Коммерческая недвижимость: коммерческие помещения как арендный бизнес. Куда инвестировать и прогноз

[@vsshestopalov]

Спасибо за интересный выпуск. Очень хорошие вопросы. Самое надежное покупать объекты в местах, где с годами будет расти траффик (новые станции метро, новые районы и прочее). Изучайте план развития города и будет вам счастье.

[@RENTAVED]

👍

[@ЕкатеринаОтмахова]

Хороший спикер.Спасибо.Образование денег не даёт👍😉

[@ВячеславУлейский]

Это точно)😎😊

[@RENTAVED]

100%

[@RENTAVED]

Помимо теории необходимы действия 🌅

[@user-rm3fo7qp5k]

Некачественное- не даёт

[@dogma772]

Инвестировать в недвижимость, в том числе в коммерческую, на данный момент выгодное решение. А инвестировать в недвижимость в интенсивно развивающихся городах и районах - вдвойне выгодное!🔥

[@ArsArt27]

Девушка с мотоциклом под федерико феллини

[@АлександрПустовалов-щ4п]

Руслан благодарю за видео, полезно. Город Пермь рынок коммерческой недвижимости после пандемии восстанавливается , но медленно, думаю она ещё не скоро наберёт те объёмы, что были до пандемии. Думаю, что актуален и прибылен будет рынок складской недвижимости и на долгосрок жилой

[@RENTAVED]

Рад, что выпуск был полезен. Спасибо за обратную связь 🙌

[@bassjk6165]

Спасибо за интервью 🙌🏻 очень интересный гость.

[@RENTAVED]

Рад, что выпуск понравился 🤗🙌🤝

[@ЕленаИванова-е4у3с]

Очень понравился Станислав своей манерой говорить и держаться. Эксперты, которые не начинают красоваться и хвастаться своим глубинным интеллектом (который понятен только им) мне импонируют. Жалко, что выпуск короткий слишком. Я думаю, что можно было бы про коммерческую недвижимость подольше поговорить. Мой прогноз, что цены продолжат расти. У меня предложение делать со Станиславом и может с другими экспертами ежеквартальный отчёт. Как вам моя идея?

[@RENTAVED]

Отличная идея 👍👍👍

[@panzerhaubitz]

Да бабы вообще любят тех у которых денег до...я.

[@АлександрРумянцев-з1я]

А лично мой прогноз, что с ростом учётной ставки ЦБ и соответственно доходности ОФЗ цены на коммерку будут стагнировать. Купить помещение и управлять им ради 7-8% годовых, вести бухгалтерию, страховать, нести риски съезда арендатора или письма счастья о понижении им арендной ставки, ежегодная индексация аренды на повышение с боями, а если надо продать - потом годами продавать и заплатить налог с продажи (вычет не применяется, поскольку объект использовался в предпринимательской деятельности, поэтому с продажи заплатите налог со всей суммы продажи)... Или просто купить на мосбирже ОФЗ и получать те же 8% годовых (скоро будет по ним такая доходность) и в случае необходимости продать и заплатить налог только с разницы между ценой покупки и продажи.. Вот если бы доходность с коммерки была раза в полтора выше чем по ОФЗ, тогда оно бы было интересно.

[@АлександрТерёхин-ф9х]

А не в курсе, есть ли лимит вложенных средств в офз??? Или можно купить обязательств хоть на миллиард?

[@ДенисНедвижимость-и4д]

Руслан, огромное Спасибо за интервью 🔥❤️🔥

[@RENTAVED]

Благодарю, Денис. Обратная связь от эксперта по инвестициям в недвижимость вдвойне ценнее. 🙌🤝

[@покахонтас-ю4и]

Расскажу немного про мой город - астана, казахстан. За 10лет приобрёл 11коммерческих помещений, от 40 до 250кв.м. У самого большого 250кв.м (9лет окупаемость) , 40кв.м 6 лет! И ещё есть варианты по городу, только я уже в другое вкладываюсь. 15лет в Москве бредово конечно, лучше на депозит.

[@RENTAVED]

Спасибо, что поделились информацией о своих инвестициях.

[@RENTAVED]

Так повелось, чем выше ликвидность и престижность локации, то меньше доходность. Например, в Лондоне сложно купить помещение формата стрит-ритейл с окупаемостью 15 лет. Так будет за 20 лет +

[@покахонтас-ю4и]

@@RENTAVED вы правы

[@АндрейВладимирович-щ5ю]

где финансы взять, чтобы столько помещений купить?

[@ИринаПешкова-и4е]

Благодарю Вас, за интересное интервью👍👏!!!

