Les CHIFFRES de mon 1er IMMEUBLE (loyers, impôts, cashflow...)

Quel cashflow est-ce que je dégage grâce à mon immeuble qui est mon 1er investissement locatif? Comment calculer le cashflow d'un investissement immobilier?
Dans cette vidéo je vais vous donner tous les chiffres de cette opérations : l'emprunt bancaire (durée, taux, différé?....), les charges courantes (taxe foncière, taxe CFE...), le montant des loyers avant et après rénovation (avec notamment la transformation d'un T3 nu en petite colocation meublée). Je vais également vous expliquer quel régime d'imposition j'ai choisi pour mes appartements nus ou meublé (micro ou réel, foncier ou LMNP). Et enfin on calculera le cashflow net net.
A noter que je ne parlerai ici pas de rentabilité immobilière brute ou nette car j'ai financé un certain nombre de travaux et meubles de ma poche dont j'ai un peu perdu les chiffres et les calculs ne seraient pas corrects si je ne prend pas en compte ces dépenses non empruntées à la banque, j'ai donc préféré ne pas faire d'erreur et ne pas en parler.
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Je ne suis pas une professionnelle de l'investissement reconnue par l'état ou un quelconque organisme. Je suis juste une particulière qui fait des investissements sur son temps libre et partage son expérience et son parcours en vidéo.
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Des bisous! ♡

[@Valerie_Invest]

Petite précision, comme me l'ont fait remarqué certains commentaires, j'ai également oublié mes frais de comptabilité pour le meublé! Je paye également 120 euros par an pour une adhésion à un CGA et 400 euros pour mon comptable. Je ne prend pas en compte de vacance locative dans mes calculs tout simplement car je n'en ai pas ! Et les petites réparations sont soit du fait de dégradations des locataires donc prélevées sur la caution, ou bien des réparations plus importantes mais pour lesquelles j'ai totalement assez d'épargne, donc je ne les prend pas en compte. 😊

[@Itachi-ll3ke]

🥰🥰😍😍😘😘

[@Tom-uc1nv]

Bonjour, je pense que tes dépenses en réparation pour ton immeuble devraient tout de même figurer dans tes charges mensuelles (même si elles sont financées par ton épargne) car après tout, c'est bien beau qu'un immeuble soit rentable, mais si il y a beaucoup d'argent à sortir pour les travaux et réparations en dehors du crédit, je trouve cela dommage. D'ailleurs ce serait cool de savoir de combien était le budget travaux ! 👍🏻 Merci d'avance

[@macha___]

On vit vraiment pas dans la même région mdrrr un immeuble à 230k 🎁🎁🎁🎁 Bravo à toi en tous cas ! Tu es motivante et inspirante

[@Valerie_Invest]

@@macha___ c'est sûr que j'ai de la chance d'habiter là où je suis, dans une autre région j'aurais sûrement fait des choix différents 😅

[@macha___]

@@Valerie_Invest après il y a toujours une part de chance mais il y a surtout aussi une grande part de courage c'est indéniable

[@elisabethsunday8271]

J’ai 22ans, je viens de découvrir ta chaîne et tu m’inspires beaucoup ! Super contenu vraiment 😍

[@Valerie_Invest]

Merci ! 😀

[@edouardgavie457]

moi aussi j ai 22ans

[@vdpstf5298]

Bonsoir Valérie. J'ai découvert ta chaine il y a deux jours et du coup, je me fais une séance rattrapage de pouces bleus. Excellente élocution, timing pas trop long et sujets super intéressants. J'aurais aimé avoir ce genre de vidéo une vingtaine d'années auparavant. Je te souhaite le meilleur et....le meilleur pour la suite de tes projets, tu iras très loin.

[@Valerie_Invest]

Merci beaucoup pour ce bel encouragement 👌

[@titou2449]

Meric pour cette vidéo, le rythme est top et les chiffres ont l'air bien plus proche de la réalité et bien plus cohérent que d'autres vidéo sur internet

[@kelyanvandenbroucke1288]

Tu as a un peu moins de 10% donc franchement bravo, belle rentabilité

[@buffaloben726]

Excellent ! Continue comme ça, c'est ce qui fait la force de ta chaîne, à savoir : ne pas embellir les choses et parler de tes erreurs !

[@leoderocles6423]

Hello ! Merci pour les chiffres. Du concret donc. En tout cas, bravo pour ton investissement. Car acheter un immeuble amène toujours plus de questions et de doutes que d'investir dans des actions par exemple !

[@got70]

Merci d'être aussi clair dans tes explications Tu es une source d'inspiration 👌

[@Valerie_Invest]

Merci beaucoup !

[@FCP-ni6fn]

Investissement très bien pensé! Des erreurs--> Je like ! Car l'erreur fait progresser par la suite Clarté des chiffres --> Je like car c'est important de comprendre pour nous par des faits, du réel 2 immeubles + RP---> je like à fond. Le tout à 27 ans, tout bonnement prodigieux! De quoi mettre minable la plupart des autres youtubeurs investisseurs! Pas de location courte durée--> Je like car ça oblige à être pressé et être tout le temps sur la brèche! Sourire (dents du bonheur:)) + sérénité--> Je like car de la joie en ces temps "compliqués" "Sky is the limit"---> Cependant, avec les restrictions de la BDF, l'investissement immo va devenir plus difficile. Une piste ---> le désendettement dans quelques années même si le coût de l'argent est bas.

[@Valerie_Invest]

Hello, merci beaucoup pour tous ces gentils mots, ça me fait vraiment plaisir! :) Je suis assez d'accord avec le concept du désendettement, je pense être arrivée à un niveau actuel qui me convient, et j'imagine mal pour le moment "renquiller" avec un nouveau bien à crédit... wait and see ;)

[@gpriscilla8531]

Super vidéo bien précise et détaillée, c’est une des meilleures que j’ai vue jusqu’à maintenant 😌

[@Valerie_Invest]

Oh merci beaucoup c'est vraiment adorable ! 😍

[@htsihoarana]

Bonjour, Merci beaucoup d’inspirer la jeune génération !☀️ #girlpower💪🏽

[@meeyz_2408]

J'ai 14 ans et ce domaine m'interresse beaucoup ! Toute ces vidéos explicative et sans tabou m'aident à m'y voir dans mon future. Merci et bon courage pour la suite madame !

