Analyse D'un Immeuble De Rapport Que Je Pourrais Acheter - Calcul De Rentabilité Locative

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Analyse D'un Immeuble De Rapport Que Je Pourrais Acheter - Calcul De Rentabilité Locative
Dans cette nouvelle vidéo, je vous présente un immeuble de rapport situé dans le Var. Il présente une rentabilité intéressante et est en parfait état, c'est typiquement le genre de biens immobiliers sur lequel je pourrais personnellement me positionner dans le cadre de mon activité soit de marchands de biens, soit d'investisseur en immobilier locatif.
Cet immeuble composé de différents lots peut-être louer soit en LMNP, soit en LMP, mais également via une SCI IS ou SCI IR, ou en location nue (ou « vide ») via le régime foncier réel ou le régime micro foncier.
Je prends le temps dans cette vidéo d'analyser l'immeuble via les photos disponibles sur Internet, mais également en insérant les différents chiffres qui vont me permettre de calculer si l'opération que je souhaite réaliser est suffisamment rentable par rapport à mes critères.
N'hésitez pas à me laisser un message dans les commentaires, je me ferai une joie de vous répondre !
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2 Vidéos par semaine avec différents thèmes :
►LUNDI 16h00 : Techniques Immobilières
►JEUDI 16h00 : Étude(s) de cas concrets & Questions d'investisseurs
Cette vidéo a été réalisée et mise en ligne par Monsieur Rodolphe - Les Investisseurs Intelligents.
La chaîne des Investisseurs Intelligents est spécialisée en investissement immobilier locatif rentable et patrimonial. Elle a vocation à faire connaître les techniques et méthodes qui vous permettront de gagner de l'argent avec l'immobilier.
▬▬▬▬▬▬▬▬▬ HASHTAGS ▬▬▬▬▬▬▬▬▬
#immeublederapport
#calculderentabilite
#devenirrentierimmobilier

[@ljojovski2251]

Vidéo très concrète, intéressante.

[@cedricroseren3497]

Merci Mr Rodolphe pour cette vidéo. J'adore lorsque vous faites ce genre d'analyse.

[@XxMiist3rkillxX]

Salut Rodolphe, super vidéo comme d'habitude ! Ce serai intéressent que tu appelles les vendeurs / agents des annonces dans la vidéo pour qu'on puisse voir quoi poser comme question, en fonction de ce qui n'est pas indiqué dans l'annonce :)

[@monsieurrodolphe1]

Oui effectivement, c'est un excellent sujet de vidéo, en mode « caméra cachée » !

[@jeremyberton8674]

Bonjour, Vraiment très bien votre simulateur, simple et efficace merci !

[@monsieurrodolphe1]

Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider ! On fait la route ensemble, Rodolphe

[@karim3790]

Salut Rodolphe toujours des vidéos intéressantes pourrai tu faire des analyse de petit surface pour les débutants merci

[@monsieurrodolphe1]

OK, voilà un excellent sujet de vidéo merci à toi !

[@anamelvaclavijomorales3304]

Bonjour Rodolphe, je viens de te découvrir tu es génial justement je vais acheter un deuxième immeuble y’a beaucoup de travaux et tu parles qu’il faut demander à l’assurance pour trouver un couvreur mais de quelle assurance tu parles quelle assurance je dois appeler y’a tellement des assurances. merci de me préciser c’est là. Je te remercie de tout cœur. Ana

[@anamelvaclavijomorales3304]

Rodolphe, J’je n’ai pas posé la bonne question tout à l’heure, je voulais dire tu parles de quelle assurance pour qu’il me donner le contact car j’ai un doute sur un bâtiment que je veux acheter ? Merci merci💪🏾👍

[@Jo-ou1zd]

Bonjour, merci pour la vidéo ! Petite question sans lien direct : quelle est la fiscalité appliquée lors de la revente d'un bien d'abord habité en tant que RP puis loué ? Merci

[@monsieurrodolphe1]

On fait tout dépend du mode de détention de ta résidence principale actuelle, au moment où tu souhaites te séparer de ton ancienne résidence principale. Si tu es parti à l'étranger pendant un certain temps, les choses peuvent changer, mais de base, on peut conserver l'exonération de taxe sur la plus-value sur sa résidence principale à condition de réinvestir la totalité des fonds dans l'achat d'une notre résidence principale dans les deux ans qui suivent la vente de la première. Cela est très bien expliqué sur le site des notaires de France.

[@UmutCeyh]

Bonjour Rodolphe, Merci pour cette vidéo 🙂👍🏻 De mon côté j'aimerais commencer par des petits appartements afin d'avoir un peu d'expérience. Un immeuble peux être très rentable mais il faut de l'expérience pour l'étudier de a à z. Peux tu faire une video sur l'etude des petits appartement rentable ? Merci 🙂

[@monsieurrodolphe1]

OK, promis, je l'ai noté sur ma to do liste !

