L’endettement, c’est la clé pour devenir riche ! - Alex Fitussi (Beanstock) | Finary Talk #13

Pour ce 13eme épisode, nous recevons Alexandre Fitussi, CEO de Beanstock, pour répondre à la question que vous êtes nombreux à vous poser en ce moment : "L’investissement locatif a-t’il encore un futur ?".
Alexandre Fitussi est le CEO de Beanstock, une plateforme d'investissements locatifs qui permet d’acheter et de gérer des logements de façon 100% digitale.
Diplômé d’HEC Paris, spécialisé en entrepreneuriat et nouvelles technologies, Alexandre Fitussi entame sa carrière chez Uber au Royaume-Uni, où il dirigera les opérations d’expansion. À son retour en France, Alexandre rejoint la licorne espagnole Glovo en tant que General Manager, et c'est là-bas que lui viendra l'idée de Beanstock avec un challenge en tête : Réinventer le parcours d’investissement locatif pour le rendre accessible à tous.
Challenge réussi : Beanstock a déjà vendu 500 appartements en tout juste 2 ans ! Et ce n'est pas tout… Alexandre investit également de son côté, et possède aujourd'hui 15 appartements ! C'est aujourd'hui un véritable spécialiste du sujet qui va vous donner plein de pistes et de bonnes idées pour vous lancer.
Bon visionnage !
SOMMAIRE :
00:00 Introduction & dernières nouveautés sur Finary
09:35 Présentation d'Alex et de son parcours
11:26 Comment beanstock a été fondé ?
12:45 Qu'est-ce que beanstock ?
15:55 Combien de biens ont déjà été vendus sur beanstock ?
16:00 La stratégie d'investisseur d'Alex
16:18 Combien Alex gagnait-il au moment de son 1er invest immo ?
21:19 "Le jour où tu commences à parler de taux d'emprunt, t'es adulte"
22:02 On ne s'enrichit qu'en s'endettant
23:00 Pourquoi Alex restera toujours locataire et ce qu'il regarde lorsqu'il achète un bien
27:24 Comment Alex structure ses investissements ?
30:25 L'investissement en meublé LMNP VS LMP
32:57 Comment éviter de payer l'impôt sur la fortune
33:40 L'avis d'Alex sur la situation actuelle de l'immo locatif
36:17 Les villes où investir en France en 2022
42:10 La clé pour réussir : chouchouter son banquier et ses locataires
44:04 Immobilier locatif ou SCPI ?
46:10 L'impact de la crise énergétique pour les locataires ?
50:10 Avec les difficultés actuelles pour se faire financer par le circuit bancaire, quelles sont les alternatives pour faire du levier et avoir accès à l'immobilier ?
53:57 Faut-il encore investir dans l'immobilier en direct avec la hausse des taux et le retournement des prix qui semble s'amorcer ? Est-ce encore suffisamment rentable ?
57:33 Quels sont les leviers qu'on peut activer lorsqu'on à déjà atteint voire dépassé son taux d'endettement ?
01:00:16 Quelle est votre % de rentabilité minimum que vous vous fixez lorsque vous cherchez des biens ? Quelles typologies ? Quelles type de mise en location ?
01:01:33 La petite surface est-elle toujours intéressante en terme de rentabilité sachant qu'elles sont généralement plus chères à l'achat au m² ? Quelle serait la surface optimale (pour une ville comme Paris par exemple) ?
01:03:27 Est-ce risqué de cacher un taux d’endettement auprès des banques ?
01:04:51 Les taux de rentabilité nette sur beanstock tournent aux alentours de 3-6 % Quel est l'intérêt comparé à des SCPI ?
01:07:00 Quand faut-il vendre sa LMNP ?
01:10:55 Conclusion
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[@Finary]

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[@Dimic06]

