคนต่างอ้างสิทธิก็เป็นเรื่องว่าสิทธิของใครมีภาษีดีกว่ากัน ในกรณีที่จะกล่าวถึงนี้เป็นกรณีของที่ดินที่มีผู้ครอบครองปรปักษ์ แต่ที่ดินนั้นถูกบังคับคดีขายทอดตลาดจนมีผู้ซื้อทรัพย์ไป จึงต้องมาดูกันว่าระหว่างสิทธิของผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินกับผู้ที่ซื้อทรัพย์ไปจากการขายทอดตลาดนั้นสิทธิของใครจะอ้างได้มากกว่ากัน
นางกลอยได้ซื้อที่ดินผืนหนึ่งจากนายศักดิ์ แต่เนื่องจากที่ดินดังกล่าวติดจำนองหนี้เงินกู้รวมอยู่กับที่ดินแปลงอื่นจึงไม่สามารถนำมาโอนทางทะเบียนให้นางกลอยได้ แต่นางกลอยก็ได้ย้ายเข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินดังกล่าวมากว่า 20 ปี ในระหว่างนั้นปรากฏว่าหนี้เงินกู้มีการผิดนัดชำระหนี้จนเป็นเหตุให้ธนาคารเจ้าหนี้ยึดที่ดินที่จดทะเบียนจำนองไว้ทุกแปลงมาขายทอดตลาดเพื่อบังคับชำระหนี้ตามคำพิพากษา นางศรีได้ประมูลซื้อที่ดินแปลงเดียวกับที่นางกลอยอยู่อาศัยได้จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ต่อมานางศรีได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นางสาย นางสายจึงได้มาฟ้องขับไล่นางกลอยออกจากที่ดิน นางกลอยไม่ยอมออกโดยอ้างว่าตนเองได้กรรมสิทธิในที่ดินแปลงดังกล่าวเนื่องจากครอบครองโดยสงบและเปิดเผยเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี
สถานการณ์ของนางกลอยนั้นมีปัญหามาตั้งแต่ตอนที่ซื้อที่ดินแปลงที่มีปัญหา แต่ไม่ได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินกับพนักงานเจ้าหน้าที่ แม้ว่าสาเหตุของการไม่ได้จดทะเบียนจะเป็นเพราะที่ดินติดจำนองอยู่ เจ้าหนี้จึงไม่ยินยอมให้นำโฉนดที่ดินไปทำนิติกรรมเปลี่ยนมือเจ้าของได้ ผลของการที่ซื้อขายที่ดินแต่ไม่ได้มีการจดทะเบียนคือทำให้สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนางกลอยกับนายศักดิ์ตกเป็นโมฆะหรือเสียเปล่าไม่มีผลทางกฎหมายไป เพราะถือว่าเป็นกรณีที่ไม่ได้ทำตาม “แบบ” ที่กฎหมายกำหนดซึ่งก็คือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างเช่นที่ดินจะต้องทำสัญญากันเป็นหนังสือประการหนึ่ง และต้องไปจดทะเบียนการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ทางที่ดิน แต่เมื่อไม่ทำให้ครบถ้วนจึงถือว่าสัญญาซื้อขายนี้ไม่มีผลบังคับทางกฎหมายไป
แม้สัญญาซื้อขายจะมีปัญหาดังกล่าว แต่นายศักดิ์ก็ได้มอบการครอบครองที่ดินแปลงนี้ให้แก่นางกลอยซึ่งได้อยู่อาศัยในที่ดินแปลงนี้มานานเกินกว่า 10 ปี กรณีนี้อาจถือได้ว่านางกลอยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นไปด้วยการ “ครอบครองปรปักษ์” แต่ปัญหาก็ยังมีอยู่อีกว่าสิทธิของนางกลอยที่ได้มานี้ก็ยังไม่มีการจดทะเบียนให้เป็นเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในทางทะเบียน ชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดจึงยังเป็นชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมอยู่
ในอีกทางหนึ่ง นางศรีได้เข้าไปประมูลซื้อที่ดินแปลงเดียวกันนี้จากการขายทอดตลาดที่เกิดขึ้นจากการบังคับคดีในคดีที่เจ้าหนี้จำนองที่ดินแปลงนั้นฟ้องลูกหนี้และบังคับจำนองเอากับที่ดิน และได้มีการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงชื่อเป็นของนางศรีเรียบร้อยแล้ว กรณีนางศรีจึงได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายเนื่องจากถือว่าเป็น “ผู้ซื้อทรัพย์โดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล” ที่จะทำให้นางศรีได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อไปแม้ว่าจะปรากฏข้อเท็จจริงต่อมาภายหลังว่าทรัพย์นั้นไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ของลูกหนี้ที่ถูกศาลพิพากษาก็ตาม
การที่กฎหมายกำหนดให้ความคุ้มครองในลักษณะดังกล่าวเป็นเพราะต้องการให้ความเชื่อมั่นกับผู้ซื้อทรัพย์ในกระบวนการบังคับคดีตามกฎหมายว่าเมื่อซื้อทรัพย์ไปแล้วจะไม่มีปัญหาใด ๆ ที่จะทำให้ผู้ซื้อทรัพย์นั้นต้องเสียสิทธิในทรัพย์นั้นไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีเช่นนี้ นางศรีเข้าไปประมูลที่ดินแปลงดังกล่าวโดยไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่านางศรีรู้มาก่อนว่าที่ดินได้มีการครอบครองปรปักษ์โดยบุคคลอื่นไปแล้วจึงถือว่านางศรีได้กระทำการไปโดยสุจริต
ในส่วนของนางสายที่ซื้อที่ดินต่อจากนางศรีอีกทอดหนึ่งนั้น เมื่อสิทธิที่นางศรีมีอยู่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายแล้ว สิทธิของนางสายย่อมได้รับความคุ้มครองในลักษณะเดียวกัน ผลจึงทำให้แม้จะปรากฏข้อเท็จจริงว่าความจริงแล้วนางกลอยจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ไปด้วยการครอบครองปรปักษ์แล้วก็ตาม แต่สิทธิของนางกลอยดังกล่าวก็ไม่อาจใช้ยันต่อนางสายได้ นางสายจึงมีสิทธิขับไล่นางกลอยออกจากที่ดินแปลงนี้ได้
บทเรียนของเรื่องนี้คงมีได้ว่าหากมีการซื้อขายที่ดินกันก็ต้องทำการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์กันให้เรียบร้อยมิฉะนั้นอาจทำให้สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะไปได้ และแม้จะครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ แต่หากมีผู้ที่ซื้อทรัพย์นั้นไปโดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ผู้ที่ซื้อทรัพย์จากกรณีดังกล่าวจะได้รับความคุ้มครองไม่เสียสิทธิในทรัพย์นั้นไปแม้ภายหลังจะมีปัญหาว่าความจริงทรัพย์อาจไม่ใช่กรรมสิทธิ์ของลูกหนี้จริง ๆ ก็ตาม
(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3021/2562)