[@Valerie_Invest]

Super que tu t'intéresse à des sujets comme ça à ton âge, bravo !

[@mehmettepe2238]

Plus que 4 ans pour commencer tes investissement, cependant ce sera peut-être pas la première chose dans laquelle je te conseille d'investir étant donné les prix.....

[@cyliapg3455]

Merci Valérie, ta vidéo est très précise, ta façon de parler très agréable! Sur ce, m'abonne et je vais vite regarder les autres vidéos ;)

[@nicolasmitcho9490]

Wow je viens de découvrir ta chaine et elle est géniale ! Continue comme ça et merci d'oser parler de tout ça, ça permet vraiment de voir comment se passe vraiment les chiffres sans forcément vendre du rêve! merci!

[@Valerie_Invest]

Merci beaucoup Pauline.🙏

[@jujuj597]

Waouh, bravo, tout est sincère et en place!!!😄😄😄

[@es364]

Bonjour Valérie, si tu peux détailler la partie montage/comptabilité de ton LMNP qui, au delà de quelques charges (CFE/CGA/Comptable) te permets de ne payer *** ni IR ni prélèvements sociaux *** sur cet immeuble (sauf le T2 en micro-foncier), ça pourrait être le sujet d'une vidéo détaillant la force du LMNP, ce qui intéresserait beaucoup de monde, merci

[@Valerie_Invest]

Pourquoi pas à l'occasion 👍

[@majdamajda3381]

Hello , je découvre ta chaine et j’en suis contente , tres claire et franche et c’est tres important , bon courage a toi

[@isabellef9355]

Bonjour j adore ta vidéo Merci ça me donne des idées pour les miens Pour ton T2 une location meublée a un couple d étudiant....... A voir si ta ville est étudiante...... Et non le réalité n est pas tjrs idéale l essentiel est qu elle nous corresponde

[@raphaelsuss7800]

Salut Valérie, Je découvre ta chaîne et je suis ravi bravo pour le travail accompli jusqu’à maintenant. Je souhaite me lancer moi aussi mais j’ai pas toutes les clés en main pour le moment. J’ai une petite question, comment fais-tu pour emprunter au-delà de 33 % ? Merci d’avance ☺️

[@benjaminf7336]

Merci pour la transparence ! Au top

[@31Choupi]

Coucou super vidéo :) tu es très transparente et ca fait vraiment plaisir de t'écouter , a très bientot

[@Valerie_Invest]

Merci beaucoup !

[@lepassagebykevininopine5820]

Merci beaucoup pour tes vidéos, et notamment celle-ci (ainsi que celle où tu racontes l'histoire de cet achat), woaw, j'adore ton énergie, ton authenticité ! Car je te sens si sincère, et ton parcours est vachement inspirant, j'arrive à m'identifier, de part ta vibe, tes conseils à la fois si professionnel, très précis et qui sentent vraiment l'expérience et le vécu, donc merci beaucoup ! Et bonne continuation à toi

[@Valerie_Invest]

Merci beaucoup ! ☺️

[@DanielOliveira-co9fd]

Excellente vidéo. Merci beaucoup pour toutes ces infos très intéressantes.

[@ibrahim-totoelmejahed9284]

Salut Valérie , je découvre ta chaîne via money académie 😇😇😇 juste une précision pour tes revenus foncier, attention, quand tu choisis le micro foncière tu t engages pour 3 ans donc normalement , si tu achètes un immeuble l année suivante et qu il est en foncier avec beaucoup de travaux tu ne peux pas passer en réel mais attendre de fini 3 ans pour changer de régime ... donc attention à ne pas avoir un redressement fiscal ! Je pense que le centre des impôts peut te répondre par mails... bonne continuation . J ai commencé l investissement la même année que toi (avril 2018) : 1 lot de 4 maisons mitoyenne de type 5 déjà louée et en août 2018 : achat 1 immeuble de 5 apparts (3 T3 et 2 T2) .....

[@Valerie_Invest]

Hello, tu te trompe, c'est le régime réel qui t'engage pour 3 ans si tu le choisis, pas le micro 😉

[@barthestation]

A quand tu sors un livre Valérie?!!!! J'adore tes explications et c'est un sujet passionnant!

[@inesahmed7075]

J'aime cette vidéo ( référencement )

[@Valerie_Invest]

Ahah merci 😁😁

[@denicheurdepepite]

merci pour cette transparence Valérie ! Joli projet, bravo à toi

[@Valerie_Invest]

Merci Jérôme 😁

[@quelquun7017]

Ça a l air si simple... comment trouver un immeuble à ce prix là, ou habiter en même temps ?

[@jeremyderome4486]

bravo pour cette première acquisition !

[@ossfoura8341]

Merci pour la vidéo

[@Valerie_Invest]

Avec plaisir! :)

[@raphaelorg9537]

Merci beaucoup grâce à tes conseils je me lance 👍👍👍👍👍👍

[@user-ex3ih4pl7p]

Contenu très intéressant

[@Valerie_Invest]

Merci 😊😊

[@Dr.K540]

Franchement super vidéo ! Un grand merci pour ton partage ! J’ai écumé par mal de vidéo et t’es la première qui donne du concert ! Top

[@Valerie_Invest]

Merci beaucoup 😊😊😊

[@etiennepetit8453]

Super contenu, merci ! Peut-on connaître le montant de ton enveloppe travaux ?

