【買房分析】我為什麼買預售屋？買中古屋不香嗎？優缺點一次整理給你｜安娜馭房術

[@anna_getaway]

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[@iiilllliIiiiIiiiiIilllliIi]

很好的分享，祝早點把一部分錢追回來，加油...

[@RickonChen]

看到安娜甜甜的笑容心情都會變好❤

[@小張-i3t]

預售屋有幾個我個人認為的缺點 1.對於平常有在投資的人，把錢放在建商那邊兩年才交屋是這筆資金不能拿來投資，也不能拿到房子來使用，是非常沒有效益的，實際算其實是損失蠻多(除非一開始就設定要轉紅單)，但現在也不能了。最有效益的還是買新成屋(還可以先估貸款才成交這也很重要)。 2第二個大缺點，也是很多買方會違約的情況，因為預售屋沒有門牌沒辦法估貸款，通常建商跟你說的可以到八成，是"'房子本身"可以帶到這個成數，如果是"房子+你自身條件"，不一定可以貸款到這個成數(大部分代銷不會跟你說)，只會希望你快點簽約，兩年後你如果貸款只有辦法估到七成五，七成，現金又不夠，你就是被吃掉15%簽約金，或是多簽0.5~1成信貸還更高的利息出去。 以上兩點是比較精打細算，或是收入資金比較吃緊的人會遇到的問題，如果怕遇到這兩個問題，可以尋找"新成屋"，也是不錯的選擇

[@mikechen-gh1ly]

你提的問題，新成屋、中故屋也一樣會遇到，不過合約可以備註，核貸不夠，買方可以無條件解約。

[@小張-i3t]

我覺得不是真的懂就不要亂教或是回應 1新成屋跟中古屋(有門牌謄本)都可以下斡旋的時候就請銀行聯徵跟預估貸款(提供門牌、建物、土地坪數、成交價金、個人一年存摺、剩下聯徵銀行會自己查信用)，有通過在簽約，才會買得安心，也不會浪費彼此時間。 2何必多此一舉正式簽約然後壓那一條特約條款?如果沒過浪費大家時間跟代書費而已，幾乎沒有屋主或仲介公司跟建商浪費銷售時間還讓你這樣壓這種特約條款，花錢，又花一個月讓你去估貸款房子卡在那邊。 3本身從事房仲7年、建設公司3年、自己開業三年，還真沒遇過有建商或是房仲在不動產買賣契約書上給你壓這條的(要求的買方倒是非常多)，網路教的都很好聽，實際狀況可不你說得這樣想怎麼樣壓特約就怎麼樣壓。 4頂多就是壓在斡旋書上會寫『此價格貸款成數於xx銀行初次估價成數可達xx成，若未達此成數此斡旋無效，買方需提供實際財務情況提供估價』。這才是正確的。

[@iiilllliIiiiIiiiiIilllliIi]

預售屋建商一起辦的核貸比較容易過，除非自身條件差太多，但是就像你說的沒有紅單預售屋的利潤漸漸沒有了，短線投資客就少了....所以投資成屋變成大部分投資客首選...

[@xinyingwang]

安娜美女又有新片了，來支持一下！

[@Nic1248]

最近也在看預售屋，這部影片幫助很大~謝謝

[@anna_getaway]

很高興能幫助到你😊

[@iiilllliIiiiIiiiiIilllliIi]

地點不錯50年公寓要花不少裝修，未來轉售可能很難有什麼差價，如果往外幾個捷運站譬如頂埔或是土城能找到20年上下的大樓....價格1500萬含車位的...

[@王維銘-p8l]

謝謝安娜分享 真佩服妳買預售屋 祝福妳一切平安

[@林庭仲]

我當年買預售屋就是著眼於可以客變 自己喜歡的格局住起來很舒服😁😁😁 謝謝安娜的介紹分析 希望下次能趕上首播😀😀

[@anna_getaway]

一起首播～～

[@dajen0265]

現在預售風險很高,前幾年市況好都還有建商跑路,真的要慎選建商.