[@YayiYong]

กรณีซืัอทรัพย์จากกรมบังคับคดี จำป็นต้องจดทเบียนณกรมทึ่ดินหร่อไม่?

[@ร้านน้องเนมน้ําอ้อยคั้นสด100]

ชอบจ้า

[@TaxFocus]

ขอบคุณสำหรับข้อมูลกฎหมายดีๆ เนื้อหาเข้าใจง่าย

[@EkkchaiBooncharn]

ขออนุญาตสอบถามอาจารย์์ครับ กรณีเช่นนี้ ถ้าเราประมูลซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล โดยสุจริต แล้ว 1.เนื้อที่ดินจริงๆ ที่เจ้าของเดิมทำประโยชน์ มีเนื้อที่มากกว่า เนื้อที่ในการขายทอดตลาดตามโฉนด 2.แล้วเราได้ทำประโยชน์ครอบครองในเนื้อที่ดินจริงๆ ตามที่เจ้าของเดิมได้ทำประโยชน์มานาน 3.แล้วการนับระยะเวลา การครอบครองปรปักษ์ ต้องนับระยะเวลาจากเจ้าของเดิม หรือว่าเริ่มนับวันที่เราซื้อจากการทอดตลาดตามคำสั่งศาล ครับ ขอคำเเนะนำครับ ขอบคุณครับ

[@north2212]

ชอบช่องนี้มากค่ะ กระชับ เข้าใจง่าย กฎหมายเกี่ยวกับการดำรงชีวิตประจำวันอธิบายให้ชาวบ้าน ๆ เข้าใจได้ ขอบคุณค่ะ

