Las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios

[@manuellucascobo5694]

Buenas tardes, soy propietario de un local, en mí escritura y división horizontal estoy exento de Azotea y escaleras, tengo que pagar los gastos qué se realizan en ambas zonas.

[@chc4650]

MUY BUENAS TARDES, MUY BUENO EL VIDEO, TENGO UNA PREGUNTA , UN PRESIDENTE PUEDE CAMBIAR LA CERRADURA DEL ACCESO AL GARAGE PARA QUE NO SE PUEDA NI MIRAR LOS CONTADORES PORQUE COMENTA QUE NO TENGO PLAZA DE GARAJE? QUISIERA SABER SI ES LEGAL Y SI ESTÁ PROHIBIDO PASAR POR EL PASILLO DEL GARAJE SIENDO PROPIETARIO DE UN PISO PERO NO DE PARKING, GRACIAS POR SU ATENCION

[@almudenaalmeida2591]

En los estatutos de nuestra comunidad se llego al acuerdo de que cuando haya renovación de junta los propietarios que no vivan en la comunidad no sean presidentes y,pase al siguiente propietario de dicho portal y asi sucesivamente.Mi pregunta es,se puede saltar el administrador de portal y nombrar a otro propietario sin pasar por el resto de viviendas del mismo portal por decision propia? En esta comunidad la junta de gobierno se compone de 4 vocales,vicepresidente y presidente..sin mas gracias..

[@migueladminfergal-administ7538]

Estimada Almudena: Normalmente estas decisiones no están incluidas en los Estatutos, suelen estar en las normas de convivencia o bien suelen estar en las decisiones que se toman en una Junta de Propietarios. El Administrador no debería saltarse el orden establecido salvo que los propietarios que están en junta así lo decidieran. Me extraña que el Administrador lo decida de forma unilateral, sin conformidad al menos con la Junta de Gobierno y con el Presidente. Saludos. Miguel 691564359

[@Angit330]

Hola en la comunidad hay una junta de todos los propietarios para arreglar la fachada del edificio. Y todos están de acuerdo. pero 2 propietarios ya que son mil euristas quieren pedir un prestamo y el resto de propietarios dicen que no les interesa el préstamo comunitario..entonces los 2 vecinos mil euros ta no podrán pagar. Pregunta les pueden envargar su piso si no pueden pagar la derrama

[@migueladminfergal-administ7538]

Hola. Si no pagan la derrama que se establezca por acuerdo mayoritario, podrán reclamarles la deuda vía judicial y será el juez en vista de las gestiones que se hagan para encontrar todos los bienes de ese propietario quien decidirá en base al patrimonio que tipo de acuerdo podrán llegar con los que decidan no pagar la derrama. En primer lugar irán contra sus bienes patrimoniales como cuenta corrientes, ingresos salariales o pensiones, vehículos, etc. Lo último sería ir contra la vivienda. Esto casi nunca se llega a hacer a no ser que la derrama sea muy alta y la deuda que se ha generado llegue a un importe similar al valor de la vivienda, que no será el caso. Saludos Miguel 691564359

[@JMNS1956]

Actualizar la dirección postal y por lo tanto fiscal del edificio por municipalización de la calle a la que accede el portal, hace unos años, cree que es necesaria para la buena marcha de la comunidad ? Gracias

[@migueladminfergal-administ7538]

Buenas tardes. Por supuesto que si. La dirección postal y fiscal del edificio siempre debe de estar de forma correcta. Es necesario para la buena marcha de la comunidad y el Presidente tiene la obligación de realizar las actuaciones que considere necesarias. Saludos. Miguel 691564359

[@marieverger334]

Qué pasa cuando la administración obra por cuenta propia para enviar una circular de reunión o junta ordinaria anual sin previo permiso ni consentimiento del presidente de la comunidad de vecinos? y escribe en dicha circular una fecha de reunión no autorizada por el presidente de la comunidad de vecinos y escribe puntos del dia tampoco autorizados ni vistos ni verificados por dicho presidente? qué pasaría si la administración además durante un año o más no dice nada ni se pone en comunicación con el presidente y cuando le viene bien en dos días hace lo que quiere y se salta a la torera todo lo que dice o propone el presidente de la comunidad de vecinos? se le podría interponer una demanda?