[@ceciliafulbert8028]

Bonjour Valérie, merci beaucoup pour vos vidéos que j'ai fait découvrir à mon mari. Je suis une fervente abonnée ☺️. Je me pose malgré tout une question sur le calcul du cash-flow. Ne faut-il pas déduire les charges du locataire de ce dernier. Je me trompe peut-être mais elle sorte de notre budget avant d'être récupérées par la suite, ce n'est donc pas vraiment du bénéfice non?

[@ophe1594]

Super vidéo ! Très intéressant et motivant 👍

[@davidl8940]

Salut Valérie. Tes vidéos sont toujours hyper détaillées, on apprend toujours quelques astuces! Merci! Quand tu dis loyer charge comprise, est-ce que ça veut-dire que tu dois payer des charges supplémentaires qui gringotte de ton loyer?

[@Valerie_Invest]

Salut David, merci beaucoup! Alors il y a le loyer de base, et le loyer avec charges. Les charges en l’occurrence ce sont entre 15 et 20 euros que je "refacture" aux locataires et qui dans mes appartements correspondent à l'électricité des communs, l'entretien des chaudières, et la taxe ordure. Chez certains ça peut être l'eau froide par exemple... :)

[@davidl8940]

@@Valerie_Invest D'accord, merci :)

[@Rachiquanful]

Bonjour et merci beaucoup pour cette vidéo. Effectivement, il me manque juste un chiffre pour bien comprendre l'ensemble : quel est le montant des travaux ? (parce qu'inclus dans un emprunt comme précisé au début de la vidéo, le crédit plus important viendrait amputer le cashflow !) Et un cash flow de 300€ est super, sauf s'il faut mettre 70000€ de travaux ! Merci encore

[@Valerie_Invest]

Hello, comme j'ai expliqué dans la vidéo, les travaux o't été réalisés sur fonds propres, je n'ai pas emprunté pour et c'est de l'argent dont je n'avais pas forcément besoin.

[@la_marsannaise]

J'adore !! Merciii continue comme ça

[@MrBlackbisounours]

Hello, peux tu faire une video qui explique la,location en meublė, quelle est la demarche , quels documents à remplir? Quelles sont les,obligations? Quels sont les couts? ( comptable? Etc) merki

[@Valerie_Invest]

Hello, j'en parlerai forcément un jour, mais c'est un large sujet ! Mais en effet pourquoi pas une vidéo sur les démarches et coûts du meublé... Je note l'idée, merci à toi !

[@JM-cn2lq]

Ne pas oublier que le cga n'est plus obligatoire (ou plutôt n'est plus utile) maintenant :)

[@LBtrading]

🎉

[@marcelamoraru2604]

Bravo bravo bravo! Meilleures vidéos et les plus réalistes et transparentes de tout le web. Est-ce que vous donnez par hasard des conseils personnalisés? Quelle est la ville de votre investissement?

[@Valerie_Invest]

Hello, non je ne donne pas de conseils car je ne suis pas une professionnelle de l'investissement ou conseillère financière, ceci serait illégal.

[@macha___]

Merci pour ta vidéo 👌🏻

[@AmineKotti]

Merci Valérie pour la qualité de ces vidéos ! Pourrais-tu nous dire quel était le taux d’amortissement utilisé ? ( 2-5 % )

[@Valerie_Invest]

Hello, tu peux préciser stp ? Tu parles du taux du crédit ? Du taux comptable...?

[@sanglierdefranchecomte]

Merci pour les vidéo que je découvre. Par contre les sommes engagées pour les travaux devraient également impacter votre cash flow ?

[@Valerie_Invest]

Hello, en effet si j'avais emprunté la somme des travaux, ce qui n'est pas le cas ici, là j'ai tout financé de ma poche. Du coup ça n'impacte pas mon flux de trésorerie sur le long terme mais j'ai eu des sommes supplémentaires au début. Je compte cela comme un apport.

[@shiba_mania]

Tu es super inspirante

[@Valerie_Invest]

Oh merci 🧡

[@acrylup]

Bravo !

[@Cyborgs1718]

Alors OK.. Ma grosse question du jours du coup.. Est ce que cette youtubeuse proposerait pas du coaching personnalisé sur l'ensemble de ces sujet pour faire un etata des lieu plus personnel ? 😂😁 Penses y si jamais c'est pas le cas tu serais super pédagogue et efficiente 😊

[@delmoteperrin6584]

Merci pour cette vidéo. J'ai une question un peu osée. A 4:37, t'as parlé de ton conjoint. Je voudrais savoir quel est le statut matrimonial idéal pour une personne qui pense investir en protégeant ses biens ? Merci

[@Valerie_Invest]

Hello, je n'ai pas de réponse toute faite à te donner étant donné que ça dépend de chacun. Certains veulent se marier, d'autres non... La question à se poser à l'inverse c'est plutôt en fonction de ton statut matrimonial, quelles sont les choses à mettre en place pour te protéger en cas de séparation notamment ou pour protéger tes conjoint et éventuels enfants en cas de décès.

[@delmoteperrin6584]

Super, merci pour ta franchise

[@selmaniarianit376]

Bonjour, quel a été le montant de ton apport personnel pour le crédit ?

[@obinisti]

super clair, merci. bon, par contre, étant parisien, pour ce prix-là, on a un studio de 20 m2, donc... :-( pas d'immeuble, sauf à l'acheter en province...

[@aletheia2968]

Dans ma région, même si la banque a accepté sans pb le 110%, c'est pour un prix supérieur à celui de l'immeuble de Valérie pour une résidence principale ! Comme quoi, comme le dit Valérie les paramètres emplacement et région sont hyper importants à considérer ! Maintenant, ma maison pourra aussi prendre pas mal de plus value du même fait de cette région chère et ce qu'il y a de bien, c'est que vu que c'est ma résidence principale, quelle que soit cette plus value à la revente, elle ne sera pas imposable. D'ailleurs, qu'en est il des plus values de revente d'immeubles de rapport Valérie ?