[@LawfulLawful]

ขอบคุณครับ อาจารย์ ... คดีนี้พอเทียบเคียงกับ คดี มูลนิธิวัดสวนแก้ว ของ พระพยอมได้ไหม ? ... เพราะมูลนิธิวัดสวนแก้วของท่าน เสียเงินไป คงหลายสิบล้าน ทั้งค่าราคาที่ดิน ,ค่าพัฒนาที่ดิน และ ค่าใช้จ่าย อื่น ๆ ... แล้วถูกเพิกถอน ที่เป็นคดีดัง เมื่อหลายปรก่อน ... คร๊าฟผม

[@user-cx5sj1hk3z]

ได้ความรู้มากมาย ท่านเป็นบคุลากรอันทรงคุณค่าของศาลยุติธรรมค่ะ

[@vivivivo6750]

ชอบมากครับท่านที่เคารพ

[@nicholasharvey7532]

แล้วเงินที่เรามัดจับ ไป 10 กว่าปี เราจะฟ้องเอาคืนได้หมัยคะ

[@swatcat3892]

ที่ดินปริปักษ์ถูกขายเข้าตลาดแต่ยังไม่มีคนซื้อเจ้าของที่ดินปริปักษ์ควรทำอย่างไรถึงจะใด้ที่ดินคืนครับ

[@user-qu3ns1mn1z]

ขอบคุณครับ❤

[@---iw2jb]

เป็นกำลังใจในงานครับ

[@user-np6zm3sr1p]

ขอขอบคุณ การแนะนำและเผยแพร่ความรู้กฏหมายเกี่ยวกับที่ดินครับ.

[@สมธนามงคลชาติ]

รื่องการครอบครองปรปักษ์เป็นปัญหาฟ้องร้องกันมากมาย เหตุใดกม.จึงเอื้อประโยชน์ให้คนที่ชอบเอาทรัพย์ผู้อื่นมาเป็นของตัว กำหนดเวลา 10 ปีก็ได้สิทธิ เหตุใดจึงไม่ยกเลิกการครอบครองปรปักษ์ ยกเลิกอายุความ คนจนจะได้มรดกมากว่าจะเก็บเงินสร้างบ้านได้ก็ถูกครอบครองปรปักษ์ไปแล้ว หรือไม่ก็ต้องเสียเงินเสียเวลาไปฟ้องก่อนหมดอายุความ และส่วนมากก็จะเป็นคนรวยไปยึดครองที่คนจนทั้งนั้น

[@user-lf8dq4bw5j]

ใช่คะกฏหมายที่เอื้อให้คนโกงคนอื่นควรยกเลิกได้แล้ว

[@hs3jrw]

ที่ดินมีเท่าเดิม แต่คนเพิ่มขึ้นทุกปี คนรวยยึดครองถ้าไม่ไปดูไปแล กรณีมีเยอะจนลืมก็มี คนจนก็เขาไปไปปรปักษ์ได้นิ ถ้าไม่มีกฎหมายตัวนี้ ใครมีที่เยอะก็ครอบครองไปจนฟ้าดินสลายงั้นรี

[@hs3jrw]

@@user-lf8dq4bw5j ไม่โกงหรอกของมีจำกัด บางคนมีเป็นหมื่นไร่ เยอะเกินรกร้างว่างเปล่า แบ่งๆให้เขาปรปักษ์บางเถอะ

[@user-og7pj9jt3l]

เห็นด้วยควรยกเลิก

[@tuokartoon3894]

สอบถามหน่อยค่ะ ถ้าเกิดเจ้าของเดิมขายเองละค่ะ โดยไม่มีคำสั่งศาล แบบนี้เจ้าของแบบปรปักษ์มีสิทธิ์มากกว่าไหมค่ะ

[@dominoaffabatelal6731]

ตามๆ

[@bhaieak2829]

ผู้รับโอน ไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนครับ (ยกเว้น กรณีที่รับโอน จาก การซื้อมาโดยสุจริต ตามคำสั่งศาล)

[@rungtiwaintharana9238]

ผู้ร้องได้สิทธิ์ครองครองปรปักษ์มีคำสั่งศาลให้ผู้คัดค้านโอนที่ดินบางส่วนให้ผู้ร้อง แต่ที่ดินติดจำนองกับธนาคารผู้คัดค้านไม่สามารถไปไถ่ถอนเอาโฉนดออกมาได้ จะมีวิธีใดบ้างคะถึงจะแบ่งแยกที่ดินได้