[@RENTAVED]

Спасибо, Елена. Приятно читать такие комментарии. Безусловно обратная связь очень важна. Мы стараемся, готовимся, снимаем, монтируем и потом ждём реакцию зрителей 🤗🙌

[@СветланаПавлова-ш8з]

Общаюсь со многими агентами, я знаю все плюсы и минусы, ключевое - когда меня не слышат, с образованием не сложилось люблю практические действия, нужно заниматься тем что нравится. Название компании красивое!

[@АлексейСеров-л6с]

Спасибо. Прекрасный выпуск

[@RENTAVED]

Рад, что выпуск был полезен и интересен 🤗🙌

[@ОксанаОлеговнаГлухова]

Нормально делай, нормально будет 👍👌

[@evgeniyara9751]

Руслан спасибо за отличный и информативный выпуск.все чётко и по делу!

[@RENTAVED]

Рад, что выпуск был вам полезен 🙌

[@Qwerty-mi3wc]

Жалею что в своё время мало коммерции купил, понастроил себе два дома, бассейн и т.д теперь стал заложником всего этого. Если что Лен. Обл.

[@Qwerty-mi3wc]

Подписался

[@RENTAVED]

@@Qwerty-mi3wc ✊🤝

[@user-gr9kf3ol2p]

Malina Property the best!

[@ОлегОлегов-ъ3р]

Получается,что продают в среднем 15-20 объектов в месяц из базы малины в 15.000объектов. Шанс продать невысокий ) В регионах сейчас активны супермаркеты, аптеки, алкомаркеты, интернет-магазины, мясные, дрогери

[@RENTAVED]

Странная математика у вас вышла. 15 000 объектов находится в базе, но не все продаются. Так же стоимость объектов разная (от 15-20 млн до сотен миллионов). Думаю, что самое корректное узнать у Станислава среднее количество сделок в месяц. Если это интересно и важно, то могу спросить и здесь написать. 🙌

[@ОлегОлегов-ъ3р]

@@RENTAVED 5,3 млрд продажи названа за 3 месяца и средняя сумма продажи была названа 70-100млн за объект. 5.300.000.000/3мес/100.000.000=17 объектов в месяц. Такая вот математика

[@vasiliradzevich4144]

Большое спасибо за интервью. Видно, что вы очень подкованный специалист в области недвижимости. Посоветуйте, пожалуйста. Я живу в одной из стран СНГ и у нас до сих пор есть возможность реально выкупать квартиры на 1-х этажах и переводить их в коммерческие помещения. Эти квартиры по рыночной цене очень быстро выкупаются и на досках объявлении искать бесполезно. Подскажите, пожалуйста какими способами можно находить такие квартиры по адекватной цене? Какие книги вы встречали на эту тему?(или другие источники информации)

[@RENTAVED]

Самый простой и эффективный способ - это самостоятельно ходить по квартирам и общаться с собственниками.

[@vasiliradzevich4144]

​ @РЕНТАВЕД. Инвестиции в недвижимость. Стоит ли в таком случае сразу говорить собственникам о том, что планируешь выводить их квартиру под магазин? Не приведет ли это сразу к большим ожиданиям с их стороны по цене? Как вы считаете профессиональные участники рынка, которые годами выкупают такие квартиры, ходят по квартирам и общаются с собственниками?

[@RENTAVED]

@@vasiliradzevich4144 есть специалисты, которые за агентское вознаграждение оказывают такие услуги. Можно самому тратить время и энергию или привлечь таких специалистов.

[@vasiliradzevich4144]

@@RENTAVED Как считаете, где можно искать специалистов, которые будут ходить по квартирам с предложением о выкупе объекта? В нашем небольшом городе(300 тыс. население) обращаться в агенства недвижимости бессмысленно т. к. они сами выкупают эти квартиры и продают их на 20% дороже. С учетом потенциальных продавцов пенсионного возраста, примерно сколько лет должно быть такому специалисту, чтобы он вызывал доверие? Полагаю, сейчас потенциальные продавцы могут опасаться таких предложений

[@lavrentyev]

Красавцы

[@Lukas-js1bk]

Благодарю!

[@RENTAVED]

Спасибо за обратную связь 🤗🙌🤝

[@alexanderk.2733]

Занимаюсь аналогичным на рынке СПб - цифры и общая ситуация похожи) видно что гость компетен - приятно смотреть) Хотя про малина проперти не слышал((( Помимо Найт франка, коллерс и JLL знал только "магазин магазинов", интересно живы ли они ещё?)

[@RENTAVED]

Видимо живы. Редко, но встречаются в витринах их объявления о продаже или сдачи площадей. Однако в последнее время они стали менее заметны в наружней рекламе. Может ушли в он-лайн 🤷

[@ВикторияЛитовкина-ц9п]

@@RENTAVED могу сказать за найт фран, у них ниша внутри садового. У калины, как поняла, за ттк. все вышеперечисленные международники живы, только сконцентрированы в определенных нишах и сегментах.