[@migueladminfergal-administ7538]

Hola Marie. Esta situación es totalmente irregular. El Secretario Administrador está asumiendo funciones que no le corresponden. El no puede por cuenta propia realizar convocatorias y poner el orden del día sino es con el beneplácito del Presidente. Será este quien ponga la fecha de la reunión . Si todo se realiza tal y como vd. lo ha dicho en la próxima reunión donde se decida el cambio de la junta de gobierno tendrán que proponer la sustitución. Recuerde que esta sustitución se hará con la aprobación de la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. Saludos. Miguel 691564359

[@Isamor52]

Como se puede deunciar a un administrador que no presenta las cuentas detalladamente por propietario y separación de los gastos y abonos. Podrías hacer un vídeo orientativo. Gracias.

[@migueladminfergal-administ7538]

No existe un sistema contable donde deban aparecer unas cuentas de una forma determinada, se entiende que hay administradores que hacen la contabilidad por propietario y otros que hacen la contabilidad en su conjunto. Siempre que las cuotas por propietario se haga por coeficiente y en base al reparto de gastos por grupos no tendría que haber problemas. Al Administrador se le puede denunciar cuando no presente gastos que tendrían que estar justificados o el saldo no coincide entre el saldo inicial del año anterior, mas los gastos e ingresos con el saldo final existente. Si se ha perdido dinero por el camino, tendrá que demotrar el motivo. Si no fuera así eso si que es denunciable. Saludos. Miguel 691564359

[@rosamaquieira2326]

Los propietarios de el local del inmueble se puede negar a pagar los arreglos del tejado??

[@migueladminfergal-administ7538]

Buenos días. La cubierta o tejado pertenece a todos los propietarios y por lo tanto todos ellos están obligados a su reparación y pago. Un saludo Miguel 691564359

[@mandy0610]

Hola , un presidente de un edf tiene la obligación de atender a un vecino que tiene quejas por problemas de convivencia de ciertos vecinas que no dejan dormir ( fiestas , ruidos de todo tipo , hacen las tareas domésticas de noche ,portazos , taconeando ..etc ) ..Pues bien , la policía cada vez que ha venido dicen que tengo que hablar con la presidenta , antes de denunciar en el juzgado ..pero la presidenta se niega a atenderme , me dice que me dirija a la gestoría del edf ..Bueno , puede el presidente negarse a atender a un propietario del edf ?? ..Tb le ha ordenado a la gestoría del edf que no pongan ningún tipo de avisos en el edficio , del tipo q sean , puede hacer eso esta mujer ?.Gracias .

[@migueladminfergal-administ7538]

Buenos días Mariane. El Presidente es el máximo responsable dentro y fuera de la comunidad para asuntos relacionados con esta. Tiene la obligación de atender a los propietarios que le reclamen su atención y hacer las oportunas reuniones para hablar de aquellos temas que sean interesantes y necesarios para la comunidad de propietarios. cuestión distinta es que en un momento delegue su responsabilidad en el administrador porque este con sus medios y su experiencia salvaguardará los intereses de un propietario y la comunidad. La Administración de fincas puede poner todos aquellos avisos que sean necesarios para el buen funcionamiento de la comunidad. cuestión distinta es si pone asuntos sobre impagados o procedimientos monitorios. Esto se hará solo en caso de que no se pueda localizar al propietario. Un cordial saludo. Miguel 691564359

[@mandy0610]

@migueladminfergal-administ7538 Gracias , muy amable por responder .Un saludo .

[@G34993]

¿Puede un Presidente firmar un contrato de alquiler de un local sin conocimiento de la Junta de Propietarios de dicho local (por ejemplo, sin informar de las condiciones de contrato a los propietarios en Junta extraordinaria)? Gracias!!!

