Marchand de biens: Comment faire une vente à la découpe?

[@DeFi-Mindset]

Je ne suis pas marchands de biens mais j'apprécie tes vidéos, elles sont bien explicatives et l'on voit la réalité du terrain. Force à toi et continue à nous régaler avec ton travail !!

[@jcmimmo2000]

Cool merci à toi pour les encouragements et pour ton suivi.

[@stephanecairol7965]

Moi c'est pareil, Très sympa ce monsieur

[@ivanrussel2]

Bonnes explications. Surtout tu m'as demistifier la création de copro5

[@jcmimmo2000]

Merci à toi, il fait plaisir ton commentaire.

[@yanisbouaziz5884]

Merci du contenu, on est bien d'accord que plus c'est petit plus c'est chère sa dépend des secteurs.

[@jcmimmo2000]

Bonjour Yanis, c’est une chose que je vois partout, il y a bien sûr des exceptions comme dans tout suivant les prestations, mais en moyenne ça se vérifie.

[@jeancharleshy7656]

Salut Cédric. Vidéo qui résume bien. Petite précision qui peut servir parfois, sur de la location meublée, le locataire n'a pas la priorité sur l'achat et 3 mois seulement pour résilier le bail. Sinon, sur ce genre d'opération, comme tu le dis à la fin de la vidéo, la concurrence est rude. De nombreux investisseurs locatifs sont à l'affut des immeubles de rapport! En attendant de voir la suite de ton opération en cours!

[@jcmimmo2000]

Merci JC pour la précision importante tu as raison, et merci de regarder jusqu’au bout. Bientôt une vidéo de suivi de mon opération en cours.

[@IdrisdeVos]

Merci pour cette vidéo riche en informations.

[@jcmimmo2000]

Merci pour le commentaire

[@christophetrouche4783]

Merci bcp

[@jcmimmo2000]

Avec plaisir 👍

[@ebraems]

merci pour la vidéo, très bien expliqué et bien synthétisé

[@jcmimmo2000]

Merci Éric

[@Nicolas-ti1sx]

Merci Cédric, je ne crois pas que tu aies fait de vidéo concernant la revente en plateau. Ca serait intéressant car je me pose la question des travaux à réaliser sur ce type d'opérations. Jusqu'où faut-il aller ? Quels travaux à prévoir dans les communs ? Comment gérer l'élec et la plomberie si on revend en plateaux (l'acquéreur pourra très bien diviser le plateau en plusieurs apparts) ? Merci

[@jcmimmo2000]

Bonsoir Nicolas, Dans cette vidéo on parle de vente à la découpe, donc en principe les lots sont déjà créés, on les revend juste séparément. On peut les rénover ou les revendre dans l’état, mais là on ne parle pas de plateau puisque les appartements existent. La revente en plateau c’est plus pour la division de bâti, où il y a création des lots.

[@Nicolas-ti1sx]

@@jcmimmo2000 Oui, je suis en train de bosser sur une division de maison. Je veux revendre des plateaux de 100m² et je me demande quels sont les travaux à faire au minimum

[@jcmimmo2000]

Tout ce qui est commun doit être propre, toiture, façade, communs intérieurs, etc... Ensuite à l'intérieur tu dois séparer les lots entre eux et viabiliser chaque lots. Ca c'est le minimum, à toi de voir si tu veux faire autre chose

[@stephanestephane3698]

Au top Cedric comme dab avec des exemples concrets 👌🏽

[@jcmimmo2000]

Merci Stéphane

[@Libfin44]

Merci Cédric Très intéressant

[@jcmimmo2000]

Merci à toi Alain

[@sebastienl9644]

Merci pour toutes vos vidéos que je m’empresse de visionner depuis la découverte de votre chaîne. Concernant la revente à la découpe : Dans mon cas, visite d’une maison qui a été divisée « correctement pour les compteurs» en 4 appts. Est-ce que c’est un frein à la revente à la découpe si des evacs des eaux usées se rejoignent ? (Ce qui n’est pas le cas dans vos opérations de division après travaux) C’est un élément qu’il me faut bien vérifier mais je ne sais pas si c’est un élément qui empêcherait une revente à la découpe. Merci pour ton éclairage, si tu peux 😂 !

[@jcmimmo2000]

Bonjour et merci pour ton soutien. Concernant les évacuations ce n’est pas un problème, en général les copropriétés ont le réseau d’eau usée en commun, du moment que c’est bien dimensionné. Moi je sépare parce que je crée le réseau et que je peux le faire, mais ce ne sera pas systématique.