[@olgavvo2755]

О, Владивосток :)

[@user-hg4yj2bf6i]

Руслан, добрый день. Очень понравилось. Полезная и интересная информация. Подскажите для новичков, типа меня. А как считается окупаемость?

[@НатиЛев]

Надо было перед интервью объяснить человеку, что такое - прилагательное. Говорит же : наукам не обучен , практик

[@RENTAVED]

Вспоминаю сказку про мышонка, которого не устраивала песенка мамы и в итоге он нарвался на хорошо поющую тетю кошку, которая после колыбельной песенки съела мышонка. Порой люди хорошо говорящее не так хорошо делают. Я ценю людей по делам, а не по словам. Уж столько я встречал чудо-экспертов, которые красиво говорят и даже курсы продают по недвижимости и при этом сами плохо разбираются в своём деле.

[@НатиЛев]

@@RENTAVED а кто против практиков ? Читайте по существу

[@PEnigma]

Алкомаркеты развиваются?!-в моем окружении все бросили пить...ушли в религию

[@МихаилС-ш6д]

мини церкви шаговой доступности открывать?😂

[@ДмитрийМаловичко-ы2х]

Слава Богу! )

[@АндрейТ-о7я]

Не поверите, с начала первой пандемии и по сей день выручки алкомаркетов - просто космические

[@naive7777]

@@АндрейТ-о7я ну, так всё правильно- дезенфЭкшн проводят

[@СергейПочуев-т8к]

А Кагор???

[@MrUrajy]

В Москве метр в новостройке где-то 350-400 тыс стоит. Сдаётся, в лучшем случае за 2 тыс. руб. за метр в месяц. Окупаемость 15-20 лет в лучшем случае. Ничего с возможностью окупиться в 10 лет за полгода не нашёл.

[@alexanderk.2733]

Верно, в СПб аналогично) окупаемость улетела

[@МихаилАкопджанов-п7ь]

Тоже в Сочи, а то и 20 25 лет. Надо идти в глухие регионы.

[@ВладимирПоспелов-п8ф]

Правильно огромный рекламный бюджет, потому что бездумно размещать объявления в рекламу самое простое. Зачем думать если можно не думать.

[@ДмитрийТрушкин-к8щ]

Руслан,день добрый! Скажите пожалуйста,бывают ли желающие по покупке комм.недвижимости-готового арендного бизнеса которые хотят объеденится ( два или три человека), так как хорошие помещения с надежным арендатором может стоить 50-70 миллионов, а у одного человека нет такой суммы? Сам рассматриваю за 15-20 милл.и ничего достойного нет. Заранее спасибо!!!

[@RENTAVED]

Знаю такие группы людей, которые объединяются с целью совместной покупки коммерческой недвижимости в Москве. Покупают крупные лоты, чтобы потом поделить и продать по кускам или просто покупают большой объект, чтобы владеть совместно и сдавать в аренду. Обычно такие группы образуются из близких знакомых, где люди друг друга хорошо знают и доверяют. Иногда на базе различных бизнес-клубов небольшие инвесторы находят общие точки соприкосновения.

[@ДмитрийТрушкин-к8щ]

@@RENTAVED понятно, надо иметь друзей,знакомых с энной суммой денег для объеденения,чем людей со стороны.

[@Татьяна-х1з5в]

Давайте объединяться. Тоже интересна эта тема.

[@ДмитрийТрушкин-к8щ]

@@Татьяна-х1з5в день добрый. Я не против!

[@Татьяна-х1з5в]

@@ДмитрийТрушкин-к8щ как обменяться контактами непублично? Или группу создать? Может быть, есть ещё заинтересованные в этой теме

[@RENTAVED]

📌 Пишите свое мнение по арендному бизнесу и арендаторам. Какой ваш прогноз по рынку коммерческой недвижимости? Куда стоит инвестировать, а куда не стоит?

[@alexanderk.2733]

Руслан, инвестировать нужно в своё образование - никогда не прогадаешь)))

[@semensemenych5613]

Стоит в склады. Они нужны для онлайн и офлайн арендаторов. Не стоит в малину инвестировать. Очень дорого. Просто не окупится. Ищите вокруг себя объекты. Может быть за пределами МКАД и в регионах что-то интересное. Копите депозит. Чем выше цена, тем интереснее окупаемость.

[@vadim5340]

Когда говорится "лет окупаемости" учитывается чистый арендный поток после НДФЛ? налог на недвижимость тоже не учитывается?

[@RENTAVED]

Когда говорят про окупаемость, то не учитывают налоги. Безусловно, чтобы посчитать реальную доходность или окупаемость, то надо считать все налоги и сборы.