[@te4288]

跑你妹

[@劉偉宗]

重劃區買預售屋，對於重劃區未來發展的想像，以及預售屋的興建過程，都會有期待感，。

[@xji66xji]

喜歡新房子，新房子住起來就是舒服～（也是有看過朋友把中古屋變很舒服的啦，但光裝潢就要花2-300Ｗ...） 會想買預售，跟安娜說的一樣：自備款的問題、能分期付頭期款的部分 對我來說新屋最大的缺點大概是公設比了吧

[@iiilllliIiiiIiiiiIilllliIi]

公寓除了價格稍低,跟可能都更，其他沒什麼優點，大樓公設用的到的話就不算缺點，還不用追垃圾車，不懂留言裡有人一直吹牛公寓好棒棒的是哪招？ 哈哈..

[@brianhsu_hsu]

我自己最後是選中古屋，一個上百 / 千萬的東西，要我沒看到實物就買下去，我自己還是會覺得怕怕的。 中古屋至少可以現場看過，別的不說，至少到底長怎樣，空間大小如何，是自己看過的。

[@anna_getaway]

眼見為憑～

[@leesawe8393]

安娜超有氣質，想不到是中古屋了

[@bryantli3921]

看了安娜買房那部影片後，與家人實際走訪草漯該建案，並看過附近環境，目前已成為安娜的鄰居瞜^^， 去銷售中心的時候2房已售完，2+1房所剩無幾，原本較在意的空污問題，由於該建案位於大觀路以南，距離工業區有一段距離，在工地處聞空氣滿正常的(有人說冬天才見真章)，走路到大觀路約4分多鐘，基本的生活機能都有，以新重劃區還有生活機能的真不多了，關於飛機噪音問題，爬文有爬到草漯居民回覆看的到飛機，但聽不到噪音，實際狀況還是等入住時才能觀察了

[@anna_getaway]

哇～～歡迎😊

[@tckxj71506817]

1.大觀路以南空汙較輕微，晚上也無聞到任何異味(冬天不曉得) 2.飛機看的到也聽的到，但比大園市區小聲

[@毅-i2y]

桃園很多區都麻會加減有味道，不要太嚴重或每天就好。 1.山腳豬屎味也離工廠更近。 2.春日路接近中油附近以前大約一年二次怪味 3.包含我住大竹，也是偶爾豬屎味 4.過嶺也是一堆人在說有怪味 我自己本身做化工的，這幾年政府對空污環保有罰到比較嚴，怪味會好一點。

[@philipyang4810]

不好意思想請問個問題, 小弟 職業工程師 年薪150左右 有信貸和信用卡但都是當月繳完, 兩年前買了一間預售屋, 近期準備要交屋了, 但之後其實有考慮再買第二間預售屋, 所以希望把第一間登記在母親名下, 貸款由小弟本人繳納 想請問預售屋想轉成登記給母親需要辦理幾道手續?需要繳納的稅金或是中途作業流程費用又有哪些呢?

[@林可-t2s]

加油，太棒了

[@z12345612006]

我是30歲工程師，以前覺得把錢投資股票比較實在， 因為覺得買房成本過高，報酬率偏低，看了你的頻道想法有點改變，謝謝妳。

[@anna_getaway]

很高興能分享觀點給你～😊

[@MrSinglearcher]

影片中關於探討預售屋折舊影響價值的問題，我認為重點還是地段、地段、地段。

[@lingod2000]

其實預售屋付款很靈活，而且中古屋也不知道前屋主住在裡面有改什麼 不如買新的屋子來的好 至少第一手是我，可以用自己的喜歡裝潢，不用再改來改去

[@anna_getaway]

我也是很擔心屋子之前有沒有什麼我不知道的事😣

[@舜-p4w]

還有一項沒說到，公設比中古屋可以找到低公設，新屋就比較難

[@v99v99v99v99v99]

謝謝分享~

[@Triqirt-gx1lf]

還可以客變~ 制度是個好商務~

[@tonyzyuuu]

不想思考舊屋主的隔間或是東西如何 所以我也選擇預售屋 剛好在轉約大限前最後一天 當然資金也是一點

[@iiilllliIiiiIiiiiIilllliIi]

預售只要建商沒跑路 未來管委會別亂來，都一定比公寓居住條件好....