[@Valerie_Invest]

Mes immeubles ont pas mal pris en valeur e' effet je n'ai pas fait estimer, mais je pense être assise sur un +70k€

[@mariamg292]

Bonjour est-ce que vous pouvez me dire c’est quoi un enveloppe de travaux ?et comment ça marche svp ? J’ai fait aussi y a un an le même erreur et j’aimerais l’éviter svp merci

[@Valerie_Invest]

Hello, c'est une expression : le budget prévu pour les travaux

[@seblau546]

Bravo Valérie... Super chaîne... Remarquable gestion... Tu ne prends trop de risque à ne pas prendre d'assurance loyer impayés ?

[@Valerie_Invest]

Hello, non car quand on a plusieurs bien, l'assurance c'est d'avoir plusieurs bien ! Ce n'est pas trop grave si un locataire ne paye pas car j'en ai 3 autres à côté. (et là j'arrive à 10 donc bon... Pas intéressant de payer 6 ou 7% par mois d'assurance...) mais par contre en effet quand tu as un ou 2 logements la question se pose !

[@dijiriz-doux]

Bravo pour cette video, c'est clair, c'est concret. Pourquoi t'avoir 'orienter vers un immeuble de rapport pour un première investissement ?

[@Valerie_Invest]

Merci ! Pour la réponse je t'invite à regarder la vidéo où je raconte comment j'ai acheté mon 1er immeuble 😉

[@dijiriz-doux]

@@Valerie_Invest je regarderai ça : ) merci pour ton retour

[@yoannchoppe1460]

Superber video combien de budget travaux tu as eu pour tout refaire ?

[@Valerie_Invest]

Hello, c'était loué quand j'ai acheté donc je n'ai pas emprunté pour les travaux. J'ai rénové petit à petit avec mon conjoint les soirs et week-end.

[@misscamille82]

Merci pour ta vidéo très intéressante ! Les locataires de l'immeuble sont partis d'eux-même ?

[@Valerie_Invest]

Hello, Merci à toi. Oui je les ai laissé faire leur vie 😉 mais au final ils sont tous partis vite donc on a pu rénover et tout optimiser rapidement !

[@zakarialotfi1125]

excellente chaine youtube excellente vidéo excellent contenu / continue comme ça

[@TheClemisback]

Hello ! Comment fais tu pour pouvoir envisager d’acheter un 2e immeuble ? Même si cela s’autofinance etc et que la banque te fait confiance, comment passes tu outre le taux d’endettement ? Car à l’heure actuelle j’ai de l’épargne, un salaire de 2800e mais encore locataire et un prêt étudiant se finissant dans 4 ans. (Je viens de faire l’acquisition d’un studio loué en LMNP)

[@onillonill5192]

si tu as un salaire de 2800 € et que tu as un casflow de 300 €, tu a 3100 e de revenu par mois, sur les quel tu peu faire un credit a hauteur de 33 %

[@mroni9502]

super video

[@flashMob-bd4ku]

merci pour cette vidéo. RIen à redire sur les calculs. Par contre, une immeuble de rapport de 4 appartements à 210k€ dans un zone avec un demande locative je suis curieux ... A Nantes c'est le prix d'un T2 bien situé.

[@Valerie_Invest]

Regarde dans les petites villes 🙃🙃

[@flashMob-bd4ku]

@@Valerie_Invest ok pour le prix d'achat mais quelle est la vacance locative sur ton immeuble ?

[@Valerie_Invest]

@@flashMob-bd4ku il n'y en a pas quand la localisation est top, que les apparts sont rénovés, et qu'il y a de la demande

[@flashMob-bd4ku]

Dans ce cas bravo ! 230ke d' investissement pour 300€ de cashflow, jamais vu ça personnellement

[@maximusdefrance8130]

C est très sympa par contre je pense que le fait de ne pas intégrer les travaux fait et surtout à venir (dans les 20 prochaines années l immeuble va se dégrader ainsi que les appartements)me semble remettre en qs le calcul de votre cash-flow ainsi que la Renta globale du produit qui ne sera connu que... dans 20ans...

[@paulwilliam9636]

Bonjour Pouvez-vous me dire où vous avez fait vos investissements merci

[@experiencetravaux2471]

Bonjour Valérie , merci pour cette vidéo. Je ne comprends pas à combien s'élève le cout de l'emprunt. En empruntant 210000 pendant 20 ans à un taux de 1,22+0,17 d'assurance , cela donne plus de 30000 euros euros d'intérêts d' emprunt , je ne vois pas ce montant dans votre calcul. Pourriez-vous m'expliquer ?

[@Valerie_Invest]

Hello, la mensualité d'emprunt comprend toujours une partie de capital amorti et une partie d'intérêts. Au début du prêt il y a beaucoup d'intérêts et au fur et à mesure que le montant restant à rembourser diminue, progressivement la part de capital augmente.

[@pelotegg64]

Bonjour Valérie, Je découvre enfin une chaîne d’investissement HONNÊTE, et rien que pour ça félicitation à toi ! Une question, comment transformer ton cash flow (en €) en pourcentage annuel afin de le comparer avec d’autres solutions d’investissement immobilier (SCPI, SCII, crowdfunding etc) ? Bon courage pour la suite de la chaîne 💪

[@Valerie_Invest]

Hello, Tout d'abord merci beaucoup c'est super sympa ☺️ j'essaye en effet d'être la plus honnete et transparente car je n'ai rien à vendre 😉 Pour calculer ce que te rapporte un investissement immo, tu as des calculs de rentabilité brute (loyerx12/coût du projet), la rentabilité nette (en soustrayant aux loyers les charges, taxe foncière), et la rentabilité nette nette (en soustrayant les impôts). Attention par exemple à comparer la rentabilité nette avec la rentabilité de la bourse avant impôts, ou encore rentabilité nette nette avec un placement financier après flat taxe.. 😊

[@pelotegg64]

Comment ça tu n'as pas encore ta formation en ligne pour devenir rentier en 30 jours et gagner des millions depuis ton canapé ?! 😉 C'est bien ce que j'avais trouvé sur le net ! Oui tout à fait je souhaite comparer en net (en laissant les impôts de cotés), je n'arrive pas à me rendre compte le ratio entre le rendement en locatif et le PEA ou autres. Avec ton exemple dans la vidéo ça me donne une rentabilité nette de 33% par an ça me paraît énorme (j'étais pourtant pas trop mal en math) 🤔

[@Valerie_Invest]

@@pelotegg64 ah ça me semble en effet un peu haut, tu dois oublier 2 3 trucs, non ? 😜 Donne les chiffres qu'on regarde ensembel

[@BryanForReal]

Hello Valérie, super vidéo, j'ai une question sur ton investissement. Tu as acheté ton immeuble à combien de km ou d'heure de route de chez toi ?