Ce gars est très fort, pédagogue, il vulgarise et donne de bons conseils. J’ai fait pareil avec 3 studios en LMNP mais j’ai été stoppé dans mon ascension par ces nouvelles règles imposées par le HCSF aux banques. Malheureusement, certains conseils ne sont plus vrais. Le cash-flow notamment devient selon moi un critère essentiel, il faudrait qu’il soit très largement positif pour que la banque nous suive sur l’investissement suivant. Sinon le calcul du taux d’endettement, qui ne se fait plus par différentiel, devient bloquant. Et difficile de compter sur les 20% de dérogations quand t’as un taux d’endettement > 50%. L’effet boule de neige n’est aujourd’hui plus possible malheureusement…

[@angeloone3481]

Merci pour cette excellente vidéo 📹 l'intervenant est vraiment super on sent une bonne vibe en lui. 🙏👍

[@MatthieuLepineFr]

Super talk, merci 😁

[@kevinve4588]

interessant, d'accord sur l'endettement pour s'enrichir mais il faut également du cashflow

[@jamfou6642]

Très bon intervenant qui m’a embarqué dans ses histoires, il m’a presque convaincu quand il dit qu’il ne faut pas regarder le cash flow mais simplement combien on sort d’argent et combien on a à la fin avec son exemple d’achat à 200k€. C’est pas complètement faux, il sort 50K€ en 20 ans pour avoir après le crédit un bien à 200k, puisque les autres coûts sont financés par son locataire. Oui mais les données sont à mon avis loin de la réalité. Comment on a un loyer à 900€ NET pour un appart à 200k€ ? 900€ correspond plutôt à un loyer brut, auquel il fait déduire les impôts et ajouté le cout des charges, l’impôt foncier et les travaux évalués à 6000€ en 20 ans c’est sous estimé. Si tu te tapes un ravalement en 20 ans tu payeras plus que 6000€. Donc on a plus que 100€ à sortir par mois. Meme si son message reste le même, j’aurai bien aimé avoir son vrai TRI pour comparer.

[@lm198]

Alex est très dynamique, et à raison d'utiliser le levier pour maximiser son TRI, mais la stratégie à tempérer car commission de 7.5% très chère, en plus des coms d'agence, pour de la location meublée qui est une niche qui va être massacrée fiscalement en 2023 et 2024, comme la location nue, avec tous les risques du locatif pour le propriétaire. De plus les conditions de marchés sont durablement difficiles avec la hausse des taux de crédit. L'immo ancien est la vache à lait de l'Etat: 8% de frais de notaires à l'achat, 45% d'impots sur les revenus fonciers (30% de TMI+17.2%), 30% à 40% sur les plus value, les taxes foncieres qui ont fait +100% en 2023 et qui vont continuer d'augmenter, l'obligation DPE de travaux énérgetiques, et les locataires qui peuvent squatter ou détruire le bien avant de se voir expulser seulement après 20k€ de frais judiciaires et 3 ans de procédure. Il faut être optimiste, très sélectif et un peux chanceux. Mais on peut aussi faire sans agence ou Beanstock, cela revient bcp moins cher ...

[@LaurentLucca]

Encore un excellent Talk ! Alex est très bon (Mounir toujours bien sur) mais ça confirme que l'immo physique n'est pas fait pour moi. Merci à vous deux pour ce moment.

[@Finary]

Merci Laurent !

[@DreamzsHD]

Pourquoi ?

[@monsieursalomonimmo2083]

Excellent la stratégie nom propre. Par contre le LMNP est voué à disparaître. La stratégie LMP est viable et bonne d'après moi sur le long terme.

[@yobtl9960]

Vidéo super intéressante, personnellement je n'ai aucune connaissance en immobilier mais il est vrai que tout le monde me parle de SCI LMNP et c'est tentant la LMNP surtout quand on voit au niveau fiscalité mais justement on est dans un contexte actuel où l'État cherche à récupérer ce qu'ils peuvent et donc est-ce qu'on n'est pas à l'abri d'une nouvelle loi qui va justement commencer à chasser ces fameuses LMNP.