[@小可樂-l8m]

預售屋也有風險，我也有看過錢付了房子蓋一半，或者蓋完豆腐渣工程

[@vivianchang4353]

預售屋有風險吧～看網站也滿多影片，訂預售屋建商蓋到一半倒閉落跑，是無法求償的，可以上網看看很多苦主現身說法

[@釋魂刀]

預售屋 等於全新 中古屋 就是已經老了 就算外表好看內在以老 而且現在 新建案開始2021有法規 規定 要有當層排氣 包含噪音墊 在泥作時候都必須要有 雖然 預售屋 貴了 但花多一點錢 買一個全新商品 畢竟 是自己要住的 如果 是剛性需求的話 是不錯 預售屋 現在新法規定 平均地權 規定 五年後再年出售

[@oscarsu]

頭香～～～安娜好可愛芽❤❤

[@tckxj71506817]

我買預售屋，建商不太願意給客變 客變一次後，就警告不能有第二次 直系血親換約也是，二次換約要收高額手續費

[@anna_getaway]

手續費千分之一，我也覺得好多😭可是如果沒有手續費又擔心大家換來換去

[@allinla7551]

兩年前訂了一間預售 今年買了一間中古屋 說真的各有優缺點，預售就是蓋好才知道實際狀況很吃建商口碑，中古屋幾乎所有都是直接肉眼可見 我認為都是可以選擇的 前提是買得相對便宜~

[@anna_getaway]

大家的心願：買到便宜的～🥹

[@mikechen-gh1ly]

好建商、有口碑的，通常在同區段是高價的，價格只能相對便宜。反正買貴賣貴，真的沒差！

[@will5919]

@@mikechen-gh1ly 世界上沒有永遠的買貴賣貴，別胡亂對大眾信口開河。

[@mikechen-gh1ly]

@@will5919 我指的是同地段，有口碑好建商蓋的，比一些阿里不大蓋的價格好。房價當然漲漲跌跌，但長線來看，目前還是趨勢向上。除非買在蛋殼區！

[@iiilllliIiiiIiiiiIilllliIi]

前提是相對便宜很難遇到 哈哈...

[@賈仗浩-n1z]

安娜晚上好😊

[@anna_getaway]

你好👋

[@5720872]

買預售屋或新成屋公寓大樓的一個缺點，鄰居很容易在裝潢製造燥音 中古屋則相反，自己在裝潢製造燥音但自己還沒搬進去住

[@iiilllliIiiiIiiiiIilllliIi]

只要有裝修都有這個問題，公寓還容易有鄰損問題...

[@oscarsu]

現正日幣很便宜，如果我要跨國置產，要怎麼交易，還有要注意什麼呢

[@anna_getaway]

這個問題太大了吧😂建議先去日本玩五天😆

[@oscarsu]

@@anna_getaway好哦～～我今年應該會去日本蜜月，我在跟我老婆去物色ㄧ下房子😂😂😂，說不定以後小朋友考上東京大學😂😂

[@謝謝-z2i]

請問越新的建案建材跟工法越好嗎？

[@morezhang1276]

預售屋的好處就是可以選車位，不過缺點就是交屋和想像中多少有落差

[@anna_getaway]

我覺得好車位很重要😌

[@chih-yuwahm983]

看自己能力能不能做到？先求有求好. 以後小🏠換大屋🎉⋯⋯

[@存股部長]

長期存股領息才是貨真價實的財富

[@小張-i3t]

玩存股的人不太會喜歡把大筆資金放在藥幾年才交屋的預售屋上，我懂，因為我前幾年也遇到這情況，不是存股的話就是買新成屋會更有效益。

[@存股部長]

存股領息或買房置產我都推薦

[@存股部長]

至少錢不會被詐騙走

[@tckxj71506817]

雞蛋分散風險法則，活存、保險、股市、房產都要配

[@存股部長]

存股領息穩定被動式收入還能退稅

[@kyrieirving3914]

建議安納除了分享買房知識，觀眾應該會比較喜歡開箱類的題材，比如建案開箱、豪宅開箱，甚至你新家裝潢也可以做好幾集

[@anna_getaway]

謝謝你的建議～接下來會有更多的開箱😊

[@mooncoco6]

不知道內湖附近還有沒有什麼好的 但感覺一定還是偏貴 畢竟是精華地段

[@陳佳宏-o7t]

因為代銷小姐姐很可愛❤

[@cleverdrama]

想問安納怎麼評比說預售屋是不是建商會落跑這件事Q__Q

[@風花雪月-u7w]