[@Valerie_Invest]

A 30min environ 👍

[@oloto2137]

Video interessante cependant comme préciser dans un autre commentaire il n’est à aucun moment mentionné les frais de l’expert comptable / cga ( lmnp ) ainsi que les différents frais imprévus ( fameux budget pépin => impayés, vacance locative ou encore dégâts matériels ) mais surtout concernant l’imposition en lmnp ou effectivement il n’y aura aucuns impôts à payer mais seulement durant les 7/8 premières années donc au final le cashflow net net n’est pas de 275e mais reste quand même positif je pense . Dans tous les cas cela reste un investissement réussi !

[@Valerie_Invest]

En effet j'ai oublié ces frais, ça arrive 😅 je n'ai pas de vacance car je reloue directement. Les imprévus, tant qu'ils n'arrivent pas il n'y a pas de soucis, j'ai suffisamment d'épargne et le cash-flow n'est pas gaspillé 😉 En prenant en compte le coût du GCA et comptable je suis un peu au dessus de 220€ 😉

[@aletheia2968]

@@Valerie_Invest Bonsoir Valérie et bravo pour tes vidéos ! Concernant les appart non imposables combien a tu payé de prélèvements sociaux sur chacun ? Je crois que si on peut échapper aux impôts, ça n'est pas le cas de ces prélèvements non ?

[@shloch2007]

Merci ...tu investir Dans quel ville ?

[@Valerie_Invest]

Je t'invite à regarder la vidéo dans laquelle je répond à cette question 😉

[@lorenzo7403]

Sympa la vidéo ! Je suis plus tenté par le studio car c'est moin chère, moins de gestion. Quelle sont les avantages a une collocation meublé par rapport a un studio meublé ?

[@Valerie_Invest]

Hello. Je comprend ton point de vue :) les coloc permettent souvent d'avoir une meilleur renta, tout en permettant aux colocataires d'avoir un loyer équivalent voir inférieur au studio, mais dans un appartement plus grand et agréable. Après cela implique souvent plus de gestion.

[@huyfe1347]

Tu as acheté ton immeuble dans quelle ville?

[@nicolasmorvan1111]

Comment tu as fait si le taux d’endettement en France est au alentour de 35 % des revenus en fonction du reste à vivre ?

[@Valerie_Invest]

Il faut trouver d'autres solutions : l'association, les locaux commerciaux... Etc

[@tikevtikev8780]

Tu peux me dire où tu as pris ta pno stp

[@lauramondelli6942]

Bjr merci pour ces explications Peut tu nous dire plus sur la déclaration réelle ? Car je me suis renseignée et tous me disent de passer par un comptable…🥴

[@Valerie_Invest]

Hello, pour le meublé en effet il vaut mieux car il y a des calculs d'amortissement, une liasse fiscale a faire... Etc même en étant à l'aise avec les chiffres et démarches c'est quelque chose que je préfère déléguer. En revanche pour le nu, ça se fait bien 😁

[@psychikesgefyres]

D'un point de vue éthique c'est quand même chouette de faire de la longue durée en location, c'est un peu triste de voir de très beaux appartements bien décorés etc seulement disponible en airbnb ou ce genre de choses..

[@Valerie_Invest]

En effet, certaines personnes abusés un peu. Perso je ne fais pas de courte durée pour le moment. Peut être dans quelques temps un ou deux appartements

[@PM01100]

Bonjour Valérie, Félicitations pour ce premier investissement bien mené ! Pourriez-vous me dire quels assureurs propose une PNO pour un immeuble entier ? Merci d'avance. Romain

[@Valerie_Invest]

Merci beaucoup ! Je suis tout simplement passée par ma banque pour que ce soit une opération gagnant-gagnant 😉 Attention certaines essayeront peut être de vouloir vendre une assurance pour chaque appartement et non l'immeuble entier !

[@PM01100]

En effet, c'est mon cas ! Je vais tenter la négociation avec eux. Merci pour votre réponse :)

[@Arthurf1811]

Bonjour Valérie, Tout d'abord je tiens à préciser que vous nous avez partagé une excellente vidéo, bravo et merci. Deuxième point auriez-vous une classe énergie maximale à conseiller lors d'un achat d'immeuble ? Je m'explique, est-ce qu'il faut laisser tomber l'achat si il n'y a ne serait-ce qu'un seul bien en catégorie D ou + ? Ou peut-on acheter un immeuble avec des logements qui sont catégorisés à ce niveau sans risque de devoir faire des rénovations dans le futur ou même avoir des interdictions de louer ? Bien cordialement, Arthur

[@Valerie_Invest]

Hello, à toi de voir. Acheter un logement très bien isolé veut dire qu'il est soit construit récemment, soit rénové, c'est plus cher. Tu peux aussi te positionner sur un bien mal noté et que tu vas pouvoir négocier plus facilement, à condition que tu saches quels travaux entreprendre pour améliorer la note.