[@migueladminfergal-administ7538]

Hola buenos días. No debería. El contrato de alquiler no es algo que estuviera dentro del ámbito del artículo 10 de la Ley de Propiedad horizontal, que dice lo siguiente: 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. Todo lo que no esté en este ámbito parece un exceso de atribuciones que el Presidente no debería ejercer. Saludos. Miguel 691564359

[@entumundo3784]

Buenas tardes, D. Miguel. Hoy le traigo un problema que acaba de surgir en mi comunidad. Si aún se acuerda de mí, soy presidente de mi comunidad. El administrador de esta, debido al estado de tensión en el que vivimos, ha decidido marcharse de la comunidad por un error que cometió al decir que se necesitaba la unanimidad para la solicitud de una vecina para el cerramiento de su balcón. Grave error porque desde 2013 no se necesita tal unanimidad. Yo no lo he echado ni le he reprochado tal error, pero él ha decidido marcharse. La cosa es que ahora mismo estamos sin administrador y este es vital para nosotros porque sin un administrador no podemos girar recibos, no podemos pagar los gastos de la comunidad porque la firma es mancomunada con el administrador, hay trabajos que me están pidiendo pagarlos como la nueva instalación de leds y sensores en la iluminaria del edificio... etc. Mi pregunta es la siguiente... es esto un caso de urgencia en el que puedo proceder a la contratación de otro administrador sin llevarlo a junta?. Claro está, posteriormente informarlo en la próxima reunión. Repito, el administrador se ha ido por decisión propia y así ha dejado constancia en el escrito que me ha presentado antes de irse. Un saludo.

[@migueladminfergal-administ7538]

Buenos días. Cuando un administrador decide marcharse, habrá presentado la correspondiente carta de dimisión. Esto significa que tienen que poner vds.la maquinaria para realizar una junta general extraordinaria para el cambio de secretario-administrador. El error del administrador, que por desconocimiento de la ley y ante ese error ha decidido marcharse, me parece muy honrado por su parte, aunque creo que es excesivo. No hay profesional que se conozca toda la legislación. Tenga en cuenta que los administradores de fincas en España manejamos mas de 250 leyes que además se están modificando de forma permanente. El Presidente ante la falta del secretario-administrador puede ejecutar el cargo en funciones hasta que se decida incorporar un nuevo administrador. Siempre debe decidirse en junta. El artículo 14 a) de la LPH dice que corresponde a la Junta de Propietarios a) nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos. Saludos. Miguel

[@olgacantisanbohorquez2869]

Que hacer cuando por emergencia he tenido que limpiar la arqueta y no me quieren pagar la presidenta la limpieza del mismo, gracias

[@migueladminfergal-administ7538]

Hola, Olga: Si bien es cierto que la LPH regula la manera de actuar en caso de urgencia (art. 10, 20), desconozco los condicionantes y el motivo de dichas actuaciones. En condiciones normales, lo correcto es poner en conocimiento de cualquier tipo de reparacion urgente al Presidente\a y Administración. Pero como le comento, desconozco los condicionantes y motivos de esa toma de decisiones. En caso de la negativa por parte de la Junta de Propietarios de abonar esas cantidades, lo mejor es llevar este asunto a junta debidamente convocada y tomar una decisión al respecto. Un saludo.

[@olgacantisanbohorquez2869]

@@migueladminfergal-administ7538 es que me salía agua fecal por el plato de ducha y la presidenta no se fía de nosotros, ella se cree que hemos echo algo dentro de la casa, obras me refiero y cómo estabamos en ese momento en fase 1 los gastos de limpieza ha corrido de parte nuestra, y la presidenta pone ahora muchos perros para oagarnos

[@olgacantisanbohorquez2869]

Muchos problemas quería decir, gracias

[@innaalioshyna2471]

Es legal poner las ventanas en el portal sin pasar los presupuestos y sin avisar? El arquitecto de la administración es el hijo del presidente de la comunidad que no mira los precios ni los sabe da sensación. Todo decide su hijo, también nos comentó que el mismo hizo la pre ITE. Es legal lo que están haciendo? Gracias

[@migueladminfergal-administ7538]

Hola Inna. Si bien el Presidente tiene capacidad para hacer las actuaciones necesarias para cumplir con el deber de conservación, es conveniente que cualquier actuación que tenga importancia y trascendencia en el devenir de la comunidad sea trasladada a esta para que las decisiones se tomen por la mayoría de los propietarios. Un cordial saludo. Miguel

[@j.javiernieto5725]