[@mrledingue-pokemon]

Merci Rodolphe, comme toujours. Question : Comment connaître le montant des "frais bancaires" à indiquer dans le tableau ? Merci d'avance et belle journée à toi.

[@monsieurrodolphe1]

On ne les connaît jamais précisément, de base je mets une enveloppe de 200€.

[@maxtfamily2287]

Super la vidéo !

[@comejordan3292]

Le tableau est super bien réalisée pour les calculs de rentabilité , c’est sur Excel ?

[@clarita4929]

Bonjour, tes vidéos sont toujours clairs et intéressantes. Pourrais tu me dire pour quel raison tu ne renseigne pas dans ton tableau les charges de la partie du Loyer, également pourquoi tu n'as pas renseigné de frais d'agence suite dans ton prix d'achat du bien. Merci pour ta réponse

[@charlymini1416]

Je vois que vous prenez comme régime fiscale la sci à l'IR or je vois partout des investisseurs qui conseillent la sci à l'IS. Quels sont les avantages dans votre cas ?

[@monsieurrodolphe1]

Bonjour Charly, il n'y a pas de régime fiscal idéal, l'important est de diversifier sa façon d'investir, car si tout le monde opte pour la SCI IS, et que demain les lois changent de manière importante sur ce statut, alors c'est tout votre parc immobilier qui est impacté, j'ajoute qu'il faut toujours penser à la sortie, c'est-à-dire la transmission, ou la revente (donc la question de la plus -value se pose). C'est la raison pour laquelle il est important de maîtriser la fiscalité avant de prendre une décision. Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider ! On fait la route ensemble, Rodolphe

[@clementlongeard7101]

Bonjour Rodolphe. Je n’ai pas compris la manière de renseigner les charges annuelles de l’immeuble. Tu divise par deux pour avoir le montant à la charge du propriétaire mais je pensais que les charges qui sont indiquées en plus du loyer dans l’annonce sont uniquement les charges payables par le locataire et non pas les charges totales de l’immeuble Peux-tu me faire un petit rappel sur ce sujet? Bien à toi.

[@davidroyet7984]

Bonjour Monsieur Rodolphe merci pour cette excellente vidéo encore une fois. Contenu de la rentabilité en foncier on est plutôt sur un bien patrimonial. Hors on constate que le prix de l'immobilier baisse à Lorgues depuis 10 ans et il est à - 6% sur 10 ans. Est-ce que ce serait un bon investissement ?

[@monsieurrodolphe1]

Bonjour David, le marché immobilier passé, ne présage pas du marché immobilier future. À l'instant T, et dans les conditions de la vidéo, c'est un bien qui génère de l'excellent, qui s'autofinancent parfaitement tout en conservant une marge de manœuvre (provisions pour charges) afin de maintenir le bâtiment dans un parfait état. Si le bien immobilier a perdu 20 % de sa valeur, dans les cinq prochaines années, il se sera complètement payé, et aura tout de même généré de l'excédent. D'un point de vue global, ce bien est intéressant. Merci pour ton commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe

[@alexiacouttet]

Jarrive trop tard! Oui je pourrais acheter mais j’imagine qu’il n’est plus à vendre :)

[@levelizien8615]

Salut, superbe vidéo ! Mais Pas besoin d'expert comptable selon toi pour une SCI ? :)

[@murieljasmin9936]

❤❤❤❤❤Merci 😊😊😊

[@ed-eo2ef]

Bonjour ,merci pour cette excellente vidéo. Ayant 65 ans , un tel investissement peut il se concevoir en payant comptant sans crédit en sci à l'ir sachant que j'ai besoin de revenus pour completer ma retraite ? Pour une gestion en sci à l'ir un comptable n'est-il pas necessaire ? Très cordiales salutations .

[@monsieurrodolphe1]

Bonjour, pour tout ce qui concerne l'impôt sur le revenu, il n'est pas nécessaire de s'entourer d'un comptable, il sera utile simplement pour la création de la SCI. acheter cash un appartement pour le mettre en location peux vous rapporter 8 à 10 % brute par an. Quel placement financier vous permet cette performance ? Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider ! On fait la route ensemble, Rodolphe

[@nathaliepinaton5160]

Bonsoir Monsieur Rodolphe, je ne me positionnerai pas. En effet, vraiment trop bizarre que vous n'avez pas trouvé l'adresse de l'immeuble de rapport ? Pourtant vous avez cherché sur Google maps où était cette rue là, pourtant vous étiez bien au numéro 1 d'une rue mais malheureusement vous n'avez pas trouvé ? Vous pensez que c'est une SCI qui a racheté le bien... Ma question : est ce qu'une SCI a le droit d'utiliser une adresse pour une partie de l'immeuble de rapport qui est inconnue des services fiscaux et de google maps ?