[@arnaudt85]

Cool merci beaucoup pour ton partage. J'ai toujours eu envi d'investir mais j'ai très peu de moyen financier et donc du coup je n'ai pas le droit à l'erreur. J'ai un smic ma compagne aussi on as investi dans notre maison principale avec un prêt immo on es donc déjà dans les 33%. Du coup je ne pense pas que un crédit imo pour de la location soit possible 🤔 ? Et sinon dans les bourses mais je ne peux pas mettre beaucoup donc ça peut prendre vraiment beaucoup de temps avant d'avoir un cash flow. Vous en pensez quoi ? Vous feriez quoi à ma place ? Merci d'avance Guillaume

[@Valerie_Invest]

Salut Guillaume, commencez par faire le point sur vos dépenses, voir si il n'y a pas des choses que vous pouvez réduire ou des dépenses plaisir inutiles. Ça permet souvent de dégager un peu d'argent pour l'épargne ou l'investissement. Tu peux jeter un coup d'œil aux assurances vies comme Yomoni par exemple qui sont un bon moyen d'investir même avec de petites sommes tous les mois, et c'est de l'épargne disponible en cas de besoin 👍

[@projulien]

Bonjour Valérie ! Vidéo très claire et inspirante, merci ! As-tu réussi à emprunter cette somme tout en payant déjà le crédit pour ta résidence principale ? Ça n’a pas posé de problème au niveau de la banque ?

[@aletheia2968]

Elle a dit qu'elle payerait sa future résidence principale avec le cash flow dégagé par la rentabilité de ces deux immeubles.

[@Frenchpatriot26]

​@@aletheia2968ptdr

[@worldzap007]

Bonjour Valérie. Tu parles de ton conjoint dans la vidéo, est ce que la demande de crédit a été réalisé avec son appui financier auprès de la banque ? Si c’est uniquement toi , serait il possible de savoir comment as tu reussi à convaincre la banque ? Je pense que c’est aussi ce qui freine la plupart des gens pour investir . Je te remercie pour cette video .

[@Valerie_Invest]

Hello, non c'est uniquement moi et mes revenus puisque j'achète seule 😉 J'ai convaincu la banque parce que je n'étais pas du tout endettée et que j'avais un très bon dossier (revenus.. Etc) il n'y avais aucun risque à me prêter et ils récupèrent une bonne cliente, tout simplement 🙃

[@benchabanefarah9080]

Bonjour Valérie , je n'arrive pas a comprendre si l'impot de 138 est mensuel donc vous avez 1656 d'impot annuel sur ce bien ? je suis a la recherche de mon premier bien et c'est la fiscalité qui me bloque .

[@Valerie_Invest]

Oui si je te donne un chiffre sur le mois, alors pour avoir sur l'année il faut multiplier par 12 🙃

[@benchabanefarah9080]

@@Valerie_Invest logique ! Dans mon cas je vais avoir un loyer 239 euros/ mois en non meublé donc 2868 annuel . Je suis aussi imposable meme si c'est

[@Valerie_Invest]

@@benchabanefarah9080 le loyer s'ajoute à ton revenu pour savoir si c'est imposable ou pas. Ensuite il y a toujours les prélèvements sociaux même si on tombe dans la tranche 0%

[@aletheia2968]

@@Valerie_Invest Ce sont les amortissements qui te permettent d'être en TMI 0% + Les déductions de charges et /ou travaux d'entretien ?

[@Valerie_Invest]

@@aletheia2968 la TMI dépend de ton salaire... Je t'invite à regarder mes dernières vidéos sur la fiscalité de l'investissement locatif pour avoir plus d'infos

[@sizzlarr]

bravo 👏 mais étrange un immeuble avec si peu de charges ! Les poubelles, le ménage, l'assurance de l'immeuble ne sont pas compris dans les calculs ?

[@Valerie_Invest]

La taxe poubelle est comprise dans la taxe foncière et l'assurance c'est la PNO... 🤷🏼‍♀️

[@helenemichaud3829]

Bonjour Valérie, merci pour tes vidéos et conseils inspirants. Je souhaite faire l'acquisition d'un immeuble de rapport mais je suis embêtée concernant la fiscalité... Mon idée était de faire du LMNP mais avec la nouvelle législation je risque de passer rapidement en LMP et me retrouver à payer la SSi.. Je me tournerais dans ce cas vers une sci à l'is avec holding mais la plus value à la revente semble être alors très désvantageux car prise en compte de l'amortissement. Du coup je suis perdue!! 😅 Aurais tu un avis/conseils à ce sujet ? Merci à toi et bon dimanche 😊

[@Valerie_Invest]

Hello. Mon avis est que les impôts on finit par les payer, d'une façon ou d'une autre. Il faut définir sa stratégie et choisir son type de location en fonction.... Cash-flow mensuel ? Revente avec PV ?....

[@levelizien8615]

Ca me donne envie d'acheter un appartement aussi ! Tu as suivie une formation pour t'aider avec cet achat ou quelqu'un de ton entourage t'as bien conseillé ? :)

[@Valerie_Invest]

Et non, tout simplement j'ai fait mes recherches par moi même comme une grande avec internet 😉

[@levelizien8615]

@@Valerie_Invest D'accord ahah en tout cas merci à toi de donner de la motivation aux gens à travers tes vidéos !

[@sarahbegui253]

Est-ce que je peut y arriver même si je suis pas autant forte que toi en calcul ?

[@Valerie_Invest]

Il faut s'entraîner, maîtriser les calculs c'est hyper important !

[@Hotsauce97139]

Bonjour Valérie, merci pour cette super vidéo! En intégrant un budget travaux dans ton prêt, tu dois forcément baissé le prix d'achat pour viser le même rendement(car locataire en place…), donc tu n'aurais peut-être pas pu avoir le bien...Dans ce cas, un différé est intéressant pour te créer la trésorerie "enveloppe travaux".. Qu'en penses-tu ?

