Kurz: 14. díl - Rekonstrukce bytu a bytového jádra

Rekonstrukce bytu či bytového jádra je pro mnoho lidí velkým oříškem. A co když máte rekonstruovat investiční byt? V jaké kvalitě a z jakých materiálů rekonstrukci řešit? Je lepší dlažba, lino a co rozvody? Nechat plyn nebo předělat vše na elektřinu? Kam s odpadem? Je nutné řešit stavební povolení nebo stačí ohláška?
Tomáš Kučera má s rekonstrukcemi svých investičních bytů mnoho zkušeností a proto jsme rekonstrukcím bytů věnovali celý díl. Podíváme se na to jak rekonstrukci plánovat, jak si sestavit rozpočet, jaká jsou potřeba povolení při menších a větších rekonstrukcích. Tomáš se podělil i o zkušenosti jak s řemeslníky, kteří mají rekonstrukci realizovat, komunikovat, jak hlídat časový harmonogram apod.
Více již v novém videu....
Odkaz na excel ke stažení:
www.adol.cz/wp-content/upload...
Staňte se součástí naší Facebook skupiny spolu s dalšími investory
/ adolmonitor
Články z realitního světa na blogu ADOLu
www.adol.cz/blog/
Podcasty - články, rozhovory, seriál:
open.spotify.com/show/7g4lJfx...
itunes.apple.com/cz/podcast/a...
adol.podbean.com/
Více o nás:
Tomáš Kučera - Investor a provozovatel služby pro správu nemovitosti:
www.zvladneme.cz/
Pavel Tomek - Investor a jednatel ADOL Monitor - služby dodávající aplikace a data pro investování do nemovitostí na:
www.adol.cz/

[@marekspot9314]

Kompletní rekonstrukci bytu je třeba jasně definovat - kompletní rekonstrukci beru jako komplet novou elektřinu a štuky v bytě, novou koupelnu a WC (rozdíl cen vana vs. sprchový kout je klidně 10+ tisíc, také WC kombi vs. závěsné WC je rozdíl min. 7 tisíc), komplet vodu, výmalbu a nátěry/nástřiky topení, výměnu podlah a dveří (a oken, ale ta jsou většinou v panelácích už vyměněná). Hodně o ceně rozhoduje úroveň kuchyňské linky - lze dát za 10 tisíc, nebo i za 250+. Každopádně za mě je cena do 200 tisíc za 2+1 KOMPLET rekonstrukci nereálná a pro většinu lidí bude zavádějící, měli by počítat (v závislosti na lokalitě) při dnešních cenách práce a materiálu počítat 300+ tisíc. Když už se nějaká rekonstrukce dělá, vždy bych doporučil dělat komplet, ne jen jádro, je z toho stejně nepořádku, jako z celého bytu, a vezme se to při jednom. Štuky jsou na bytě to nejdražší, ale pokud děláte elektřinu, tak naprosto nutné (jinak to vypadá hrozně). Pokud máte elektřinu v hliníku, měli byste udělat komplet nově elektřinu (vč. rozvaděče a samozřejmě s revizí, která je mj. k pronájmu zákonem vyžadovaná), jinak si říkáte o problém. Revizáci na hliník už moc nechtějí dávat revize. Video jinak dobré, jen aby si lidé nemysleli, že 2+1 o cca 50-60 m2 komplet zrekonstruují do 200 tisíc; s profesionály řemeslníky je to dnes nesmysl.

[@pigikprasatko1253]

Souhlas, dělal jsem kompletní rekonstrukci bytu včetně bourání příček, zdění nových a s kuchyní a vestavěnými skříněmi jsem byl na 900 k

[@marekspot9314]

@@pigikprasatko1253 Pravda, horní cenové meze rekonstrukce se hledají těžko :), ty dolní jsou ale pro normálního smrtelníka zkrátka výše, než se povídá ve videu. U komplet reko (i se štuky) 1+1 cca 40 m2 bych dnes viděl jako úplné minimum s nejlevnějšími materiály cca 270-300 tis. Kč, u 2+1 přihodit 30-50 tis. Kč, u 3+1 dalších 30-50 tis. Kč. Počítám zde s velmi levnou kuchyní kolem 10-15 tis. Kč. Je nicméně obrovský rozdíl v rekonstrukci "pro sebe" a na pronájem; pro vlastní bydlení bych počítal min. o 10% vyššími částkami.

[@monikakorbelova2569]

Díky za další super video. Tomáši, jak řešíte interiérové dveře? Do nového jádra je jasné, že nové. Ale vyřezávate kovové oblozky a dáváte nové i s dveřmi do pokojů? A měníte někdy i vchodové dveře do bytu?