[@sebastienl9644]

@@jcmimmo2000 Merci pour votre retour. J’espère qu’il y aura une cave ou autre pour voir tout ça. Sinon je me contenterai de ce qui rentre dans les murs…

[@jcmimmo2000]

Si sur le diagnostic c’est indiqué conforme, en théorie c’est bon. Après si tu rajoutes plusieurs wc ou sdb, il faudrait vérifier le diamètre du tube qui va au siphon, ou tabouret.

[@Guillaume.morlet]

Hello, tb tes vidéos pour les débutants. 4 idées de vidéo : - reprendre la partie création de société de mdb avec les différents coûts et à quel moment débourser (RCP, dommage ouvrage, immatriculation, frais bancaire tenue de compte, frais comptable..) Pour avoir le besoin en capital initial qui permet de couvrir cela et les frais pour les premiers mois - un tableau Excel pour les prestations avec un prix moyen m2/ml, forfait,,mini,maxi, (élec, plomberie,sdb, cuisine, sol, menuiserie,toiture, clôture, mur, isolation, chauffage, géomètre, enedis, Telecom,... - délais pour les différentes étapes cu, DP, purges ..et coût - tableau et comment avoir les coûts m2 pour achat et revente par rapport aux surfaces ou typologie

[@jcmimmo2000]

Salut Guillaume et merci pour les idées de vidéos, ce sont effectivement des sujets à creuser, je vais m’en occuper.

[@Guillaume.morlet]

@@jcmimmo2000 de rien, j ai bcp regardé les vidéos de yoni donc maintenant je fais le tour pour voir les autres et si c est vraiment intéressant sa formation car il y a bcp d arnaques sur les contenus et qualités

[@jcmimmo2000]

Effectivement il y a beaucoup de vidéos, surtout d’investisseur, qui ne sont là que pour vendre des formations et du rêve. J’ai suivi une formation de Yoni, je l’ai trouvée intéressante et bien faite, je la conseille volontiers si on me demande. Pour ma part je viens plutôt en complément, pour les dernières questions plus concrètes en quelques sorte, et pour montrer que c’est possible, et qu’il n’y a pas que du vent dans les vidéos.

[@Guillaume.morlet]

@@jcmimmo2000 oui c est pour cela que j ai regardé 95% de tes vidéos aussi, pour voir le démarrage et si la formation de Yoni aide même si je sais qu il y a une partie pour la formation et une partie pour celui qui suit la formation

[@Guillaume.morlet]

@@jcmimmo2000 et reste à déterminer entre mdb pro ou expert

[@jonathanartaux2856]

Merci à toi, très instructif comme toujours. Hâte de voir tes futures opérations. Ça en est où ton opération actuelle ?

[@jcmimmo2000]

Merci Jonathan, la prochaine vidéo sera consacrée à mon opération en cours, comme ça tu saura.

[@cedricmoreau3731]

Salut Cédric. Toujours des synthèses très sympa. En revanche @14:10 tu dis qu'il n'y a pas de places de stationnement à créer en cas de division d'un immeuble. Il me semble que cette règle s'applique uniquement SI le nombres de compteurs électriques correspond au nombre de lots vendus à la découpe. Il me semble que dès lors que l'on divise un volume en créant un nouveau compteur électrique, certaines municipalités obligent la création de stationnement. Qu'en penses-tu?

[@jcmimmo2000]

Salut Cédric et merci pour ton commentaire, effectivement si il y a création d’appartement il va falloir une ou des places en plus, mais le principe de la vente à la découpe expliqué ici ce n’est pas de créer des logements en plus mais bien de vendre des lots déjà existants séparément, et dans ce cas il sont déjà censé avoir un compteur, donc pas de places à créer.

[@cedricmoreau3731]

@@jcmimmo2000 Merci pour ta réponse qui j’espère renseignera également tous tes abonnés. Bon courage dans la suite de tes opérations !

[@jcmimmo2000]

@@cedricmoreau3731 merci Cédric :)

[@Freddy-Marchand-de-biens-WiiM]

Bonjour Cédric , merci pour cette vidéo. Quand tu parles de la découpe de bâti "corps de ferme", les réseaux peuvent quand même poser problèmes suivant leur implantation ? je sais qu'il y a des servitude de tréfond et je pense qu'un relevés des réseaux et inévitable pour rassurer les acheteurs ?