[@Valerie_Invest]

Hello, en effet tu as tout bon :) Ceci était mon premier achat dont j'ai en effet fait quelques erreurs, pour le deuxième ça a été différent. 😉

[@Hotsauce97139]

@@Valerie_Invest j'imagine bien :) en tout cas un grand merci pour ta vidéo car elle m'a bcp aidé dans la préparation de mon dossier bancaire pour mon potentiel futur achat. :)

[@Valerie_Invest]

@@Hotsauce97139 je croise les doigts pour toi dans ce cas! ;)

[@aurore1ab]

Bonjour valérie, je re visionne tes vidéos car normalement je devrais faire l’acquisition d’un immeuble prochainement 🤞 Pourrais tu me dire quelle assurance PNO pour tout l’immeuble as tu as pris s’il te plaît ? Merci d’avance et bon dimanche et bravo pour tout tes investissements 👏🏽👏🏽👏🏽

[@Valerie_Invest]

Hello j'ai pris celle de la banque donc Pacifica

[@aurore1ab]

@@Valerie_Invest merci beaucoup pour ta réponse rapide et je te souhaite une belle année 2023!!☺️

[@herlainguelci3268]

Salut Valérie, D’où viennent toute ces connaissances en immobilier stp ?

[@Valerie_Invest]

De la pratique et des recherches 😉

[@jessicao907]

Hello Valérie, Investir dans un immeuble est quelque chose qui fait un peu peur effectivement J'imagine qu'il y a encore plus de risques de malfaçons et de vices cachés que dans un appartement : comment tu t y es prise ? As tu sollicité un expert pour t'accompagner ? Merci beaucoup pour ton aide et ces supers contenus !

[@Valerie_Invest]

Hello, quand tu achètes c'est généralement dans l'état et en connaissance de cause. Le tout est de bien visiter et savoir ce qui va devoir être fait ou remplacé. Après comme j'achète dans l'ancien je sais que je vais devoir prévoir des travaux de rénovation, c'est le jeu 🙃

[@catrinetama479]

Bonjour Comment cherches-tu tes opportunités ?

[@Valerie_Invest]

Le bon coin principalement 😉 Si tu es intéressée j'ai fait une vidéo qui explique comment trouver un endroit où investir 👍

[@clementinerobert1350]

Bonjour Valérie, Même si nous sommes toutes les deux en CDD, ma soeur et moi souhaitons nous associer pour investir dans un premier projet immobilier, un studio pour étudiant. Penses-tu que la période du covid est judicieuse pour investir dans l'immobilier ? Je me dis qu'avec un différé bancaire, ça nous éviterait de payer pendant le temps du covid avec une forte probabilité de vacance locative mais c'est peut-être augmenter les risques pour rien. Qu'en penses-tu ?

[@Valerie_Invest]

Hello, c'est assez délicat d'investir, que ce soit en période Covid ou non. Je ne te cache pas qu'avec des CDD c'est d'autant plus compliqué car les banques préfèrent sans nul doute un CDI. Après si cela reste un studio et un budget raisonnable pourquoi pas, mais ce serait bête de créer un société et avoir les frais qui en découlent "juste" pour un studio. En ce qui concerne le différé, c'est bien pour ne pas avoir à rembourser le temps des travaux, mais à un moment il faut remboursé, et si le budget travaux est mal évalué et liquidé, alors les remboursements pleins commenceront.

[@2bull31]

Ajouter les provisions pour : réparations (meubles, plomberie...), frais de comptable (600/700€/an?) et vacance locative (10% des loyers). Bref il reste 0 cash flow mais tu as tjrs l amortissement

[@Valerie_Invest]

Hello, en effet tu as raison j'ai oublié les frais comptable et CGA, ça m'est sorti de la tête 😅 Le comptable c'est 400 euros et le GCA 120 euros par an, il faut donc enlever une quarantaine d'euros de cash-flow. Sinon je ne prend pas la vacance en compte car depuis que les appartements sont rénovés je n'ai pas de vacance locative, j'ai reloué mes appartements directement entre 2 locataires 😉 donc malgré ce petit oubli je reste en positif 😁 Et les réparations si ils sont du fait du locataire sont à sa charge...

[@2bull31]

@@Valerie_Invest le GCA?

[@jeromel.7417]

@@Valerie_Invest Il faudrait ajouter une provision pour charges travaux me semble t-il, un immeuble a des frais d'entretien et cela peut monter vite.

[@Valerie_Invest]

@@jeromel.7417 regarde la dernière vidéo, j'en parle 😏

[@nben3031]

Bonjour Valérie, super vidéo ! Penses-tu que 2400 euros d'impôts fonciers par an pour un immeuble 270 m2 de 5 apparts soit abusé ou pas ? Merci

[@Valerie_Invest]

Hello, drôle de question, ça dépend de la ville et de sa politique ! Peut être que c'est beaucoup, peut être pas, il faut voir les loyers qu'il y a en face... Ma taxe foncière est de plus de 2700 euros alors que je n'ai que 140m2 dans l'immeuble....

[@nben3031]

Merci de ta réponse, continue comme ça 👍🏼

[@sebm7095]

Bonjour valérie, je viens de découvrir ta chaine. Je trouve ce que tu as fait top surtout aussi jeune. J'ai 10 ans de plus et je réalise maintenant qu'il faut investir. As-tu une vidéo où tu expliques comment tu as obtenu tes crédits car je suppose que ce n'est pas seulement ton salaire qui a permis de faire le 2nd prêt pour l'immeuble et le prêt pour ta résidence principale ? Merci

[@Valerie_Invest]

Hello Seb, merci beaucoup! Non pas pour le moment mais je pense faire une vidéo sur le dossier bancaire d'ici quelques temps :)

[@t.alexandre5166]

C’est pas normal de payer de la CFE C’est des biens à usage habitation longue durée donc exo CFE puisque les locataires doivent avoir la taxe habitation

[@t.alexandre5166]

Ton comptable a oublié de te prévenir Des LMNP j’en ai plein et pas de CFE De plus si tu es en déficit PAS DE CENTRE DE GESTION ça n’a aucun intérêt Si tu veux rejoindre mon cabinet pour des meilleurs conseils pas de soucis 😇

[@ripex-hd226]

On achète un immeuble où ça ?