[@monsieurrodolphe1]

Bonjour, cette vidéo est assez ancienne, je ne m'en rappelle pas parfaitement.. Tout se passera chez le notaire pour l'acquisition, donc la parcelle que vous achèterez sera parfaitement cadastrée

[@dresseurdepangolins]

C'est justement dans le cas du nu qu'on peut déléguer à une agence tranquillement, c'est ce qu'ils savent faire.

[@melaluka2237]

Bonjour, Rodolphe, super vidéo, quand tu dis que tes élèves arrivent encore à obtenir un prêt sur 25ans, c'est au nom de leur rp ou réellement pour investissement locatif et auquel cas quelle sont les banques qui continuent à le faire ? Merci

[@monsieurrodolphe1]

Les 2 mon capitaine ! Il est certain qu'avec l'argument de la RP ça passe toujours, mais ça passe également aussi avec l'investissement locatif, tout réside dans la façon dont vous allez présenter votre projet.

[@Arno1968]

Vous dites qu'il faut faire un crédit sur 25 ans. J'ai 53 ans, ça risque d'être compliqué à obtenir, non ?

[@bretonvoyageur5296]

Bonjour Rodolphe , merci pour cette analyse. Petite question, pour ce bien , je suis en ce moment entrain d'investir sur le même genre d'immeuble et en SCI familiale . Mon comptable pense qu'à l'IR serait plus interessant pour nous par rapport a notre TMI. Pour ce bien pourrais tu me dire pourquoi tu investirais plus à l'IR? Merci et bonne continuation

[@monsieurrodolphe1]

Bonjour, pour ma part je choisis d'exploiter à l'iR uniquement si je viens un potentiel de prise de valeur important, cela veut dire que je revendrai c'est bien d'ici 25 ou 30 ans à fin de profiter d'une absence totale de plus-value à la revente. Cependant je devrais m'attendre à payer une lourde fiscalité pendant toute les années d'exploitation de ce bien.

[@liuwqf]

Je ne vois pas comment un investissement de ce type ne dégrade pas la capacité d’endettement, les recommandations du HCSF passeront prochainement dans la catégorie des obligations, du coup plus de taux d’endettement différentiel !

[@monsieurrodolphe1]

Bonjour Laurent, je te confirme qu'il est toujours possible de trouver des banques, qui calculerons le taux d'endettement en "différentiel". Cependant il n'y a pas que cette question que le banquier va regarder, il y a la rentabilité nette de l'investissement, le reste à vivre du foyer, la solidité, et la constance des revenus du foyer fiscal. Et si un banquier dit que ce n'est pas possible, cela ne veut pas dire que tous les banquiers diront la même chose. Merci pour ton commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe

[@liuwqf]

Désolé mais c’était vrai jusqu’à récemment, pour être précis la recommandation R-HCSF-2021-1 émise le 27/01 qui est venue légèrement assouplir les modalités d’octroi à également précisé, je cite, « Le haut conseil entend donner un caractère juridiquement contraignant à cette recommandation à l’été 2021 ». Il faut comprendre que d’ici l’été 2021, aucune banque saine d’esprit ne voulant être clouée au piloris ou se voir couper ses subventions étatiques n’acceptera de dossier supérieur à 25 ans, de taux d’effort à 35%, et de calcul de taux d’endettement différentiel. Ce sera tout simplement bloquant. Reste 2 solutions : -faire partie des élus qui peuvent bénéficier de mesure dérogatoire (20% de 20% des dossiers de crédit, soit 4% -> 1 dossier sur 25), -investir via SCI qui n’est pas (encore) touchée par cette recommandation.

[@sylvain555]

​@@liuwqf Je suis arrivé à la même conclusion, merci pour le commentaire qui résume bien la situation ! Il faut du 15% brut désormais pour ne pas dégrader le taux d'endettement avec du 25ans...

[@liuwqf]

Et encore, même avec 15% brut, il suffit que vous soyez endetté même « seulement » à 25% dans le cadre de votre RP, vous êtes presque condamné à passer par une SCI, ou avoir de sacrés arguments pour faire partir des élus pouvant déroger au principe 😢

[@aurelienberger7095]

Bonjour Rodolphe, Vidéo très instructive, mais qui m'interroge. Tu dis régulièrement qu'il ne faut pas acheter si la rentablité est inférieure à 10%, pourtant cet immeuble à 7.75% t'intéresse...peux-tu expliquer ton raisonnement stp ?