[@user-ex5hg8vk6h]

เหนือกว่าตามคำสั่งศาลที่ซื้อทรัพย์ แต่จะเข้าใช้ประโยชน์จากทรัพย์ ได้ตอนไหน

[@ธวัชชัย-ฐ1ฉ]

มีบุคคลหนึ่งอ้างว่าไปซื้อทรัพย์กับธนาคารแล้วแล้วเข้ามาต่อเติมมาทำเป้นเจ้าของแบบเปิดเผยแต่ห้องนั่นเราซื้อทรัพย์จากธนาคารแล้วจนเวลาล่วงเลยมาเกือบสิบปี.เราก้ฟ้องชับไล่ให้ออกเค้าก้ไม่ออกอ้างสารพัดแต่เอกสารสิทธิ์เค้าไม่มีแม้แตัวตัวเดียวแต่เค้าอ้างจะเอาค่าต่อเติมจากเราหลายแสนบาท้กิสจิงมากไม่ทราบว่าเค้าจัได้ต่าต่อเติมจากบ้านเราที่เราซื้ทรัพย์ธนาคารเป่าคะ..เรามีการจดทะเบียนเรียบร้อยละคะ.เค้าเข้ามาตรอบครองโดยที่เราส่งผ่อนบ้านที่เราผ่อนตลอด

[@utdsport]

อยากให้ปรับปรุงเสียงเข้ารายการมากๆครับ เสียงลำโพงแตกมาเลย

[@user-xb1to3fu8v]

ฏ.3021/2562 เป็นข้อยกเว้น หลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิ์ดีกว่าผู้โอนหรือครับ

[@kattikarresanond3928]

กรณสน3ก รวมอยู่มั้ยคะ

[@koonmobile3355]

อย่างนี้นางกลอยต้องทำอย่างไร

[@user-lf8dq4bw5j]

ไปชื้ออสังหาริมทรัพย์ ชื้อโดยสุจริต จ่ายค่าต่างๆอย่างถูกต้อง แล้วมาทราบว่ามีคนอาศัยอยู่บอกว่าชื้อมาตั่งแต่เป็น นส.3ข.ตั้งแต่ปี2541(ไม่เห็นหลักฐานพูดลอยๆ) และเจ้าของได้อนุญาติให้เข้ามาอาศัยอยู่เพราะสงสารไม่มีที่อยู่ จึงได้เข้ามาอาศัยอยู่ ต่อมาปี2552เปลี่ยนเป็นโฉนด ก็ไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิกันให้ถูกต้องถ้าชื้อจริง ต่อมาเจ้าของที่เสียชีวิตปี2560 ที่ตกเป็นของลูก ปี2565 ดิฉันได้ไปชื้อและยื่นข้อเสนอให้เช่าอยู่ฟรีหรือแบ่งขายส่วนที่อาศัยอยู่ก็ไม่ยอมจะยึดครองฟรี ขอดูสัญญาชื้อขายก็ไม่มีให้ดู ตกลงกันไม่ได้ ดิฉันเลยไปแจ้งความขับไล่ให้ย้ายออก ทางคนอาศัยก็ไปฟ้องศาลว่าตัวเองได้ชื้อและอาศัยอยู่มานานจะให้แบ่งส่วนที่สร้างบ้านอยู่ให้. ดิฉันเกิดความเดือดร้อนไม่สบายใจอย่างมาก

[@karnpanyadilok8682]

แล้วทำมัยที่พักศาลยุติธรรมเชียงใหม่เคยได้สร้างอาคารในพื้นที่ผิดกฏหมายทั้งๆที่เป็นของศาลผู้รักษากฏหมายครับพลาดตรงใหนยังไงกันนะครับตรงที่ป่าแหว่ง

[@user-jt8qm5tf6i]

สร้างบ้านอยู่ในนาเราอยู่มา30กว่าปีแล้วปล่อยล้างมา4ปีทางเทศบาลลงเป็นบ้านล้างแล้วมาวันจะมาอยู่อีกเพื่อขอค่ารื้อถอนอีก

[@user-pj4sj8tm7p]

ฟังตั้งนานยังไม้รู้ว่าครอบครองปรปักแพ้หรือชนะ