[@jiristraka2551]

Super video, přesně tohle mě zajímalo. V popisku pod videem chybí odkaz na dokument k rozpočtu. Přidejte ho tam, díky :-)

[@adolmonitor]

Je v prvním komentáři, ale dodám ho do popisku. PT

[@adolmonitor]

Je tam.

[@andrejkleiman4295]

Skvele videjko borci

[@petuleta1]

Děkuji za video! Uvítala bych něco podobného na téma rekonstrukce domu, velký stavební pozemek 4 tis. m2, starý dům ke kompletní rekonstrukci/demolici, jaké jsou možnosti a jak postupovat. Popř. kontakt na někoho, kdo by poradil, aby výsledek dával investičně smysl.

[@josefulrich2978]

Skvělé video. Rekonstruoval jsem několik bytů. Můj tip z vlastní zkušenosti: neříkat sousedům dopředu, že byt jste koupili na investici a po rekonstrukci budete pronajímat. V ČR to děla zlou krev a i dobrý soused Vám to dá sežřat, pokud nastoupí elektrikáři s dvěma sbíječkami. Nebo jakou máte zkušenost Vy? Říkáte to dopředu sousedům, že byt bude investiční...?

[@petrpohnan875]

Ne, do toho sousedům vůbec nic není.

[@denisafilip9193]

Dobrý den. Když nějaké byty koupené z FO převedete do s.r.o , tak náklady na rekonstrukci dáváte již také do nákladů firmy ?

[@dadazizala5271]

Že seženete dostupné řemeslníky, tak tomu moc nevěřím :-)

[@keshavakempe4421]

Velice děkuji za drahocenné informace. Máte nějaký ideální harmonogram prací nebo se přizpůsobujete konkrétním potřebám bytu? Moc vám fandím. Děláte skvělou práci. Moc děkuji.

[@tomaskucera_tk1]

Přesný harmonogram bohužel nemám. Ale zkusím to zjednodušit: 14 dnů jádro, 14 dnů zbytek bytu.

[@keshavakempe4421]

@@tomaskucera_tk1 Díky moc. Jste skvělí :-))

[@veronikakralova795]

Dobrý den, děkuji cenné tipy. Mohu se prosím zeptat, jak by se udělala elektřina v panelákovém bytě, pokud bych se rozhodla rekonstruovat zatím pouze koupelnu a WC? Lze vybourat koupelnu a WC, udělat novou elektřinu koupelna/WC a ve zbytku bytu nechat hliník? A později dodělat elektřinu v dalších částech bytu? Nemám teď možnost dělat celkovou rekonstrukci, byt vypadá slušně, ale koupelna by chtěla vylepšit (sanita, obklady). Zvažuji, zda vybourat jádro nebo renovovat umakart. Děkuji moc.

[@danp.4824]

Perfektní téma i díl. Šlo by udělat rozhovor i přímo s řemeslníky?

[@tomaskucera_tk1]

Pokud by Vás zajímalo něco konkrétního, dokázal byste to prosím poslat třeba na [e-mail]?

[@ambasadorfaa]

Žádná stavba nevyjde podle rozpočtu. -> O tom by mohl vyprávět můj známý, který si nechal dělat zimní zahradu. :DDDDD

[@adolmonitor]

www.adol.cz/wp-content/uploads/2020/10/Kalkulace-rekonstrukce-bytu-vzor.xlsx

[@pigikprasatko1253]

Rekonstrukci za 200 tisic? :D :D Tak jen elektrika stojí kolem 60K, podlahy 100K. Pánové celkem o ničem... Pravdu nemáte ani v případě ohlášení - změna dispozice není podmíněná ohlášením. Museli byste měnit účel užívání jednotky - třeba místo bydlení kancelářská činnost. To že v místě kuchyně bude ložnice není při osobním vlastnictví důvod pro ohlášku / povolení. Navíc není rozdíl mezi ohlášením a stavebním povolením, je to shodné řízení, takže nechápu co tím chcete říci... Pozvěte si někoho kdo tomu rozumí a nehledejte nesmysly na netu... Těm lidem co tomu rozumí se říká projektanti

[@marekspot9314]

Už si ten rozhovor přesně nepamatuji, nicméně možná ohlášením mysleli ohlášení rekonstrukce u SVJ (tj. hodit to na dveře bytu a nástěnku u vchodu a napsat sms/email předsedovi SVJ). Máte pravdu, že to, kde si udělám ložnici, musí být každému jedno, pokud tedy svévolně nezasahuju do nosných konstrukcí - např. v paneláku jsou nosné konstrukce všechny, jež jsou z panelu/železobetonu, i kdyby měl 6 cm šířku.

[@pigikprasatko1253]

@@marekspot9314 Ohlášení na SVJ to by mělo být prakticky vždy protože v paneláku je vše slyšet. S tím panelákem tomu tak není, ale pro laika je správně k tomu přistupovat tímto způsobem a pozvat si statika. Souhlas.