[@jcmimmo2000]

Bonjour Fred, effectivement le notaire doit savoir où passe exactement les réseaux, dans un corps de ferme il y a des chances qu’on doive changer les réseaux, alors autant profiter d’une découpe pour les passer du mieux possible.

[@davidgeeraert1020]

Bonjour Cédric, Et dans le cas d’un immeuble de rapport de plusieurs lots vendu vide, comment cela se passe-t-il pour le règlement de copropriété stp? Je te remercie d’avance pour ta réponse.

[@jcmimmo2000]

Bonjour David, Je ne comprends pas ta question, quel rapport en vide et règlement ? Vide ou loué le règlement est le même. Mais pour revendre, vide c’est mieux en tout cas.

[@davidgeeraert1020]

@@jcmimmo2000 : bonjour Cédric, Merci pour ta réponse rapide. Je me suis peut-être mal exprimé mais c’était ma question et tu y as répondu. Je voulais savoir s’il fallait tout de même rédiger un règlement de copropriété en cas d’un immeuble avec plusieurs lots tous vides. J’ai une autre question à te soumettre: est-ce qu’un immeuble avec plancher bois peut être vendu à la découpe ou vaut-il mieux privilégier un immeuble avec dalle béton? Je te remercie d’avance encore une fois pour ta réponse. Bonne journée!

[@jcmimmo2000]

@davidgeeraert1020 bonjour, en fait ce qui compte c’est la copropriété plus que le règlement, et si tu achètes un immeuble en mono propriétaire tu devra la créer pour revendre. La copropriété sera effective à la première vente. Donc vide ou loué ça ne change rien. Pour le plancher tout est une question d’insonorisation, si il est bruyant il faudra soit faire le nécessaire soit prévenir les acquéreurs de le faire. J’ai déjà vendu avec un plancher bois, celui du dessus à refait le plancher en mettant ce qu’il faut pour le bruit, et celui du dessous a fait un faux plafond phonique.

[@davidgeeraert1020]

@@jcmimmo2000 : bonjour Cédric, d’accord, merci pour toutes ces précisions.

[@jcmimmo2000]

@davidgeeraert1020 👍

[@elodieelodie7074]

Bonjour Très intéressant merci. J aibune question quand tu achetes un immeuble de plusieurs appart à rénover par exemple et que tu rénoves, dois tu mettre tout aux normes : porte anti feu, refaire les cloisons en SAD, trappes de desenfumage ou cela s applique que aux nouvelles constructions ?

[@jcmimmo2000]

Bonjour, C’est une très bonne question, je n’ai pas de certitude là dessus. Si l’immeuble est habité tel quel , je ne pense pas que tu sois obligé de tout reprendre à zéro. Par contre si tu modifies des choses, autant en profiter pour mettre aux normes actuelles. Ça paraît compliqué de devoir changer les cloisons entre deux logements parce qu’elles ne sont pas SAD par exemple.

[@elodieelodie7074]

@@jcmimmo2000 j ai un.immeuble de 6 apparts en vue, non habités depuis au moins 10 ans mais déjà existants et cadastres. Pas de modification de disposition entre les apparts, mais reno complète. Sauf si il faut refaire des cloisons SAD en séparation, coupé feu vertical en les apparts, trappe desenfumage dans la cage d'escalier... le prix de reno n est plus le même non plus et la marge non plus ... d où ma question 😉

[@jcmimmo2000]

Pour moi tu laisses comme ça, à confirmer par ton notaire peut être

[@yannickmesnage3695]

Bonjour c'est quoi sad ?

[@jcmimmo2000]

@@yannickmesnage3695 salut, SAD c’est des doubles cloisons qui sont phoniques pour séparer deux logements

[@fabienprimaux5645]

Bonjour, merci pour cette vidéo. Puis-je faire vente a la découpe en SCI ? Merci

[@jcmimmo2000]

Bonjour, acheter pour tout revendre en sci c’est non, l’administration va voir le truc et risque de recalifier en mdb, et ça coûte cher. Après si il y a une vente ou deux sur plusieurs lots ça peut passer pour de l’arbitrage pour la première fois. Mais c’est limite.