[@ДмитрийМаловичко-ы2х]

Сидят приятные ребята и болтают о своем московском. В регионах у людей деньги заканчиваются. КАКОЙ РОСТ СТАВОК ПО КОММЕРЦИИ?

[@RENTAVED]

В регионах жизнь не остановилась и так же есть интересные варианты по инвестициях в коммерческую недвижимость. Знаю многих предпринимателей, которые активно работают в регионах и вообще не хотят инвестировать в Москву. В регионах лучшую доходность можно получить, но ликвидность чуть меньше может выйти. Из какого вы региона?

[@ДмитрийМаловичко-ы2х]

@@RENTAVED Из Калуги, очень тяжёлый рынок сейчас

[@АленаРожкова-г3р]

В железнодорожном Новоград Павлино,стоит вкладываться в коммерческую недвижимость?

[@xenyafortuna]

Живет он тоже в ПИКовской квартире?

[@mozgtube]

ТЦ с 14% капрейтом на рынке при этом популярные зпифы рознице впаривают их под 9? Круто..

[@RENTAVED]

Очень точно подмечено. Очень часто некоторые ЗПИФы забирают весь «жир» себе, а в розницу предлагают 8-9% годовых. Думаю, что стоит об этом сделать отдельный выпуск. Хотя я не сторонник разоблачений. Однако люблю прозрачность в отношениях. Подготовим материалом и деликатно разберём складывающуюся ситуацию с ЗПИФами в России.

[@mozgtube]

@@RENTAVED Руслан, а где вообще частному инвестору брать информацию о текущих капрейтах, хотя бы по классам объектов, чтобы понимать актуальную ситуацию на рынке? Цианы изучать я так понимаю смысла нет, из за того что размер торга неизвестен, и по каким реальным ценам проходят сделки - тоже..

[@panzerhaubitz]

Какие все чоткие. А почему гегемон резко покинул Афганистан? Посмотрите на гос.долг - ответ очевиден. А подельников кинул гегемон потому что дал понять: ништяков не будет более тем, кто привык к дотациям. Потому что гос.долг велик. Итак, сейчас если доллар обвалится - где окажется вся ваша недвижимость и инвестиции? Вот что интересно.

[@arturart9795]

Судя по вашему комментарию, вы не разбираетесь в экономике)

[@panzerhaubitz]

@@arturart9795 Проходи мимо, аноним с собачьей кличкой.

[@topgus]

Аренда рост 10-15% к лету 22г, Коммерция будет догонять скакнувшую жилую процентов на 20%-25%. С приходом на рынок коммерции новых фондов, даже при стагнирующей жилой-Коммерция ещё недооценена и основной рост впереди. Не может стоить первый этаж с отдельным входом(из-за своей уникальности) как любой другой.

[@RENTAVED]

Спасибо за ваш прогноз. Думаю, что инфляция и приход на рынок крупных фондов подтолкнут цены вверх.

[@ДмитрийТрушкин-к8щ]

Коммерция с окупаемостью 11-12 лет это недооценена?

[@eldarich]

все хорошо, но при чем тут охарактеризовать жену и дочь? Тут это вообще не в тему.

[@RENTAVED]

Мне интересно узнать героя выпуска и как специалиста и как человека, поскольку человеческие качества очень важны при ведение бизнеса. Я долгое время вёл бизнес на Востоке и меня научили оценивать людей через семейные ценности и отношение к миру. Профессионализм очень часто становится вторичен при выборе партнёра. Как вы выбираете партнера или специалиста с которым планируете иметь дело?

[@АлександроГарсияМендес]

Опомнитесь торгаши! Советская власть все национализирует!

[@СергейХолод-ч7щ]

+

[@RENTAVED]

✊🙌

[@BlueberryLove.]

инвестируйте в голубику !

[@RENTAVED]

Почему?

[@user-kb6on3zr9c]

Продали за квартал на 5 млрд рублей, это где-то на 3,3 млн. долларов комиссии, а одет на 20-40 долларов. Вот так и верь инфоциганам.

[@RENTAVED]

Я сторонник ценить людей не по одежде, аксессуарам (машины, часы, очки и портфели), а по делам. Такой же подход к бизнесу. Важен не красивый офис, а качественный продукт или услуга для потребителя и доходность для собственника бизнеса. Знаю много хорошо одетых людей и красиво рассказывающих, но реально не имеющих реально успешного бизнеса.

[@МихаилАкопджанов-п7ь]

Цукерберг одет ещё дешевле!

[@RENTAVED]

@@karaorman я недавно летал в Казахстан с миллиардером Игорем Рыбаковым. Знаете как летает миллиардер? Эконом-классом.

[@anastasiapisareva1797]

@@RENTAVED а в древнем выпуске Портнягина передвигался на частном вертолете😬

[@Света-с9у]

сми