歡迎來桃園草漯入住

[@葉秀雄-o1l]

預售屋轉手很不容易，如果建商還在賣，你只能賣他的9折價或更低，因為你變二手屋，但買中古，那將是已反應，本來就二手，所以未來賣還是二手，簡單講就是新屋就算房子漲但裝潢會折價 現在大家都這麼看好預售屋就是因為前3年太爽，少年房神，但預售風險超！級！高！(不過還是比股票低

[@mikechen-gh1ly]

預售屋要選有口碑，有責任感的建商，千萬不要因每坪單價便宜個幾萬，就選ㄧ案建商……等，風險太大！

[@liao8349]

真的風險超大~ 選對地方不小心又多賺幾百萬 抖

[@yu-hung_justinchu5919]

我想聽缺點哈哈

[@王金財-i4j]

去年也買了預售屋，也是跟安娜一樣期待中...

[@anna_getaway]

期待感無價😆

[@as24220567]

預售屋最大的問題 就是怕遇到 爛尾樓

[@mikechen-gh1ly]

所以要選有口碑的，千萬不要賭！

[@vivianchang4353]

沒錯，為了省錢，結果求償無門

[@黃桀-q2k]

地段大於屋齡

[@Whoamiiamwho383]

我現在會買中古屋，因為我買到山琳的預售案子，它是幾十年的建商，要倒就倒

[@祖懿-r1b]

股票學得如何一個月了嗎?

[@anna_getaway]

下週揭曉😊

[@oscarsu]

@@anna_getaway未看先猜，賺54塊😂

[@RyanLiuFunxue]

鄰居不管是中古或預售，都是最不可控的因素。看中古屋也不可能去鄰居家聊天..

[@mikechen-gh1ly]

可以跟管理員閒聊，有時可以請管理員介紹，不一定要找房仲。

[@小鉉鉉]

1.跟警衛聊天 2.跟中庭鄰居聊天（社區型） 3.附近鄰居+店家、小吃店聊天 4.看一下公共區域，走廊是否有鞋子、樓梯是否有雜物 5.看布告欄或是搭電梯看有沒有管理費催繳通知單之類的，還有會議紀錄、財務報表

[@chenochen9683]

會不會蓋一蓋建商倒了.............

[@陳坤-z2e]

可是預售也有一點很重要的問題，就是有可能排水浴室的管線沒辦法改，我就看過一間很奇葩的管線浴室，客廳的正後方

[@anna_getaway]

通常水路都不太能透過客變處理，一髮動全身😣

[@小張-i3t]

規模比較大的建商都不會讓人客變，小建商才可以談居多。

[@mikechen-gh1ly]

所以選擇重劃區啊，找你喜歡的建商、方位、隔局，看房子也是要學習的。

[@毅-i2y]

10年屋 單管頂樓排氣 2樓厠所抽煙到13樓全部炸掉。隔音也爛到爆…..

[@anna_getaway]

十年而已😢

[@tckxj71506817]

確實，我台中舊大樓相同困擾🥲 後來直接把抽風機和風管封起來不用了

[@毅-i2y]

@@tckxj71506817封起來還不夠，連抽風機上面的牆和水管連接處，要用水泥補才可以，因為縫細會飄進來。

[@mact9394]

可以分享如何被騙600還可以買房子嗎

[@菸斗阿桑-r4t]

看你的有一段時間了 還是給你提醒下 中古屋貸款成數也是能高的 讓你知道下 我自己去年買50年中古屋 貸款就85成了 新屋 現在要85成的建案也不多吧? 我一個新舊房子都買過的人

[@anna_getaway]

謝謝經驗分享～你買的中古屋應該是精華地段，屋齡應該也蠻輕的，恭喜你買到條件很好的中古屋😊

[@tckxj71506817]

銀行看的是屋齡、地段、信用，非以偏概全只看屋齡。 蛋黃區中古屋和蛋殼區新成屋，貸款評估鑑價有可能一樣沒錯

[@菸斗阿桑-r4t]

@@anna_getaway 屋齡有說是50年老屋哦 不輕了 年過半百

[@mikechen-gh1ly]

​​​房子老，但地點好，可以等都更啊，ㄧ魚兩吃。只不過現在六都蛋黃區都不便宜了！

[@菸斗阿桑-r4t]