[@sebastienl9644]

@@jcmimmo2000 Et cette notion d'arbitrage est-elle plus tolérée si cet achat/revente se fait en nom propre ? La fiscalité étant plus contraignante qu'en SCI-IS (tout comme pour société mdb). Exemple : Acheter imm. 6 apts dont 2 vides. Copro. Revente 2 apts. Puis revente apt au départ locataires. Et cela en nom propre (36,2% impôts). Merci beaucoup !

[@jcmimmo2000]

Bonjour, En sci ou nom propre le problème est le même, ça reste à l’appréciation de l’administration, si elle décide que c’est abusé c’est problématique. L’essentiel est de tenter au mieux de rester caché et pouvoir justifier ses actes à la demande. Quand on la joue limite il faut accepter de pouvoir perdre.

[@sebastienl9644]

@@jcmimmo2000 Encore merci. Dans le cas où on revend avec société MdB, on doit le faire dans un délai de combien d'années pour ne pas perdre les avantages de la profession ? Ma question se porte sur l'exemple ci-dessus (6appts, dont 4 loués). Si on souhaite revendre les appts vides, la loi Alur proroge de 3 ans le bail (dans les zones tendues du moins), ce qui rallonge le temps maximum d'occupation des locataires.

[@jcmimmo2000]

@sebastienl9644 le délai de revente est de 5 ans max, et même 2 ans pour une vente à la découpe, ce qui est ton cas. De plus si il y a un financement marchand de biens, le prêt dure deux ans, après il faut rembourser.

[@croftpeter7356]

Salut Cedric, Tu ds qu'il ne faut surtout pas acheter un immeuble dans lequel il y a un compteur elec et des sous compteurs. Mais il est possible de faire poser des compteurs individuels à la place des sous compteurs non ? Merci pour ta réponse :)

[@jcmimmo2000]

Salut, oui ça va être possible si il y a bien un tableau électrique par logement, et que l’électricité est bien répartie. L’autre jour j’ai visité un immeuble où il y avait un tableau pour 8 studios, la on peut rien faire à part refaire toute l’électricité. Et il faut que les tableaux soient bien placés pour pouvoir y amener la nouvelle alimentation. Donc tu vois il y a plusieurs contraintes à lever dans cette configuration.

[@croftpeter7356]

@@jcmimmo2000 merci pour ces précisions ! Je ne savais pas du tout qu'il fallait faire attention à cela ça m'aide beaucoup !

[@jcmimmo2000]

👍

[@yanisbouaziz5884]

La stratégie d'acheter des appartements occupés pour les revendres vide, qu'en penses-tu si nous sommes patient

[@jcmimmo2000]

J’en parle dans la vidéo, effectivement c’est une stratégie intéressante, ça n’empêche pas qu’il faut bien acheter et faire attention au délai pour les frais de notaire réduits si on achète en marchand de biens.

[@Arthur-MDB]

Merci pour la vidéo ! Ca doit etre relativement dur de revendre non viabilisé à des particuliers, non ?

[@jcmimmo2000]

Salut Arthur,, pas forcément car c’est comme quand tu fais construire, le terrain est pas forcément viabilisé, c’est le même boulot. Si tu vends des lots indépendants ça revient en même qu’une maison neuve. Pour des appartements en copro c’est plus compliqué par contre.

[@nicomoi9818]

Je voulais faire un commentaire en gros mais je vais plutôt le faire à la découpe: i m p e c c a b l e!

[@jcmimmo2000]

Merci Nico, très bon ça ;)

[@yannickmesnage3695]

Bonjour a 14min30 tu parles des longeres. Souvent grande maison des dépendances des garages et beaucoup de terrain.... je comprends pas pourquoi tu parles de decoupes et pas d'indivision.... en effet on doit faire passer geometre creer des lots 1 ou 2 lots pour la maison 1 lot garage 1 lot dependance et parfois 1 terrain constructible si il y a une grande surface.... donc c'est de la division. De plus personne va acheter une dépendance ou un garage sans eau électrique egout .... trop de travail travaux.... il faut au moins viabiliser chaque parcelle rendre étanche eau et air.... et on vend des plateaux.... Mais est ce rentable.... C'est ce que j étudie depuis 2 jours.

[@jcmimmo2000]

Salut, effectivement pour ce type d’opération ça peut être une division, c’est un mixte en fait, pour des lots où il y aurait rien a faire c’est decoupe, mais pour terrain ou maison ou on fait plusieurs lots c’est division. Tu appelles ça comme tu veux du moment que c’est rentable 😉