La simulación de contratos de compraventa de inmuebles. Simulación Absoluta y Relativa.

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Qué encontrarás en éste video?
En ésta temporada vamos a empezar a introducirnos en el Mundo de la Promesa de Compraventa.
Clases de Simulación:
Simulación absoluta. Se presenta cuando en la realidad no hay ningún negocio jurídico, pero las partes simulan la realización de alguno. La Corte Suprema de Justicia ha expresado que la simulación es absoluta cuando:
- “Se comprueba la total ausencia de interés en celebrar el acuerdo entre quienes aparentan hacerlo, caso en el cual acto no hay, tanto que al correr el velo que cubre la fachada no se ve más que la nada porque las partes ningún acto jurídico celebraron realmente” (CSJ, SC3979-2022, jul. 1º/22).
- “En una compraventa, por ejemplo, se da la simulación absoluta cuando no obstante existir formalmente la escritura pública que la expresa, no hay ánimo de transferir en quien se dice allí vendedor, ni adquirir en quien aparece comprando, ni ha habido precio” (CSJ, SC3598-2020, sep. 28/22).
Simulación relativa. Ocurre cuando las partes realizan un negocio jurídico diferente al que aparentan, que es el que dan a conocer al público. Así, hay dos acuerdos: el real, que es secreto, y el aparente, que es el público. Por ejemplo, cuando se hace una donación y se aparenta una compraventa. La Corte Suprema de Justicia ha explicado la simulación relativa, así:
- “Existe la desfiguración del verdadero querer de los intervinientes que prefieren encubrirlo al utilizar vías alternas, evento en el que la simulación es relativa porque negocio sí hubo solo que su nomenclatura jurídica es opuesta al revelado, en cuyo caso se afecta ‘la naturaleza de la operación’” (CSJ, SC3979-2022, jul. 1º/22).
Contratos de compraventa de inmuebles
Entrando en materia, en la simulación de contratos de compraventa de inmuebles es menester explicar que la compraventa corresponde a un contrato en el que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero (C. C., art. 1849). La compraventa de inmuebles se reputa perfecta, con la firma de la escritura pública (C. C., art. 1857), con la que hay una ratificación del contrato frente al notario. Sin embargo, en la simulación de una compraventa de un inmueble, la escritura pública contiene una realidad ficticia. Por esto, para que el juez declare su simulación, se debe desvirtuar la fe pública consagrada en la misma.
Recuerda que tus dudas las puedes dejar en la descripción del video y las responderemos y las tendremos en cuenta.
Modalidades
Hay varias modalidades que usan los contratantes para simular compraventas de bienes inmuebles, dentro de las que primordialmente están:
(i) Simulación en la compraventa de un inmueble que forma parte de la sociedad conyugal, para excluir el inmueble de dicha sociedad y perjudicar al otro cónyuge.
(ii) Simulación en la compraventa de un inmueble, para que no haga parte de la masa sucesoral, buscando así perjudicar a un heredero.
(iii) Simulación de compraventa de inmuebles, entre padres e hijos, buscando evitar pasivos y perjudicando al tercero acreedor.
(iv) Simulación en la compraventa de un inmueble para evitar que pueda ser embargado por un tercero acreedor.
(v) Simulación en la compraventa de un inmueble cuando en realidad fue una donación y no hubo precio.
En conclusión, si alguien sospecha que la compraventa de un inmueble es una simulación que lo afecta directamente, puede iniciar un proceso judicial declarativo, aportando todos los medios de prueba permitidos por la ley y recurriendo a los indicios existentes, con el fin que el juez, tras evaluar detenidamente la información, determine si el contrato es simulado o no, para hacer prevalecer la realidad sobre el negocio ficticio. Esta resolución judicial puede tener importantes implicaciones legales, buscando así la protección de los intereses legítimos de la parte perjudicada.
Es fundamental destacar que este proceso judicial declarativo se basa en el imperativo de mantener la honestidad y la integridad en las transacciones inmobiliarias, garantizando que los acuerdos sean genuinos, para lo cual la justicia juega un papel crucial en desenmascarar posibles simulaciones, restableciendo así la equidad y la legalidad en el ámbito de la compraventa de inmuebles.

[@jairofranciscorodriguezpot2364]

Dra. Muchas gracias. Felicidad por su exposición, excelente y muy clara. Dios la bendiga.

[@ClaudiaNorenaAbogada]

Saludos Jairo, que bueno que te guste. De eso se trata, de darles información de valor

[@user-sh6pj5kw7j]

Agradecido.por.tu.orientacion.desde.venezuela

[@ClaudiaNorenaAbogada]

Con todo gusto!.

[@CJ-jw8ls]

Dra. buenos días, Mucha Gracias por su excelente explicación! 👏Una preguntica: Aparte de la anulación de la compra-venta que otra consecuencia jurídica puede recaer sobre el comprador de una venta ficticia (donación simulada a un hijo) ?... multas, carcel... Gracias de antemano 🙏

[@ClaudiaNorenaAbogada]

Gracias por tu pregunta. Para poderte responder debemos revisar el caso. Todo depende de la intención con la que se traslado el inmueble al hijo.

[@luismiguelguerramartinez3448]

Dra buenos días le compre legalmente la casa a m8 mamá la plata se la di en efectivo

[@ClaudiaNorenaAbogada]

Saludos Luis Miguel, que duda tienes?