[@Valerie_Invest]

Dans toute la France 🙃

[@ripex-hd226]

@@Valerie_Invest D'accord merci ! Et petite question quand tu as acheté l'immeuble les appartements était vide comment as tu fait pour payer les premiers mois de dette, tu as trouvé des locataires directement ?

[@aletheia2968]

@@ripex-hd226 Tu n'as pas écouter sa vidéo... Tout est dit dedans !

[@Arnaud-D]

A tu déjà pensé à investir dans des scpi... 5% de rentabilité environ sans les contraintes du locatif ...

[@Valerie_Invest]

Hello, pourquoi un jour. Cependant la rentabilité est assez basse, et la fiscalité est celle des logements nus.... Donc dans une tranche à 30% tu es taxé sur les revenus à 47,2%. Et donc si tu pars d'une renta à 5% ça fait seulement 2,64% net, pas fou. Pour 200k euros investis ça fait seulement 440 euros de revenus par mois... Autant te dire que je peux largement gagner plus avec un immeuble pour ce prix 😉

[@Arnaud-D]

@@Valerie_Invest si tu investis en passant par ton assurance vie tu va bénéficier de la même fiscalité 17,2% donc rentabilité correcte, sans contraintes, en gestion passive... (perso j ai : pea, assurance vie, cto, scpi, appartement ). En tout cas c est bien de t être lancée dans l achat d immeuble.

[@Valerie_Invest]

@@Arnaud-D alors pas exactement en ce qui concerne la fiscalité de l'AV... 😉 Et surtout les parts de Scpi ont 10% de frais... Encore une fois ça peut être intéressant mais dans un second temps

[@Arnaud-D]

@@Valerie_Invest il y a toujours des frais ... comme pour l immobilier classique...😉 mais cela permet de diversifier sans rien avoir à gérer ...

[@Valerie_Invest]

@@Arnaud-D pour le moment je préfère diversifier sans gérer encore une fois dans certains placements biens plus rémunérateurs que 5% 😉

[@kellyp4564]

Mais la question que je me pose, c’est comment fait ton Payer les premiers mois de loyer le temps de faire les travaux, il faut bien payer le crédit mais si on ne peut pas le payer nous-mêmes??? C’est pour ça que je me dis qu’il est mieux d’acheter cash car on n’as pas cette pression à trouver vite des locataires? Surtout si on n’as des travaux avant... je n’ai que le smic, J’aimerais investir, mais je ne pourrai pas payer des loyers si je n’ai plus de locataires ou alors au début le temps des travaux, le temps de trouver des locataires....

[@Valerie_Invest]

Hello, il y a plusieurs solutions. La première est celle qui m'a concernée : rembourser l'emprunt via ses propres fonds ou économies. Je comprend que cela n'est pas possible pour toi, cependant il est IMPERATIF d'avoir un max d'épargne de côté quand on investit en immobilier pour se sécuriser au maximum et faire face en cas d'imprévu. 2 ème solution : un différé de crédit. C'est ce que j'ai fait avec mon 2eme immeuble par exemple. : pendant 2 ans je ne rembourse que les intérêts d'emprunt, le temps de faire mes travaux tranquillement avant la mise en location et le déclenchement de l'amortissement du crédit 😉

[@kellyp4564]

@@Valerie_Invest D’accord super merci beaucoup pour toutes tes informations

[@kellyp4564]

@@Valerie_Invest J’ai déjà commencé à faire mes recherches, dans ma ville il y a un immeuble intéressant à rénover, à 86 000 €, lots de 6 studios + un local commercial. Qu’en pense tu ? Rentable ? Ou non merci à toi pour tout tes conseils, Continue tes vidéos elles sont tops et nous apprennent plein de choses!! 😊😊

[@Valerie_Invest]

@@kellyp4564 je n'en pense rien... Comment je pourrai avoir un avis alors que je ne connais pas le secteur, la demande locative pour ce type de logement, les loyers pratiqués, le montant des charges, de la taxe foncière, des travaux .....? Un prix d'achat ne fait pas une rentabilité.

[@kellyp4564]

@@Valerie_Invest D’accord merci à toi, et comment je peux me renseigner pour obtenir les informations? Je contacte l’agence ?

[@ossfoura8341]

Tu ne pourra pas nous faire un fichier simple pour calculer la rentabilité. Le rendement !! Ces termes sont usés à tort à travers, chacun a sa propre définition..

[@Valerie_Invest]

J'ai fait une vidéo sur ces sujets justement, je t'invite à chercher sur la chaîne 😊

[@JM-cn2lq]

Faire un prêt sur 20 ans a ton c'est une connerie et se bloquer pour des achat futurs Toujours prendre le max 25 ans surtout si on veut pas le garder trop longtemps

[@FredHarvengt]

Tu dit j'ai acheter l'immeuble seule,... Mais après tu explique que tu vie avec ton compagnon du coup vous êtes à deux avec deux salaires qui rentre et vous habitez sous le même toi par conséquent vos frais sont largement réduit et les banques beaucoup plus ouverte avec deux personnes sur les crédit et investissements. 🤔 Tu a aussi pensé en cas de séparation avec ton compagnon ? Car en cas de séparation tu risque de tous perdre, une petite consultation dans un cabinet d'avocats te le dirat et l'amour n'est jamais durable, pas du tous une valeurs sûr. 😆

[@Valerie_Invest]

Je gagne quasi 3 fois plus que mon compagnon. Et oui j'ai acheté seule, son nom et ses revenus n'apparaissent sur aucun papier en rapport avec mes investissements... T'inquiète en cas de séparation je suis plus que large 😘

[@Valerie_Invest]

Faut arrêter de penser qu'une femme n'est pas capable sans un homme à ses côtés. Ton commentaire pue la mysoginie 🥱