Buenos dias. Le presento el problema que tenemos a ver si puede ayudarnos. En la última reunión de la comunidad, se eligio un nuevo presidente y los presupuestos no fueron aprobados. Ha pasado mas de un mes y no se han hecho las actas de dicho reunión ni se ha convocado nueva junta para aprobar los presupuestos, pero el nuevo presidente de forma unilateral ha empezado a apagar la mitad de los focos de los garajes para ahorrar en la factura y a apagar la mitad de las farolas de los jardines durante la noche. ¿Puede ejercer como presidente sin las actas del nombramiento? ¿Es legal que de forma unilateral apague la mitad de las luces de los garajes y los jardines? Si no es legal, donde aparece la normativa que le impide a ello? Muchas gracias

[@migueladminfergal-administ7538]

Estimado Javier: El puesto de Presidente es ejecutivo desde el mismo momento de celebración de la Junta, no es necesario que exista un acta que la indique, aunque este sea necesario para la normalización de los asuntos de la comunidad. Con respecto a la reducción de focos y farolas, el Presidente debería solicitar el beneplácito de la mayoría de los propietarios porque pudiera derivar de que hubiera consecuencias y responsabilidades y serían a cargo del Presidente y no de la comunidad. Por ejemplo robos y todo tipo de violencia. Saludos Miguel

[@entumundo3784]

D. Miguel, qué ocurre cuando a un presidente lo quieren destituir porque quiere llevar a cabo las acciones legales que en anteriores juntas se aprobaron por las mayorías necesarias?. Qué ocurre cuando quienes lo echan son los vecinos que incumplen continuamente los acuerdos que se dictan en las diferentes juntas y en las que se le autoriza para que se proceda contra estos que quieren echarlos para que no pueda llevar a cabo lo que la ley le permite?. Por ejemplo, obras en los patios sin derecho a uso y disfrute, cerramientos en las terrazas comunitarias, instalación de tuberías y grifos en el tejado de la comunidad y terrazas de los áticos propiedad de la comunidad... etc. Todo está aprobado en junta anteriores que prohíben, ordenan la retirada y las actuaciones contra estas personas por dicho hechos. Saludos.

[@migueladminfergal-administ7538]

A un Presidente se le puede destituir siempre y cuando existan las mayorías necesarias para poder hacerlo. Normalmente si hay deseos de sustituirle se le aplica el artículo 16 de la ley de propiedad horizontal. Que dice que la junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que represente al menos el 25 por 100 de las cuotas e participación. No hace falta que esté o no justificado. Ahora bien porque el Presidente pretenda llevar las acciones legales que en anteriores juntas se aprobaron, sinceramente es algo totalmente irregular. Si ya existe la aprobación se podría tirar para adelante, pero tenga en cuenta que solo se podría poner en marcha hasta la fecha en que se aprobó, si se quiere volver a certificar toda la deuda pendiente sería conveniente volver a solicitar la certificación de deuda con toda la deuda actualizada y hacer una nueva reunión. Saludos. Miguel

[@entumundo3784]