@@iiilllliIiiiIiiiiIilllliIi 你自己沒本事 再說別人不行? 你新屋一開始就買貴 銀行會借你八成? 現在一堆新屋賣超出市場價格 你以為銀行是傻子嗎 去多增廣見聞再來吧

[@GNOME-y9w]

要確定餒 , 預售就是槓桿開很高而已 問題那價錢都是未來8年的價錢 , 存錢?月存越少吧？現在不能轉約最好考慮清楚

[@ravenmatcha]

現在預售真的都是未來的價格

[@tckxj71506817]

確實，所以才有開價與成交價中的議價空間。 重劃區賭的就是未來性，等重劃區機能完整 想入場也來不及了，只能接受投資客釋出被削一波

[@FB-nt5kx]

人家安娜買的預售屋是可以轉約的

[@mikechen-gh1ly]

真的很難說，我95年買了一間預售兩房，位置算市區邊邊，但走路到捷運站慢慢走15分鐘。當時我家舊公寓ㄧ坪要三十幾萬。現在我家舊公寓漲到四十幾，但那間14年的兩房，現在已經55萬了！

[@GNOME-y9w]

@@FB-nt5kx 我當然知道她買的時候可以啊 , 你7月開市就不能轉有什麼問題?

[@蔡佩真-y4o]

安娜，一個人住的話 一房一廳的格局你會推嗎？ 現在很多人單身，可以推一個人住的格局嗎？希望你能拍片介紹😊

[@anna_getaway]

如果只有一個人，我覺得有個迷你廚房還是蠻重要～我如果有看到適合一口人的建案再拍出來跟你們分享喲😊

[@蔡佩真-y4o]

@@anna_getaway有的一房一廳也有一個迷你小廚房，我有看過。期待你後續的影片 🤗

[@q4d7s]

安娜坐著感覺也好高阿 有170以上嗎?

[@anna_getaway]

沒有，我是小矮個😂

[@christotoro1024]

預售屋萬一買到爛尾樓要如何避免這樣的風險呢??

[@anna_getaway]

可以查查建商後面有沒有其他推案（有的話就不用太擔心）或是之前推案經驗多寡，這是一個蠻重要的指標～

[@jellalfernandes5746]

也可以找有履約保證是價金返還的...不過價金返還的 真的很少 通常都是同業擔保 但同業擔保的跟沒有一樣 一堆子公司給子公司保

[@tckxj71506817]

契約書載明交屋期限、違約賠償，附件完整建材設備表、比例尺平面圖 亦可增補條款，未於期限內交屋及第三方公證驗屋通過，補償比例或按日利息。 建商婉拒就改履約保證，價金返還或至少價金信託 (以上皆不願意的建商，誠信不佳，你敢保證不會爛尾嗎)

[@mikechen-gh1ly]

​@@tckxj71506817不用懂那麼多啦！真要搞你的，你是玩不過的。挑有口碑的優良建商推的案子就好，只是相對高一些！

[@小朋友-n7n]

買預售屋一定要知道什麼建商集團在蓋的。說來話長。

[@Hbvhbbhjj]

你被騙錢有覺得很難過嗎？生活會不會受到影響

[@mikechen-gh1ly]

請你別問這種無聊的問題，日子總要過下去。

[@SD2406]

草漯? 你是當地人嗎?

[@陳彥仔-e9i]

我只在意你被騙的錢有要回來嗎

[@anna_getaway]

沒有，機率不高了😞

[@oscarsu]

@@anna_getaway提告😢

[@陳小展-c5g]

⁠@@anna_getaway還是認真投資賺錢比較實在，我也曾投資朋友損失7位數，也被同學牽著投資EXP ASSET，結果有去無回，但是靠著3年多前開始購買惠X建設房子，目前損失全部賺回來了！基金、股票、定存還是比不上買房子最穩

[@mikechen-gh1ly]

​@@陳小展-c5g這就是為什麼台灣房價長線看都是趨勢向上的，投資有太多風險了。房子至少可以租，不過要感謝兩岸沒戰爭！

[@cmlovehtc]

60萬買1000萬的房子風險比較高 保本的投資600沒有風險 你的眼光真的好有問題 希望yt 不要推薦這種頻道給大家

[@理查-i7q]

不爽不要看, 我很感謝她的分享