[@le_cavaliere]

Bonsoir, si qqun te parle de LMNP et de SCI en même il te transmet probablement une information incomplète.

[@yobtl9960]

@@le_cavaliere plusieurs personnes me parlent de ces domaines je me suis mal exprimé

[@Finary]

Cela fait 10 ans qu'on parle de la fin des LMNP ;)

[@dravensebastian244]

Cest une erreur qu'il dit quand il dit preferer rester locataire à paris plutot que proprio. En 1998 quand j'ai acheté on m'a dit la meme chose, Paris c'etait cher et pas rentable, bilan mon appart qui valait 110 000 francs en 1998 vaut 156 000 euros (et je l'ai vendu) et la taxe fonciere a paris n'est pas elevé. A la capital ce que vous pensez cher, vaudra bien plus dans qqes années. ;)

[@dresseurdepangolins]

C'était faux en 1998, la personne qui vous a dit ça est un guignol. Il y a eu un krach immobilier à Paris dans les années 90, -40% jusqu'en 1997. Vous avez acheté au plus bas, ce n'est absolument pas reproductible.

[@INVESTEA]

Après plusieurs mois d'introspection, je me rends compte que je ne suis pas à ma place et que mes longues années d'études ne m'ont pas vraiment appris de hard skills. Je sais que la demande est forte dans le secteur du photovoltaïque et de la rénovation énergétique et avant de me reconvertir, y'en a t'il parmi vous qui ont de l'expérience, ou qui sont dans la même situation que moi ? 😁 Au plaisir d'en discuter avec vous

[@sourireanonyme6543]

Peut-être pas précisément le photovoltaïque, je pense que là on est dans une période de creux. Par contre la rénovation énergétique dans le bâtiment est l'une des plus grosse problématique qu'on va rencontrer de ce demi siècle. Pour tout un tas de raison. Ce milieu est vaste, donc ta forcément chaussure a ton pied. C'est plus sur tes soft skills vs ceux qu'il faut pr réussir sans trop de dégâts quil faut que tu compares

[@vivi-rj7hh]

bonjour, j'ai du mal à comprendre il possède 15 biens mais il n'a pas encore passer le plafond de 23.000 euros locatif ?

[@user-ef5um1er7q]

Salut, je n'ai pas de grande connaissance dans le domaine mais je crois comprendre que c'est 23 000 € de revenus donc profit. Il utilise les amortissement des intérêts bancaires et des travaux pour être en dessous du seuil. Si quelqu'un peut confirmer ma théorie, ce serait top.

[@AliBaba-hu3nv]

Les 23 k euros c'est uniquement en location meublée, on ne prend pas en compte location nue, location en sci et les 23k cumule une seconde condition c'est que le revenu locatif dépasse les revenus d'autres activités

[@guillaumelapasserie9320]

​@@user-ef5um1er7qnon le 23k ce sont les revenus locatifs perçus bruts. Donc pas du tout le bénéfice restant. Du coup je me suis posé la même question pendant le talk, avec autant de bien et un revenu salarié à 2400 net, tout n'est donc pas en lmnp

[@clementdebard704]

Tu peux dépasser si ça ne dépasse pas 50% de tes revenus. Donc si tu gagnes bien ta vie à cité pas de soucis

[@21font21]

les cafards qui louent à tout va

[@dresseurdepangolins]

Quel "problème du réchauffement climatique" ?!

[@bradbitt8007]

J'aimerais beaucoup t'inviter à un dîner avec de très bons amis, t'es libre samedi prochain ?

[@dresseurdepangolins]

@@bradbitt8007 Je suis pas vegan, trouve toi un autre ami.

[@ElectricSurf]

Diagnostic DPE

[@dresseurdepangolins]

Réchauffement climatique, bombe nucléaire,... Il faut éteindre la télé, vous vous faites du mal.