@@migueladminfergal-administ7538 No se trata de deuda, eso ya soy consciente de ello y en cada junta vuelvo a aprobar las actuaciones contra los vecinos morosos desde la última junta hasta la actual. Lo malo aquí son los acuerdos que prohíben cosas como dos vehículos en una sola plaza de garaje. Sé que usted me dirá que este uso suele estar permitido y abalado por sentencias. Pero lo que desconoce usted en nuestra caso es que, según la autorización VADO (que incluye la autorización de salida de vehículos a la vía pública, dice que "CAPACIDAD VEHÍCULOS: 6". Por tanto, no pueden haber 7 o la comunidad sufrirá una multa y la retirada de dichas licencias. Con lo que ningún juez podrá ir en contra de ello. Se votó y 3 vecinos se opusieron a que este vecino hiciese uso de su plaza de garaje con dos vehículos. Además, hablamos de un monta coches que gasta una barbaridad. Se le dio la oportunidad a que él corriese con los gastos de cambiar dichas autorizaciones a 7 vehículos y a pagar un 25 de la comunidad del garaje por el gasto doble que estaba dándole a este. SE NEGÓ. Tenga en cuenta que las cuotas de solo el garaje, son de 39 euros en nuestra comunidad. Haciendo imposible que pueda bajar las cuotas tras negociar el mantenimiento y reducir su precio. Incluso la instalación de tubos leds y sensores para gastar aún menos. Y no solo me refiero al garaje sino que incluso el monta coches ahora usa leds y se apagan al minuto de no usarlo. Y aunque no lo crea, todo lo he sacado a coste 0 con solo cambiar de empresa de mantenimiento. Tanto el ascensor como el monta coches, ahora cuenta con una pantalla led de 7 pulgadas (eView de OTIS) a coste 0. Estos sistemas, además de las muchas utilidades que tienen, también avisa de averías a OTIS sin necesidad de que nosotros llamemos, y en caso de quedarse encerrados, el modelo que nos han puesto, tiene vídeo llamada para así tranquilizar aún más a las personas con claustrofobia en caso de quedarse encerrados. Repito, todo a coste 0 y nadie se ha quejado, por lo que esto no es el problema. Esto es solo un ejemplo porque hay muchas cosas que los vecinos se pasan por las narices, NO TODOS. Pero siempre son los mismos. Tuberías por el tejado de la comunidad, obras en terrazas y patios, basura en los patios, objetos en los rellanos, objetos en los garajes, estanterías en los pilares de los garajes, bicis en zonas comunes... etc. Como además son morosos, todo está aprobado en junta por unanimidad para que devuelvan todo a su estado original. Estando en muchos casos autorizado para actuar judicialmente. Es ahora cuando voy a actuar judicialmente y es cuando ahora quieren echarme porque ahora se han puesto al corriente de pago porque actué judicialmente contra ellos y pagaron todos. Por decirle que ayer celebré una nueva junta extraordinaria y la pareja de un propietario me dijo que está prohibido que en las juntas el presidente lleve un gorro porque estoy calvo y paso frío. Y no le digo otras burradas porque pensaría que en lugar de una reunión fue el club de la comedia. Hasta el administrador me ha presentando su dimisión porque dice que esta comunidad no es normal y no puede con estos vecinos que no paran de acosarlo. Yo soy el primero en vivir en la comunidad hasta antes de que el edificio estuviese terminado y nunca he dejado de pagar mis cuotas a pesar de ser pensionista de 400 euros y siempre he dado ejemplo no poniendo más que un tendedero fijo el cual lo propuse hace muchos años en junta y se me dio autorización por unanimidad. Poniendo como condición para todos que no se podía colgar la ropa chorreando (algo lógico). He sido el único que ha puesto tendedero que da al patio de luces. Saludos.

[@ox2359]

Puede el presidente echar/cambiar al administrador de fincas?

[@migueladminfergal-administ7538]

Hola CX2. Si es por una falta de honradez en su trabajo, el Presidente podría llegar a echar de forma inmediata al Administrador de Fincas, si bien el Presidente debería hacer una junta general extraordinaria para explicar las razones y que la junta de propietarios ratificara su actuación. Echar antes a un Administrador sin unas razones que lo justifiquen podría suponer una indemnización que podría llegar a ser desde la fecha en que se ha decidido echar al Administrador hasta la fecha de vencimiento de su contrato. Saludos Miguel 691564359

[@concepcionlozanoalvarez3540]

Como puedo actuar,bajo la importancia que siento en estos momentos,No soy dueña,es mi madre y debe a la.comunidad, x dinero,yo me he tenido que ausentar porqué están en obras por culpa de obras por un ascensor y somos mayores,en el confinamiento nos hemos encontrado que la comunidad ha cambiado la llave del portal y ha suplantado la ley por doble partida ,ha cambiado la.cerradura.de mi casa.que debo hacer?SOS.

[@migueladminfergal-administ7538]

Hola. No contestamos a través de youtube y si a través de nuestra web adminfergal.es Acceda al blog y escriba la cuestión a través de uno de los artículos en el apartado de comentarios a final de cada artículo. Gracias!

[@entumundo3784]

Si ha cambiado la cerradura de la casa de tu madre sin su autorización, telita el delito o delitos PENALES que han cometido. De momento, puesto que esto viene porque no paga dinero, el de coacciones ya lo tienes en bandeja para mostrárselo al juez.

[@concepcionlozanoalvarez3540]

Necesito ayuda urgente!!

[@migueladminfergal-administ7538]

Puedes exponer tu duda de forma mas personal a través de nuestra página web www.adminfergal.es

[@leisersaenz]

Que país es esto??

[@migueladminfergal-administ7538]

España